永遠自然─李永然律師部落格

　　2015年7月23日上午，李永然律師前往永然聯合法律事務所桃園分所與律師及行政同仁們舉行所務會議，討論所內各項事務議題。並與來自中原大學財經法律學系的實習生李宣儒同學會面，了解他這段實習期間的心得，李律師最後與各位同仁一同合影。

一、我國自民國105年元月1日起施行「房地合一稅」

　　國內為了實現居住正義，從實價登錄、《房屋稅條例》修正、金融機構信用管制，到「房地合一稅」，已告一段落。

　　為了施行「房地合一稅」，立法院日前修改《所得稅法》，總統也已於民國104年月日公布施行。

　　依據民國104年7月8日自由時報A10版記者何玉華所撰「最酷新建築 中和運動中心上榜」的報導，有「建築界奧斯卡」之稱的世界建築節大獎（World Architecture Festival Awards），2015年11月將於新加坡舉辦，外國媒體從參展的338件作品中選出27件「地表最酷的新建築」作品，其中，2014年開幕的新北市「中和國民運動中心」上榜，成為新北之光。除了「中和國民運動中心」被外國媒體選為「地表最酷的新建築」，新北市「土城國民運動中心」也入選這次建築節大獎的決選，兩者都是新北市政府工務局新工處代辦，曾永信建築師事務所設計。新北市新工處處長詹榮鋒表示，「中和國民運動中心」外觀以起伏的曲折線條呼應後方的山麓峰線，象徵運動的速度、律動、變化，並將這樣的設計遍布於主館立面及曲棍球場的屋頂；「土城國民運動中心」以藍、紅、灰三種顏色堆疊，外形像極了積木。

　　新北市工務局長朱惕表示，新北市的國民運動中心，興建時都要求順應節能減碳潮流，必須是環保節能的綠建築。因此，中和國民運動中心外觀材料以節能減碳、易更換維護為原則，金屬外牆採雙層式工法，具耐熱性、抗紫外線及抗污染性，在一般環境下，耐用年限可達廿年，達到自然隔熱節能減碳的效果，已獲得國內銀級綠建築候選證書。

　　筆者認為台灣建築技術的能力不亞於其他國家，台灣都市的建築未來應更可以走向更多元、更有特色，政府在開發新市鎮或建設新大樓時，更可以發揮創意搭配地方文化，讓台灣都市景觀更向前邁進。

　　依據民國104年7月8日工商時報A4版記者朱漢崙所撰「台土合 撤出北市土建融戰場」的報導，台銀、土銀、合庫等三大行庫，分居土建融及房貸等不動產放款的市場前三名，但自民國104年以來在台北市承作的土建融案明顯減少，近三個月來則更為顯著，不是幾乎快掛零，就是個位數，北市的新土建融案由三大行庫承作的幾乎已可說快「絕跡」。據了解，由於北市房價飆太高，加上民營銀行對豪宅利率競價激烈，已偏離行庫的房貸政策，連帶影響三大行庫分行通路對於上游土建融案的承作意願，近幾個月北市土建融案已呈個位數，較民國103年同期大幅減少，對北市土建案幾乎已形同「撤退」。

　　上述行庫總行部室主管對該現象則表示，總行並未要求分行通路不作台北市的土建融案，但台北市的土建融案的案量的確明顯減少，至於原因，除了分行通路對於承作利潤等評估，與台北市空地已大為減少，供給量本身大不如前也有關。相關行庫主管分析，現在台北市多處明星地段動輒每坪新台幣150萬以上，使得多個建案完工之後的分戶貸款，每戶動輒申貸金額就超過新台幣8,000萬元，已等同主管機關所定義的「豪宅貸款」，為避免造成不必要的「誤會」，這類案子寧可少作。再者是民營銀行對這類高價房屋的房貸「競價」激烈，多家重量級民營銀行都直接提出央行1.84％的「地板價」拿下這類高總價分戶房貸，這也已超出公股行庫的訂價底限。

　　筆者認為銀行放貸的主要機制在風險控管，如果未來房價下跌或利率調升，很可能造成擔保品價值下跌或建商無法正常繳息，將使銀行蒙受損失或形成放款呆帳，因此較為保守的公股銀行在放款部分將更為謹慎，民眾未來如要購買房屋抵押貸款，一定要評估自身現金流，避免利率的調整造成更大的負擔。

　　依據民國104年7月3日聯合報B1版記者陳芃所撰「磁磚殺人 15年屋外牆 強制定檢」的報導，台北市忠孝東路巷內的聯合報大樓民國104年3月發生外牆石磚掉落，造成一死一傷；為遏止憾事再發生，台北市政府擬強制定檢15年以上房屋外牆。為遏止大樓磁磚剝落危害人命，北市府建管處使用科正工程司李豪偉表示台北市建管處已著手訂定《台北市建築物外牆安全診斷及申報管理辦法》，擬強制要求屋齡15至30年的建物，每6年須檢查一次外牆；30年以上老屋，則縮短為每3年檢查一次。若不配合檢查或改善，最高將對建物所有權人或使用人開罰新台幣30萬。

　　根據該草案，應請專業機構定檢的項目，包括地面11層以上，或3樓以上外牆有石材、帷幕的牆建物，及其他經公告須注意的房屋。屋齡15至30年應每6年檢查一次，屋齡30年以上建物，則增加至每3年定檢一次。檢查結果將分5級，若判定為「有潛在危險」、「有明顯剝落」，將限期改善，輔導社區提出改善計畫。，若社區不做定檢或不配合改善，將依規定對管委會開罰新台幣5000元以上，對建物所有權人或使用人開罰新台幣6萬至30萬元。

