永遠自然─李永然律師部落格

　　民國104年3月13日 經濟日報A15版記者楊文琪「租屋補助金 依城鄉調整」的報導稱：為讓更多弱勢民眾可以獲得租金補貼，內政部決定將租屋補助金從現行每戶每月新台幣4,000元，改依城鄉租金差異、所得不同及合理負擔程度有異等因素，做差距調整，金額介於新台幣3,000至5,000元間，如此補助戶數可快速增至設定的5萬戶目標。

　　內政部營建署於民國104年3月12日表示，104年度「整合住宅補貼資源實施方案」公告受理申請期間，也將依例預定於民國104年7月至8月間辦理，屆時有租金補貼需求的民眾，可於期間內向戶籍所在地的直轄市、縣（市）政府提出申請，日前邀集各地方政府研商「104年度租金補貼計畫戶數」，希望104年租金補貼戶數可達計畫目標5萬戶，儘量使符合申請資格者都能領到租金補貼，考量城鄉租金差異、所得不同與合理負擔能力等因素，租金補貼金額將由以往全國「齊頭式」皆為新台幣4,000元，依不同地區調整為新台幣3,000至5,000元等四種補貼金額。

　　筆者認為政府為了幫助弱勢租屋者，有許多補助規定如「青年安心成家作業規定」、「住宅補貼作業規定」、「青年安心成家方案 」，但有多少民眾知道，政府為照顧民眾，用盡心力制定辦法，但於大力宣導，導致對政府的民怨與誤解更大，加上各種原因的加油添醋讓政府背黑鍋，盼政府在實施政策時，執行力一定要確實，避免頭重腳輕，這樣才不會枉費照顧弱勢民眾的好意！

　　依據民國104年3月9日蘋果日報A15版記者潘姿羽所撰「房屋稅倍增 建商剉咧等」報導，房產稅制不斷出新招，台北市市長柯文哲更曾直言民國104年5月收到房屋稅單會「嚇一跳」，隨著稅單寄送時間愈來愈近，有建商憂心民眾收到倍增的房屋稅後會大大影響換屋、置產的念頭，讓房市趨於冷淡。台北市於民國100年實施豪宅稅，之後陸續調整新屋造價、路段率，張金鶚教授表示，北市新屋評定價值的建造成本有30年沒調，且台灣房屋持有稅偏低，買車的持有成本佔比高過買房；他建議改革要採持有稅和交易稅雙軌併行，杜絕炒作。財政部長張盛和則將全國非自住房屋稅稅率最低從1.2%調至1.5%、上限從2%提高到3.6%；北市府率先跟進採用房屋稅差別稅率，持有3戶以上非自住房屋者，將採最高稅率3.6%。

　　代銷公會全聯會理事長黃炯輝認為，稅改太躁進，現在房屋稅動輒2~3倍成長，北市新成屋在稅基、稅率同步提高的情況下，更可能7~8倍起跳，現在大家對稅制還搞不清楚，收到稅單後，下半年就會開始發酵。黃炯輝理事長指出，新屋造價提高、部分區域路段率也調高，加上北市府房屋稅採差別稅率，北市新屋買方會最有感，未來購屋的猶豫期會更長、代銷業者更辛苦；中古屋屋主恐將調高的房屋稅轉嫁至房價，造成與買方價格認知無共識，市場雪上加霜。

　　筆者認為一口氣調高房屋稅的稅基及稅率，在雙重影響下，新成屋的房屋稅率勢必大幅提升，房屋稅基的調高也將連帶影響契稅及財產交易所得，所以購屋者或房屋持有者，買賣屋時切勿僅關注房屋稅，整個移轉成本也都需要評估考量。

　　依據民國104年3月8日蘋果日報A15版記者陳書榕所撰「海砂屋都更拖延10年 住戶求助無門」報導，台北市內湖區明園大廈為31年老屋，民國95年被台北市政府列管為「海砂屋」，分類為「須拆除重建」，居住安全明顯危險，住戶表示，該大廈不只外牆剝落嚴重，住家內部天花板、牆面有明顯剝落痕跡，讓人膽戰心驚。鑑定確認後，自民國94年開啟都更作業過程，至今10年，卻仍未統合住戶意見，過程中還爆出住戶互放謠言、提起告訴或肢體衝突等憾事，其中都更理事會欠缺作為是都更過程最大阻礙。

