永遠自然─李永然律師部落格

　　2015年6月23日上午10時，李永然律師出席由中華人權協會、台灣公共事務發展協會、環球科技大學及永然法律基金會主辦的「2015中台灣人權與政策論壇」，李永然律師以中華人權協會理事長身份與台灣公共事務發展協會許舒翔理事長共同主持開幕式，隨後李永然律師並於10時30分至12時發表專題演講，主題為「從租稅公平原則，評《房屋稅條例》之修正」。

　　2015年6月22日下午2時30分，上海市徐匯區司法局參訪團一行10人至永然聯合法律事務所及其關係企業參訪，成員包括徐匯區區委李新華、徐匯區人民調解會名譽會長徐文泉、徐匯區法律援助中心主任方豔、徐匯區司法局楓林社區司法所所長萬籟嗚、徐匯區司法局康健社區司法所所長陳永松、徐匯區司法局天平社區司法所所長景海蓉、徐匯區司法局虹梅社區司法所所長潘靜芳、徐匯區醫患糾紛調解委員會副主任王鴻歌、徐匯區司法局法制宣傳科科長盧駿躍、徐匯區司法局律師公證科科長于晟等人。

　　李永然律師與兩岸經貿交流權益促進會祕書長張菁雯小姐接待，同時邀請永然文化出版公司總編輯周美君與會。會中，李永然律師針對公寓大廈糾紛調解進行報告，主題為「公寓大廈爭議事件調處委員會之調處程序」，永然法律基金會並贈送所有與會者「公寓大廈管理法律一本通」、「馬英九特別費案有多特別？──彭小奎的天堂筆記」各乙本，雙方針對該內容討論兩岸現況之差異，互相交流，氣氛熱烈，並於下午4時結束精彩座談。

　　依據民國104年6月9日蘋果日報A15版綜合外電報導「中國富豪揪團海外買小島」的報導，擁有30多個中國島嶼的「中國島主聯盟」發起人林東，計劃與其他島主到海外團購島嶼，預計投入約新台幣10億元幣赴南太平洋購島，他預測島嶼將成為未來中國富豪的身分象徵。《廣州日報》報導，現年42歲的林東，自1999年在廣東茂名老家附近的高州水庫租下第一個島嶼後，逐漸步上他的「玩島路」，16年來投入約新台幣1.5億元幣，前後「買」下30多個島，其中20多個為湖島，10多個半島和2個海島。「大的島有幾千畝，小的20多畝。」他自稱玩島的資金主要來自「炒股」。

　　林東除開發部分島嶼種「沉香」、「龍眼」營利外，2006年起將位於廣東河源知名景點萬綠湖中的「迦蘭島」改造為私人遊憩區，設了碼頭並蓋別墅，不時邀友人上島度假、一起打獵。因中國禁止土地所有權私人擁有，林東與大部分中國島主「擁有」的中國島嶼，是透過租賃等方式，握有島嶼的使用權。林東與多名「中國島主聯盟」會員，近日將赴南太平洋上的斐濟、吐瓦魯以及大溪地等地，展開中國島主聯盟的第一次「團購」買島。

　　筆者認為購買海外島嶼，需要考量很多風險，並且管理不易，島嶼很容易遭人占用，甚至產生治安問題，故不得不謹慎評估。

一、做為債權人的台商，對賴帳的債務人可進行民事執行：

　　台商在中國大陸被倒帳的事件頻傳，例如：賣貨收不到貨款、貸款給他人未獲清償......等，不一而足。面對這些問題，事先預防固然重要，如：進行徵信、要求債務人提供「擔保」（註1）、、等；倘不得已碰上，也要知道採取正確且有效的法律救濟途徑。

　　在一般所謂的法律救濟，如：提起「民事訴訟」、申請「仲裁」......等；取得有利生效的法律文書之後，還要再運用「民事執行」，足見「民事執行」的重要性，筆者願藉本文將民事執行的進行程序，及執行進行中，債務人與債權人成立「執行和解」，其相關的法律問題，藉本文予以介紹。

　　依據民國104年6月9日蘋果日報B7版記者鄭婷方所撰「新店首見自力都更案」的報導，新北市再添一椿自力都更案，而且是新店區首案，目前所有權人同意的土地比率達76%、所有權人同意人數逾80%，目前僅成立更新會，最快2年後才能發包施工，房仲預計都更後每坪房價可望由新台幣30萬元漲至40萬元。

　　依據《都市更新條例》第22條，只要更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3（約66.67%），並且所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4同意（約75%），便能申請都更劃定。新北市政府為鼓勵自力都更，訂有新北市協助民間推動都市更新補助要點，最多可補助新台幣280萬元經費。新北市都更處目前共收到15件自力都更申請案，分別位於三重、新莊、中永和、泰山、新店案等，其中4案已完工，其餘尚在審議。針對新店自力都更案，新北市都更處事業科科長程靜如表示，該案目前僅成立更新會，仍待申請人將事業計劃申請送件，目前事業計劃及權利變換計劃行政程序平均各約1年。

　　筆者認為政府在《都市更新條例》於立法院尚未修法完成前，目前應該僅有「自辦都市更新」可以送審，其他類型都市更新方式僅能等待法條修改完成才能施行，對此還是希望政府能加速《都市更新條例》的修法，畢竟台灣許多地方的建物、街道過於老舊，是有都市更新之必要，僅靠自辦都更方式，恐怕緩不濟急。

