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   《都市更新條例》於民國87年11月11日公布施行初期,土地開發尚未飽和,辦理都更難度甚高,另方面對「實施者」缺乏誘因,實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速,土地開發面臨飽和,空地日漸減少,目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS風暴過後,房地產景氣開始復甦,同年修正《都市更新條例》,將協議合建之同意比例降低為十分之八;民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正,簡化審議流程並放寬容積獎勵,各地方政府之配套規定亦日漸完善,開發商在空地難尋、都更誘因增加之情形下,都市更新開始蓬勃發展。

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  2014年6月29日是個好日子,李永然律師應邀出席了友人之子的婚禮,中午先參加了道長曾肇昌大律師兒子曾建豪先生與彭郁清小姐的婚宴,晚上又出席了兩岸經貿交流權益促進會會員甘德清先生之子甘逸崙先生與丁紫芳小姐的婚禮,並上台致詞祝賀新人白頭偕老、永浴愛河。


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  2014年6月27日下午,李永然律師出席了中華救助總會第29屆第10次理監事聯席會及財團法人中華文化社會福利事業基金會第12屆第1次臨時董事會,會中針對各會的工作事項進行了解。


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  依據民國103年6月24日經濟日報A19版記者陳美珍所撰「商辦空屋稅 擬上調到3%至5%」報導,財政部表示,稅法並無「空屋稅」的名稱,稅捐機關處理「空置房屋」,一般是依據其使用執照所載用途別,分別按「住家用」或「非住家非營業用」稅率課徵房屋稅。目前「空屋」稅率全國一致,都為2%。但在《房屋稅條例》第5條修正案自民國103年6月6日起生效施行後,「空置房屋」的應納房屋稅率,將會出現變化。財政部近期將邀集稅捐機關,討論《房屋稅條例》修正後的相關徵課作業,以利民國104年5月房屋稅開徵作業順利進行。

  依據修正規定,除了自住房屋維持1.2%稅率外,非供自住使用的住家用房屋,稅率提高為1.5%至3.6%;非住家非營業房屋的房屋稅,也改為兩級,屬於人民團體使用者,維持按1.5%至2.5%課徵,其餘如私人醫院、診所、自由職業事務所等房屋,則由1.5%至2.5%,調高為3%至5%,與一般營業用房屋一致。使用執照記載為非住家用的空屋,包括辦公室、商場、店舖、工廠、倉庫、停車場、事務所、補習班、醫院、診所等。財政部說,稅捐機關目前的作法,空置期間稅率都是2%,未來因為非住家、非營業用房屋稅率調高為3%至5%,空屋稅率可能必須比照調升。

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  依據民國103年6月24日工商時報A17版記者林淑慧所撰「辦妥戶籍登記 免課奢侈稅要件」報導,台北國稅局官員表示,近來查核特銷稅案件時發現,有不少出售不動產的民眾,因不諳法令規定,而誤信代書或仲介業者的保證;筆者在此特別提醒民眾要多加利用國稅局所提供的管道,了解奢侈稅的相關法令,以免因誤觸稅網被補稅帶罰。國稅局官員說,為求課稅合理化,針對非刻意炒作的短期出售不動產行為,財政部也訂有奢侈稅排除條款,只要符合特定要件的民眾,持有期間就算未超過二年即出售不動產,也不用擔心被課奢侈稅。

  不過,仍有不少民眾對奢侈稅排除條款了解錯誤,其中包括戶籍登記要件、受贈取得不動產以及持續期間計算方式,最容易被民眾誤解。在戶籍登記方面,官員說,依據稅法規定,應由所有權人、配偶或未成年直系親屬辦妥戶籍登記,但不包括直系尊親屬,才能免於奢侈稅的陰影。另外,官員強調,不動產持有期間的計算,是從取得不動產登記日起,至買賣雙方合意訂定銷售契約之日為止,民眾切莫低估持有期間的算法,以免才差幾天就得負擔龐大金額的奢侈稅。