　　關於容積獎勵限縮一事，北市府建管處副總工程司邱英哲指出，明園大廈適用於民國89年通過《海砂屋善後處理準則》，因此依法必須在5年內申請建照完成或都市更新事業計畫的報核，就可完整取得30%容積補助；若無，則逐年遞減5%，最低則會到10%。以明園大廈來看，民國104年7月30日是最後期限，否則就會依準則扣減。至於為何公部門極力推行都更，但民眾遭遇整合困難時卻無法可幫？北市府都更處副處長簡裕榮解釋，由於明園大廈屬私有財產，公部門毫無立場介入協調糾紛，只能給予法規諮詢協助，而至於都更理事會沒有作為。根據《都市更新團體設立管理及解散辦法》第20條規定，若理事會有侵害團體利益之情事，依法只要有五分之一以上的會員連署請求，發函至主管機關，就可強制召開會員大會，處理理事解任或改選問題。簡裕榮副處長強調，都更最困難的即是人事，望住戶能團結，優先考量團體利益與居住安全問題。

　　筆者認為該社區住戶及都更理事會應儘速且慎重的處理海砂屋改建，尤其該社區已被列管為海砂屋，極可能發生公安意外，造成行路人或住戶的傷害，另外社區住戶也無法輕易地出售該不動產，讓想換屋者無法換屋，如住戶對自身權益該不清楚如何保障，建議可以詢問專業的律師來尋求幫助。

　　依據民國104年3月10日自由時報A6版記者李欣芳、蘇金鳳所撰「公共建物耐震補強率偏低 監委：出事誰扛」報導，中央與地方政府所屬公共建築物耐震不足，行政院要求逐年編列預算補強，但監委蔡培村最新調查發現，中央政府各機關補強率有51.8％，但各地方政府的補強率則嚴重偏低，僅17.9％，監察院決議要求行政院督促中央與地方政府，逐年編列預算予以補強，蔡培村委員提出警語說，否則一旦發生大地震，責任歸屬要由誰來承擔？

　　蔡培村監委指出，行政院在民國89年921大地震後，頒布「有關公共建築物實施耐震能力評估與補強方案」，將建築物的耐震指數提高，但目前全台灣各地約有五千棟建築物還未符合新的耐震指數標準，也就是不夠耐震。他表示，主要是了解行政院督促各中央與地方政府機關辦理建築物耐震補強情形，並調查有無執行不力。尤其是各地方政府所屬公共建築物的耐震補強率偏低，相關縣市都未編列預算予以補強，而補強率較佳的縣市，則是台北市與新北市。

　　筆者認為行政院如有編列預算給地方政府，作為公共建物補強之用，地方政府應妥善安排運用，尤其近日頻傳大樓外牆磁磚掉落的意外，各縣市政府更應該注意公共建物的安全，尤其公共建物在平時都有洽公民眾及公務人員，更要讓使用者安心地進出使用。

　　民國104年3月13日中國時報AA2版記者王玉樹「台電首筆高雄地上權標案，底價新台幣28億元」的報導稱：高雄房產新焦點亞洲新灣區，台電也有地要釋出！台電民國104年3月12日舉行「高雄展覽館對面特貿三土地地上權案」招商說明會，基地總開發面積高達12萬坪，開發量體比台北101大樓還高。台電大膽喊出底價新台幣28億元，雖民國104年3月12日有20多家大企業熱烈參與，但是廠商私下認為此價「高於行情」，是否進場要再評估。

　　台電從2012年推出「10年資產活化計畫」，預計到2020年有19筆土地要釋出，多數是設定地上權案，有些則是合建，預計5月正式招標的高雄展覽館正對面這兩塊土地，原是台電高雄營業處的倉庫與空地，這也是台電在高雄的第一筆地上權案，總面積1.6萬坪，可開發樓地板總面積12.7萬坪，比101大樓的10萬坪還要多，未來將開發為旅館、百貨公司、電影院、企業總部等，台電招標權利金底價訂為新台幣28億元，地上權設定50年，到期可再延續20年，也就是租約期為70年。

　　筆者認為台電釋出地上權標售土地，出發點乃為吸引企業高度的興趣，但招標條件過於嚴苛，是否能順利開發成功，仍需政府的審查通過，盼政府如此大的公有土地招標案，事先應通盤檢討北、中、南的土地行情訂出標售價格及許可程序與資格的合理性，避免參與標購企業者，屆時紛紛打退堂鼓，而讓政府的開發美意落空！

　　104年3月14日早上10點半，李永然律師前往台大校友會館，以理事長身分出席並主持「中華人權協會第16屆第2次會員大會」，會中邀請許文彬名譽理事長、蘇友辰名譽理事長等出席致詞給予會員勉勵及期許，會員們出席踴躍，討論熱烈。會後設宴於蘇杭小館聯誼餐敘，活動圓滿落幕。

