永遠自然─李永然律師部落格

　　民國104年01月23日中國時報A3版記者陳芃、蔡依珍、陳世宗、曹婷婷、吳江泉「五都拆違建 蘿蔔與棒子齊下」的報導稱：台北市政府公布226處違建名單，要求屋主民國104年3月20日前自行改善，否則市府將全部拆除，台北市市長柯文哲交代以照顧弱勢住戶為優先，希望事情圓滿落幕。台北市民政局調查，多數違建戶都能自行解決居住問題。即使是低收、中低收入等弱勢居民，台北市都發局也能提供「中繼住宅」，不僅有3房型，還開放個別民眾申請分租。社會局也公布1999轉1633的專線，將有專人協助。

　　至於桃園因剛發生6名勇消葬身違建，桃園市長鄭文燦強調違建拆除進度不變，以大型營業場所且涉及公共安全疑慮的125件違章建築為首波拆除對象，預計農曆新年前完成，會以「使用執照都無法變更的違建」為主，相關教育、社會等局處也會提供協助，絕對會完成公告程序後才由工務局執行拆除，以避免憾事，今年度也已增編新台幣3000萬元預算，增添拆除違建的人力和機具設備。台中市市長、台南市市長、高雄市市長等五都首長也都一致表示拆違建的進度不變！

　　筆者認為政府在執行公權力上，多年來都未善盡職責，都是等到事件發生造成傷亡後而無法收拾時，才要來注重事件的嚴重性，積極的調查與執行，但等到風頭過後，時間沖淡一切時，又恢復沒事狀態，這次事件又燃起各地政府正視，盼政府能在這次事件中真正的思考一個完整的解決方案，徹底的解決台灣違建問題，減少傷亡發生，讓民眾有一個安心的住宅環境！

　　2015年1月26日晚，李永然律師出席由美生會張日炎會長作東的餐會，與會友們一同用餐談笑，渡過一個愉快的夜晚。　　

　　日前到台北市信義計劃區新光A9館地下室的書店內，看到這本「好起來的力量」一書（寬如法師著，2014年10月初版9刷，布克文化出版事業部出版），很受這本書的書名吸引。

　　這本書談到：

　　民國104年1月22日經濟日報C1版記者黃訓正「老公寓增設電梯 掀新商機」的報導稱全台第一座公寓增設電梯，民國104年1月21日舉行落成發表會，舊式無電梯的老公寓，也能實現垂直移動無障礙的樂活目標，一舉解決老、幼、行動不便者，上下樓不便的困擾。

　　這個全台首例的公寓，屋主們依循內政部修正《建築技術規則》，以自建方式共同出資建置增設電梯。住戶取得增建共識後，由公寓增設電梯專業團隊接手後續繁複的住戶間溝通與協商、工程評估、申請、設計、規畫、施工、監造。從施工到啟用，約「六個月工期」，完全不需要住戶們再為此費心。老公寓增設電梯是高齡化社會眾多老年人口住與行的最佳解決方案。老舊公寓增設電梯，不僅為身障者、老年人建構友善、方便的居住環境，更因為居住品質提升，提高老舊公寓價值與未來增值空間，加上雙北市政府已請中央鬆綁增設電梯不計入建蔽及容積等優惠，是非常划算的投資。

　　筆者認為台灣已邁入老年社會，且老舊公寓因法令規定不得增設，如今《建築技術規則》已放寬規定允許增設電梯，對老年人是一大福音，筆者希望全台的第一部公寓增設電梯，不要又成為全台的最後一部，盼政府放寬鬆綁增設電梯不計入容積與建蔽率優惠的同時，也能更簡化申請程序，且能廣為推廣並扶導民眾，避免因不必要的枝節，導致前功盡棄！

