依據民國104年1月21日工商時報A17版記者張國仁所撰「贈子土地遭課奢侈稅 李氏夫婦告贏國稅局」報導,判決指出,李、張二人經北區國稅局查獲在民國101年7月6日,銷售持有期間在1年以內的桃園縣觀音鄉土地,倆人權利範圍各二分之一,未依規定在訂定銷售契約的次日起30日內,報繳特種貨物及勞務稅(即奢侈稅),乃各按各持分土地銷售價格新台幣364萬元,依稅率15%,核定李張倆人各應納稅額新台幣54.6萬元,並按所漏稅額處0.25倍的罰鍰計13.65萬元。

  北區國稅局主張,李張倆人就該土地是訂立一個「買賣契約」,並非一個買賣契約加上一個贈與契約,且土地登記簿也是登記一個買賣契約,並未登記贈與契約,因此認定李張二人是免除買受人新台幣220萬元債務,屬於「贈與行為」,所以才按土地全部買賣價金計算核課奢侈稅。但台北高等行政法院認為,由本案土地房屋買賣契約書第二條規定付款方法即可證明,部分價金用免除債務方式,因此這件買賣契約當事人間合意「買賣」之標的,僅是相當於新台幣144 萬元的土地部分,而其餘相當於新台幣220萬元比例的土地為贈與部分,可見事實是雖名為買賣契約,但買賣雙方當事人的真意,實際為贈與。法院因此判決,北區國稅局的原處分及訴願決定均撤銷,另由北區國稅局作適法處分;本件爭訟仍可上訴。

  本案例當事人運用一個買賣契約簽訂不動產銷售契約,必且在付款條件中載明免除新台幣220萬元債務,因此課徵奢侈稅的稅基為買賣契約所載之價金,還是扣除新台幣220萬元剩餘的價金?是本案例所爭執之處。筆者認為建議民眾如要二親等買賣持有兩年內之不動產,建議新台幣220萬用「贈與登記」方式辦理,剩餘部分二親等買賣,以避免嗣後被國稅追稅並且產生爭訟。

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推薦序

  李永然律師於建築、不動產等相關法令有豐富的實務經驗,長年於此領域研究、耕耘,其在繁忙公務之餘,亦經常藉由演講、出版、座談、專欄寫作等方式,將建築與不動產知識普及化。2012年間,在本校台北科技大學極力邀請下,李永然律師於建築與都市設計研究所開設「不動產建築法律專題」課程,與學生一同分享其寶貴經驗,受到熱烈歡迎。

  李永然律師現又與田欣永律師策劃與不動產抵押權有關之專書,其結合張顥璞律師、連世昌律師、吳任偉律師、黃振國地政士、李廷鈞地政士、黃興國地政士等專業人士之大作,出版《不動產抵押權法律與登記實務DIY》一書,余有幸先睹為快,並為之作序。

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  2015年2月3日下午1時30分,李永然律師以董事長身份出席由永然法律基金會舉辦的「永然第十二期高中法律生活營」始業式,始業式由永然法律基金會李廷鈞副執行長主持,永然法律基金會李永然董事長、黃淑嬪董事、成功高中游經祥教務主任及贊助單位華湑有限公司洪娟娟總經理、瑪萱國際有限公司李蕙珍董事長、台北大學游志青教授、陳茂慶董事長等人出席,並致詞鼓勵學員能利用四天的時間,好好接觸法律。

  接下來李永然律師並講授「法律人的生涯規劃」,以其執業30年的經驗,分析法律人的現況,讓同學對成為法律人有初步的認識。

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推薦序

  永然文化出版股份有限公司是由永然聯合法律事務所所長李永然律師所投資經營,其出版的法律圖書對於法律知識的普及有著極大的貢獻,尤其是將不動產相關的法律知識通俗化、實用化。從預售、中古屋買賣、代銷、仲介、法拍,到土地開發、建築、營造等範疇,並邀請各領域頂尖的專業人士撰寫成法律實用圖書,讓一般民眾在遇到與不動產相關問題時,都能藉由參考書籍的內容,得到預防與解決的方法。

  不動產抵押權是金融機構、不動產投資、民間借貸常用以做為獲取融資、擔保交易、確保債權的手段之一;抵押權又分為「普通抵押權」、「最高限額抵押權」,而在實務的操作上,辦理抵押權的設定登記、移轉、內容變更與塗銷登記,都是債權人、債務人在運用抵押權前所需要了解,以確保自身的權益。

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  2015年2月2日下午2時,台大法律生活營學員一行30人,經由永然法律基金會安排,前往永然關係企業參訪,由本基金會李永然董事長與學員們分享「法律人的生涯規劃」,同學們聽的津津有味,李律師並提供「法窗視野風情多──許文彬律師的生涯回顧」一書五本獎勵同學,台大法律生活營並致贈感謝狀及禮品,最後李永然律師與所有參訪學員一同合影留念。

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  由李永然律師、田欣永律師策劃,李永然律師吳任偉律師、張顥璞律師、連世昌律師及黃振國地政士、李廷鈞地政士、黃興國地政士等專業人士,撰寫而成的《不動產抵押權法律與登記實務DIY》一書,於2015年2月上市,本書將「普通抵押權」、「最高限額抵押權」,從法律層面作深入的解析;並著眼於實務運用,指引讀者辦理抵押權各項登記之技巧、注意事項與不良債權處理之道,是一本理論與實務兼顧的實用參考書。

