依據民國103年11月15日經濟日報A12版記者韓化宇所撰「銀行不動產放款 提足1.5%準備」的報導,金管會銀行局將邀集銀行業者,研商對不動產貸款提列備抵呆帳的措施。據了解,除了銀行不動產貸款的1.5%,要提足備抵呆帳外,每一筆新增不動產貸款,也要提列1.5%的備抵呆帳。這項新措施,可能將導致房貸利率走升。銀行業者表示,新措施上路後,假設某筆房貸金額為新台幣500萬元,就要提列新台幣7.5萬元的「備抵呆帳」,銀行有可能為了彌補因提列而造成的損失,提高貸款利率。金管會主委曾銘宗提出「晴天備糧」,是要求銀行在民國103年獲利可望續創新高的前提下,為使銀行注意不動產貸款集中度風險、強化風險承擔能力,避免不動產市場景氣下滑使金融風險升高,針對不動產貸款多提列備抵呆帳。中央銀行統計,截至民國103年9月底,不動產授信餘額為新台幣7.65兆元。

  筆者認為目前不動產交易量萎縮甚為嚴重,銀行先提列準備金對未來不動產價值的變動先做準備,是正確的作法,以避免房價下跌,連帶影響銀行獲利能力;不過在政府要求銀行因應提列準備金外,更應提出有效的政策,積極活絡台灣的經濟,以避免資金外流或造成人才及企業出走台灣!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府接二連三對房市進行打壓措施,台灣目前的房市已氣若游絲,而且房仲業者及不動產相關業者大喊吃不消!其實台灣年輕人買不起房子的原因,是近二十年薪水沒漲,甚至還也倒退。政府的作為應當是提振經濟,活絡經濟,把餅做大,民眾增加就業機會,薪水才會漲,青年未來才會有希望,而不是削足適履,反其道而行!台灣政府加油,不要令人民失望!

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李 序

  人自呱呱落地之始,歷經懂事、求學、交友、求職、婚姻等成長階段,必會面對許多自己喜歡或不喜歡的人、事、物及環境。人生在世,得到與失去、順境與逆境互有更迭,當情況不如意想中順遂時,「逆境」便油然而成,沮喪、憤怒、失志等負面能量不斷湧出,此類情況無處不現。

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永然地政士事務所黃文賢顧問
從作者陳品峯的「買房也要買幸福」一書,(2014年3月10日一版一刷,推手文化創意股份有限公司),讓讀者透過本書出版可以了解如何挑一間好屋時跟買屋後的價值,從少預算到大金額購房後如何創造價值!了解為什麼同樣的地段,有些大樓社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持良好,有些大樓社區卻是怨聲載道公設爛、管理品質惡劣、使房價無法提升?台灣的消費者看屋一般只關注坪數、格局、裝潢,而很少注意物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵!高房價時代的購屋,要懂得如何搭配房屋物件的規劃,才能幫房子保值,尤其是要挑選一個好建商是否懂得物業規劃為住戶謀幸福、為建商提高社區價值的「建商」所蓋的房子!

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永然地政士事務所黃文賢顧問
  民國103年10月24日經濟日報A14版記者陳書榕「土地徵收 兼採收益法估價」的報導中稱:內政部於103年10月23日通過《土地徵收補償市價查估辦法》修正草案,未來土地徵收補償得兼採收益法估價。土地徵收已於2012年9月採「市價」補償,至於市價的查估方法,現行是採「比較法」,即以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算標的價格。修改辦法中規定法後得兼採「收益法」,即採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。

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永然地政士事務所黃文賢顧問
  民國103年11月14日聯合報B2版記者莊琇閔「公營出租住宅」報導稱:台北市興隆公營住宅2區新建工程昨舉行動土典禮,由台北市長郝龍斌市長主持。工程預計2017年完工,除規畫為「公營住宅」及「低收入戶住宅」,還有社會福利工作站、公辦民營托嬰中心、公辦民營老人日間照顧中心、身心障礙者社會作業設施等社福機構。設計理念以「垂直村落」的概念,於3樓、12樓、屋頂規畫垂直向的公共綠化休憩空間。台北市長郝龍斌指出,4年前推出「公營出租住宅」政策時,受到非常大的質疑,甚至遭反對,當時北市府承受的壓力非常大,但當第一座大龍峒公營出租住宅推出後,却讓大家真正體會到公營出租住宅符合社會大眾的需要。至於公營出租住宅的租金,市長郝龍斌說:公營出租住宅的租金一定是周遭房屋租金7折左右,目前所有的公營出租住宅都是這樣運作。

