2016年2月1日下午5時,國立成功大學政治系周志杰教授前來永然聯合法律事務所拜訪李永然律師,由李廷鈞地政士陪同李永然律師共同接待,雙方相見甚歡,並一同合影留念。

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  2016年1月30日上午10時,李永然律師出席「大選後台商商機與權益保障座談會」,與李孟洲丶石賜亮丶羅懷家丶林中和等專家學者共同擔任主講人。

  李永然律師主講的大綱如下:

 

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  依據民國105年1月4日工商時報A8版記者朱漢崙所撰「房貸市占龍頭 土銀全面進軍「以房養老」的報導,不動產放款龍頭土銀將全面進軍「以房養老」!繼合庫銀行於民國104年11月底宣布推出國內首宗「商業型逆向抵押房貸」之後,據了解,國內房貸市占龍頭的土地銀行,已確定本月中旬對外宣布推出新版方案,揮軍旗下149家分行全面加入以房養老的陣容,屆時與合庫共挑大樑在市場發揮「點火」效果,帶動其他金融業者跟進。

  其中,有別於先前合庫在雙北市先行試點的作法,土銀此次決定,一上路就全面推動全國160家分行辦理,由於土銀是100%持股的國營銀行,而且是房貸龍頭金融業,足具標竿意義。對於「以房養老」,即所謂的「逆向抵押房貸」,相關官員分析,長照安養是政府的重要政策,而逆向抵押房貸將攸關能否讓銀髮族手中的不動產能活化為「現金」,將成為打通長照安養所需金流的重要關鍵,也因此,在民國105年11月底合庫推出該項新業務時,金管會也評估能否將該業務擴散到其他銀行。相較於合庫的版本,土銀有四大不同之處,包括:1、採取「一步到位」作法,不僅雙北市可承作,其他縣市也同步進行,後者成數為6成;2、房屋可採取部分設定,而非全部設定;3、若放款成數不超過5成,利息可在貸款期間免繳,改為掛帳最後一次收取;4、合庫原先設定的利率為2.13%起跳,土銀則將起跳價降到2%。

  筆者認為「以房養老房貸」,土地銀行決定跟進並且提出不同於合庫銀行的條件與方式,可以供需要的消費者更多選擇的機會,未來待市場成熟後,應該會陸續出現許多優惠貸款者的方案,以供消費者選擇。

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  依據民國105年1月8日聯合報B3版記者韓化宇所撰「以房養老熱 北富銀將推商品」的報導,逆向抵押貸款「以房養老」掀熱潮,合庫率先推出以房養老商品後,土銀近期也將跟進公布,民營銀行也將共襄盛舉,富邦金旗下的台北富邦銀行預計民國105年上半年前推出,令市場相當期待。北富銀表示,台灣將步入高齡化、少子化社會,當老人退休後無子女或子女已各自成家,可透過逆向抵押貸款達成自給自足、在地終老的目的。因應高齡化社會現象,「逆向抵押貸款」的市場需求將逐漸增加。

  「逆向抵押貸款」是指,民眾將房屋抵押給銀行,銀行每月支付一筆金錢,類似年金的概念,讓退休後失去收入的民眾,每月仍有一筆金錢可以花用,維持退休前的生活品質。民眾死亡後銀行停止支付金錢,並將房屋拍賣償還本息。據了解,除北富銀確定會推出「以房養老」商品,其他民營銀行如永豐銀等,也在觀察民眾接受程度,並規劃商品。銀行主管指出,華人社會「有土斯有財」觀念較重,將房屋抵押給銀行換取金錢的方式,台灣人能否接受,還需觀察。

  筆者認為「以房養老」應該是未來市場房貸趨勢,除了公股銀行已率先實施,現在台北富邦銀行也成為市場上第一家起跑的民間銀行;在少子化及高齡化的趨勢之下,並且勞退基金無法補足老年人的生活基本開銷下,「逆向型抵押貸款」可以補足此一缺口,並降低社會成本。

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  依據民國104年12月28日自由時報B3版記者蔡彰盛所撰「喧嘩擾鄰判賠 居酒屋拒賠拒改善」的報導,住公寓二樓的竹科黃姓工程師,不堪一樓居酒屋深夜客人喧嘩,造成他與妻子失眠、精神耗弱就醫,為避開噪音,一家3口甚至只能睡客廳,提告要求居酒屋增設隔音設備,且求償精神慰撫金新台幣60萬元。新竹地院判居酒屋自夜間10點起,至隔天上午8點,產生的音量不得超過30分貝,業者並應賠償新台幣24萬元給黃家夫妻。

  黃姓工程師說,雖勝訴但無喜悅;因業者仍無改善誠意,至今尚未賠償分文,且判決後依然放任酒客深夜喧嘩,耶誕夜甚至吵到凌晨4點,他已報警處理。居酒屋鄭姓女負責人則聲稱,環保局連續3天到黃家測量噪音,均符合噪音管制區標準;法官卻認為,縱使居酒屋夜間發出的聲響符合標準,也不能就說未妨害住戶居住安寧,除判賠,並要求業者深夜不得再製造噪音。鄭女在得知判決後,認為法官居然將「社區管理規約」,凌駕在市府的噪音管制區標準之上,萬一該社區又將標準降到5分貝甚至0分貝,誰做得到?

