目前日期文章:201305 (32)

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 根據民國102529日經濟日報A4版記者陳美玲、吳泓勳和黃啓菱的報導,財政部國有財產署於民國102528日標售全台11宗地上權標案,總共有五筆脫標,脫標率約45.4%。其中又以台北市羅斯福路商業區土地,志嘉建設以總價新台幣9.67億元拿下創下全台地上權標售新天價,換算每坪單價為新台幣548.3萬元。

     志嘉建設總經理張耀仁表示,該位於羅斯福路、福州街口國語日報大樓南側的土地,未來將打造為精緻住宅,銷售價格將是區域行情七折,全案預計第四季推出、2015年完工。業界推估已周遭新建案新台幣170~180萬一坪的開價來算,未來志嘉建設價格應在每坪新台幣120萬元左右,總銷約2324億元。張耀仁並表示台北市開發素地越來越少,都市更新又牛步化,地上權的產品接受度將會越來越高。

     台灣房屋執行長劉怡蓉則說,該土地使用分區為商二,容積率630%,以每坪容積單價87萬元來算,加上建商造價及相關成本,售價應至每坪新台幣95100萬元以上才有利潤,顯見此次高價脫標顯示建商看好該區未來房市發展。

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  2013年5月30日下午6時30分,如意讀書會舉行5月份的例會活動。此次主題是「記得你是進--哈佛的最後一堂課」,李永然、謝心味、涂代書、呂毓卿、林智慧、郭文斌......等人均出席。
  此書由天下雜誌所出版,內容很棒,大家發抒讀後心得,頗受啟發!
  

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 根據工商時報A22版記者林淑慧的報導,財政部賦稅署為了避免有心人利用合意解除買賣契約,將不動產售予第三方規避奢侈稅,賦稅署表示所有權人銷售持有兩年內的不動產完成移轉登記,除了行使「法定解除權」解約者,否則以繳入國庫的奢侈稅不予退還。

     有鑑於近期國稅局查獲一案例:「甲君出售持有期間在一年內的都市土地給乙君;乙君持有土地未滿一年,也想出售給丙君,乙君為規避繳納奢侈稅,就與甲君商量,先與甲君解除原契約,在由甲君直接將土地賣給丙君。」依據原本的解釋,乙君不但不用繳奢侈稅,甲君也可申請退稅。

     但賦稅署副署長許慈美表示,因為解約狀況不一,為了稅制穩定性,決定一致性處理,目前可以退還已繳納奢侈稅的處理情形包括:一、在辦理產權移轉登記前,雙方即解除合約者,可退還奢侈稅。二、若已辦竣產權移轉登記,買賣雙方若屬「合意解除」契約者,將不退稅;若是因行使「法定解除權」而解約者,才能退還奢侈稅。

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2013年5月28日上午,上海市海峽兩岸交流促進會參訪團由常務理事鳯懋倫率領赴永然兩岸法律事務中心拜訪並進行座談交流,一行人包括理事紀昌榮、黃來紀、宋錫祥、程維榮、傅泉勝等6人,由我(即永然兩岸法律事務中心創辦人)永然兩岸法律事務中心召集人黃介南律師等人親自接待,並邀請台灣海峽兩岸人民服務中心執行長李俊敏一同參與座談。

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  2013年5月26日下午6時,李永然律師前往慈祥獅子會,為獅友們演講「保障婦女相關權益之法律知識」,會友們反應熱烈,李律師並贈送在場每位獅友一本「執業的啟示與修持--李永然律師探究辦案見聞的真實義」。
  此次的演講內容大綱如下:

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     根據民國102523日中國時報C1版記者陳芃的報導,都市更新是現代都市的重要發展策略,台北市都發局局長邊泰明宣布:「都更首要之務是擴大公益性」,因此計畫從公辦都更開始,一當地的特色規定更新原則,透過社區參與等機制降低容積移入的衝擊,達到「多贏」的效果。

     他說,為了避免產權太複雜,台北市都更「越做越小」,公益性難以突出,現在計畫選定幾處「公有地」,試辦放大更新範圍,嘗試由實施者、政府一起配合古蹟、歷史建物等當地特色,建立更新原則,供未來更新案依循。

