民國104年1月7日聯合報AA版 記者蕭韻純「房市急凍六都移轉量年減逾10%」的報導稱:民國103年房市交易急速冷凍,六都去年全年買賣移轉棟數年減10.8%至17%,房市表現「北冷南熱」。若將六都民國103年全年移轉量與民國102年相比,可發現六都交易量皆量縮,都創下近年來新低點,其中雙北移轉量更創下23年來新低紀錄。不過相較雙北,其餘四都則相對穩定。

  全國不動產企研室主任張瀞勻說,「九合一選舉」選後適逢成家旺季,且自住客陸續回籠看屋,剛性需求仍然強勁。加上2016年房地合一可能上路,預期2015年將出現求售潮,部分屋主心生警戒,願意讓利,年前成交速度加倍。

  筆者認為自從政府陸續推出「打房政策」後,首當其衝受到影響最大的都市在「台北市」及「新北市」,其餘的四都相對的穩定,因為四都的都市建設比台北市、新北市來的慢,所以依長期都市發展來看,新興發展的都市周邊交通、大型購物中心、藝術中心完成後一定會有漲幅空間,因此北部財團紛紛南下發展卡位,等待下一波的機會!

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  民國104年1月5日聯合報A11版 記者沈婉玉「鼓勵文創,國有地彈性降租金」的報導稱:為了避免文化資產毀壞,財政部國產署準備修改《國有財產管理辦法》,將租金彈性化,希望提高民間文化團體或文史工作者參與的意願,讓文化資產永續再生,而政府財源困窘,為避免文化資產年久失修毀壞,財政部國有財產署列管八十處文化資產,準備透過彈性調降地租,鼓勵文創團體進駐,協助修繕期間甚至考慮免地租。古蹟的維護是非常專業且費用又高,文資法規定,公有文化資產由管理機關編列預算保存、修復及管理維護,修繕維護都要依文資法辦理。

  財政部國產署無文化資產管理專業,每年想編列維護管理預算,又因「財政困窘」而被犧牲,頂多只能勻支房屋例行管理費,定期派員巡察、聊表心意,偶爾還會被附近居民投訴環境髒亂或造成治安死角。近期不少文創團隊投入古蹟活化,包括黃金種子文化事業經營的「青田七六」與文訊雜誌社經營的「紀州庵文學森林」,都成功將文化資產修復保存再利用。

  筆者認為目前政府總算踏出文化資產維護保存的第一步,無經費又無能力讓文化資產修復保存再利用,降租金開放給有熱忱的有心人參與古蹟維護修復,讓文化資產再生是件很好的事,但開放文創發展,租金的彈性化、管理標準方式,應該要統一明確,才不會讓開放的好意,又形成燙手山芋!

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  民國104年1月3日中國時報A5版楊竣傑「背包觀光客擠不進合法青年旅舍,非法日租套房比合法套房賺錢」的報導稱:台灣去年觀光人數創下歷史新高,卻出現合法青年旅舍少之又少,且違法日租套房比合法套房多出許多的特殊現象,讓來台觀光客不禁感嘆,賣床位、便宜、乾淨的青年旅舍數量,趕不上暴增的背包客人數,只能把客人推向違法且不安全的角落。

  青年旅舍提供想省錢的自由行旅客床位,此型態在歐美相當盛行,但台灣卻屈指可數,因青年旅舍的「旅館執照」標準和大型飯店相同,須符合嚴格消防法規和土地使用分區,讓創業者需面臨極高門檻及更高的資金,想合法打造經營青年旅舍的業者也因申請旅館執造門檻訂太高而卻步或是因法規不允許只好當非法業者,合法業者也因床位客滿不夠,只好請她們去住違法日租套房,政府取締違法日租套房旅舍,卻修訂合法申請手續,讓青年旅舍普及化,日租套房旅舍當然就會猖獗。

  筆者認為政府在開放政策前,往往未先有配套措施,導致是在形成事件不可收拾時,再來關注問題的嚴重性,常常為時已晚,由開放觀光人數來看,人數年年增加,讓「背包觀光客擠不進合法青年旅舍,非法日租套房比合法套房賺錢」,如果在開放觀光前將青年旅舍申請程序與標準和大飯店不同並縮短申請時間,現在也不會有違法旅舍比合法旅舍的猖獗?盼台灣政府能盡快讓旅舍申請程序標準降低,讓青年旅舍普及化,以免產生更多的公安問題!

