目前日期文章:201301 (27)

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2012年元月29日下午130分永然法律基金會舉辦的第6期高中法律生活營開幕典禮,我及友人洪娟娟、李蕙珍、游志青、陳茂慶等人均出席,新北市政府教育局林專門委員也列席。

看到70餘位高中生熱情的參與,我深覺此一為期四天的活動極有意義,值得一直辦下去!!

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又進入尾牙的時刻了,就以102年元月29日晚上為例,我就跑了三處友人的尾牙宴,我就跑了三處友人的尾牙宴。

(1)   是李蕙珍董事長之瑪萱公司尾牙

(2)   是鄭國華總裁之康和證券公司尾牙

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本書作者季羨林,該書由(香港)三聯書店有限公司出版,我看了好幾本他的著作,他書中談到

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「超越生命的幸福之道」乙書是由達賴喇嘛與亞歷山大‧諾曼二人所合著,並由時報文化公司出版。
  1.社會正義的觀念與宗教所推崇的道德二者並不相悖,都是在促進人類最正向的特質以及培養「仁慈」、「悲憫」、「寬恕」、「忍耐」、「正直」等內在價值。

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  根據民國102123日聯合晚報A5版記者盧沛樺、游智文的報導,興富發建設位於新北市新莊頭前重劃區的「一品莊」建案地下室規劃的「樸邸KTV麻將招待所」為機車車位與車道,公平會於是依違反《公平交易法》第21條廣告不實的規定,處分建商興富發新台幣40萬元。公平會認為當初該建案核發建造時,核准平面圖為機車位,而非廣告中的招待所,廣告B1彩繪示意圖中,標示「樸邸KTV麻將招待所」有讓消費者認為購屋後可享有廣告中的公共設施。因此公平會認為該建案預售屋廣告確有虛偽不實或引人錯誤的違法情形,倘如建商依廣告內如詩作,可能有被強制拆除的風險,對消費者權益甚大,故處分建商興富發新台幣40萬元、代銷廣告公司20萬元。

  筆者認為,在台灣建商於取得使用執照後「二次施工」的情形相當常見,尤其是機車停車位由於使用率不高,經常被建商改建成公共設施使用。消費者購買房屋的時候,最好能仔細研究平面圖,並向建商或代銷公司詢問清楚。建商如有「二次施工」的情形,也必須充分揭露給消費者知道,不得將其刊登於廣告,否則必須負擔《公平交易法》、《消費者保護法》的相關法律責任。

  永然聯合法律事務所李永然律師也提醒建商及代銷公司於銷售廣告務必「真實」,且不得「引人錯誤」才不會招來法律糾紛!

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2013年1月23日上午9時30分,台大法律生活營30位學員到永然聯合法律事務所參訪,由李永然律師與來訪學員分享「對法律人的出路與律師業經營的認識」,李律師以幽默風趣的言詞和豐富的經驗談,讓同學們獲益良多,活動至11時30分,李永然律師與同學們大合照後順利完成。

除了一篇「李永然給青少年朋友的誠摯建言」的文章外,永然法律基金會也贈送來訪同學每人一本「法律人成就100(二)」及「2011台灣人權指標調查手冊」、「律師業入行與執行業務手冊」,台大法律生活營則致贈一張感謝狀及禮品,感謝李永然律師的分享。

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2013年1月22日上午8時30分,李永然律師以貴賓身分前往成功高中出席「第八屆濟城文藝營--數位文學與媒體」開幕式,為了支持此一活動,永然法律基金會特別贊助相關活動經費,成功高中校長也頒發感謝狀,感謝李永然律師多年的支持與贊助。


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  根據民國102117日經濟日報A2版記者邱金蘭的報導,金管會日前放寬銀行辦理預售屋保證業務的限制,決定建商辦理銷售預售屋,辦理有關預售屋「價金返還保證」業務,將不計入同一人及同一關係人的授信限額計算。根據《銀行法》第33條之3相關規定,銀行對同一法人的授信總餘額不得超過銀行淨值15%,因此這樣的規定對於建商及購屋者將更有利。

  「價金返還保證」是預售屋銷售契約書定型化契約應計仔是向裡面所規定的一種擔保機制,由建商在銀行開立專戶,購買預售屋買方所繳交的款項直接匯入這個帳戶,建商不能動用專戶裡面的錢,必須「專款專用」,如果蓋到一半建商倒閉時,由銀行負責償還預售屋已付款向予購屋者。這樣的規定,筆者相當贊同,因為專戶已經有相當的擔保功能,不計入授信限額,對於銀行並不會提高太多的風險,對於建商又可更加活用資金,值得贊同!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為預售屋定型化契約應記載事項規定要運用「擔保機制」,這對預售屋消費者的權益較有保障金管會的此一措施間接有助於此一制度的推廣!

