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 根據民國102623日聯合報A2版記者王茂臻的報導,國內加油站最近出現26年來最大歇業潮,從101年迄今近90家停業,這些廢棄加油站土地常常見到程度不一的汙染,有的還被行政院環保署列為「汙染場址」,歇業加油站業主與土地持有人常常不同人,整治難度高,造成中央與地方頭痛的問題。

 國內加油站自民國76年以來開放民營,雖然曾經遍地開花,但隨著國內車輛成長陷入瓶頸、毛利愈來愈低,從去年就開始出現停業和倒閉潮,民國101年中油與台塑體系的加油站共減少了61家,102年前4個月又減少了26家,這些荒廢加油站環境汙染問題,卻沒有因為歇業而結束。

     環保署統計約有百分之八的加油站有「汙染土壤」的問題,原因維加油站的儲槽和管線油品長期滲透至加油站下方的土地,但是歇業的加油站往往土地所有人和經營者非同一人,使得整治相當困難,以中度汙染的加油站為例,通常要花至少四年整治時間才能讓環保署解除「污染場址」,目前歇業的加油站以民營加盟站為主,如果位置偏僻開發價值低,業者往往整治意願頗低,造成該基地呈現荒廢狀態。

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 根據民國102620日自由時報A15版報導台北市忠孝東路二段的「華園社區」地主向自由時報投訴該社區雖然是台北市政府劃定的「都市更新範圍」,整合十多年後,於民國100年以所有權人投票的方式決定都更開發商,但是地主之一的「中國電器」及「順天建設」疑似干擾都更案,據了解華園社區住戶為了反制中國電器,各自購買中國電器的股票,預定在股東大會上以股東身分要求中國電器經營層能給個交代。

     華園社區住戶指出該社區緊鄰台北市忠孝東路二段和杭州北路及華山藝文特區,總面積超過1900坪,由於屋齡超過40年在民國九十二年間被台北市政府劃入「都更範圍」,後來一個建商提出的條件和商譽經投票有90%的住戶選出揚昇建設為實施者。但是土地所有權人包括中國電器和順天建設、東家建設不願意表態,中國電器授權順天建設擔任都更案實施者,但是在投票中「順天建設」和「東家建設」都未被住戶選上。

     根據市調結果,該開發案以一坪新台幣150萬計算都更利益高達新台幣270億元,。華園社區管委會證實,住戶已經苦惱以久,希望中國電器和順天建設能接受大多數住戶意見參與都更或直接表態不參加,以便排除在外,這樣華園社區才有機會「都更」成功。

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 根據民國102620日聯合晚報A4版記者楊正海的報導,台北市副市長張金鶚為了處理「文林苑都更案」爭議,與王家、36戶同意戶以及樂揚建設三方經過8111次的協商之後,因為王家堅持原地重建並且不同意其他折衷方案,協商小組認為與法不合也有違情理,因此北市府全案協商宣告破局,將另外重新啟動司法程序。

     台北市政府建議樂揚建設補償長期等待的36同意戶租金補貼和完工後交屋的客製化室內設計,至於何時能動工?張金鶚表示:何時動工因為進入司法程序市府已經無權介入。

     據了解文林苑協商平台提出的方案共有七項,包括維持原計畫、王家原地重建、王家參與更新但分棟規劃、樂揚建設釋出保留戶與王家交換、增設紀念文林苑事件公共藝術等,但王家只堅持原地重建,造成的損失又要樂揚建設負責,不同意其餘方案。至於36戶同意戶均同意協商小組的最適方案,樂揚建設也簽署同意書,僅不同意捐贈公益基金及設置「公共藝術」。

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  2013年6月14日晚上6時,李永然律師前往華漾大飯店中崙店出席台北市忠美扶輪社創社授證晚會,李律師以多年在扶輪社服務的經驗,擔任忠美扶輪社的褓母一職,當天並以貴賓身分上台致詞,祝賀忠美扶輪社的創社成功!


