永遠自然─李永然律師部落格

　　2015年2月28日上午，李永然律師前往林口，出席忠誠扶輪社高爾夫球球敘，在陽光明媚的球場上以球會友，共享新春的喜氣。

　　2015年2月27日晚，李永然律師出席台北市傑人會月例會及新春團拜，正逢春節過後，大家見面互道恭喜，氣氛熱絡，期盼新的一年所有會員都能喜氣洋洋、揚眉吐氣！

一、中國大陸將自2015年3月1日起實施《不動產登記暫行條例》

　　中國大陸對不動產的登記，關於土地部分是適用《土地登記辦法》，而對房屋部分則是適用《房屋登記辦法》，但因2014年11月24日《不動產登記暫行條例》的公布，並將自2015年3月1日起實施，將土地及房屋登記一併規定，這是極大的改變。　

　　大陸《不動產登記暫行條例》，其適用的標的客體是針對「不動產」，依該條例第2條第2款，其範圍包括「土地、海域以及房屋、林木等定着物」，皆必須由「不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿」中。

　　依據民國104年2月19日經濟日報A4版記者邱金蘭、陳美君所撰「柯文哲打房說 財金部會搖頭」報導，台北市長柯文哲拋出新議題引發討論，他建議第二戶房子不准貸款，以抑制房價。有決策權的財金部會並不準備埋單，中央銀行、財政部和金管會都不贊同，認為規定過嚴、衝擊銀行過大；不利中產階級換屋，將招致民怨。財政部長張盛和表示，規定過嚴、可行性不高，也會衝擊銀行業務；金管會主委曾銘宗則說，對中產階級換屋影響很大，健全房市不能用單一藥方。就連「房市空頭總司令」張金鶚也認為過於嚴苛，有些民眾買第二棟房並非炒房、而是有自住需求。中央銀行官員也說，認為柯文哲的建議將增加民眾換屋、替小孩置產的困難，且政策太過強硬，恐招致民怨。

　　筆者認為第二戶不准貸款，不僅第二戶如何認定，以及影響層面甚大，目前銀行利率逐漸攀升、又已經限制第二戶貸款六成之規定，已對房市造成衝擊，如果在放款部分持續限縮，房地產業將會無止盡的衰退；政府打房仍應以短期炒作者為目標，並廣建「社會住宅」，才能有效解決民眾居住問題！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府柯市長一上任有各種異於郝前市長的作為；但政府不論如何的作為，切勿忽略《憲法》所保障的基本人權，這樣才不會讓人民未蒙其利，反受其害。

　　依據民國104年2月17日經濟日報A2版記者郭及天、吳佳蓉所撰「北市桃園宜蘭 囤房稅最重」報導，依據財政部定義，本人及配偶合計全國持有三戶以內房屋，只要是供自己或由直系親屬居住時，即列入「自住房屋」，稅率維持1.2%；第四戶以上視為「非自住房屋」，將被加重課徵房屋稅，稅率從1.5~3.6%，並鼓勵地方政府根據囤房數，訂定差別稅率。財政部統計，截至民國104年2月初，訂定差別稅率縣市包括台北市、桃園市及宜蘭縣，採「三級制」課稅，第四、第五戶房屋，稅率2.4%；第六戶以上稅率3.6%，是抗囤房最積極縣市。連江縣也採差別稅率，但訂定稅率較低，第四、第五戶稅率1.6%、第六戶以上2%。其餘縣市針對非自住房屋，則均採單一稅率，都採最低稅率1.5%課稅，僅有新北提高至2.4%，但方案仍待市長朱立倫核定及議會通過後才可確認。整體來看，預估大台北地區囤房者所受的影響將大於中南部地區，而台北市新落成、符合高級住宅定義及擁房四戶以上的囤房族，所受衝擊將最大。

　　筆者認為房屋稅區分成自住及非自住分級課稅，持有3房以下者，只要符合自住要件，皆可適用1.2%的房屋稅率，而持有第4房以上各縣市政府的房屋稅率就不盡相同了，因此擁有四房以上民眾一定要注意各地方政府規定的稅率，來配置其自住的房屋，以降低房屋稅稅負。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府在打房的作為已經混亂，其實囤房稅是違反「租稅平等原則」，現在既已修改《房屋稅條例》，未來一定會有爭議發生。盼政府打房一定要回歸正途，切勿越走越偏，未來將傷害台灣人民的「賦稅人權」！

　　依據民國104年2月19日自由時報A11版記者金仁晧所撰「不動產銷售天后 涉逃稅256萬」報導，曾在遠雄集團賣出逾新台幣(以下同)一百三十億元不動產「金獎銷售天后」戴明珠女士，民國九十五年時所得高達一千七百七十萬餘元，卻利用捐贈靈骨塔、土地方式低買高報，再拿發票及政府給的感謝函扣除稅額，共涉嫌逃漏二百五十六萬餘元。檢方調查，戴女為逃漏高額稅捐，透過掮客以每座十五萬元價格購買二十三個靈骨塔塔位，匯款三百四十五萬到元清的帳戶，開出發票後再退款約七十％現金，平均每座實際花費不到四萬五千元，戴女再持塔位權狀向嘉義縣中埔鄉公所辦理捐贈。戴女為避免同類的捐贈額過高，引起查稅人員注意，又委託林女，以其姊姊的名義在台北市北投、士林地區以一百八十二萬元購入土地，戴女再灌水衝高買進成本，以四百九十二萬元購買其中二分之一，後續便以相同手法拿回現金，將土地捐贈給台北市政府，等隔年要申報綜合所得稅時，便備妥感謝函、發票等證明，向北區國稅局辦理扣抵，總共逃漏二百五十六萬餘元。檢方認為，戴女賺取高額收入卻不誠實納稅。

