2015年2月2日下午2時,台大法律生活營學員一行30人,經由永然法律基金會安排,前往永然關係企業參訪,由本基金會李永然董事長與學員們分享「法律人的生涯規劃」,同學們聽的津津有味,李律師並提供「法窗視野風情多──許文彬律師的生涯回顧」一書五本獎勵同學,台大法律生活營並致贈感謝狀及禮品,最後李永然律師與所有參訪學員一同合影留念。

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  由李永然律師、田欣永律師策劃,李永然律師吳任偉律師、張顥璞律師、連世昌律師及黃振國地政士、李廷鈞地政士、黃興國地政士等專業人士,撰寫而成的《不動產抵押權法律與登記實務DIY》一書,於2015年2月上市,本書將「普通抵押權」、「最高限額抵押權」,從法律層面作深入的解析;並著眼於實務運用,指引讀者辦理抵押權各項登記之技巧、注意事項與不良債權處理之道,是一本理論與實務兼顧的實用參考書。

  李永然律師以策劃者身份特為本書寫序,內容如下:

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  民國104年1月25日經濟日報A6版 記者郭及天「自住型買家 四步驟買好宅」的報導稱:今年房市景氣充滿變數,去年買賣移轉件數恐創下約32萬戶的新低量,以去年實價登錄資訊觀察,「低價住宅產品」仍為人氣指標。房仲業者預估,在房屋持有稅調高、房地合一課稅尚未定案下,今年房市仍將以自住、換屋撐盤,置產族啟動資產配置,自住型買方不妨「考慮跨區、多多比價、勤快看屋、勇敢出價」把握良機擠身有屋階級。

  不過,各界普遍認為,房價降價與否,才是房市交易量是否回升的關鍵。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析,自2012年8月實價登錄以來,房價透明化後,實價成為「賣方委售、買方殺價」參考,屋主想賣高價、買方想買最實惠的價格,仍使得房市交易量呈現量縮。今年受到土地公告現值調高房屋課稅現值提高、北市囤屋稅、奢侈稅修正從嚴以及房地合一課稅,未來交易與持有成本提高,房市成為「自住買方市場」,對於開價有鬆動的降價產品,才更有出價的意願。

  筆者認為政府實施「實價登錄」後,房屋市場已趨透明,但因陸續實施的囤房稅、奢侈稅、房地合一稅、加上今年土地公告現值的調高,未來交易市場上,有無降價空間尚不能確定,要賣方做心痛的降價出售決定不太可能,市場行情是以周邊交通方便性與生活機能來決定,降價是要看地方,而不是全盤性的都會降價,政府的打房政策只是讓擁有房地者停止出售,提早財產節稅規劃,將資金轉往他處,但買方市場購屋腳步緩慢,觀望多於購買,盼政府規劃打房政策,應將投資者或建築者或繼承者做一區隔,避免造成民怨,亦能真正的符合「居住正義」及落實《住宅法》!

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  民國104年1月27日工商時報A4版記者蔡惠芳、方明「關渡北方之星 脫標率恐剩15%」的報導稱:民國104年首度登場的捷運宅公開標售案-捷運淡水線的關渡站聯合開發案「交40」-「北方之星」總計46戶的捷運聯合開發案,民國104年1月26日到27日連續2天,正式公開標售,但民國104年1月26日領取標單和投標狀況不太理想,只有19封標單下注,估計脫標率恐剩下15%,此為近幾年來罕見的冷清情景。

  「北方之星」捷運宅標售案,被視為「美河市」爭議擴大風波之後的捷運宅買氣榮枯指標。台北市捷運局表示,早上開出1~15標,下午開出16~30標;預計民國104年1月27日早上再開31~46標。正式開標結果和決標價格,要等到民國104年1月27日全部都開出來,捷運局才會對外公告。

  過去捷運宅在台北都會區,向來叫好又叫座,每次捷運局公開標售捷運宅,總是創下動輒90%以上的賣座成績,儼然是「票房保證」的超級大熱門;決標價格,更屢屢刷新區域行情。不過,去年打房效應,讓幾個捷運宅平均脫標率,下降到3成至5成,決標價格也不再飆出高價,熱度明顯降溫。

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  民國104年1月27日中國時報AA1版記者陳宥臻、黃琮淵「柯P效應?南港輪胎土地擬全賣」的報導稱:台北市長柯文哲清查前朝重大開發案,引發寒蟬效應,南港輪胎舊廠開發案出現重大轉折,董事會擬出脫負責開發的南榮開發全數持股或土地全賣掉,讓獲利盡早落袋,迴避後續變數。

  南港輪胎舊廠基地面積達9457坪,近年因台北市南港地區快速開發,身價水漲船高,為籌措資金並鎖住開發後獲利,南港輪胎去年6月董事會通過,將在出售轉投資南榮開發一半股權或由南榮開發出售一半土地中,擇一實現先行獲利。南港輪胎發言人郭美航強調,與柯文哲上任無關,態度轉變,與洽談過程中的買家建議有關,內部也認為加大處理彈性,對整體開發案效益會比較好,且就算要賣也會找公正第三方來鑑價!