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 根據民國102618日聯合晚報A3版記者楊正海、工商時報A15版記者蔡惠芳的報導,台北市政府地政局在民國102618日對外說明台北市訂定《台北市不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範》,未來不動產經紀業者若發布不實資訊,地政局將可以依「廣告不實」進行開罰。

     據了解,台北市政府地政局日前曾發函給不動產經紀業,要求經紀業或者其從業人員,發布有關銷售戶數、比率、時間、統計,或單價、總價,以及有關購屋意向、價格變動趨勢等資訊時,必須說明資料來源或出處,並且研擬《台北市不動產經紀業發布不動產交易資訊管理規範》條文10餘條。

     由於北市府訂定的這項管理規範,屬於「行政規則」,而沒有罰則,因此違反規定的不動產業者,是否可依廣告不實開罰其實副市長張金鶚態度保留,他強調北市將會採取「緩和」、「漸進」與「輔導」的三大原則督促業者改善。而對於一定期間內沒有改善的業者,市府也會定期公布名單,若構成廣告不實,仍可依廣告不實或者《不動產經紀業管理條例》或《公平交易法》、《消費者保護法》的相關規定開罰。

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2013年6月24日上午8時,李永然律師應邀前往全坤建設公司演講,講題為「建商對地上權應有之認識」,介紹目前土地開發最夯的議題「地上權」,內容包括:地上權的內涵、國有土地設定地上權之意義及案例、國有非公用土地設定地上權的契機與威脅及「地上權」與「土地租賃權」之異同,精辟的內容,獲得在場人士的熱烈迴響,演講至上午9時順利結束,李律師並贈送在座每位人士一本「個人資料維權速讀手冊」,藉以推廣更多法律常識。

  

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     根據民國102617日聯合報A11版記者黃福其的報導,在寸土寸金的新北市新板特區,有六處豪宅社區被建商將容積獎勵的一樓「頂蓋型開放空間」二次施工成為接待大廳、健身房等公共設施,新北市府要求復原無果,613日到社區張貼三天後拆除的「公告」。

     由於六個社區住戶不乏政商名流,為了避免干擾特地等到上周五市議會休會後才要強制執行,新北市自2007年陸續核發新板特區十五處一樓「開放空間」的大樓使用執照,但其中部分社區將一樓的「頂蓋型開放空間」,違規加封為貴賓接待廳、管理室或健身房,新北市府官員表示這樣不但違反當初容積獎勵的都市規劃原意,建商賺容積又賣公設兩頭賺,不符合公平正義,營建署也在民國1017月修正《建築技術規則》,取消提供頂蓋型開放空間的容積獎勵。

     而對於違規加封的責任,建商指出住戶應該都清楚有「二次施工」,但管委會則認為受騙要求市府主持公道,市府曾經建議中央由建商花錢「買回」容積,但未被內政部營建署接受。工務局表示若將來再重建,除即報即拆外,可以依違反《建築法》追究起造人處一年以下徒刑或科或併科罰金新台幣三十萬元。

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2013年6月19日晚上6時30分,我出席美生會例會,這次例會邀請到國立台北教育大學莊淇銘教授主講「人生有限,美好無限」,莊教授並贈送其著作「12年國教的危機與因應」,會議由會長蘇一仲主持,我也上台感謝莊教授精彩的演說,給與會者上了美好的一課。
  


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 根據民國102612日經濟日報A10版記者曾迺強的報導,北京住建委公布最新的《預售資金監督管理辦法》,規定房地產企業應該將預售資金存入專用帳戶以阻止房地產泡沫危機,且新的規定將自201371日起實施。

     專家並指出,應該要擴大預售資金監管制度試點範圍,避免房地產有泡沫化之虞的三、四線城市陷入危機。該預售資金監管制度可以有效防範房地產企業因為資金鏈斷裂出現的爛尾現象。北京建委網站公告指出,無論是全款還是貸款購買預售商品房時,開發商都不能直接向購屋民眾收取購房款,而是要讓購屋民眾將款項存入銀行專戶後,等到工程開工後,開發商才能依照完工比例提取工程建設款。

     筆者認為,這樣的制度,類似我國近年來預售屋定型化契約應記載事項裡面的履約保證,建商在銷售預售屋時,對於預售屋的價款必須採取「不動產開發信託」或是其他替代性的履約保證方式,以免購屋民眾繳了預售款之後建商倒閉。

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  2013年6月20日下午2時,我前往海基會,為兩岸經貿講座主講「台商在中國大陸借貸的法律須知」。針對台商在大陸地區遇有資金需求時,所可能面臨融資、向民間借貸、向金融機構借貸的法律問題,與借款人的權利義務等加以說明,並談及「保證」的法律解析,及不動產一般抵押權與最高額抵押權、動產抵押、質押等法律解析,最後說明向金融機構詐騙貸款的犯罪,演講至下午4時順利結束,我並贈送每位聽眾一本「個人資料維權速讀手冊」。

  

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 根據民國102612日工商時報A2版記者蔡惠芳的報導,多年來深耕都市更新的基泰建設,於民國102611日經營策略轉變,將不再碰都更案,原本手中20餘處都市新案也棄守有「釘子戶」和「拒遷戶」的案件,剩下10餘處,未來將採「自地自建」。