　　民國104年1月16日 聯合報B版記者莊琇閔「啟動西區門戶計畫」，的報導稱台北市副市長林欽榮民國104年1月15日召開「北門再現 啟動西區門戶計畫」記者會，指為形塑旅客進入台北市的第一印象，將啟動「西區門戶計畫」，未來台北車站及周邊地區將有煥然一新的市容，成為國家門戶。他表示，將以台北車站及C1、D1聯開大樓街廓為核心，西起環河北路，東至中山北路，北至市民大道，南至忠孝西路的區域，納入「西區門戶計畫」。104年底台北關A1車站通車後，預估每天進出台北車站周邊的人潮，將由目前的50萬人次提升至70萬人次。為因應大量人潮出入的交通動線、產業活動與公共設施，故須啟動這計畫。啟動「西區門戶計畫」，交通改善的第一步就是拆除台北市忠孝橋高架引道，明年動工，後年完工。

　　筆者認為西區台北車站周邊是台北市重要的門戶，過去三十年來，形同民眾的一個禁地，不停的築起高牆讓人無法親近，民眾觀感不好，且四周古蹟也未見有修繕保存，盼台北市政府利用這次機場捷運通車前，能真正的完全通盤計畫建設好，還給民眾一個休閒的好去處，也讓台北市的門戶能帶進一個新氣象，讓台北市西區門戶有一個嶄新的風貌!

　　不過永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市仍有許多市容觀瞻不良的地方應機已改善。例如：台北市龍山寺前的艋舺公園，因龍山寺是著「古蹟」，觀光客眾多，但「遊民」問題一直存在，且逐漸增多，台北市政府不能坐視不管。另外「廣州街」一代的流鶯因困擾附近居民的生活，不知「警察」到底在幹什麼？臺北市柯市長請趕快運用您那「神」般的威力，有效進行改善，這將是台北市民之福，台北市民一定會為您按個「讚」，並豎起大拇指，台北市加油！

　　民國104年01月21日記者王己由「養老防兒！判准老母收回房屋」的報導稱：冠夫姓的謝姓老婦，丈夫過世後，靠出租房屋過活養老，9年前，她將北市松山區八德路三段1樓房屋，過戶給兒子後，兒子後來卻以訴訟手段趕走房客，導致她養老的房租收入中斷，83歲謝姓老婦將房子送給獨生子，兒子卻打官司搶房客承租合約，使她原本租金收入中斷，老婦認為兒子坐收每月高達14萬多元的租金，另繼承她先生21筆房地遺產，生活富裕，卻只給少少生活費，未盡扶養義務，感傷「養兒未防老」，憤而提告撤銷贈與，法官判准她可收回房屋。

　　以她目前的狀況，每月至少需要新台幣2萬元生活費，兒子受贈房屋後，月租收入新台幣14萬5000元。加上先生往生前買給兒子的房屋月租新台幣7萬元，還有兒子繼承先生的21筆不動產遺產，生活相當富裕，竟對負擔她的生活費敷衍以對，因此要撤銷對兒子的房屋贈與。老婦還說，兒子每月只給她新台幣800到3000元不等的生活費，前年11月，她開膽囊切除手術出院，日常生活需專人照顧和協助，她不得不發存證信函，要兒子給她生活費、看護費和看病零用金共新台幣6萬元，但兒子收到信函後却只付新台幣2萬5500元。

　　台灣台北地院審理後，法官認為，雖然謝男有3位姊妹也是月付新台幣3000元給母親，但《民法》規定扶養，應依經濟能力分擔義務，謝有許多房地產，租金收入豐厚，應負擔母親每月維持基本生活、看護的開銷，顯然不是他每月匯款新台幣800至3000元就可滿足，謝姓老婦的兒子確實未盡扶養義務，法院判他應將八德路的房子所有權還給謝姓老婦（及男子之母親）。本案可上訴。