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2013年元月20日晚上,由社友Andy、李金濤共同作東,在國賓飯店宴請社友、社友寶眷,共席開8桌,非常熱鬧。


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許久未爬紗帽山了,最近的假日我與幾位年青人一起爬紗帽山,且爬到頂上,雖有些吃力,還是勉力為之!


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  根據民國102117日經濟日報A2版記者邱金蘭、麥育瑋、陳美珍的報導,金管會將朝開跨部會委員會議,因應國有精華地「只租不賣」政策,希望鬆綁放寬地上權融資的規定,達成「權利金」挹注政府財政的功效。

  首先,將修法將來銀行辦理地上權融資案,可不計入《銀行法》第72條之2規定的不動產上限30%,讓銀行有更多的授信空間。其次,財政部希望將開發完成後商家或住家所取得的「使用權」可作為擔保物,得以向銀行融資。最後,向銀行融資時,「使用權」可視為擔保放款時,能徵求擔保人。對此日勝生財務部副總周蕙玉表示,以往銀行規定針對不動產貸款比例,最高不超過企業總貸款的三成,未來若能針對「地上權」案近一步放寬,則有利於增加建商出手標的上全案的意願。

  國有財產署與地方政府日前也已合作,已有8案已簽約或簽約中,國有土地開發案將在全台各縣市遍地開花,便以三方合作模式:由國有財產署找出合適的國有地,在由地方政府負責規劃與招標,最後透過公開招標引進民間資金投入,兼顧「不變賣」與「活化」兩大原則。每個縣市最少找到12塊進行活化,目標在2016年中前推出20案。據了解,第一個完成的是國產署與台東縣政府合作開發的數位電影商城,將吸引新台幣43000萬元的民間資金,每年增加新台幣957萬元稅收,今年暑假台東將不再是唯一沒有電影院的縣市!!

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2013年1月17日下午4:20 ~ 4:50,李永然律師出席國際扶輪3520地區2012-13年度第四次社長秘書聯席會,並以地區法務委員會主委的身份,進行「個人資料保護法--宣導告知」,提供所有出席者應注意有關個資法的法律訊息,該會議於下午5:10順利結束。

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  根據民國1011121日聯合報AA3版記者王文玲的報導,最高法院於1011120日判決「東森不動產」向「東森房屋」提起之侵害「姓名權」訴訟敗訴確定。

  據報導,「東森不動產」是一房屋仲介公司,於20008月申請登記「公司」名稱。然而,力霸房屋仲介再2006年更名為「東森建業」後,「東森不動產」即提告要求其不能使用「東森」二字,法院判決「東森建業」需改名;東森建業也而因而改名成「東誠國際仲介」。但改名後的「東誠國際仲介」,即向智慧財產局申請將「東森房屋」註冊為「商標」,並將旗下400多家加盟店都使用「東森房屋」的招牌。「東森不動產」之後向智慧財產法院聲請將「東誠公司」之「東森房屋」的商標,卻敗訴確定。之後提民事訴訟指對方侵害「姓名權」,但法院認為《商標法》是《公司法》的特別規定,東森房屋既經註冊為商標,東誠仲介使用於招牌與文宣,符合《商標法》的規定,故判決「東森不動產」敗訴。

  永然聯合法律事務所李永然律師提醒事業經營者除了公司名稱登記之外,如該「公司名稱」投入資金宣傳,宜進行「商標」登記,這樣才能保障品牌價值!由於「商標」採「登記保護主義」及「屬地主義」,故「登記」才有保障!

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本人自西元(下同)1979年開始執行律師業務,並於198512月自行創立「永然法律事務所」,俟於2000更名為「永然聯合法律事務所」迄今。按本人在台灣地區及大陸地區均為「 永然」商標註冊人,享有《商標法》所賦與商標權人之所有權利。

近日,因有台商誤認「上海凌雲永然律師事務所」與本人或台灣「永然聯合法律事務所」有關係,本人已於201318日委託永然聯合法律事務所彭郁欣大律師、黃介南大律師發函予「上海凌雲永然律師事務所」,請其盡速將「上海凌雲永然律師事務所」中「永然」二字移除,避免眾多上海或其他地方之大陸台商誤認,造成混淆。在此特予以澄清,以正視聽。

   

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  根據民國1011115日自由時報A8版記者王孟倫、廖千瑩的報導,政府為了防止壽險業者運用資金買地炒樓,造成資本風險過高與房價上揚,由金管會於今年八月底把最低投資報酬收益率從原本1.875%提高至2.125%後,擬再次將其提高三碼至2.875%

  金管會保險局表示,希望壽險業者重視收益過低問題,畢竟業者投資購地資金來源是來自廣大保險戶,必須非常小心謹慎,如果業者租金投報收益率要等換約後才能達成,顯然就是「踩紅線」,社會觀感相當不好。