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永然地政士事務所黃文賢顧問
  民國103年11月18日 蘋果日報A14版記者潘姿羽「億元土地 交易量腰斬 高雄減57% 跌幅最大」的報導稱:房子賣不好,土地交易連帶萎縮,「億元市區土地交易量幾近腰斬!統計實價登錄資料顯示,台灣今年全期交易量呈現萎縮中,據業者透露,房屋新供給買氣無法提振,建商購地意願也下滑,房地產後市趨於保守。「不動產有景氣循環,買方多預期現在是持平或是下修趨勢。」購地的熱絡程度和房市有很大連動性,現在房屋預售狀況不好、去化速度變慢,導致開發商購地態度轉趨保守。景氣好時,建商購地不怕買貴,只怕買不到,現在因為政府打壓,高雄投資客、開發商購地都停手了,前2年市場最熱,建商購地、推案金額都屢創新高,甚至吸引北部、中部的建商插旗,但是今年買氣盤整,建商購地、推案相對較其他縣市更加轉趨保守。

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  2014年11月18日晚間,李永然律師前往台北市立社會教育館(城市舞台),出席台北市立中正高中舞蹈班成果展,觀賞中正高中舞蹈班同學九組同學的表演,同學們優美的舞姿和努力的態度,獲得熱烈的掌聲鼓勵。

  舞  


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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年11月09日蘋果日報A15版記者張凱涵所撰「萬華老屋難出租 閒置率高」報導,根據營建署統計,台北市低度使用(用電)住戶比率最高的行政區為大同區、中正區及萬華區,其中大同區及中正區空屋比率較高的房屋多為屋齡5年以下的住宅,萬華區則以屋齡31年至35年間的房屋閒置比率較高,顯現萬華區的房屋可能因屋況不佳,而不堪使用。台北市副市長張金鶚指出,萬華區本來就是老城區,因屋況不好所以出租不易,雖然有都更案進行,但因為老房子本身就多,所以都更需求更大量。就基本面而言,空屋的產生就是浪費資源,需要更有效率使用,可與NGO團體合作,發揮更好的資源利用。 台北市都更處總工程司方定安則指出,老城區不一定要透過都市更新計劃才能活絡,也可使用維持歷史特色的都市再生計劃,不只可為老城區保留原有歷史樣貌,也可為其注入一股活水。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年11月03日自由時報AA2版記者蘇芳禾、高嘉和所撰「國產署豪宅滯銷 管理費全民買單」報導,民進黨立委李應元質疑,財政部國有財產署在寸土寸金的台北市植物園與國語實小附近坐擁大批因都更後分回的豪宅,這個名為「千荷田」的建案面積逾千坪,共110戶,有64、74、80坪三種大小,都是大坪數的豪宅,每戶底價約新台幣五千八百萬到七千六百萬餘元不等。但已閒置一年多,僅售出一戶。房子不但放著折舊,還得負擔每個月管理費約先台幣28萬元,珍貴的國有土地沒有評估就亂都更一通,要求監察院調查行政部門有無失職。對此,財政部國產署強調依《都市更新條例》規定,當都市更新事業計畫經核准後,被劃入的國有地應配合辦理,財政部國產署是被動參與都更、不是主動;且當初有向北市府詢問,分回部分是否需要做出租住宅,但因條件不合,才公開標售。

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  李永然律師於2014年11月17日出席了由中國國際私法學會、國際私法研究會及中國文化大學共同舉辦的「2014海峽兩岸國際私法學術研討會--兩岸國際私法研究之回顧與前瞻」開幕式,並於2014年11月18日下午2時至3時30分,與袁泉教授共同擔任本次研討會第七場「法律衝突:商事關係」主持人,本場由賴來焜院長、張萍副教授、何佳芳助理教授、吳光平助理教授擔任告人,李子文教授、馮霞教授、吳光明教授及謝志鵬副教授與談,針對兩岸的商事關係做討論。

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