　　筆者認為北市府針對外牆磁磚問題積極訂立相關規則，將對用路人的用路安全更有保障；社區管委會或住戶，只要社區房屋老舊或磁磚有脫落現象，一定要儘速處理修繕，除了罰款外，如造成公安事件，另有刑責問題！

　　依據民國104年6月28日聯合報A11版記者藍凱誠所撰「房東擅入房客套房 緩刑四年賠萬元」的報導，陳姓姊弟催收房客積欠的水電瓦斯費，以備用鑰匙開門進入房客承租的套房挨告。刑事部分被判處拘役，緩刑四年；民事部分，法官認為「家是每個人的堡壘」，房客在私有空間裡有不受他人不法干擾的自由，判決陳姓姊弟連帶賠償新台幣一萬元，可上訴。

　　「房屋出租後，在合法租約期間，房東未經房客同意，不可擅自進入房客屋內，除非屋內發生緊急事故，基於救護性命、制止犯罪，否則就有涉及無故侵入住宅罪嫌之虞。」孫正華律師表示，房客積欠房租或水電瓦斯費，房東除當面催收，可寄存證信函或以調解、解約、訴訟等法律途徑催繳，不能作擅自進入房客屋內的正當理由。房客承租房屋後，只要在合法租約期間，房客對房屋擁有使用權、管理權，基於保障隱私，未經房屋管理者同意，任何人都不能擅自進入，就連房屋所有權人、房東也不例外。

　　筆者認為房屋所有權人出租不動產時，一定要切記相關的權利義務，實務上曾遇到已承租他人之不動產房東在出售時，趁房客不在時開門帶看，或同意讓房仲人員帶買方看屋，此部分相關從業人員或房東，一定要避免為之，以免誤觸法律！

　　依據民國104年6月29日經濟日報A16版記者陳美珍所撰「財部：兩戶打通合併 視為一戶」的報導，「囤房稅」開徵後，若民眾打通相鄰房屋做合併使用，究竟該算幾戶？財政部從寬認定，二戶合併為一戶使用的房屋，只要向戶政機關申請門牌併編，且符合自住房屋條件，即可視為「一戶」，持有房屋戶數全國總計在三戶以內，可按1.2%最低稅率課徵房屋稅。

　　財政部強調，《房屋稅條例》修正後，住家用房屋稅率已不再採取一致稅率，只有供自住使用的住家房屋，才擁有低稅率的適用資格。不過，符合自住房屋條件的房屋不限制面積，而是就持有戶數多寡，決定享有低稅率的房屋數。即使是百坪大房屋，只要全台持有未逾三戶，亦能按低稅率繳交房屋稅。依據住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準規定，個人所有的住家用房屋符合三項要件，即屬供自住使用： 房屋無出租使用；供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內，其房屋率為1.2%。

　　筆者認為財政部針對建物打通合併後可視為一戶房屋，在符合自住自用相關條件下，仍可適用1.2%房屋稅率，是合理的做法，另外關於自用地價稅，應也可以比照財政部本次解釋，兩戶打通房屋如符合自用條件，應仍可以全體適用自用地價稅。

　　2015年7月22日晚間，李永然律師以理事長身分，出席並主持中正高中校友總會理監事會，中正高中簡菲莉校長亦列席，會中各理監事對於會務聽取報告並提供意見。

  (本文刊於「人權」雙月刊,2015年第2期,人權雜誌社出版)

一、前言

　　2009年間台灣「行政院研究發展考核委員會」為進一步瞭解當前台灣民眾認為台灣政府應優先處理之施政項目，進行了「十大民怨」的網路票選活動。調查結果發現台灣人民的前三大民怨分別為「都會地區房價過高」、「電話及網路詐騙氾濫」、「求職不易及失業問題」等，其中，「房價偏高」則為十大民怨之首。

中國大陸於2012年10月間召開的十八屆四中全會聚焦在「依法治國」的議題上，習近平主席在會議中一方面宣示「法治是治國理政的基本方式」，另一方面更要求「讓人民群眾在每一個司法案件中都能感受到公平正義」，就此而言，已可看出中國大陸正朝向全面法治化推進。

從西方國家乃至於東方國家，對於一個國家法治化的推動、人權的維護，「律師」往往扮演著不可或缺的重要角色，像著名法律史學者Michael Landon所說：「17世紀最重要的政治事件莫過於（英國）憲政革命，許多普通法律師都參加了1603-1689年的政治論戰，其中絕大多數的普通法律師都站在反對王權的一邊。」；又如美國著名的「無辜計畫」（The Innocence Project），截至目前為止，美國已有超過300名之無辜被告獲得平反，而該「無辜計畫」即是在1992年由兩名美國資深律師Barry Scheck及Peter Neufeld所發起。美國費城地檢署更受「無辜計畫」之影響，在2015年4月宣布由一名具有27年經驗的資深檢察官Mark Gilson領軍，成立一個負責重新調查具有爭議性之殺人案件之專案小組。而在台灣，律師也經常在政治、社會活動或社會矚目案件中扮演舉足輕重的角色。因律師負有協助建立法治社會、維護社會秩序的義務，並具有監督政府、維護司法制度以確保「司法獨立」之不可或缺的功能，因此，律師向來也有「在野法曹」之稱。

又一個國家之司法制度，也是「審」（法官）、「檢」（檢察官）、「辯」（律師）三方缺一不可。足見，一個國家的司法體制健全與否，常可從該國家的律師所能扮演的角色及該國家對於律師的尊重程度作為判斷標準。