依據民國104年3月13日中國時報A13版記者林宜嫈所撰「上市櫃建商加重小宅比例,可售總額破千億」報導,政府搬出房地合一及囤房等稅來平抑房價,特別是豪宅及高總價產品首當其衝。為了因應房市變局,上市櫃建商已不再堅持推大坪數及高總價的產品,以低總價產品即「小宅」為推案的主流,根據好房網調研中心統計,目前上市櫃建商增加推出小坪數為主力的建商有19家、建案達32個之多,加總的可售總金額高達新台幣1021億元,等於是超過329檔全台推案量新台幣3092億元3分之1的量體。以往推出大坪數換屋族甚至豪宅產品為主力的大型建商,包括遠雄建設、長虹建設、國泰建設及麗寶機構等一線建商,受限於當前房市局勢,而不得不紛紛加重推「小戶型」的建案比例。

  筆者認為政府針對高總價豪宅祭出豪宅稅,並調高房屋現值,使房屋稅大幅暴增,造成高總價或大面積的建案購屋需求將受影響,因此建商調整建案戶數與銷售客群,將小戶型的推案比例拉高,讓消費者購屋後不至於受到房屋稅調高的影響,但需要注意小面積的建案貸款或申請政府優惠房貸可能會受到限制,購屋前一定要先行評估!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為確實在台北市16坪~20坪的小宅紛紛出籠,有些建商甚至透過「變更設計」,變更建照執照,改成小坪數的建案,這種情形下去必然影響居住的品質,形成不正常的扭曲現象。盼大有為的政府多用心,把經濟弄好,不要讓台灣陷入「仇富」的氛圍,這樣才有助台灣經濟發展及社會和諧!

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  依據民國104年3月13日聯合報A10版記者饒磐安所撰「6樓墜亡 他家非凶宅 買主敗訴」報導,林姓男子於民國102年在新北市購買一棟大樓的六樓,入住後才得知有人從陽台跳樓自殺,他認為前屋主、房仲員及房仲公司隱瞞凶宅事實,向法院起訴要求減價新台幣兩百萬元。法官認為死者是從六樓陽台跳下,並非陳屍住處,認定六樓非凶宅,且林姓買主未舉證房價因此減少,判林姓買主敗訴,本案仍可上訴。

  法官認為,「凶宅」是指曾發生凶殺或自殺死亡的房屋,影響房價甚鉅,屬房屋交易的重要資訊。此案的死者自六樓墜落一樓地面,送醫急救兩個多小時後不治,六樓住處不是陳屍處,並非「凶宅」,房仲公司及前女屋主因此不必負房子的瑕疵擔保責任。原告原本聲請不動產估價師估價,但因估價費用過高而撤回,無法舉證房價減損。

  筆者認為一般認定為「凶宅」,是該不動產有發生「非自然身故事件」,從該案例可以得知死者到醫院前仍有生命跡象,因此該建物一樓及六樓不應被認定為凶宅;建議消費者在購屋時確認是否為凶宅,可以上網查詢「凶宅網」,並且詢問鄰居、里長及鄰長,來確保自身權益。

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  依據民國104年3月17日聯合報AA2版記者蕭韻純所撰「豪宅交易急凍 最新揭露僅10件」報導,政府鎖定豪宅交易查稅,讓豪宅市場急速冷凍,根據最新的實價登錄資料顯示,台北市億級住宅揭露僅10件,扣除掉完工交屋的部分,只剩下4筆。顯見台北市高總價豪宅實際交易市況相當低迷,且未有創新高價的案件揭露。同時,財政部宣布,民國104年將下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻,擴大豪宅實價課稅範圍。由原先雙北市新台幣(以下同)8000萬元、其他地區5000萬元以上,下修為台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上即視為豪宅,就要納入實價課稅對象。

  業者表示,去年政府持續針對高總價產品加強查稅與管控,市場氛圍讓創高價成交更顯困難,加上雙北市政府近二年積極調整房屋稅基與稅率,豪宅持有成本大幅增加;同時在買賣交易時的契稅也連帶倍增,預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑,價格有機會明顯修正。

  筆者認為除了豪宅交易量急速下滑外,其他不動產交易量也嚴重萎縮,政府如持續運用課稅手段來提高不動產交易成本及持有成本,不動產交易量應該會持續往下探底,將會影響更多的從業相關人員,盼政府應評估相關產業所帶來的負面影響,該採用較為緩和的方式!