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  依據民國103年6月20日經濟日報A4版記者尹俞歡所撰「營建署修法 都更容積獎勵將縮水」報導,內政部營建署都市更新組長王東永表示,正在修法的都更條例,將取消獎勵項目中的「加速啟動更新時程獎勵」;綠建築部分也將提高標準,改為必須取得黃金或鑽石級才有容積獎勵。依照營建署預計刪減的獎勵項目來算,最高將有20%容積獎勵因此消失。但王東永組長認為,民國102年修法通過的《都市計畫法施行細則》已訂定民國104年7月起都更區容積獎勵上限為1.5倍,因此即使刪減獎勵項目,影響應不太大。此外,新法雖將刪減部分容積獎勵項目,但都更實施者若提出捐贈公設或預留街道空間等對整體都市環境有利的計畫,還是會斟酌提高容積獎勵至上限150%為止。

  王東永組長表示,過去訂出「加速啟動更新時程獎勵」,這項獎勵措施,原是為鼓勵都更實施者盡快動工、加速時程,但後來發現都更建築早、晚完工的工程品質差異不大,提早完工對推動都更案的成效也有限,因此計畫取消。民國102年11月營建署公告修正建築容積規定,認為都市計畫在法定容積以外增加的容積種類繁多,又沒有總量累計上限,導致總容積失控、影響環境品質,因此明訂都更都區容積上限1.5倍,非都更區1.2倍。相較現行容積率動輒兩倍起跳,新制容積率將縮水至少四分之一。

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  依據民國103年6月20日經濟日報A22版記者陳美珍所撰「售屋遷戶籍 適用土增稅優惠」報導,自用住宅騰空待售,財政部指出,所有權人若需遷出戶籍,只要遷出時間距離出售未滿一年,仍可適用每人一生一次的優惠土地增值稅低稅率優惠。財政部指出,實務上房地所有權人在出售房地前,若需要先遷居別處,遷居時一併將戶籍自待售房地中移出時,常會發生在簽訂房地出售契約時,出現戶籍已不在待售的自用住宅,能否適用一人一生一次優惠增值稅優惠的疑慮。財政部為避免影響出售房地者的權益,並考量這項措施的目的,在減輕出售自用住宅者的增值稅負,因此凡是在遷出戶籍期間,準備出售的自用住宅用地,沒有出租或供營業使用情形,且其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者,仍可適用自用住宅用地優惠稅率計徵土地增值稅。

  財政部提醒,出售自用住宅用地,申請適用一生一次優惠增值稅率時,還要注意稅法所訂的特定條件,例如,優惠稅率有面積限制,出售的自用住宅用地,都市土地面積未超過三公畝(約90.75坪),或非都市土地面積未超過七公畝(211.75坪),該部分的土地漲價總數額才能按10%的稅率課徵土增稅。同時,土地所有權人如欲申請此項優惠稅率,亦須符合出售前一年無出租或營業情形,且本人或其配偶、直系親屬在該房地已設有戶籍等要件。

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  李永然律師自1999年台北忠誠扶輪社成立,擔任忠誠扶輪社創社會長迄今,長期關心會務,至少已有15年的時間,於2014年6月獲現任梁敦第社長頒發感謝狀,感謝李律師擔任扶輪基金主委,並頒發連續15個扶輪年度出席百分百的出席楷模狀乙張,表揚李律師15年來對忠誠扶輪社的付出及支持。

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  2014年6月24日李永然律師出席台北市國際傑人會6月份月例會,並進行專題演講「從居住權的保障談《住宅法》的落實」,現場有60餘位聽眾,專心聆聽這場與每個人「住」的權益息息相關的一場精彩演講。

  「房價偏高」常為民怨之首,究其原因,乃因房價漲太多、薪水卻沒漲,造成房價所得比偏高;除此之外,所有房價統計數據皆由業者提供,民眾常因房市資訊的不對等而淪為資訊弱勢,這種房市交易不透明的情況,對購屋族相對不利。

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  據2014年6月24日蘋果日報A13版報導,「威秀影城進駐淡海,恐破局」一文,李永然律師接受蘋果日報記者訪問,談影城進駐新市鎮一案若破局,購屋者如何保權益?