　　筆者認為無論收入的多寡都應誠實報稅及納稅，尤其現在資訊科技更為發達，稅務人員在勾稽資料時更加便利，因此民眾切勿聽信小道消息或逃稅手法，避免日後需繳納更多的稅額外，如有運用「不正當方法」逃漏者則還涉及《稅捐稽徵法》第41條之罪，且將遭到刑事處罰。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾可以「節稅」，但不能有逃漏稅的行為；且節稅應運用正當方法，才能為稅捐稽徵機關所接受！

一、房屋稅的課徵依《房屋稅條例》：

　　我國早已實施《房屋稅條例》，該條例是作為徵收「房屋稅」的依據；我國《房屋稅條例》於第1條明文規定：「房屋稅之徵收，依本條例之規定；本條例未規定者，依其他有關法律之規定」。

二、房屋稅的課徵對象：

一、房屋稅已提高了！

　　近年來，台灣彌漫在政府打房的氛圍中，台灣民眾的房屋自有高達80%以上，但都有些人以「居住正義」為口號，推動仇富的氛圍；政府也基於民氣可用的情形下，藉機增加稅種，如「奢侈稅」…；並提高稅率，如「豪宅稅」、「囤房稅」…。台北市民眾對於「房屋稅」已提高的事實必須有所認識，因法令已修改了；所以，今後應更加注意如何合法「節稅」，俾免增加稅負！

二、台北市民對房屋稅的基本認識：

　　民國104年2月14日蘋果日報A22版記者洪安怡「法拍交易量 桃園砍半」的報導稱：據內政部統計，去年法拍移轉量不到6000棟，年減26.8％，更僅為2003年5.7萬棟的10分之1。業者認為，去年房市盤整，可能會反映在今年法拍市況，今年法拍移轉量將微增。法拍市場跌至谷底，全台法拍移轉量史上最低！

　　法拍量為房市「反指標」，景氣愈好、量愈少。內政部統計全台法拍移轉棟數發現，數量逐年下滑，從2003年SARS期間的5.7萬棟，一路下降，2009年因金融海嘯影響，年增15%，接著逐漸量減，去年5922棟則創下統計以來新低，較2013年的8093棟減少26.8％。

　　筆者認為法拍市場近期的遞減最大原因還是政府打房政策奏效，實施奢侈稅、貸款成數降低利率提高，投資環境條件越來越趨嚴格，市場空屋率高，選擇條件多，所以法拍市場能轉手獲利的已不如往常，多數自住客的進場後，投資客變得謹慎又無利可圖情形下選擇逐漸退場，筆者盼政府打房的同時能多想想一般平民百姓，對買房的渴望，不用為了「一老鼠屎而壞了一鍋粥」，全盤的制定政策讓真正想自住買房的民眾再一次的受到傷害買不起房子，讓所提的居住正義真正的落實，不要都只聽樓梯響，未見人下來，台灣政府應積極地落實《住宅法》，讓房市穩定發展，才不至影響經濟層面！

　　民國104年2月16日工商時報A13版記者記者顏瑞田「高雄陸海空5大眷村 資產活化」的報導稱：國防部眷改基金管理的高雄5大眷村區，包括大寮眷村、岡山大鵬九村、鳳山黃埔新村、鳳山工協新村、以及左營明德、建業、合群等眷村，高雄鳳山、左營、岡山等我國建軍基地的陸海空5大眷村，將由國防部和高雄市政府跨局處合作，進行資產活化，將國軍以前居住，現在清空的170公頃眷村用地，透過都市計劃手段，釋出110公頃住宅用地，並結合各地區的產業聚落和文化特色，規畫成全新的產業、文化特色生活住宅圈。

　　高雄市政府都市發展局長李怡德指出，大寮眷村鄰近高雄捷運橘線大寮機廠，交通便利，附近並有經濟發展局規畫開闢的和發產業園區和既有的大發工業區，因此，開發完成後除可望成為鳳山和大寮新鎮發展腹地，也將是產業、住宅、和捷運交通動線串連的產業生活圈，另外鳳山黃埔新村在我國陸軍的建軍歷史上，極具歷史文化意義，由於陸軍眷戶目前已搬遷，因此，文化的保留成為最高考量，高雄市政府文化局已將面積7公頃的黃埔新村，其中的5公頃，劃設為文化景觀保存區，其餘的，才規畫為住宅發展區。

　　筆者認為高雄眷村的釋出土地，將帶動高雄另一波商業契機，但是否會能完美的實施，過去政府大筆釋出土地後，常被冠上圖利財團之名，也因有前車之鑑，由政府自行規劃興建，盼這次高雄國防部透過都市計畫釋出的土地能如計畫時的古蹟保存、景觀保存而資產活化，另作為住宅用地的土地，也能確實的落實《住宅法》精神，讓該台灣的土地真正做到符合「居住正義」！