     都更除了拆除重建,還有整建、維護,推動都更者對於當地建築風貌或景觀應該要有想像,政府部門也應該要多和民間配合,提供誘因。建商移入容積造成高樓鄰居抗議景觀、日照權等,必須思考制訂大範圍的規範,降低容移衝擊,並且加強社區參與讓周邊居民了解狀況。

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2013年5月24日下午6時,李永然律師出席台北忠誠扶輪社「授證14週年紀念晚會」,並以創社社長身分於「授證14週年紀念晚會特刊」中發表感言,內容如下:

  忠誠扶輪社授證十四週年誌慶

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2013年5月27日上午8時10分,電電公會舉行「大陸新政拓商機」期中簡報。會議由蔡豐賜主持,郭台強、吳明機、張銘斌、邱一徹、呂鴻德、李永然、呂榮海、詹文男、徐基生、許介立、胡惠森......等人都出席;先由呂鴻德教授進行報告,此次報告主題以習李新政所帶來的「大陸新政」,而台商在此情形下有何「商機」。

  

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 根據民國102522日自由時報A8版記者徐義平的報導,內政部營建署繼林口A7合宜住宅推出搶購一空後,將在淡海新市鎮推出第三個合宜住宅招商案,預計每坪售價僅新台幣14~16萬元,與同區域推案行情約新台幣20萬元相較便宜不少,預估可以增加上千戶住宅。

     內政部營建署解釋,淡海新市鎮的招商案屬於「安置住宅」,用來安置新市鎮第二期發展區第一開發區的合法建物拆遷戶,預估可以興建總戶數達3014戶,其中約1100戶必須作為安置住宅,以每坪新台幣14~16萬元的限定價格出售,其餘戶數則由得標建商自由定價。該土地為沙崙路二段、新市五路三段、新市三路二段所圍成的街廓,土地面積約5.75萬平方公尺(1.74萬坪),標售底價每平方公尺新台幣6萬元(約每坪新台幣19.83萬元),截止投標日為民國10271日,預計於民國10272日在營建署開標。

     安置住宅預計興建多棟24~26層樓的住宅,並且1~3樓做為商業使用,將有35坪約200戶、40坪、45坪、50坪各300戶,價格以周邊住宅行情7折每坪新台幣14~16萬元,平面車位一個新台幣70萬元、機械車位一個35萬元,預計在20167月交屋。目前在淡海新市鎮有推案的麗寶建設副總何昭宏表示會進行評估,但與同樣在淡水有推案的興富發建設副總廖昭雄則表示,目前新市鎮住宅供給量過多,仍須考量區域住宅胃納量,暫不會考慮投標。

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2013年5月23日下午2時,李永然律師前往新店出席順天堂藥廠喬遷茶會,並致上祝賀之意。
 


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 根據民國102522日蘋果日報A16版記者張菱育、中國時報A16版記者王莫昀報導,由於民眾常常買屋後才發現住家附近有「殯儀館」等嫌惡設施或是位於斷層帶,引起不少交易糾紛,因此內政部擬修正「不動產說明書」,針對成屋、預售屋、土地等買賣,增列周邊是否有「嫌惡設施」或有無「增建違建」等「應記載事項」,草案預計最快102年年底通過。

     內政部地政司副司長王靚琇表示:「希望房仲業者進行不動產交易時,能向買方提供物件相關資訊,以避免交易糾紛。」未來「不動產說明書」必須註明交易物件300公尺內有無機場、變電所、高壓電塔、醫院、殯儀館、公墓、火化場、骨灰存放、垃圾場或私人墳墓,100公尺內有無加油站、瓦斯行、葬儀社和基地台等。違者可依《不動產經紀業管理條例》第29條處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。

     不過對此不動產仲介公會全國聯合會理事長李同榮則表示,政府提出措施雖然立意良善,但是可行性不高,不僅查詢申請公文往返時間長,有些縣市也沒有落實申請查詢,建議政府可以在網站公開查詢服務。此外,本次的修正重點包括土地建物登記應清楚說明,未來將可減少買到水利用地或國土保安地根本不能建的問題。

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     根據民國102519日中國時報A5版記者黃如萍、及520日工商時報A11版記者劉朱松報導,目前全台溫泉業者共有544家,但政府規定取得合法開發許可的緩衝期限只有到民國10271日,卻只有138家業者「取得溫泉」標章,201家取得「開發許可」。台北市紗帽山、新北市烏來、台中谷關、宜蘭礁溪、花蓮瑞穗、台東知本等著名溫泉區,多數業者都違法經營,將來受罰或被拆除民眾泡湯選擇將減少,並且寶來及不老溫泉區也將成絕響。

