永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國104年11月4日經濟日報A15版記者郭珈爾所撰「欠房地交易賠錢 也要申報」的報導，財政部中區國稅局提醒民眾，民國105年房地合一課徵所得稅的新制實施後，原則上納稅義務人在所有權移轉登記，或房屋使用權完成交易的次日起算30天內，應該要申報個人房屋和土地交易所得並繳納所得稅。即使是房地交易有虧損，仍然應該在規定期限內完成申報。中區國稅局強調，在房地合一課稅新制下，只有特定情形可以不用辦理申報，例如符合《農業發展條例》規定免繳土地增值稅的土地，被徵收或被徵收前先協議價購的土地，以及《都市計畫法》指定、尚未被徵收前移轉的公共設施保留地。

　　財政部中區國稅局補充，房地合一課稅的新制施行後，土地增值稅維持現狀，但在合併計算房屋和土地的所得稅時，土地部分的漲價總數額可從房地收入中扣除。房地交易所得的計算，是以成交價額減掉原始取得成本和費用，再扣除土地漲價總數額。費用包括購入房屋前支付的必要費用，例如契稅、印花稅、代書費、仲介費和向金融機構借款的利息，以及為了取得、改良和移轉房地而支付的相關費用。

　　筆者認為不動產財產交易損失無論在新法(房地合一)、舊法制度下，都需要申報，但財產交易損失可以抵扣3年內不動產財產交易所得，民眾可以稍加注意。

　　依據民國104年10月28日蘋果日報A2版記者張沛森、石明啟所撰「欠稅900萬 炒房大戶遭管收」的報導，桃園一名炒房大戶，近年炒房獲利被檢舉逃漏稅，財政部北區國稅局要求男子補稅新台幣900多萬元，炒房大戶不僅拒繳，還將名下價值逾新台幣3000萬元的房產及高爾夫球證變賣脫產，事後仍住豪宅、高爾夫球照打，過著奢華生活，國稅局向桃園地院聲請管收獲准，欠稅大戶似乎早打定主意拒繳，對管收一臉不在乎。法務部行政執行署桃園分署表示，管收一次為期三個月，若有新事證還可向地院申請延長三個月，管收期間無法折抵欠稅，管收結束後積欠的稅款仍存在，無法一筆勾銷，欠稅者名下只要有財產就會被扣押抵稅，也會被限制出境。

　　行政執行署桃園分署約談蕭男到案，蕭男堅稱豪宅是跟朋友借來暫時居住，打高爾夫球也是向他人借球證，然後雙手一攤說：「我沒有現金、沒有房產，也沒錢繳稅！」執行官見他毫無還款意願，逕向桃園地院聲請管收後獲准，並立即送到桃園看守所附設「管收所」執行管收。

　　筆者認為民眾對所被稽徵的稅額有意見，建議採取查對更正、複查、訴願、行政訴訟等相關管道，盡量不要用消極態度面對，以避免遭致管收或被查封相關不動產，得不償失！

　　依據民國104年9月22日經濟日報A2版記者陳美君所撰「談房市 管制措施將再鬆綁」的報導，中央銀行業務報告指出，金融機構不動產授信風險已有改善，房市投機炒作減少、交易趨緩，房市漸趨穩定，因此，中央銀行民國104年8月中首度鬆綁管制，刪除六個特定地區，並調整部分受限戶的貸款成數，未來將持續檢視措施執行成效、適時調整。亦即房市管制措施，未來仍有機會鬆綁。

　　中央銀行自民國99年6月起陸續推出一系列不動產貸款控管措施，央行認為，實施以來已見成效，不動產貸款集中度下降，特定地區房貸、新承作土地抵押貸款、豪宅貸款等成數降低，貸款利率也上升。因此在民國104年8月13日央行常務理事會決議，鬆綁部分管制措施，包括將新北市八里、鶯歌，以及桃園市桃園、蘆竹等六個區域自管制區域裡刪除，並將豪宅、公司法人購置住宅、自然人第三戶購屋的最高貸款成數升至六成。

　　筆者認為中央銀行鬆綁房市管制，讓不動產交易回歸市場機制，是合理的措施，但不動產交易量近期已顯著下降，政府應當減少更多房市管制或刺激經濟成長的措施，來讓不動產交易回歸市場面。

　　依據民國104年10月17日經濟日報A12版記者韓化宇所撰「以房養老重啟 合庫、土銀挺」的報導，老齡人口活化資產的「不動產逆向抵押貸款」政策，決定捲土重來，銀行公會重啟研究並列為民國105年工作重點。據了解，目前合庫、土銀等房貸業務量大的銀行，有非常高的承作意願，業務性質會從現在偏公益性，轉向偏商業性。金管會主委曾銘宗提醒，逆向抵押貸款的觀念，跟一般民眾對貸款及房屋產權的觀念，有很大的差異，需要時間來教育宣導。金管會官員預估，開辦初期量不會太大，等到民眾慢慢熟悉了解產品後，相信量會出來。