     基泰建設董事長陳世銘表示,目前基泰建設現金足夠、財務體質佳,未來基泰建設手中開發案將全數採「先建後售」,並且不再碰都市更新、地上權、bot和捷運聯開等種種法令政策、和政府官員做事態度有關的案子,以免提高風險(政府是企業最大的風險)。並且基泰建設副總經理也表示,目前除了因為有「釘子戶」的都市更新案,已經放棄之外,還有台北市吳興街二處、南京東路二處、民生東路、萬華、景美和內湖等都更案,未來將改採「自地自建」的方式進行。

     除了基泰建設之外,同樣也是都更大戶的全坤建設,也將重心轉戰「重劃區」,全坤建設總經理廖學新表示,目前重心轉戰新北市和桃園等四大重劃區:五股洲子洋重劃區、中路重劃區、經國重劃區和中壢市A21重劃區,以自建案為主約占七成,都市更新案降為三成。全坤建設本來是都更大戶,光是台北市中心都更案至少10處同步進行,但是因為《都更條例》修正遲遲未完成,導致「民粹」主義牽絆都更,對於都更失望,除了已經進行中的4處都更案將切除不願參與都更的「釘子戶」劃定都更單元外,其餘都更案都宣告暫緩。

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2013年6月19日上午,我來到台東法院開庭,很少有機會來到東部,於是順道參觀了法院裡的律師休息室,拍張照片留下紀念!


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2013年6月13、14日,我來到高雄義大世界,參加海基會舉辦的2013大陸台商端節聯誼活動。原本因為這個週末的公司旅遊活動也在義大舉辦,我猶豫是否要出席這次聯誼,但身為海基會財經法律顧問,利用一年三節的聯誼活動,是和台商進行交流的最好時機,於是我決定要來參加,這次的聯誼活動,我見到許多熟識的台商,也結交了許多新認識的朋友,大家針對兩岸的經濟現況、法律環境交換意見,過了很有意義的兩天!

  

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  根據民國102611日工商時報A4版記者蔡惠芳的報導,台灣因為政府大力推動地上權不動產,今年「地上權土地」瞬間爆紅;1月到6月的地上權權利金成交總額已經突破新台幣100億大關,刷新歷年同期紀錄,大型建商和金融壽險業紛紛卡位,奢侈稅實施迄今,到61日剛好滿兩年,房市買氣回升。全台各主要都會區不動產交易量增加,大、中、小型土地和商用地產投資需求更為強盛。

  根據永慶資產管理公布的最新調查,201315月全台總價超過新台幣1億元的不動產交易案,包括「土地」、「商用不動產」和「設定地上權」三大類別產品,土地約新台幣702億、商用不動產約新台幣409億,而地上權則成交新台幣120億元。

  相較於民國101年同期只有皇翔建設在士林官邸重劃區標下地上權旅館案,民國102年地上權土地「遍地開花」在許多縣市陸續成交。華固、富邦、冠德、寶路、志嘉和新光人壽紛紛標下大台北地區的數宗設定地上權案。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,地上權標售能否成功關鍵還是在於年期、地租、產品規劃限制、權利轉讓限制與權利金底價等,建物隨著屋齡老舊必須再投資大額資本支出維持租金水準設定「70年」的年限較能符合投資人期待,此外公告地價的調漲和產品規劃轉讓的限制,均為投資風險。

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 根據民國102611日工商時報A18版記者張國仁的報導,日前新北市有一位葉姓納稅人,以信託的方式假節稅之名避稅,被台北高等行政法院判決葉姓市民應補徵應納所得稅額新台幣194萬元。

     判決指出,「稅捐規避」與「合法節稅」不同之處在於節稅是依據稅捐法規所預定的方式意圖減少稅捐負擔;相反的「稅捐規避」,則是利用稅捐法規未預定的異常或不相當的法律形式,意圖減少稅捐負擔。行政法院法官認為稅捐規避行為因為違反課稅公平原則,所以國稅局根據司法院釋字第420號解釋,應本於「實質課稅原則」依稅法規範的納稅主體、稅目、稅率核課。

     判決書指出葉姓市民與中國信託銀行簽訂本金自益、孳息他益的信託契約,信託期間一年,將其所持有的聯德公司股票400萬股移轉與受託人中信銀,並以鄧姓等五人為信託財產孳息的共同受益人。國稅局認為這項信託契約簽訂當時,受益人的孳息利益已經可以確定,仍屬於委託人葉某的所得,因此該信託專用營利所得新台幣646萬元及可扣抵稅額166萬元,應該併其宗和所得稅核定,葉某必須補徵新台幣194萬元的稅額。