  李永然律師表示:若合作案破局,應優先釐清歸責事由,至於因廣告效果而被吸引購買「海洋都心2」預售案的民眾,可依《消費者保護法》第22條規定,要求企業主對消費者負「不得低於廣告之內容」義務,否則可依《民法》第227條主張不完全給付之損害求償,「總不可能原本答應給A等級影城,最後變B級影城,消費者一定會抗議。」

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  6月20日是聯合國訂定的「世界難民日」,中華人權協會台北海外和平服務團(TOPS)於2014年6月20日晚上6時假台北國軍英雄館凱旋廳舉辦募款餐會,為泰緬邊境難民兒童籌募教育經費,邀請台灣社會共同關心世界各地的難民朋友,並伸出援手。

 

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  依據民國103年6月18日工商時報A10版記者林恕暉、郭安家、錢利忠所撰「大樓磁磚砸傷童 整棟住戶起訴」報導,台北市屋齡三十多年的老舊大樓「京華大廈」,外牆磁磚在民國103年5月突然剝落,砸傷行經的鄭小妹。鄭小妹頭蓋骨遭擊碎,至今動過三次手術,並留下跛行後遺症。台北市都發局原認定,大樓六樓外牆磁磚脫落,對六樓羅姓屋主開罰新台幣6萬元。屋主認為搬來才一年,提出訴願抗罰。都發局重啟調查,認定外牆脫落應裁罰管委會,並非六樓住戶,依此撤銷原處分。由於事發時該大樓尚未成立管理委員會,台灣台北地檢署認為外牆屬住戶共有,依《刑法》過失致重傷害罪,將十二戶共十三名建築物所有權人起訴。

  陪同鄭媽媽出面的台北市議員參選人顏若芳表示,北市已有八百三十七棟老舊大樓外牆剝落,市府應儘速協助老舊大樓修繕。北市建管處副總工程司邱英哲表示,已全面清查老舊大樓,目前已通報一千多案,針對有立即危險者,建管處要求管委會設置警戒區,限期清除磁磚,否則北市府會祭出罰單,強制修繕,並索取修繕費。

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  近年來,海基會所接獲的台商投訴案件中,土地拆遷糾紛位居首位,是目前台商最注重的權益維護的議題之一,有鑑於此,旺報於2014年6月20日下午2時舉辦了「台商權益維護」座談會,由旺報總編輯王綽中主持,邀請到海基會馬紹章副董事長、李永然律師陳學聖立委及三位台商,從個案、訴訟、兩岸交涉、立法等角度,為台商朋友維護土地權益提供協助。座談會至下午4時順利結束。

李永然律師認為:台商應多熟悉大陸法律

 

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  2014年6月20日上午9時,李永然律師出席康和綜合證券股份有限公司103年股東常會,會議由周康記董事長主持,會議在了解102年度營業狀況及完成各項討論事項後順利結束。

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  依據民國103年6月13日工商時報A10版記者于國欽所撰「建商自售將納實價登錄」報導,由台北大學教授彭建文等多位學者組成的房改聯盟共七人,建議內政部房市改革的五大面向:(一)在住宅政策方面建議擴大興辦社會住宅與停止合宜住宅、盡速規劃「不動產租賃管理條例」;(二)房市管理制度要做實價登錄制度修法與制定「房地產市場資訊管理條例」、「預售屋管理條例」等。(三)房地產業政策建議包括制訂房地產產業發展政策與制定「建築開發業管理條例」;(四)都市更新政策建議應全面擬定都市更新計畫、擴大公辦都市更新和強化社區主導都更能力制度;(五)不動產稅制的全面性改革等。