　　所謂的「逆向抵押貸款」，是指民眾將自身的房屋抵押給銀行，銀行每月支付一筆金錢給民眾，類似「年金」的概念。民眾過世後，銀行停止支付金錢，並將設押的房屋賣掉，償還本息。由於現金流向和先跟銀行借一筆錢、再每期償還的一般貸款相反，故稱之為「逆向抵押貸款」。據了解，銀行界近期出現一種看法，認為台灣逐步走向老齡化社會，加上薪資停滯不前，年輕人愈來愈沒有能力扶養老人，迫使老人要「自立自強」，「逆向抵押貸款」這種老齡化產品的需求，將逐漸被激發出來，現在正是推動的時機。

　　筆者認為隨著台灣已步入高齡化社會，又趨於少子化，很多退休人員如退休金不足，而可以透過「逆向抵押貸款」方式以補足其生活開銷之不足，對於老人生活品質的提升甚有幫助，政府應當提出鼓勵或獎勵措施，讓銀行願意大力推廣。

　　依據民國104年9月25日聯合報B1版記者祁容玉所撰「避免窄巷高樓 新北容移有條件」的報導，建商常為了爭取最高額度的容積移轉，未考量開發基地條件，若基地不大或周圍巷弄狹窄，往往形成突兀的「窄巷高樓」，壓迫感大又影響防災，新北市都委會通過《容積移轉許可審查要點》修正，未來將先評點基地條件，再進行容移。新北市城鄉局表示，新北市都會區地狹人稠，建商為在有限基地內，蓋出最多坪數，常購買市府還未徵收的「公共設施保留地」，再捐贈給市府，這些「公設保留地」可換算成樓地板面積，蓋在將開發的基地上，稱為「容積移轉」，一般開發案容積移轉最高可到30%。

　　新北市城鄉局副局長張溫德表示，過去容積移轉審查重視公設保留地審查，但接受容移的基地，只要大於300平方公尺並面臨8公尺以上道路，條件寬鬆，建商傾向取得最高額度容積移轉，未考量基地可能臨路不寬，或基地不夠方正，硬要灌入已取得的容積，就形成突兀的「窄巷高樓」。因此窄巷高樓除了視覺壓迫感大，還可能影響救災、逃生。新北市都委會於民國104年9月24日通過修正後的《容積移轉許可審查要點》，未來申請容積移轉的基地需在500平方公尺以上，並需先審查評點，確定基地適合容納多少容積，建商再購地進行容移，新制預定民國105年7月上路，建商有10個月緩衝期因應。

　　筆者認為「容積移轉」的確需要考量地基大小，尤其地基小的建案常位於巷弄間，如透過「容積移轉」增加可以興蓋樓層，不只造成鄰戶壓迫感，對都市景觀也過於突兀，新北市政府城鄉局調整「容積移轉」的條件，對整體都市景觀與規劃相當有幫助。

　　由李永然律師與許啟龍律師、許淑玲律師、吳任偉律師、林其玄律師、高嘉甫律師、連世昌律師及李廷鈞地政士、黃興國地政士等法律與地政專業人士所合著的「別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招一書，於2015年11月正式出版。

　　與他人共有不動產不似單獨所有來得單純，其在處分、管理、使用、收益上，皆須取得共有人全體或過半數的同意，其間的法律細節相當多。「別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招」一書即在詳解「分別共有」、「公同共有」不動產的法律規範與實務案例運作，是您活化共有不動產，實現地盡其利、物盡其用理想的必備指南。

　　2015年11月出版之「東西名人WE PEOPLE」雜誌，以專文 「深植人性的良善淨土」介紹中華人權協會為人權所為之努力，並致力慈善公益事業，全文如下：

　　2015年11月10日出刊的聯合報A9版，以專輯「宗教團體法草案，專家面面觀」一文，針對2015年11月9日於台中慎齋堂舉辦的「宗教團體法草案論壇」內容詳細報導，本場論壇由東吳大學法律系鄧衍森教授主持，中華人權協會理事長李永然律師、東大學法律系陳清秀教授、台中科技大學商學院戴錦周院長及前台灣高等法院台中分院庭長兼發言人吳火川先生擔任與談，政府部門派出行政院政務委員蕭家淇到場聆聽各界意見。

李永然律師以中華人權協會理事長身分參與與談，其談話內容如下：

　　2015年11月9日上午9時，李永然律師前往台中慎齋堂，出席「宗教團體法草案論壇」，探討主題為：「宗教團體法」草案之法律面面觀，會議由鄧衍森教授主持，李永然律師、陳清秀教授、吳火川法官、周敬凡教授等人擔任與談人，會中從宗教自由之保障的角度提出探討，期盼有助於臺灣的正向發展！

　　李永然律師的發言內容全文如下：

　　2015年11月8日下午2時，李永然律師前往「世界宗教博物館」，出席於該館宇宙創世廳內舉辦之「宗教博物館十四周年館慶」慶祝儀式，創辦人心道禪師以「心歸零、心回到家-地球家」來期勉大家。李永然律師並於節目尾聲與貴賓們一同手持愛心燈，跟隨心道禪師同聲齊念祈願文，共同為人類、世界祈禱。