  李永然律師以策劃者身份特為本書寫序,內容如下:

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  民國104年1月25日經濟日報A6版 記者郭及天「自住型買家 四步驟買好宅」的報導稱:今年房市景氣充滿變數,去年買賣移轉件數恐創下約32萬戶的新低量,以去年實價登錄資訊觀察,「低價住宅產品」仍為人氣指標。房仲業者預估,在房屋持有稅調高、房地合一課稅尚未定案下,今年房市仍將以自住、換屋撐盤,置產族啟動資產配置,自住型買方不妨「考慮跨區、多多比價、勤快看屋、勇敢出價」把握良機擠身有屋階級。

  不過,各界普遍認為,房價降價與否,才是房市交易量是否回升的關鍵。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析,自2012年8月實價登錄以來,房價透明化後,實價成為「賣方委售、買方殺價」參考,屋主想賣高價、買方想買最實惠的價格,仍使得房市交易量呈現量縮。今年受到土地公告現值調高房屋課稅現值提高、北市囤屋稅、奢侈稅修正從嚴以及房地合一課稅,未來交易與持有成本提高,房市成為「自住買方市場」,對於開價有鬆動的降價產品,才更有出價的意願。

  筆者認為政府實施「實價登錄」後,房屋市場已趨透明,但因陸續實施的囤房稅、奢侈稅、房地合一稅、加上今年土地公告現值的調高,未來交易市場上,有無降價空間尚不能確定,要賣方做心痛的降價出售決定不太可能,市場行情是以周邊交通方便性與生活機能來決定,降價是要看地方,而不是全盤性的都會降價,政府的打房政策只是讓擁有房地者停止出售,提早財產節稅規劃,將資金轉往他處,但買方市場購屋腳步緩慢,觀望多於購買,盼政府規劃打房政策,應將投資者或建築者或繼承者做一區隔,避免造成民怨,亦能真正的符合「居住正義」及落實《住宅法》!

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  民國104年1月27日工商時報A4版記者蔡惠芳、方明「關渡北方之星 脫標率恐剩15%」的報導稱:民國104年首度登場的捷運宅公開標售案-捷運淡水線的關渡站聯合開發案「交40」-「北方之星」總計46戶的捷運聯合開發案,民國104年1月26日到27日連續2天,正式公開標售,但民國104年1月26日領取標單和投標狀況不太理想,只有19封標單下注,估計脫標率恐剩下15%,此為近幾年來罕見的冷清情景。

  「北方之星」捷運宅標售案,被視為「美河市」爭議擴大風波之後的捷運宅買氣榮枯指標。台北市捷運局表示,早上開出1~15標,下午開出16~30標;預計民國104年1月27日早上再開31~46標。正式開標結果和決標價格,要等到民國104年1月27日全部都開出來,捷運局才會對外公告。

  過去捷運宅在台北都會區,向來叫好又叫座,每次捷運局公開標售捷運宅,總是創下動輒90%以上的賣座成績,儼然是「票房保證」的超級大熱門;決標價格,更屢屢刷新區域行情。不過,去年打房效應,讓幾個捷運宅平均脫標率,下降到3成至5成,決標價格也不再飆出高價,熱度明顯降溫。

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  民國104年1月27日中國時報AA1版記者陳宥臻、黃琮淵「柯P效應?南港輪胎土地擬全賣」的報導稱:台北市長柯文哲清查前朝重大開發案,引發寒蟬效應,南港輪胎舊廠開發案出現重大轉折,董事會擬出脫負責開發的南榮開發全數持股或土地全賣掉,讓獲利盡早落袋,迴避後續變數。

  南港輪胎舊廠基地面積達9457坪,近年因台北市南港地區快速開發,身價水漲船高,為籌措資金並鎖住開發後獲利,南港輪胎去年6月董事會通過,將在出售轉投資南榮開發一半股權或由南榮開發出售一半土地中,擇一實現先行獲利。南港輪胎發言人郭美航強調,與柯文哲上任無關,態度轉變,與洽談過程中的買家建議有關,內部也認為加大處理彈性,對整體開發案效益會比較好,且就算要賣也會找公正第三方來鑑價!

  筆者認為大型開發案的利益不外是容積率有關,相對地也會評估周邊環境與行情,今天南港輪胎原來只出售一半土地或股權,為何股東會出售全部,這跟未來房地合一稅與新市長上任後許多政策尚未明朗有關,盼這次「九合一選舉」後新上任的都市首長,一定要持續政府政策的穩定性這樣才不會想在都市裡發展的企業給嚇跑。

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  2015年1月29日晚上,李永然律師出席了如意讀書會的月會,本次研讀的是「這一生,至少當一次傻瓜--木村阿公的奇蹟蘋果」一書,內容講述日本一位蘋果果農木村秋則先生的故事,他憑藉著一股「相信生命會自己找到出路」的傻勁,在貧窮困頓中堅持無農藥、無肥料的放養方式,成功培育出香甜可口、不會腐爛的蘋果,他的毅力感動了許多人,是一本非常值得細細品味的好書。在場的會員們針對本書討論的津津有味,互相交流彼此的心得與感動。

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