永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國104年1月17日工商時報A10版記者方明所撰「華固松疆 契稅激增2.4倍」報導，台北市松江路上知名新豪宅案「華固松疆」，首度有成交實價揭露，每坪成交單價介於新台幣104萬～131萬元間，總價落在1.13億～1.57億元，由於該案為民國103年8月完工，適用豪宅新稅率，房屋稅、契稅將較舊制激增2.4倍，「華固松疆」、「國泰天母」2筆新建案，已成為北市終極版豪宅稅的第一波重災戶。開發商華固建設表示，「華固松疆」1戶繳交的契稅金額約新台幣200多萬，並未如外傳的新台幣475萬元那麼高，主要在於面積的計算方式不同；台灣房屋智庫研究員洪佩君則分析，「華固松疆」坐落松江路、最貴路段率270％，且構造標準單價由每平方米新台幣7,800元調整為1萬8650元，帶動房屋稅、契稅較以往激增2.4倍。信義房屋統計實價登錄資料可發現，不少新成屋都進入交屋期，包括北市豪宅「華固松疆」、「國泰天母」等案，因雙北市都在民國103年7月1日調高新案的標準造價，台北市更有豪宅稅的路段率加乘規定，倘若手上又有多戶的豪宅，有可能適用2.4％或3.6％的「囤房稅」，三者相乘增加的稅負金額相當可觀。

　　筆者認為過去買賣房屋僅須注意「土地增值稅」或「奢侈稅」，現因為政府調高路段率及房屋標準單價，使得「房屋評定現值大幅攀升，直接提高了「契稅」及「房屋稅」，因此建議民眾在購屋前，先行請地政士代為計算購屋成本(契稅)及持有成本(房屋稅)，以避免簽訂買賣契約後，才發現所需負擔成本過高。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來台灣的政府太過於著力打房，接連奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、房屋稅稅率提高……等等，導致購屋、售屋或持有期間的負擔加重、風險增加，現已造成房市急凍。其實居住正義的實現，是保障人民的「居住權」，台灣為實現及保障人民的居住權，已訂有《住宅法》，政府只要盡力落實《住宅法》，就可實現居住權的保障。至於住宅交易只要讓資訊透明化，減少哄抬，讓房市正常發展，這樣才有助於台灣經濟的全面發展！

　　依據民國104年1月16日經濟日報A21版記者郭及天所撰「新精華商圈租金 看漲50% 」報導，國際品牌看好台灣消費力提升及觀光人口增，前仆後繼湧入，過去二年就有26新品牌入台，民國104年韓國餐飲Zoo Holding、服飾品牌H&M與Forever 21均規劃在台拓點。商仲業者預估，將帶動核心商圈租金上揚，未來四年還有22間、35.8萬坪零售商場完工釋出，零售商場前景看好。仲量聯行發布「台灣零售市場展望」指出，2010年至2012年，包括ZARA、UNIQLO等11個國際品牌進駐台灣，近二年新進品牌更高達26個，台灣零售市場持續受國際品牌青睞，帶動精華商圈租金成長三至五成。

　　看好本土及消費力提升、及來台旅客持續增加，各企業投資商場力道增強，仲量聯行統計，目前全台百貨、購物中心、暢貨中心總計有104間，預計至2018年將成長至126間，營業面積增加近36萬坪，其中又以「購物中心」成長最多，成為零售市場的主要成長動力，而本土暢貨中心積極擴張、國際的暢貨中心也搶進台灣市場。仲量聯行吳奈恣資深副總表示，開發商及商場業者在台北市難尋可供開發的大面積商用土地，改往桃竹、中南獵地，多家購物中心選擇火車站或高鐵站等交通便利的區段開發，複合式商場，結合娛樂、餐飲及購物的體驗式消費，仍為購物中心核心經營策略。

　　筆者認為台灣民眾的消費能力不容小覷，消費力的提升不但能增加業者收入，也可以帶動店家周邊的租金或房價，因此政府適度提高民眾消費意願是可以刺激經濟成長，而非一昧用租稅手段來打壓民眾消費或購屋意願，讓台灣的經濟得以復甦。

　　「靜止的流水」為阿姜查所著，該書是由「法耘出版社出版，法園編譯群編譯（民國103年11月二版13刷）」，阿姜查是一位出家人，他以寮、泰語展開社會弘化工作。

　　他在該書中談到：

　　「我在豪宅學到的人生功課」一書，為Ryan D'Agostino著，洪慧芳譯（2011年6月初版8刷，大塊文化公司出版），他刻意地去採訪一些住在美國「豪宅」內的人們，他採訪這些人談如何累積財富，如何做人生、事業、財務上的重大決定？他們如何克服失敗？又如何存錢、花錢、享受生活和投資理財？