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  依據民國103年12月31日自由時報A3版記者徐義平所撰「全台違建近61萬件 25年拆不完」及同版洪美秀、洪臣宏、張菁雅、賴筱桐所撰「拆違建應使用者付費」,根據內政部營建署統計,截至到民國103年10月底全國違章建築案件高達60萬9860件,六都共52.24萬餘件,佔比達85.66%,其中以新北市最多,共19.15萬件。若以民國103年10月份全國拆除違建數2014件當基期推算,僅佔千分之3,就算未來違建不再增加,廿五年也拆不完。另自營建署發布違建案件數以來,民國96年1月全國違建為45萬餘件,對比民國103年10月達60萬餘件,7年增15.97萬件,平均一年增加2.2萬件,接近每年平均拆除的違建數;學者表示,若不推行新違建罰則,加重罰不肖屋主,台灣違建是「拆到天荒地老也拆不完」。

  高市府拆除大隊表示,拆除預算幾乎每年都是固定的,最大阻力還是「民代關切」;而違建成長速度遠比想像中快,也是拆不勝拆的原因。另外,拆除費用也是大問題,違建屬違規使用,住戶已是既得利益者,公部門依法行政拆除,卻要花費公帑,由全體納稅人買單,對奉公守法的民眾不公平,基於「使用者付費」原則,有民意主張應收取代拆費,事後向屋主討回。新竹市長林智堅就表示,將爭取議會通過《違章建築強制拆除自治條例》,讓拆除費由違建者自付,不應再由全民買單。

  政府開始重視違建拆除,加強執法,是筆者所樂見的,畢竟很多頂樓加蓋的建材都是鐵皮屋或磚造砌上,在結構安全及公共安全都令人堪慮;政府執法單位都清楚違建拆除的阻力因素,不外乎是陳情關說、拆除費用及新增違建,只要對症下藥,定能將違章建築加以拆除。

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  民國104年01月04日蘋果日報A15版記者潘姿羽的「新建房屋案爆實價登錄灌水新台幣200萬元」的報導稱:高雄有民眾投訴國稅局,指有新建案價格登錄不實,雖向地政機關檢舉,但地政人員只說「建商提供合約書與實價登錄數字符合」,要投訴人去問國稅局,部分業者可能透過實價登錄造假達到某些目的,中古屋請地政士將價格做高,新建案業者把價格報高,以墊高後續銷售行情,實價登錄推動2年多,登錄不實狀況層出不窮。

  高市府地政局地價科科長簡瑩雪表示:地政局若發現申報登錄價格明顯異於行情,會聯繫申報義務人如地政士,請對方提供契約書等交易證明文件,有需要會前往現場勘查。目前政府人力不足,無法一一稽查,目前看來並無問題,民眾若有進一步訊息或證明文件可主動告知,導致實價登錄實施上有空間讓投機者哄抬價格,唯有靠民眾的檢舉後再投入調查,如此被動方式也不是民眾所樂見的!

  筆者認為政府為了不讓房價無限飆高,實施了實價登錄推動已2年多,成效上是有起色,但真正的實價登錄是否正確,無法確切的符合行情價格,虛報抬高價格層出不窮,在政府人力不足稽查下,應盡快訂定一套更重罰則,及查稽的方式與法令,讓買、賣雙方及專業經紀人、地政士能依真正成交價格申報實價登錄,讓交易資訊更透明化而符合「居住權」的保障!

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  民國76年次的李廷鈞,從事地政士工作2年多,很多長輩叫他「李代書」,代書是日據時代延留的名詞,他笑說:「我的行業百年不落日」,的確,這行雖古老,但從來不曾間歇,樓起樓塌都需要它、代代嬗替也少不了。這個古月一直照今人。

  但今日做傳統業,非得抱著出人頭地讓人瞧見不可的毅力,否則同業路上人漫漫,湮沒其中太容易。李廷鈞在跌撞的過程中,抓到「在細微處見真章」的方向感,他以此為羅盤,鑽入地政界。

  這是一個年輕人做傳產工作的故事。故事有它的原始及起承轉合。在這個普遍被視為就業環境不佳的世代,我們來看看一個年輕人如何一次一次跳脫窠臼、轉變再轉變,轉動他的未來!