  內政部陳威仁部長對此表示,內政部已積極推動「只租不售」的「社會住宅」,與房改聯盟所提出的訴求是一致的;另外,為回應社會大眾對實價登錄政策的關注,內政部已檢討法制作業,縮短預售屋申報登錄時間,並將建商自建房屋納入實價登錄體系,預期修法後,預售屋成交資訊揭露量將會提高,且可及時反應市場實際交易現況。

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  2014年5月30日出刊的理財周刊718期,由發行人洪寶山對李永然律師進行了專訪,以《法界巨擘李永然,漫談生活與法律》為題,全篇以淺顯易懂的生活化語言,和民眾分享可自保的法律常識。以下為專訪內容,提供讀者們參考:

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  依據民國103年6月13日工商時報A5版記者林淑慧所撰「張盛和: 不動產資本利得課稅優先」報導,由國內59所大專院校、近300位學者連署成立的「 房市改革行動聯盟」,提出八大訴求,要求政府立即啟動不動產稅制改革,首站拜會掌管稅制的財政部。召集人彭建文表示,目前與不動產有關的稅目,包括房屋稅、地價稅及土地增值稅,各有不同課稅基礎,以按公告地價課稅的地價稅為例,其稅基只有市價20分之1左右,與實際市場價格相差甚大,嚴重低估稅基之下,造成囤房、囤地的炒作之風盛行。

  為抑制不動產投機行為,彭建文召集人建議,政府應鎖定不動產資本利得課稅,在實務操作上,必須以實際成交價格來計算獲利,並將增值的利得全部歸入土地增值稅來課稅,對財政部來說,將是最容易處理的方案。對於房改盟的訴求,財政部表示,對於不動產稅制改革,財政部與房改聯盟的訴求方向一致,但強調租稅改革除應考慮稅收、租稅公平與對國家社會的影響外,「可行性也是評估的重點」,要以循序漸進的方式來達成改革目標。

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  依據民國103年6月13日經濟日報A23版記者吳佳蓉所撰「房地售價動手腳 稅局追追追」報導,南區國稅局近期查獲一家公司,在民國101年6月銷售一處房地,總銷售額為新台幣(以下同)2,600萬元,並各自開立一張770萬元的房屋銷售發票及一張1,890萬元的土地銷售發票,案件承辦人表示,房地價格差額過大,比例明顯不合理。深入調查發現,該公司過去取得「土地」及「房屋」的成本各自為660萬元及1,000萬元,在取得時土地成本就已少於房屋成本440萬元,但該公司售出時卻將以1,000萬元取得的房屋賠錢以770萬元賣出,相當不合理,特別是近年來不動產價格節節高升,國稅局最終依時價調增房屋價格376萬元,並要求該公司補繳營業稅18萬8,000元。

  承辦人推測,該公司應是想利用現行稅法規定,營利事業銷售土地免課營業稅及營所稅的「免稅條款」,先決定好總價,再從中調整房屋部分及土地部分的價格,壓低要課稅的房屋價格、調高免稅的土地價格,藉此增加總價中的免稅金額。南區國稅局強調,雖然《營業稅法施行細則》規定房地合併申報、且未分別載明房地價格的情形,須以特殊「房地比」公式計算房屋部分銷售額,但不代表有分開載明價格,就可照發票金額申報,出現不合理情形時,國稅局仍有權利依時價調回。

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  2014年6月11日上午,李永然律師前往台中高等行政法院開庭,中午則與事務所彭郁欣律師及友人在台中共進午餐,隨後即搭乘高鐵返回台北。

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  2014年6月8日晚上,李永然律師參加友人林素娟之子的婚禮,並為這對新人致詞祝福;而6月15日中午則出席友人孔繁定將軍之子的婚禮,新娘來自大陸黑龍江省,兩岸聯婚又添一椿。

  wedding  


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