　　依據民國104年5月20日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「馮侖愛台：不會撤資 2016後再看下一步」的報導，大陸地產開發商萬通投資控股董事長馮侖表示，萬通會繼續愛台灣不會撤資，而面對「登台」處女作「萬通台北2011」交屋龜速，他以三句話請大家放心：很正常、很開心、不會走，萬通公司會「繼續愛台灣」；不過，至於市場有耳語萬通公司要從台灣撤資？馮侖董事長則說：「如果我撤了，那台灣豈不是太悲慘了嗎？所以沒有這回事。」「因為台灣就剩我馮侖一個陸資在台灣投資，我不希望在台灣留下不好的回憶，如果我撤資，那不是我們所願。」，至於之後的投資會等到2016年台灣總統大選敲定後再看下一步。
馮侖董事長另外表示，「我跟台灣業界非常熟悉了，現在中南部都在看，確實台灣對陸資投資房地產是「關門」的；過去政策限制陸資在台購置不動產有「345條款」（即3年不得轉賣、每年最多居留4個月、銀行貸款限制5成）、現在又有10％集中度管制，聽說現在馬雲在台灣也不受歡迎了？！我不知道台灣還歡迎什麼？」

　　筆者認為政府要善用大陸目前經濟崛起的實力，並帶動台灣的經濟，但也需要提供相關的管制配套措施，來避免台灣人民心生疑慮，擔心大陸人會來搶台灣的工作機會或不動產，因此政府在與大陸企業交流或制定政策時，一定要顧及台灣人的利益及感受。

　　依據民國104年5月18日蘋果日報B7版記者詹宜軒所撰「地上權隱藏版 再打6折」的報導，台北市內湖區地上權預售案「派樂地」，每坪開價僅新台幣40~50萬元，成為該區詢問度頗高的建案。根據民眾實地看屋後透露，該案設定地上權50年，完工交屋後使用年限約剩46~47年，卻有另外一種隱藏型商品，使用年限少一半，總價大約再打6折。

　　當初釋出該筆土地的國有財產局解釋，只要符合當初標售案的年限，到期後房屋歸國有，政府不會多加干涉。吉美建設也表示，此案使用年限21年的產品，在年限到期之後會由吉美收回再出租或出售，與政府規定並無牴觸。淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，這樣的買賣契約，類似「長期租屋」概念，購屋客一要比較每月租金與購置此屋的每月支付額；二是要衡量21年間房屋價格的變化。實際換算購買21年使用權的產品，每月支付額包括貸款、地租及房屋稅，約新台幣3萬元左右；而根據優美地產調查周圍新成屋大樓的租賃行情，每月每新台幣坪1000~1200元，合計租金每月新台幣2萬至2.4萬元左右，相較之下租屋的負擔較輕。

　　筆者認為此類型建案並非地上權建案，所以並不會有移轉過戶登記的程序，並不會產生移轉的稅負，但承租該不動產時，建商可能會轉嫁地租及房屋稅，在簽約時消費者一定要多加注意。

　　依據民國104年5月27日聯合報B1版記者王柔婷、祁容玉所撰「林肯大郡18年 半倒區未拆」的報導，林肯大郡事件已18年了，上百場抗議與協調會讓居民身心交瘁，隨時可能崩塌的半倒區至今仍未拆。居民期待政府用公權力介入，將山坡地旁的危險建物及早拆除，還給他們一個「安全的家」。新北市政府工務局表示，林肯大郡每年都會由大地工程技師公會進行1到2次巡查，追蹤確認建物和山坡地的安全狀況。針對近期建物滲水問題，屬社區內部的管理維護，市府協助補強施工，恐有公平性問題；民國103年協調時林肯建設願意負責補強，並已會勘討論進場施工日期，但住戶另提出其他施工需求，雙方無法達成共識。第3區第3排半倒區自救會長林麗卿18年來堅持守護家園，被問及為何每年陳情，她表示住的地方現在還未拆，看到凹陷的鐵窗、損壞的梁柱和漏水的地下室，都是二次傷害，「我們的要求很卑微，只要求政府把危險建物拆除、移平坡地，讓整片空地可變成公園使用」。

　　筆者認為政府應展現「公權力」，強制拆除林肯大郡等危樓，而非要等到全體所有權人同意才能拆除，從事發到現在迄已18年，如再繼續拖延下去，所有權人開始繼承移轉登記，日後將更難拆除。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣目前的政府做事畏首畏尾，欠缺擔當，從文林苑、永春社區……等，均可看出「林肯大郡」的事已發生18年了，新北市政府應展現魄力，一次有效地處理，保障人民之權益及社區安適的環境！

　　2015年6月17日晚間，李永然律師以美生會副理事長身份出席月會，本次月會邀請到國立暨南國際大學榮譽教授李家同前來演講，講題為「從28篇經典演說學思考」，由李永然律師引介，大家從這場演講中獲益良多。

　　李永然律師也發表專文「副理事長的話」於本期的美生會月刊中，全文如下：

美生會副理事長的話　　　　　　　　　　　　　文◎李永然

一、企業家愈來愈重視夫妻財產制：

　　筆者處理案件接觸不少企業家，男、女皆有；由於夫妻一旦結婚就涉及「夫妻財產制」的適用，我國現行夫妻財產制又有「法定財產制」及「約定財產制」之分；後者還可分「共同財產制」及「分別財產制」（註1）。

　　由於夫妻如未採用「約定財產制」，即應適用「法定財產制」；「法定財產制」涉及「配偶剩餘財產差額分配請求權」（《民法》第1030條之1）。