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 根據民國10268日中國時報A22版記者李道成的報導,美國前任財政部長包爾森在中國大陸四川成都舉行的財富論壇上表示,中國大陸經濟高速成長的時代已經結束,改革勢在必行,但是不能再用財政刺激手段,並且應該要即時處理房地產的泡沫問題。

     鮑爾森對於即將展開的歐習會表示,中美關係是全世界最重要的關係之一,應該要簽訂「中美雙邊投資條約」以確保進一步開放雙方的市場。他認為可以預期歐習會中將會建立互相信任的關係增進共識。

     他認為當前美中關係處於非常重要的時刻,必須重新調整兩國的關係,並且以全球視野共同迎接經濟、金融、環境和外交等方面的挑戰。大陸經濟所存在的過度依賴投資、基礎建設、出口的問題,加上服務業的薄弱,都是亟待解決的問題。其認為大陸應該弱化自己在市場中的決策角色,讓私營企業能獲得公平的競爭平台,並且充分發揮資本市場的作用,因應資源、環境與城鎮化帶來的挑戰。

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2013年6月15及16日,永然關係企業舉行兩天一夜的員工旅遊,58位員工及家屬搭乘高鐵來到南台灣,第一天前往高雄義大世界,享受遊樂設施及各式表演,晚上住在義大的皇冠假日飯店,同仁們歡聚一堂,非常開心!
  


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媒體報導愈來愈多的財團爭產官司主戰場由台灣移往海外,針對這個現象,聯合報於民國102年6月13日A14版,以專文「財團爭產,遠赴免稅天堂打官司」為題進行報導,特別採訪李永然律師談此議題,李律師表示:台灣企業後代繼承官司主戰場不在台灣,卻在遙遠的小島,因為法院必須確認資金的源頭歸屬;當台灣資產只是台灣富豪全球布局的一部分時,爭產官司轉往海外進行,已是一個趨勢。
  


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     根據民國10269日蘋果日報A22版記者顏嘉瑩的報導,台灣政府釋出地上權和BOT土地增加財源,讓「地上權招標」成為市場主流,而地上權住宅因為沒有土地產權,房價僅市場行情6~7折,超高的投資報酬率讓許多投資客趨之若鶩。

     《住展》雜誌發行長倪子仁即表示,地上權住宅約不必繳地價稅,轉售也不用繳土地增值稅,總價又較低,適合自備款不多的年輕人。有一台北市中山區的兩宗地上權案「南京東錄」和「京華DC」來說,每坪約新台幣35~40萬,較周遭一般住宅60~70萬元明顯便宜約4成。今年4月底華固建設取得景美財訓所地上權,也將規劃16~20樓住宅大樓和1棟住商混和大樓,華固建設總經理洪嘉昇表示希望讓民眾用合理價格買到市區房子,打算開價每坪新台幣40萬元。

     其實地上權案因為多半規劃中小坪數,而且地理位置優越,租金又不會因為地上權而折損,適合作為投資。以地上權社區「京華DC」來說,15坪總價約新台幣540萬元,若扣除每月管理費等雜費,租金淨利約新台幣15000元,投資報酬率也有3.3%。不過地上權也會因為使用年限長短不同造成房價差異,如「南京東錄」因為沒有使用年限,「京華DC」使用年限50年,因此「南京東錄」的價格明顯高出許多。

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 根據民國10268日工商時報記者蔡惠芳的報導,有鑑於台灣人口老化的問題相當嚴重,並且預估2026年將進入人口零成長的高齡化社會,房屋老化問題也相當嚴重,專家統計以目前的速度,台灣30年以上老屋的都更工程,估計要花15.5個世紀才能完成。

     政大商學院信義不動產研究發展中心於民國10267日舉辦「迎接高齡都市的心境與環境」研討會,會中財團法人都更研發發展基金會執行長丁致成即表示,全台30年以上老屋多達321萬戶,佔比近4成,要急需解決的重要課題。但是以台北市為例,迄今年4月底止,僅僅完成61件老舊公寓都更專案,約6000多戶,統計過去15年來完成都更重建的住宅也不超過3萬戶,依照這個速度全台300多萬戶的老宅需要花費1540年才能完成。

     尤其是去年「文林苑事件」和最近的大法官釋憲案,讓《都市更新條例》重新大翻修,估計完成修法至少要3年,也讓都更整個陷入停擺。學者呼籲政府除了應該在公有地上權、都更案和聯開案中拿出10%~20%來作為「公營住宅」、出租「老人住宅」,因應人口老化。

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