  此外金管會也將規範,壽險業者取得素地十年內不得轉售、不得購買預售屋等多項禁令,雖不會溯及既往,但希望業者能適度提高收益率。   

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  根據民國1011113日聯合晚版A1A10版記者楊正海的報導,台北市長郝龍斌宣布北市府已審議通過首宗「一坪換一坪」的老舊公寓都更案,地點位於南港路1段及東興路口,面積約2800餘坪,預計1047月動工,2年內完成。郝龍斌並宣示說本案可改善居民生活品質和附近環境,並讓外界了解台北市推動「都市更新」是「玩真的」。

  北市都更處長林嵩傑並指出,台北市的45樓老舊公寓,以現行都市更新獎勵機制,更新後分回的房地使用坪數,通常比更新前還小,使得居民參與意願低落。本都更案名為「南港新富發案」,原本屬於屋齡50年的45樓老舊公寓,更新之後適用最高的2倍法定容積後,建物拉高23層樓,原住戶可全數分回原來坪數,還多了122戶可供銷售。

  北市府為加速都更,專案計畫從9982日受理,1011112日止,總計有51案提出申請,事業概要26件、事業計畫25件,目前只有南港區1件通過審議。另外,南港區一般更新案件申請審議共19件,其中已核定15件事業計畫,並有4件審議中。

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  根據民國1011121日聯合報AA3版記者王文玲的報導,最高法院於1011120日判決「東森不動產」向「東森房屋」提起之侵害「姓名權」訴訟敗訴確定。

  據報導,「東森不動產」是一房屋仲介公司,於20008月申請登記「公司」名稱。然而,力霸房屋仲介再2006年更名為「東森建業」後,「東森不動產」即提告要求其不能使用「東森」二字,法院判決「東森建業」需改名;東森建業也而因而改名成「東誠國際仲介」。但改名後的「東誠國際仲介」,即向智慧財產局申請將「東森房屋」註冊為「商標」,並將旗下400多家加盟店都使用「東森房屋」的招牌。「東森不動產」之後向智慧財產法院聲請將「東誠公司」之「東森房屋」的商標,卻敗訴確定。之後提民事訴訟指對方侵害「姓名權」,但法院認為《商標法》是《公司法》的特別規定,東森房屋既經註冊為商標,東誠仲介使用於招牌與文宣,符合《商標法》的規定,故判決「東森不動產」敗訴。

  永然聯合法律事務所李永然律師提醒事業經營者除了公司名稱登記之外,如該「公司名稱」投入資金宣傳,宜進行「商標」登記,這樣才能保障品牌價值!由於「商標」採「登記保護主義」及「屬地主義」,故「登記」才有保障!

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台商多年在中國大陸經商,模式逐漸從外銷轉至耕耘內需市場,

但因兩岸法律條文、規定大不相同,加上大陸人治色彩重,

不熟悉往往容易吃虧,因此多所了解才能將事業穩於不敗之地。

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  根據民國10217日工商時報A4版記者彭禎伶報導,102年的公告地價大漲,漲幅達到8%~127%,致壽險業者急跳腳。由於壽險業者近年來積極投入國有財產地上權標案,而地上權標案一般都以公告地價5%作為每年租金標準,壽險業者希望向相關政府機關爭取調降租金,以免損及保戶資金報酬率。這波公告地價調漲,意外讓壽險業者重傷,國泰人壽取得的高鐵桃園站產專區案,一年租金因而多出新台幣8306萬元、日勝生取得的交九轉運站,一年租金也多了新台幣4809萬元,壽險業者表示政府鼓勵壽險資金投入公共建設國有財產地上權開發案,租金以公告地價5%收取,超乎業者預期,希望政府調降租金。國泰人壽並表示,土地還未開發就被漲租金,國內物價漲幅也未如此次多,租金漲幅未盡合理,若不解決將來如台北市成功高中附近地上權案,這波公告地價上漲了10%,也會影響未來業者投標意願。

  根據《平均地權條例》第13條規定:「本條例施行區域內,未規定地價之土地,應即全面舉辦規定地價。但偏遠地區及未登記之土地,得由直轄市或縣市主管機關劃定範圍,報經中央主管機關核定後,分期辦理。」又同條例第14條規定:「規定地價後,每三年重新規定地價一次。但必要時得延長之,重新規定地價者,亦同。」固可得知,「公告地價」為每3年於11日公告一次,作為課徵「地價稅」的依據。

  永然聯合法律事務所李永然律師提醒政府不要在經濟不景氣時,調漲太快,此舉必定加重庶民的經濟負擔,同時也會讓馬政府更招致民怨!

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                       作者:李永然律師、簡嘉宏律師
壹、 案例:
A為與家人出遊,於民國(下同)101年10月25日向B公司(為汽車租賃公司)租賃汽車,約定租賃期間自101年10月25日上午10時起至同年月28日下午5時止,B公司並當場交付「國產自小客車」一輛予A。試問:

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