　　依據民國104年1月12日聯合報A10版記者劉星君、謝梅芬所撰「詐領租屋補助 親友揪團一起來」報導，內政部營建署從民國98年起，整合住宅補貼資源實施方案辦理租屋租金補貼，租屋補助採一年一期，到期後可再重新申請；每年申請補助件數約在一萬件左右，依送審案件評分標準核給補助，直到中央補助額滿為止，每年約核發補助三千多件。為便民因而採形式審查不做實質審查，因此有不肖者利用此便民措施把國庫當提款機，成立代辦集團揪團詐領補助，三年詐領國庫近新台幣200萬元，目前警方已將全案依涉嫌偽造文書、詐欺罪函送地檢署偵辦。

　　高雄市刑大偵六隊指出，民國103年8月起，陸續有十多名不知情的屋主，房屋沒出租卻收到國稅局的課稅通知，屋主提出異議；國稅局表示資料是由都發局提供，都發局獲悉發現事情不單純，向警方舉發調查。警方追查發現，高雄地區申請租屋租金補助，有一至二組代辦集團，申請人都有「自用住宅」，應不符申請資格，卻偽造租賃契約書等資料，申請租金補貼過關；代辦集團還在外遊說朋友及不特定人，只要交身分證、健保卡雙證件，後續資料由代辦集團全程專人處理。據了解，高雄市都發局曾在民國98年要求審核時租屋要有「法院公證」，但被民眾質疑不便民，經與中央內政部營建署討論後，決定取消公證的規定。高雄市都發局主祕高鎮遠指出，未來將針對申請人、代理人、出租人及匯款帳號進行交叉比對，藉以遏止再發生詐騙行為。

　　筆者認為民眾勿存僥倖心態而鑽法律漏洞，進而詐領補助款項，不僅將被追討不法所得，另外仍須負擔刑事責任，所以不要為了數萬元而做甘心做他人人頭，讓補助款項真正進入到需要的民眾手中。

　　依據民國104年1月15日經濟日報A17版記者郭及天所撰「王明成：豪宅房屋稅不合理」報導，不動產代銷公會全國聯合會改選，由傳真實業董事長王明成當選第三屆理事長。王明成理事長表示，政府打房不會對「居住正義」有幫助，只會讓台灣的資金外流，特別對於台北市新落成豪宅房屋稅與舊制一來一往差了30倍，這是不合理稅制，對於持有稅基和稅率應該要全面檢討，不要盲目打房。可以預期未來二、三年房市景氣都不會好，民國104年房價有下修7%至10%的空間。

　　王理事長說，房屋稅的稅基和稅率調整以台北市受影響最大，特別是民國103年7月1日取得使用執照的房屋，大幅調高房屋構造標準單價，造成6月30日和7月1日取得使用執照的房屋，差一天取得使照，房屋稅差上好幾倍，若被認定為「高級住宅！，可能和舊制差上30倍，例如「華固松疆」一年就要繳新台幣200萬元的房屋稅、「信義聯勤」房屋稅新台幣500萬元。這次的稅制調整應「全面凍漲」、「通盤檢討」。而且房地合一課稅目前政府要怎麼課？課多少稅率？都沒講清楚，未來若以45%稅率課交易所得稅，加上二代健保和營所稅，企業賺錢一半要繳稅，只會把有錢人趕跑。真正的居住正義應要有好的住宅政策，政府即使把房價打下來，依然有人買不起房子。王明成建議，未來房地產業者應該減量經營，追求最小的風險，而非最求最大的利潤，產品設計上多設計符合自用需求的房屋，而非投資型的房屋。

　　筆者認為「居住正義」與「豪宅」不能混為一談，無論政府如何打壓豪宅或房屋價格，也未必能讓人人都能買得起房子，與其壓制豪宅的需求，還不如大幅提升「社會住宅」的供給；在資本主義社會下，一定會產生貧富差距，政府不該將社會問題都歸咎於貧富問題，而是該真探討民眾的居住需求，進而採取了那些有效的手段。

