依據民國103年5月22日經濟日報A4版記者陳美珍所撰「北查漏稅 選定房市巨額交易」報導,財政部民國103年度查稅獵漏方案出爐,豪宅、黃金店面、出租屋及預售屋等不動產交易首度入列,財政部將列管,全國五區國稅局總動員,至少有逾千件重大房產獲利與租金漏稅案,將被鎖定查稅。以雙北為例,市價約新台幣2,000萬元以上的房產交易,即有可能被納為調查對象。

  財政部強調,財政資料中心會配合稅捐機關,選列巨額交易案件優先查稅。財政部要求,全國至少需清查1,000件以上,每一國稅局平均須調查200宗巨額房產交易可疑案件。財政部已訂定民國103年度「維護租稅公平重點工作計畫」,「不動產相關交易及所得查核」首次納入八大重點調查項目。未來一年,將鎖定巨額房地交易案件(以豪宅為首)、預售屋及紅單交易、黃金店面、出租屋,以及二年內頻繁買賣不動產等五大類房產交易行為查稅。

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  依據民國103年5月22日蘋果日報A14版記者張菱育所撰「北市銅山街地上權 5億起標」報導,日前台北市才標脫吉林國小地上權案,國防部與台北市政府又推出「台北市中正區銅山街國有土地設定地上權案」,昨舉辦招商座談會,現場近30人參加,且大多為建設公司業者,預估權利金底價至少新台幣5億元。 「銅山街案」位於銅山街、銅山街11巷與泰安街6巷內,鄰近台灣大學社會科學院校區與台北商業技術學院,距捷運善導寺站與忠孝新生站皆750公尺,土地面積約501.55坪,使用分區為第3種住宅區,此案為設定地上權,地上權存續期限為70年,預計於民國103年6月公告招商。

  第一太平戴維斯指出,「銅山街案」鄰近大安、仁愛路生活圈與南京松江商圈,生活機能健全,且為政府機關聚集區域,住宅需求穩定,而此區商務住宅市場月租金行情每坪新台幣1500之7500元。永慶資產管理協理黃增福說,該案對建商來說較有吸引力,未來可做商場、飯店或住宅使用,但因多數買方認為地上權有使用年限,長期的增值性低,以目前正在推的「住宅地上權」案來看,普遍都銷售不佳,因此投標者應會以商場和飯店為主要規劃,收益也比住宅還高。

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  依據民國103年5月20日經濟日報A16版記者尹俞歡所撰「政府三招 嚴管工業用地」報導,為避免工業區土地浮濫徵收或是日後廠商進駐狀況不佳,內政部與經濟部工業局擬聯合祭出三項「」,未來業者若沒有在兩年內設廠,工業局便可「原價買回」土地,而新設工業區也將採取部分「只租不售」或「先租後售」的模式開發。目前由縣市政府主導設置的工業區,要先取得經濟部許可,再以協議價購或徵收方式取得土地。然而近年來土地徵收爭議不斷,加上部分工業區土地閒置未利用,因此工業局和內政部才會計畫以源頭控管的方式,在初期審議時即限制土地使用期限及轉讓,避免日後業者靠這些政府徵收取得的土地牟利。

  經濟部工業局目前也正在積極盤點全台工業區土地利用情形,針對目前全台54處未強化利用的工業區土地,祭出棍子和蘿蔔,以加稅及媒合業者投資的方式,期望能活化閒置土地。根據工業局的統計,全台的工業區面積共有9,500多公頃,截至民國102年10月為止全台北未強化利用的工業區土地面積高達364公頃,占已租售面積4.99%。其中以北部地區閒置141公頃最多,占全台已租售工業區面積6%以上。

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  依據民國103年5月20日經濟日報A3版記者林安妮所撰「內政部:增加社會住宅」報導,內政部表示,將透過各種積極手段,新增只租不售的「社會住宅」數量,例如協調國產局釋出公有土地、協調軍方提供用地改建,或是以增加容積獎勵,鼓勵公辦都更。在「合宜住宅」方面,內政部將持續鼓勵地方政府因地制宜,提供市價七成、品質完善的合宜住宅給年輕人居住。目前全台除了板橋浮洲、林口A7已推出示範案外,像是台中市、桃園市推出的合宜住宅,也多以年輕人為訴求。內政部官員指出,目前上路中的各項租金補貼、社會住宅與合宜住宅政策等,除了一部分比率限定補助弱勢外,其餘多數的使用者都是青年。

  內政部希望增加社會住宅的供給,補助地方政府興辦社會住宅,並優先補助閒置建築修建為社會住宅、運用引進民間資金、促進民間參與、推動都市更新及研議調整容積等方式,加入社會住宅的推動。另外,將請財政部及國防部配合檢討釋出閒置土地及房舍,提供地方政府興辦社會住宅。

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  依據民國103年5月14日聯合報A11版記者袁志豪所撰「買人生第一間房 鄰舍不能是凶宅」報導,黃姓女子購買人生第一間房產,特別交代房仲「不能是凶宅」,連樓上樓下、左鄰右舍都不能有自殺、燒炭死亡、跳樓等非自然死亡事故;她簽約匯款新台幣三百多萬元後發現,隔壁住戶的小孩跳樓自殺,要求解約,但錢卻被賣方依違約而沒收,提告要求解約退費。