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  民國104年3月20日工商時報A23版記者曾麗芳「小家庭當道 中小坪數建案成主流」的報導稱: 根據主計處民國103年公布的調查顯示,受戶內人口減少等因素影響,國人平均每人居住空間為13.5坪,僅僅較21年前增加5.2坪。隨著人口結構改變及居住觀念的不同,近年來新建案朝中小坪數發展已成趨勢;就連國內知名學者也疾呼,全球出生率普遍降低,「別再蓋大坪數豪宅了」!

  無論國內趨勢或世界潮流,人口結構都趨向減少,大坪數豪宅已不符實際需求。國內知名學者、逢甲大學執行副董事長高承恕就疾呼:「別再蓋大坪數豪宅了!」他說,西班牙無論是車站、知名大學、市議會等處,都呈現「建物很美但空蕩蕩」的景象;且並非西班牙獨有現象,日、美、德、英等國家,人口高峰都已過去。,依內政部統計,全國出生人口數由1992年的32萬1,632人,降至2013年的19萬9,113人;因為家庭型態的改變,以往國人購屋會考慮和兒女同住,但現在許多兒女獨立後,不和父母同住,「不少擁有百坪豪宅的人是過年時全家團聚熱熱鬧鬧,過年後豪宅就冷冷清清」,顯示大坪數豪宅已非居住主流。

  精銳建設副總經理吳秋凉表示,人口結構改變,需要大坪數居住空間的三代同堂已不多見,有不少人連兩代同堂也不想,坪數過於大的室內空間反而不切實際,順勢帶動「中小坪數」建案興起。不過,坪數縮小,不代表居住品質變差!吳秋凉表示,人們對居住品質要求愈來愈高,不再追求把所有空間都留在室內,而是希望有多一些戶外空間,與大自然共處,「舉例來說,以往人們喜歡買的屋子坪數都在室內,現在則是買10坪,希望6坪在屋內、4坪在室外,讓親近戶外的機會更多!」

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  民國104年3月19日中國時報B2版記者陳芃「北市智慧公宅 東明將成首例」的報導稱:台北市政府宣示8年內要興建5萬戶公共住宅,都發局民國104年18日邀請資訊與通信科技(ICT)業者,舉行「公共住宅與科技智慧應用座談會」。台北市副市長林欽榮表示,104年9月辦理工程發包的東明公宅,應會是台北市政府打造的第一處「智慧社區」,除了節水節電,還可能納入遠端照護、智慧電動車,民國104年3月18日台北市政府邀請華碩、宏碁、大同、台灣松下、中華電信、台達電、中興保全、亞旭等約20家公司代表,公共住宅必須是智慧社區,目前一般住宅每平方公尺的樓地板面積用電量,每年為230至250度,公宅希望做到170至150度;用水量為每人250公升,未來也要降低,在社區設置智慧電表、水表等。東明公宅的興建工程預計9月發包,屆時就會納入各種智慧設施,除了基本的節電、節水,還可能視情況有遠端照護、智慧停車、智慧電動車等。位於南港路的東明公宅是要拆除原台肥出租國宅改建,完工後預計提供700戶,也會納入老人長照機構、托嬰中心等,「希望提供民眾負擔得起的科技」林欽榮說,後續動工的公宅、中繼住宅,也會比照辦理;計畫總造價的1%投入社區公共藝術,3%至5%放在智慧科技上。

  筆者認為全球都在提倡「綠色環保建築」,台灣也不例外,政府近年來針對公共住宅推行「智慧建築標章」,提供市民優質的居住空間,盼政府踏出科技智慧城市第一步同時,日後應協助更多建商打造更優質與環境友善的智慧公共住宅,永續導入環保智慧策略,才能讓台灣的綠色建築環境更進步,才能給予市民更優質的環境,更符合《住宅法》,確保人民居住品質的精神!


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  2015年3月21日晚間,李永然律師出席由中正高中校友組成的震撼管樂團所舉辦的春酒,團員們相聚一起,吃喝談天,共享美好的夜晚,甚為快意!