     經濟部水利署保育事業組長王藝峰表示,依據民國927月公告的《溫泉法》規定,限制業者必須取得溫泉標章以確保民眾泡的是真正的溫泉,原本七年的緩衝期因未申請標章業者家數太少,又修法延長三年,102年七月一日將全部到齊。未在期限內取得溫泉標章業者,各縣市政府將於民國10272日起開罰,最高可罰新台幣30萬元,並可連續處罰,並拆除違規建物。

     不過有部分溫泉業者(如:台北市行義路、新北市烏來、南投廬山和高雄寶來、不老溫泉),因位處於「國家公園」、「保護區」或「原住民保留地」等因素,必須配合都市計畫或區域計畫變更審查,致使已提出申請的溫泉水權開發許可或溫泉標章均無法順利通過。針對這些業者內政部完成都市計畫或區域計畫修正法定程序前,已經委請地方政府配合交通部研擬相關配套措施提報行政院觀光發展推動委員協調因應!!

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2013年5月20日下午4時,中國法學會期刊研究會由中國法學會副會長周成奎率領一行10人赴台拜訪永然文化出版股份有限公司,參訪團成員包括中國法學會期刊研究會會長張新寶、常務會長張廣興、常務理事諸葛平平、常務理事劉桂明、常務理事喬燕、理事王茜、中國法學會工作刊編委紀大新、中國法學會辦公室綜合處處長高付超、中國法學會《中國法學》雜誌英文版執行主編王灝等人。

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  2013年5月20日中午12時,李永然律師前往長安扶輪社,為社友們主講「律師能為您做什麼?」,並贈送每位社友一本「個人資料維權速讀手冊」,現場社友對此一演講議題均反應熱烈。
  
  

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    根據民國102510日聯合報A18版記者張宏業、袁志豪的報導,台北師大夜市有兩家知名小吃長期租地擺攤,但因為其原占用人被控竊佔國有地,而擺攤者他們租用該土地被認定為「收受贓物」,於民國10259日被台灣台北地檢署依贓物罪起訴。

     有一攤商雖已將攤位遷移但屋頂棚架、雨棚等仍未遷移,另一攤商則堅持不撤除攤位及返還土地。該攤商表示房東1964年合法買下該房屋,有門牌且每年繳房屋稅,不能理解檢察官為何仍將房東依竊佔國土罪嫌起訴,全家人都要靠攤位維生,他合法繳租金做小生意為何檢察官要逼他們走投無路?

     檢方起訴則指出,兩攤位緊鄰師大宿舍外牆,屬於「國有地」,在1991年師大拆除學校附近土地及房屋後,宿舍圍牆外空地陸續遭到竊佔,此二攤商明知劉、何兩「地主」並無土地所有權,卻長期向其租地擺攤,觸犯《刑法》收受贓物罪。此外,師大夜市知名的「許記生煎包」和「馬來西亞咖哩雞」的老闆也在去年因為租用國有地擺攤遭起訴。

     筆者則提醒大家,在租賃不動產的時候,若不知房東有無土地或建物所有權,應可要求對方提供「權狀」或自行前往地政事務所調閱「謄本」,因為我國的不動產所有權採取「登記生效主義」,不動產登記有其公示性,若發現該土地所有權人不屬於房東,即不應與該房東簽約,如此一來即可避免類似情形發生。

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     根據民國102515日自由時報A14版記者郭安家、聯合報AA2版記者邱瓊玉、江碩涵、中國時報C2版記者林佩怡的報導,由於民國102426日大法官解釋文公布709號解釋文,認為部分《都市更新條例》的條文被宣告違憲,台北市都市更新流程將有三項改變,未來第一階段「事業概要」申請都必須在都更處同意後將所有資料送達全部土地房屋所有權人,並且必須經過「都市更新審議委員會」審查核准,在辦理事業計畫申請期間,除了公開展覽外,還必須經過聽證程序,避免再有任何都更案中所有權人房屋土地在不知情的情況下被迫參與都更。