  筆者認為大型開發案的利益不外是容積率有關,相對地也會評估周邊環境與行情,今天南港輪胎原來只出售一半土地或股權,為何股東會出售全部,這跟未來房地合一稅與新市長上任後許多政策尚未明朗有關,盼這次「九合一選舉」後新上任的都市首長,一定要持續政府政策的穩定性這樣才不會想在都市裡發展的企業給嚇跑。

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  2015年1月29日晚上,李永然律師出席了如意讀書會的月會,本次研讀的是「這一生,至少當一次傻瓜--木村阿公的奇蹟蘋果」一書,內容講述日本一位蘋果果農木村秋則先生的故事,他憑藉著一股「相信生命會自己找到出路」的傻勁,在貧窮困頓中堅持無農藥、無肥料的放養方式,成功培育出香甜可口、不會腐爛的蘋果,他的毅力感動了許多人,是一本非常值得細細品味的好書。在場的會員們針對本書討論的津津有味,互相交流彼此的心得與感動。

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  依據民國104年1月23日聯合報A2版記者孫中英所撰「新豪宅大加稅 吳東進:掀起退訂潮」報導,台北市加重課徵豪宅稅,讓豪宅買氣大縮水。吳東進董事長表示,對豪宅投資人而言,民國104年起,房屋稅和契稅負擔大幅加重,房屋稅將會讓大家很有感。他透露,他有位朋友有買豪宅的能力,但就是因為稅率改變,猶豫了很久,最後還是買不下手,擔心未來持有豪宅成本過高、負擔太重,「以後小孩子可能會養不起豪宅」。新光金控財務主管指出,北市加重課徵豪宅稅,以民國103年7月1日後完工領取使用執照的豪宅,因房屋標準單價大幅提升,連帶造成房屋稅及契稅的大幅增加。

  吳東進董事長表示,豪宅市場現在已掀起一股退訂潮,有些投資人買了預售屋,雖然已付了幾期款項,但現在紛紛要求退訂,即使依規定投資人須負擔相關費用也在所不惜,但也有投資人直接要建商退錢,市場已傳出有爭議案,還有建商因為無法順利交屋,手上一堆豪宅無法脫手。豪宅的退訂潮,也讓保險業評估現有土地利用是否要重新規劃。像新光人壽標下的台北市內湖陽光街及重慶南路大坪國有地,過去曾考慮要規劃興建為大坪數房屋,但現在可能會更改建案內容。

  筆者認為政府直接調整「房屋標準單價」,使得房屋現值大幅提升,無論是購屋者或持有房屋者的稅負將大幅提升,讓建商或購買預售屋者措手不及,運用使用執照作為分界點較不妥當,讓已簽訂預售屋買賣契約者嗣後才發現交易及持有成本大幅提升,進而讓退訂或違約現象增加,嚴重者甚至造成訴訟,這樣的政策政府應該有配套措施,以避免造成不動產交易的不安定。

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  依據民國104年1月23日工商時報A19版記者蔡惠芳所撰「台北停車位豪宅化 500萬俱樂部現蹤」報導,台北居,大不易,連停車位也「豪宅化」,台北市中心由於停車位長期面臨供不應求,以至於現在市中心一個停車位動輒飆上500萬元。而台北市身價最高的停車位天王,由信義計畫區的「皇翔御琚」奪冠,最新實價揭露資訊顯示,一個停車位動輒新台幣570~820萬元。根據調查,近年台北市新成屋、預售屋每年新增的停車位數量呈現下滑,民國103年更跌破1萬大關,新釋出的車位不到9千個,不僅是近10年來最低量、更是統計以來最低,主因是新建案數量減少和停車位容積獎勵落日條款所致。在新增供給吃緊,加上市府帶頭調漲停車費雙重影響下,將可能促使停車位價格進一步攀升。

  筆者認為停車位價格的決定,通常是由該社區的供需來決定,如果該社區停車位供給較少,就會拉升該社區停車位的價格,因此建商在規劃建案車位配置較少時,就會造成停車位價格居高不下的情況,購屋者在購屋前可以先行了解停車位的供需情況,以避免停車位一位難求!


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  依據民國104年1月23日蘋果日報A21版記者潘姿羽所撰「老公寓蓋電梯 獲補助192萬」報導,老公寓增設電梯成風潮,新北市蘆洲區再添1案!新北市又核定通過蘆洲區老公寓增設電梯案,核定補助經費新台幣192萬元,是新北市核定的第2案。新北市府表示,只要住戶全體同意,申請3~6個月就能通過。新北市都市更新處發展科科長洪宜萍表示,新北市老公寓申請補助不必走都更程序,只要住戶100%同意便可申請,申請時間3~6個月就可完成。目前新北市政府除提供經費補助,也有輔導團隊專案協助,只要15年以上、4~5樓公寓,有適當空間可設置電梯即可申請。

  筆者認為老舊公寓增設電梯固然立意甚好,讓行動不便者可以方便進出;但屋齡老舊的公寓,隨著耐用年限的到期,無論在結構安全或居住品質都會令人堪憂,與其在旁新設電梯,還不如簡易型都更讓整棟建物更符合建築安全,並且新設電梯後,如果公寓又面臨都更拆除,「新設電梯」將成為另一種資源的浪費。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為目前地方政府逐漸注意老舊公寓居住功能的改善,尤其對無電梯的老舊公寓能提供電梯的補助,這有助於居住品質的提升符合《住宅法》的精神!

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  「房地產買賣投資入門指南」一書是由「金鑫」先生所著,華文網股份有限公司 台北出版事業部出版,本書作者曾任地政事務所審查及調處委員,相當熟稔地政登記辦理的程序及要件,這是相當適合有志於地政士工作者,或從事不動產相關產業人員入門閱讀學習的一本書,甚至在考取地政士證照後,可以以本書內容為基礎來觸類旁通土地登記相關作業模式,更可以從中了解土地登記實務上運作的方式。

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