　　依據民國104年1月17日工商時報A10版記者方明所撰「華固松疆 契稅激增2.4倍」報導，台北市松江路上知名新豪宅案「華固松疆」，首度有成交實價揭露，每坪成交單價介於新台幣104萬～131萬元間，總價落在1.13億～1.57億元，由於該案為民國103年8月完工，適用豪宅新稅率，房屋稅、契稅將較舊制激增2.4倍，「華固松疆」、「國泰天母」2筆新建案，已成為北市終極版豪宅稅的第一波重災戶。開發商華固建設表示，「華固松疆」1戶繳交的契稅金額約新台幣200多萬，並未如外傳的新台幣475萬元那麼高，主要在於面積的計算方式不同；台灣房屋智庫研究員洪佩君則分析，「華固松疆」坐落松江路、最貴路段率270％，且構造標準單價由每平方米新台幣7,800元調整為1萬8650元，帶動房屋稅、契稅較以往激增2.4倍。信義房屋統計實價登錄資料可發現，不少新成屋都進入交屋期，包括北市豪宅「華固松疆」、「國泰天母」等案，因雙北市都在民國103年7月1日調高新案的標準造價，台北市更有豪宅稅的路段率加乘規定，倘若手上又有多戶的豪宅，有可能適用2.4％或3.6％的「囤房稅」，三者相乘增加的稅負金額相當可觀。

　　筆者認為過去買賣房屋僅須注意「土地增值稅」或「奢侈稅」，現因為政府調高路段率及房屋標準單價，使得「房屋評定現值大幅攀升，直接提高了「契稅」及「房屋稅」，因此建議民眾在購屋前，先行請地政士代為計算購屋成本(契稅)及持有成本(房屋稅)，以避免簽訂買賣契約後，才發現所需負擔成本過高。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來台灣的政府太過於著力打房，接連奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、房屋稅稅率提高……等等，導致購屋、售屋或持有期間的負擔加重、風險增加，現已造成房市急凍。其實居住正義的實現，是保障人民的「居住權」，台灣為實現及保障人民的居住權，已訂有《住宅法》，政府只要盡力落實《住宅法》，就可實現居住權的保障。至於住宅交易只要讓資訊透明化，減少哄抬，讓房市正常發展，這樣才有助於台灣經濟的全面發展！

　　依據民國104年1月16日經濟日報A21版記者郭及天所撰「新精華商圈租金 看漲50% 」報導，國際品牌看好台灣消費力提升及觀光人口增，前仆後繼湧入，過去二年就有26新品牌入台，民國104年韓國餐飲Zoo Holding、服飾品牌H&M與Forever 21均規劃在台拓點。商仲業者預估，將帶動核心商圈租金上揚，未來四年還有22間、35.8萬坪零售商場完工釋出，零售商場前景看好。仲量聯行發布「台灣零售市場展望」指出，2010年至2012年，包括ZARA、UNIQLO等11個國際品牌進駐台灣，近二年新進品牌更高達26個，台灣零售市場持續受國際品牌青睞，帶動精華商圈租金成長三至五成。

　　看好本土及消費力提升、及來台旅客持續增加，各企業投資商場力道增強，仲量聯行統計，目前全台百貨、購物中心、暢貨中心總計有104間，預計至2018年將成長至126間，營業面積增加近36萬坪，其中又以「購物中心」成長最多，成為零售市場的主要成長動力，而本土暢貨中心積極擴張、國際的暢貨中心也搶進台灣市場。仲量聯行吳奈恣資深副總表示，開發商及商場業者在台北市難尋可供開發的大面積商用土地，改往桃竹、中南獵地，多家購物中心選擇火車站或高鐵站等交通便利的區段開發，複合式商場，結合娛樂、餐飲及購物的體驗式消費，仍為購物中心核心經營策略。

　　筆者認為台灣民眾的消費能力不容小覷，消費力的提升不但能增加業者收入，也可以帶動店家周邊的租金或房價，因此政府適度提高民眾消費意願是可以刺激經濟成長，而非一昧用租稅手段來打壓民眾消費或購屋意願，讓台灣的經濟得以復甦。