　　李永然律師接觸兩岸法律20餘年，十分重視維護大陸台商利益保障的法律權益，並將其多年經驗集結成「大陸台商合同訂定與履行的法律竅門」一書，希望藉此為台商在簽訂合同時能做為參考之依據，而本書也獲得旺報的推薦，於2015年3月15日台商周報財經文摘刊載本書之介紹，全文如下：

了解大陸法律，確保經營權益

　　民國104年3月10日蘋果日報A14版記者于靜芳「4處公營宅周邊，2年漲15%」的報導稱：台北市政府釋出570戶只租不賣的聯開宅，租金約市價85折，引發既有住戶反彈，前台北市副市長張金鶚近期在臉書發表看法，認為這些既有住戶不應歧視租屋者，且目前已推行的公營住宅，房價也未見有跌價，房仲統計4處公營住宅周邊行情，近2年漲幅度皆在3.8~15.06%，大龍峒公營宅、萬隆聯開公營宅、行天宮聯開公營宅，甚至興建中的寶清段、青年段、興隆公營住宅等，不但規劃、管理十分良好，房價也都是未跌反漲。

　　台北市政府都市發展局昨也說，推動聯開宅時，皆已向台北橋站及新店機廠聯開住宅社區進行說明，以目前大龍峒、行天宮站、萬隆站等混居公共住宅來看，並無干擾到居民。

　　筆者認為住戶質疑公營住宅影響房價，也是有原因的，擁有公營住宅周邊住戶的心態當然是五味雜成，辛苦一輩子努力賺的錢一生買的房，突如其來政府要用低於他們買的房屋價格蓋公營住宅，這種突如其來的政策當然沒辦法接受，但周邊住戶也太過敏感，公營住宅尚未完成或有住戶入住，先談品質或價格會有影響，都稍嫌太早，但問題還是出在政府，計畫執行前的宣導及溝通沒做好，盼政府實施公營住宅政策前應先將未來的社區弱勢族群及管理方式做宣導與座談，才不至於引發現有住戶反彈，反而觀感不好，推動計畫受阻！

　　民國104年3月10日經濟日報A16版記者郭及天「全台住宅租金 去年漲逾6%」的報導稱：民國104年大台北住宅租賃市場價格方面，台北市住宅租金平均單價每坪新台幣1,398元，年漲幅約3.6%；新北市住宅租金平均單價每坪新台幣649元，年漲幅約2.9%。其中占住宅租賃市場大宗的套房產品漲幅最明顯，台北市及新北市套房平均租金分別為新台幣1,595元和952元，年漲幅分別達2.7%、12%，內政部不動產資訊平台發布的租金指數分析，民國105年1月全台租金指數為102.47，不僅為歷年新高，更是2011年2月以來連續每個月攀高，近一年來住宅房價受政策影響，下修預期增加，但過去幾年不動產取得成本及持有成本提高、整體景氣緩步走揚、消費力提升，帶動住宅租金行情持續上揚，民國104年全台住宅租金漲幅逾6%，大台北住宅租金上漲超過3%，台南高雄整體住宅、新北套房租金漲幅更達一成以上，觀察去年實價登錄資訊，去年全台住宅租金一年上漲約6.2%；其中台南、高雄都會區漲幅領先全台，分別達17.5%、10.8%。台南勁揚17%稱冠，台高雄10%居次，北市增逾3%，行情穩步走高，未來恐更多人租不起房！

　　筆者認為不動產交易跟各縣市地方政府改朝換代的執政計畫未來藍圖有很大關係，為何在房價高漲的時候，不動產交易率不減反增？這原因歸諸於華人有「有土斯有財」的觀念，但這個價值觀過去與現在是很不同的，過去是以農業為主的社會中，只要有土地耕作即可，但是，現代社會土地卻成為投資保值的工具，做為商品的交換價值，遠超過土地所具有的使用與居住的價值，因此政府只要改變都市計劃就會改變當地的交易量，盼地方政府於改朝換代後，前朝好的政策仍要延續，並更加去瞭解弱勢者在都市中的處境，避免產生民怨而對政府的不信任，讓「居住正義」不要淪為只是口號而已！

案例：

　　A於民國103年3月某日晚間騎乘自有重型機車於台北市信義區巷弄內由西向東行駛，行經某路口欲左轉時，不幸與B駕駛由南向北行駛的自小客車發生擦撞，A因而倒地致左手骨骨折，經報警處理後，A、B二人均堅稱自己未超速且經查二人都未飲酒，試問：

　　一、如何釐清A、B雙方車禍的責任歸屬？