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  2015年1月7日下午2時30分,李永然律師出席行政院大陸委員會會議,討論「研商大陸台商投資權益受損協處相關事宜」,會議由李麗珍處長主持,李永然律師、呂榮海律師、姜志俊律師......等人出席,針對此一議題做討論。


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  民國103年12月30日經濟日報A16版記者郭及天、蔡靜紋的「20億高鐵烏日站土地ATT得標」報導稱:103年12月29日有二家業者出價,ATT吸引力集團成交金額新台幣20.69億元,較半年前市場出價高,更高出底價新台幣17.7億元,溢價率達17.7%,為近來低迷的土地市場交易注入一股強心針。

  幸福人壽在台中烏日高鐵特定區1.53萬坪土地四次流標,民國103年12月29日進行第五次標售。最後由ATT吸引力集團以新台幣20.69億元、溢價17.7%取得,吸引力集團將規劃做為商場使用,溢價率創下今年私人辦理大型標售的最高溢價紀錄;這也是ATT集團首次跨出台北市拓點。這筆總面積15,291坪,使用分區為購物專用區,原為幸福人壽資產,先前多次標售均流標收場,兩年前曾以底價新台幣16億元出現在「法拍市場」,今年6月中部汽車公司本想以新台幣16.4億元購買,嗣後却因幸福人壽遭政府接管而作罷。

  ATT主打年輕族群,結合文創、時尚、餐廳、夜店等業種,據了解,台中烏日商場也將透過「年輕品牌」與「傳統百貨」區隔。

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  民國103年12月30日自由時報A14版記者陳曉宜、郭安家、涂鉅旻、蔡亞樺對台北副市長林欽榮的專訪:拆專用道是「小手術」,未來將逐步推動「台北西區門戶計畫」,除調整公車路線、重整台北車站周遭景觀、改善台北車站淪台鐵辦公處所情形外,為台北門戶的雙子星大樓(C1.D1),也考量納入台北車站特定專用區(E1、E2)一併規劃,成台北市的「四子星」。

  台北車站大樓及北門郵局都位於黃金地段,卻都淪為公務員辦公處,如台北車站雖已有微風廣場,但大部分的樓層都是供台鐵辦公。他主張,台鐵不見得要在此地辦公,而是應騰出空間讓產業進駐,租給民間單位,展現產業活力,「也許你可以搬出去,我幫你蓋棟房子,甚至租金多的都可給你,不要住在黃金地段」。

  至於遲未動工的台北雙子星大樓,台北市副市長林欽榮有不同想法。他說,不只C1、D1的雙子星大樓,更應納入台北車站特定專用區(E1、E2),考量「四子星」整體開發規劃。他說,桃園機場捷運民國104年底通車,這將是台北市翻轉的唯一機會,如果錯過了,「我們很難有個交代,因此,我們會抓緊這個機會」。

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李 序

  國內投資法拍屋的人愈來愈多,常見法院充斥代標業者、投資客,在法拍屋市場更常見海蟑螂製作假債權、假租約而強占房子。投資人若要投入法拍屋市場,了解法拍屋相關法律知識及可能衍生的問題,已成為重要課題。

  由於「法拍」並不是一般的市場交易,它是法院進行民事強制執行程序中頗為重要的易價手續,理論上是屬於律師業務的一環,故難脫其法律專業性質。只是坊間有諸多琳瑯滿目的代標業者為賺取高額佣金,哄抬市場行情,投資者不了解而加價得標,卻買到高於市場行情的房屋。甚至有俗稱「海蟑螂」的不法份子,以幾近暴力的方式介入法拍業務,使得原本屬於在法院辦理之嚴正的法律程序,讓人誤解為黑道的專業領域;幸好近年來法院逐漸以行政規章防堵海蟑螂的圍標介入,另一方面檢警一再依法取締,使得法拍業務漸上軌道,民眾參與的意願也日漸提高。

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