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  李永然律師自民國74年12月18日成立永然聯合法律事務所台北所後,即秉持建立「專業化」、「聯合化」、「國際化」、「數位化」法律事務所的理念,與所內同仁共同致力於法律專業的精進,帶領本所不斷朝向「追求最高品質的法律服務」目標前進。

  有鑑於桃園地區是台灣國際門戶、工商蓬勃,新竹地區擁有大批國外內廠商投資及興盛的高科技產業,為提供桃竹地區鄉親及公司行號最高的法律服務品質,永然聯合法律事務所乃於民國91年在桃園市區成立桃園所,以就近服務桃竹地區鄉親及公司行號。桃園所成立迄今已邁入第14年,桃園所律師團隊李永然律師(本所所長)、林雯澤律師(本所副所長)、許淑玲律師(本所主任律師)及林其玄律師等律師,長期來以成為當事人權利最佳守護者為己任,所提供的法律服務品質,已深受桃竹地區鄉親及公司行號肯定。

  而基於實現律師社會責任之理念,桃園所的律師團隊除提供法律爭端之服務外,並戮力於法律知識推廣與學術合作,不定期地發表法律相關文章、從事法律講座以推廣法律知識,並提供中原大學財經法律系在學學生法律實務的實習機會。

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20150320  

  「買屋租屋不受騙之Q&A大全」一書是由「陳志偉」律師所著,創見文化出版(2007年8月出版),本書作者為執業律師,相當熟稔不動產糾紛處理相關方式及權益該如何保障;因為在民眾財產交易中,不動產金額占相當大的金額,又因為房屋糾紛態樣多元,因此無論在購屋或購買居住後,都很容易遇到法律上的問題,

  本書作者將全書分成四篇,每篇都以案例方式來做最為開端,讓讀者能輕鬆了解作者所要表述的糾紛情形,藉由案例情節的剖析,並將讀者帶入相關法律規定,如《民法》、《公寓大廈管理條例》等規定,讓讀者能輕易吸收,並能更加瞭解法律運作方式。

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  依據民國104年3月15日蘋果日報A16版記者于靜芳所撰「新推案擴建 還沒賣就強制拆」報導,台中市民國104年1月公告367間違建,民國104年3月底前須全數拆除,不少新推案因建商二次施工擴建,遭政府強制拆除,其中台中市西屯區長安路二段131巷,由生活家建設新推的別墅建案,因擴建1樓車庫、2樓露台,還未出售,104年1月底已遭市府強制拆除,建商統計損失近新台幣3000萬元。

  台中市政府都市修復工程科表示,該建案因1樓住宅空地已擴建置人行道共4米,超出違建2米標準,民國103年12月底已發函勒令停工,但建案仍持續施工,故通知拆除時間後,立即拆除違建部分。

  該案建商劉經理表示,由於無地下室空間,才規劃「二次施工」擴建車庫,拆除8戶約損失新台幣2500萬元,加上後續處理、重新設計成本,估計損失近新台幣3000萬元。建商二次施工常見車庫空間、增建夾層、露台或雨遮外推,台灣房屋加盟事業總部法務游璿樺表示,近期台中有不少建商二次施工遭拆除,引發買賣糾紛,民眾購屋應注意自己應有權益,二次施工常有拆除風險,最好不要購買。若建商涉廣告不實,民眾可依法提告。

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  依據民國104年3月16日聯合報A6版記者沈婉玉所撰「多屋族省稅 戶籍設哪差很大」報導,財政部提出的房地合一稅擬於民國105年上路,按規劃方向,民國105年後購買的房屋只要是自住、持有超過6年,且非總價逾新台幣4千萬元豪宅,賣屋就免稅。財政部官員表示,包括奢侈稅、土地增值稅、地價稅、房屋稅,以及規劃中的房地合一稅,都有自住優惠,「戶籍」是重要的認定條件之一。戶籍則是綜所稅房貸支出扣抵、子女學區學籍以及地方政府育兒津貼等福利津貼的認定的依據,民眾要仔細算清楚,千萬別為了省小稅,一慌張就亂遷戶口。必須注意的是,土地增值稅、地價稅、房屋稅等,只要本人、配偶或直系親屬設籍就算自住,但奢侈稅及房地合一稅規定除了本人、配偶外,必須是未成年子女設籍才算自住。官員說,民眾誤以為出售短期持有房屋但僅父母設戶籍的房屋可免奢侈稅,是常見的錯誤。

  筆者認為不動產稅務其實千變萬化,大部分的優惠稅率都已設戶籍為要件之一,甚至重購退稅及重購扣抵也都需要設立戶籍,所以民眾在處分不動產前,先行確立有無設籍,並詢問地政士或專業律師,以避免自身權益喪失。

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