  新北地院審理認為,內政部「不動產委託銷售契約書範本」所謂「是否曾發生凶殺或自殺致死」解釋,賣方於產權持有期間,若是在建物或附屬建物上有求死行為而致死都屬之,且應包含建物、電樓梯以及屋頂;本案簽約前確實發生死亡案件,不論是自殺或意外,買方得依民法及契約內容解約,判決賣方必須全額退款。

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  2014年5月22日下午2時,李永然律師與永然兩岸法律事務中心召集人黃介南律師前往台北市進出口商業同業公會演講「大陸台商簽訂商務合同的法律實務解析」。

  台商赴中國大陸經商往往要簽商務合同,諸如:中外合資、合作合同、土地使用權出讓合同、買賣合同、租賃合同、融資租賃合同、經銷合同、借款合同、承攬合同、貨物運輸合同、技術合同、保證合同、抵押合同、動產質權合同、權利質權合同及併購合同……等合同。亦即,台商有可能先依規定簽訂土地使用權出讓合同而取得國有建設用地使用權,並利用該土地建廠生產產品以經營大陸內需市場,此時有可能簽訂「買賣合同」;嗣後,可能因當地勞動成本上漲而欲另行在其他地方投資設廠或營業規模無須利用到全部土地上的原有廠房時,則原本或未利用部分的土地廠房就可以「出租」;另有台商瞄準中國大陸的內需市場,有可能在商場或辦公大樓承租店面或辦公室做生意,此時即有承租房屋的需求,此時皆有簽訂「租賃合同」。

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  依據民國103年5月13日工商日報A20版記者林淑慧所撰「去年買賣房 新制聰明報稅」報導,綜合所得稅以及房屋稅5月開始申報,財政部官員表示,民眾需注意,房屋交易所得民國103年申報方式有變,除調高計算房屋交易所得認定標準外,對於短期交易、且有實際買賣價格的案件,民眾應該優先採用新制,以實際成交價格誠實申報繳稅,以免漏報被補稅,甚至處罰。財政部官員指出,不動產交易所得申報方式有二,原則上採取「核實課稅」,即按實際成交價減除買入價格及成本後的利得,併入當年度個人所得中課稅,賠錢則可以扣抵。要是售價或成本無法舉證,才會依據房屋評定現值的一定比率,推計售屋所得。

  不過,財政部自今年起新增「豪宅條款」,去年出售高價房屋者,一律「實價課稅」,要是納稅人舉證不出成本,國稅局將按房屋售價的15%來推算交易所得,而現制房、地分離課稅,土地交易所得免稅,因此國稅局在推估豪宅交易所得時,也會加以扣除。財政部指出,台北市、新北市總價在新台幣8,000萬元以上的房屋,雙北以外地區總價在新台幣5,000萬元以上者,一律以實際銷售價格的15%作為售屋所得,再乘上房地比(房屋評定現值/(房屋評定現值+公告土地現值)),計算出財產交易所得後,再併入個人當年度所得,申報繳納綜所稅。

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  依據民國103年5月14日經濟日報A22版記者吳佳蓉所撰「私下立約要買方付奢侈稅 行不通」報導,買賣房屋時,有些賣家會告訴買家,雙方交易要採「賣清」方式,除了房屋價格,要求買家要連帶付清「特銷稅款」。北區國稅局常接獲民眾詢問,若契約中明訂由買方負擔「特銷稅」,賣方是否就可以免繳,國稅局回應,依《特種貨物及勞務稅條例》,繳稅主體仍是賣方,且買方多付給賣方作為特銷稅費用的金額,也屬銷售時的「全部代價」,須納入特銷稅課稅範圍,若漏報這部分金額,國稅局將視為短漏報案件處理,並要求補稅並處最高一倍罰鍰。

  舉例來說,甲將手中持有未達一年的不動產賣給乙,買賣價格訂為新台幣(以下同)2,000萬元,並在契約中明訂,乙應負擔特銷稅,先行將特銷稅額300萬元(2,000萬元*特銷稅率15%)連同房屋價格一起付給甲方,總計2,300萬元。但依照特銷稅條例規定,賣方甲才是納稅主體,若賣方甲未繳,則視為漏繳特銷稅,同時,乙多付給甲的300萬元,也應納入計算應納稅額的金額範圍中,也就是用雙方交易總金額2,300萬元,乘以15%特銷稅費率計算,若只用2,000萬元房屋銷售金額計算應繳稅額,少繳部分也將視為短漏報。

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  我國自民國100年6月1日起正式施行《特種貨物及勞務稅條例》,該條例的施行對原本熱呼呼的房市造成影響固然不在話下,而就一般正打算出售房地產的人最關心的,莫過於在何種情形下,可以不被課徵「特種貨物及勞務稅」?

  首先要了解房地產於哪些情形要課徵「特種貨物及勞務稅」。原則上,在中華民國境內銷售「持有期間」(註1)在二年以內的房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的都市土地,均為課徵標的。所以,出賣人所出售的房地產如符合上述條件,即有遭課徵「特種貨物及勞務稅」的可能。

  但法律常有例外規定,「特種貨物及勞務稅」也不例外,我國《特種貨物及勞務稅條例》第5條即臚列十一款除外的情形,現分述如下:

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  不動奢侈稅怎麼課,是許多民眾心中的疑惑,該怎麼申報?又如何才能排除課徵奢侈稅,就由永然地政士事務所兩位優秀的地政士李廷鈞、黃興國一同撰文,教導民眾認識不動產奢侈稅。

概述不動產奢侈稅──如何申報與排除

                      文◎黃興國地政士、李廷鈞地政士

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