     台北市都市更新處長林崇傑表示,未來426日前未辦理公展的都更案都必須參照《行政程序法》辦理「聽證程序」,要讓所有所有權人表達意見,並經過實施者如實回覆,全部意見再送至更新審議會裁量,預計此一改變,將影響97件都更案,並且如果審議會無法決定,還必須回過頭再問住戶意見。而這次的修正並不溯及既往,因此北市府已核定的文林苑更新案及執行代拆作業不受影響。

     至於正義大樓的都更案,已經延宕近二十年,台北市政府副市長張金鶚表示,這個案子拖太久導致社會觀感不佳,很多人關心這個案子,他就任副市長後,中央銀行總裁彭淮南就打了兩次電話給他。該都更案於民國96年核定事業計畫,後來發生社會事件,「投資者」轉換,並於100年提出變更,目前都更審議正進行幹事會審查,同步進行都審,以目前的變更設計來看,將規劃兩棟2728層樓的大樓,由日本知名建築師丹下健三的兒子「丹下憲孝」負責,但該都更案還是有少數住戶再溝通,實施者希望能在民國103年動工,市府會協助正義大樓都更按盡快推動,並且未來指標性都更案都會定期報告,避免讓外界有都更按停滯不前的現象。

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永然法律基金會為協助優秀的法律系學生舉辦法律相關活動,於今年贊助台灣亞洲法律學生會台灣分會(ALSA Taiwan)舉辦「2012/2013WTO模擬法庭競賽亞太區域賽」,2013年5月16日上午,由該會謝侑鈞同學代表,前往永然法律基金會致贈感謝狀,並與董事長李永然律師合影留念,感謝永然法律基金會對於此次活動的支持與鼓勵!

     

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 根據民國10258日自由時報A9版記者楊國文、郭家安、趙靜瑜報導,由於台北市政府於民國96年核發給兆亨公司在故宮附近設置「加油站」,事後又以危害文物為由而廢照,兆亨向台北市政府提告,法院一審判賠新台幣964萬元,雙方不服上訴後,台灣高等法院於民國10257日判決認定台北市政府廢照有疏失,應賠償國賠新台幣3300萬元。

     該案是因為兆亨公司在民國962月間向國有財產局租用台北市至善路二段、故宮路口一塊國有地向台北市政府申請興建加油站,並取得建照,但於同年11月卻又因為故宮的一封認為加油站會危及文物的「公函」,廢止建照,該公司不服向台灣台北市地院起訴訴請都發局國賠新台幣11052萬元。而都發局則表示曾在民國96年間邀集故宮、國有財產局及台北市環保局開會,表示加油站設置會引發火災損及國寶,且國外博物館附近也未設置加油站,廢止該建照,市府並無過失。

     台灣高等法院審理認為都發局對兆亨申請建照,歷經兩年審查後認定合法,並且也針對設置加油站進行環境評估報告,鑑定結果為「尚可接受」,卻未指出對公益有重大危害及廢止建照,處分有所不當,應當賠償營業利益、施工成本等損失共新台幣3363萬多元。

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李永然律師參與扶輪社多年,於2013年4月21日獲國際扶輪3520地區總監張順立頒發2013年地區年會感謝狀,感謝擔任地區法務長及台北市忠誠扶輪社CP的李永然律師為扶輪社的努力付出!

  

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     根據民國102513日自由時報A5版記者徐義平、鄭琪芳的報導,台北市單筆面積最大、底價最高的土地標售案將在民國1027月初登場,該土地為交通部旗下「財團法人台灣電信協會」委託戴德梁行標售的土地,兩塊土地加起來逾四千坪,總底價達新台幣126.85億元,拆算每坪價格約新台幣300萬元。

     但負責標售作業的「戴德梁行」則表示,該土地雖屬於「電信協會」,但有屬於該單位員工的地上建物,建商標得土地之後,必須花時間整合上百戶的住戶。過去交通部十幾年來曾經多次討論處理電信協會資產,也考慮有意推動「都更」,但因為推動困難才考慮以「現狀標售」的方式處理,由得標者自行承擔整合協調的風險。

     筆者認為,該地點相當好,如果得標者願意給予合理的利潤和條件,住戶應該會願意配合開發。將來這塊土地重新開發後,將可為市容帶來煥然一新的效果,並且也可以帶動當地繁榮,筆者相當看好。

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