　　這本書是有錢人的經驗談，想要有錢的朋友們可以閱讀本書，學習這些人的想法及作法，並去實踐，必可讓自己財富的增加及健康的人生有所禆益！

　　2015年1月24日上午11時，李永然律師與李廷鈞地政士一同前往台北市地政士公會，出席台北市地政士公會理事長交接典禮，由前任張義權理事長交棒新任的李孟奎理事長，李永然律師上台致詞並和與會者合影留念。

　　2015年1月23日上午11時30分，李永然律師以理事長身分出席並主持中華人權協會第十六屆第五次理監事會議，出席人員還包括：高永光副理事長、查重傳、周志杰、鄧衍森、李復甸、連惠泰、王雪瞧、鄭貞銘、蘇詔勤、陳瑞珠、林振煌、李本京、葛雨琴、呂亞力、厲耿桂芳等理監事及秘書長吳威志等人。

　　會中針對各項會務事項進行討論，會議至下午1時30分順利結束。

　　民國104年1月20日經濟日報A6版記者陳美玲「代銷業慘兮兮，建商照推案！」的報導稱去年房市政策利空不斷，包括囤房稅、央行擴大信用管制，豪宅稅甚至房地合一實價課稅，以及九合一選舉干擾影響，買方裹足不前；相對來說，賣方目前僅降開價、死守成交價，買賣雙方對價格仍無共識，市場交易轉淡。

　　以「成屋」為主要銷售的麗寶建設指出，房市氛圍低迷，公司也不會逆勢操作，而是以三大策略強化公司品牌力，如透過老客戶介紹新客戶，或是利用麗寶機構旗下的飯店式服務，為建案加值，創造品牌區隔。瞄準舊客戶第二代買屋商機，推出買房免代書費等優惠。房市轉淡，建商多在此時強化自身品牌力和產品區隔，藉由加深客戶印象，提高建案和品牌的能見度，才能在房市買氣回籠時，獲得青睞。

　　相對於建商，負責第一線銷售的代銷業者在推案現場的來客稀落下，則以減少案場編制人力和提早下班來因應，部分業者更提早放春假來過房市寒冬，呈現建商、代銷兩樣情。

　　民國104年1月20日 聯合報A6版記者陳乃綾、周志豪、鄭媁「美麗灣條款，占保護區海岸營利民宿恐得拆」的報導稱「海岸管理法」（條款如後）的立法重點，除明確界定海岸地區管理範圍外，係以整體海岸管理計畫訂定海岸保護、防護及利用管理原則，指導特殊地區的海岸保（防）護計畫，建立整合管理平台。

　　立法院104年1月9日三讀通過《海岸管理法》，未來不允許如台東美麗灣、宜蘭蜜月灣占用國有海岸地營利行為，否則可連續開罰五萬元至改善為止。

　　內政部要在新法公告施行後半年內劃定「海岸地區範圍」，兩年內公告實施，包含一、二級海岸保護區和防護區的「整體海岸管理計畫」，新法上路後，將畫定一、二級保護區，杉原海岸若未來核定為一級保護區，位於其上美麗灣渡假村無論合法與否，都將拆除。此外，該法也讓原住民文化慶典活動空間納入保護範圍。該法明定，近岸海域和公有自然沙灘不能獨占使用，且要保障公共通行。美麗灣建築在沙灘上，又堵住民眾通行往沙灘的路徑，未來營建署也可依此檢驗美麗灣渡假村的適法性。

　　2015年1月22日下午2時，李永然律師前往台北市進出口商業同業公會，出席「2015全球重要暨新興市場貿易環境與發展潛力調查報告」發布會，由黃呈琮理事長主持，計畫主持人呂鴻德教授進行報告，經濟部次長卓士昭、工業局局長吳明機等人與會，李永然律師擔任此一調查計畫審查委員會執行委員之一，也到場聆聽調查報告結果，以了解台灣貿易競爭力於全球發展潛力的現況。

　　民國104年1月19日蘋果日報A5版記者范道瑛、陳以昇「社區抵制寵物 女被迫搬家」的報導稱台灣社區禁養寵物事件糾紛卻層出不窮！因社區管委會通過「禁養規約」，限期要飼主一個月內「處理掉」，飼主雖不滿「憑什麼要我驅逐如家人的寵物？」，仍因割捨不下年邁愛犬，不得不賣屋搬家，而同社區另名飼主則將愛犬安置寵物旅館。主管機關指管委會有權訂禁養規約，動保團體批《公寓大廈管理條例》是惡法，將讓欲收養流浪動物者望而卻步。

　　台中市都發局住宅管理科股長林隆安說，社區依《公寓大廈管理條例》得以規約禁養動物，若住戶違規，該科將處三千至一萬五千元連續罰鍰。農委會統計，全台家貓、家犬逾兩百三十二萬隻，較四年前增四十餘萬隻。

　　寵物友善協會執行長路易斯說，禁養寵物是「寵物歧視條款」，「這惡法會讓許多人打消認養流浪動物的念頭。」台灣動物社會研究會研究員劉盈如指此舉係「多數霸凌少數人，嚴重違反人權。」