  筆者認為夜間營業導致喧嘩擾鄰案例層出不窮,筆者認為僅透過制定最低標準或罰鍰方式,對住戶或業者未必能兩全其美,建議應增加防音設備的措施,讓聲音隔絕才是有效方式,畢竟業者在符合使用分區下營業,未必真有違法,而住戶的居住安寧也應當保障,透過阻絕聲音方式,或許可以讓雙方達到滿意的結果。

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  依據民國105年1月23日聯合報B2版記者邱奕寧、陳靖宜、江佩君所撰「微風3店違規 柯:再來就要拆了」的報導,「微風南京店」尚未依規定申報竣工勘驗就先行營業,違反《建築法》相關規定,日前遭北市府建管處開罰新台幣30萬元,同時要求業者於3個月內補辦相關程序,否則將連續開罰。柯文哲市長直言,「此次善意提醒,再來就動手了」,現在大概沒人敢這麼明目張膽。微風集團公共事務室襄理洪藜恩表示,相關補件流程會依台北市府規定辦理。

  除「微風南京店」,「微風忠孝館」與「微風信義館」先前也傳出違規。鄰近市府的微風信義被爆連通道大門是新違建、微風忠孝館則是將防火巷與停車場擴充百貨商場使用。柯市長表示,其他館的違規事情若未改善,「那就每一館都拆」。台北市建管處發言人洪德豪表示,若業者沒提申請,就會要求暫停營業,但「微風南京」只走完第一關程序就先行對外營業,屬於「程序違規」,因此要求業者在3個月內補完程序,否則將連續處罰並縮短限期改善期程,罰到辦好手續為止。

  筆者認為經營百貨業應注意民眾逃生與避難的安全,尤其百貨公司動輒數千人在百貨公司內逛街消費,如一發生公共安全意外,往往死傷難以估計,所以業者應當配合消防法令、政府法規,將非法增加的營業及使用空間予以拆除,還給民眾逛街消費一個安全的空間。

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  2016年1月29日上午,高雄大學法學院廖銘義院長與夫人,一同前往永然聯合法律事務所,與李永然律師等人探討人權合作相關事宜,雙方相談甚歡,並合影留念。

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案例:

  甲需金錢運用,知道丙很信任乙,甲乃冒用乙的名義,向丙說乙缺錢,要向丙借錢週轉;甲進而偽造以乙名義出具的借據向丙借20萬元。丙不疑有它,就將錢交付甲。過去3個月丙向乙討債,乙說這張借據不是出自於乙之手,被害人乙可以向甲追究何法律責任?又丙可以向甲追究何法律責任?

解析:

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  依據民國105年1月12日工商時報A4版記者朱漢崙所撰「土銀推以房養老 吳當傑:8大行庫一起來」的報導,土地銀行即將在民國105年1月13日對外宣布,起全台149家分行將全面實施「以房養老」(逆向抵押房貸),財政部次長兼代土銀董事長吳當傑指出,希望該業務不僅土銀、合庫承作,其他公股行庫也跟進推動,從「點、線、面」漸進概念出發,對其他民營銀行發揮示範效果。

  目前8大行庫中,合庫、土銀已先後提出了自家版本的「逆向抵押房貸專案」,而且積極推動,合庫金控董事長廖燦昌更已下達指令:「民國105年底前要以完成1萬件為推動目標」,合庫也已擴大到全省270家分行都可辦理,並且分配業務目標加強推廣速度。土銀也在合庫民國104年11月底首發商業型的逆向抵押房貸專案後火速跟進,提出新版的商業型逆向押房貸專案,和先前的公益型逆向抵押房貸專案並行。對於2年前推出,但一直沒有申請者的「公益型」逆向抵押房貸,吳當傑董事長指出,對於是否要修改申請者條件,會詢問內政部的意見,目前土銀既然已新推出商業型的逆向抵押房貸,只要是65歲以上,有屋的老人都可以申請,就會先全面推動該業務。

  筆者認為「以房養老」的「逆向型房貸」,可以彌補老人退休年金補助的不足,尤其台灣已進入「高齡化社會」,未來在這方面會持續出現更多資金缺口,而衍伸成社會問題,所以公股銀行陸續推動逆向型房屋貸款,筆者樂觀其成。

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  2016年1月28日晚間,李永然律師出席如意讀書會例會,此次研讀的是由一位精神科醫師主筆的「心病」一書,內容很精彩,也讓大家獲益良多。

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