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  我國《都市更新條例》係於民國87年11月11日總統公布施行,然當時之時空背景,土地開發尚未達飽和,而辦理都更之難度甚高且對「實施者」缺乏誘因,故開發商仍以開發空地為主,實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速,土地開發面臨飽和,空地日漸減少,目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS過後,房地產景氣開始復甦,同年修正《都市更新條例》時新增第25條之1規定,將協議合建之同意比例降低為十分之八;民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正,簡化審議流程並放寬容積獎勵,而各地方政府之配套規定亦日漸完善,逐步落實容積獎勵、代為拆遷等制度,開發商在空地難尋及都更誘因增加之情形下,都市更新開始蓬勃發展。

  然都更案件大增之後,原有法規及制度之不足之處亦開始浮現,衍生諸多爭議。民國101年3月間爆發文林苑事件,迫使政府及整個社會重新全盤檢視《都市更新條例》及現有制度之缺失,行政院及社會各界紛紛提出《都市更新條例》之修正草案,地方政府對於都市更新政策之推展及都更案件之審議態度趨於保守。嗣司法院大法官會議於102年4月26日以釋字第709號解釋宣告《都市更新條例》第10條、第19條第3項違憲,亦對於業界造成不小衝擊。由於立法院未能於大法官所訂之一年期間內完成修法,故目前《都市更新條例》第10條、第19條第3項已經失效,而未來何時能完成修法、修法結果如何,目前皆處於混沌不明之狀態,因此有許多業者及民眾感到相當不安。

  永然聯合法律事務所、永然地政士事務所及永然法律基金會共同有感於社會大眾對於都市更新議題之高度關心及對於相關法律知識之渴求,特著手編纂此手冊,祈能讓社會大眾對於都市更新有更多認識以維護自身權益,也希望能對於都市更新政策之推行及市容的改善略盡棉薄之力。本手冊之完成特感謝關心台北市都更之福隆建設股份有限公司總經理趙恩廣博士能撥冗提供稿件,在此一併誌謝!

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  依據民國103年7月22日聯合報A8版記者黃福其所撰「成功高中旁國有地蓋旅館 居民反彈」報導,北市府把台北市忠孝東路、林森南路口原屬軍方的千坪綠地,以地上權設定方式改闢觀光旅館,鄰近的青島社區管委會擔心影響生活品質,在外牆高掛布條抗議。台北市市議員郭昭巖昨邀相關單位現勘,開發者富邦人壽允諾調整設計圖、並於103年8月舉辦說明會。居民認為小公園不見、停車位減少了,且噪音、廢氣及大型車輛進出衝擊交通,居民淪為商業開發的犧牲者而不再「幸福」,紛紛向她陳情。富邦人壽不動產部經理陳昭茹說,遊覽車不會開進新巷道,建築師設計可克服影響環境的問題;該處容積率僅225%,旅館約12層樓。

  筆者認為北市府應該妥善規劃「土地使用分區」,並因應個別環境做部分限縮使用,該地區鄰近成功高中及台北商業技術學院,附近住家林立,業者取得地上權後改闢成觀光旅館,讓觀光客及遊覽車穿梭在學生與居民間較不妥當,期盼業者可以變更設計為住宅使用,較符合當地的土地使用。

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  依據民國103年7月22日經濟日報A19版記者吳佳蓉所撰「自建屋出售 免課奢侈稅」報導,民眾購地後自行建屋再出售,即使持有時間未滿二年,只要是首次移轉,即符合免課徵特銷稅(奢侈稅)條件;高雄國稅局鳳山分局表示,以自有土地興建房屋,房屋建成後第一次向地政機關辦理移轉登記,屬於特銷稅的免稅範圍;但之後若再以自有土地建屋銷售,只要時間未滿二年,就得繳納特銷稅。但鳳山分局強調,依據財政部函釋規定,民眾只要買入土地自行建屋,售出時就一定得辦理營業登記,並繳納營業稅及營所稅;唯一例外情形只有,民眾拆除改建持有一年以上自住房屋,出售時可免辦營業登記,而是就其售屋所得申報綜所稅。但依規定銷售時須辦理營業登記,並繳納營業稅及營所稅,若未辦理,除須補稅,最高還可處五倍以下罰鍰。

  筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》施行後,財政部也陸續頒布相關函釋,使得是否符合排除特銷稅,變得複雜許多,在不同要件及情況下,皆有可能須繳納特銷稅,因此民眾只要出售登記未滿兩年的不動產,一定要多方請教專業人士或國稅局,以避免事後遭追稅及罰鍰。

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一、關於桃園分所

  永然聯合法律事務所桃園所於民國91年由李永然律師創立,在所長李永然律師秉持與「法」同進的創所理念下,同仁們無不自我惕勵,隨時精進法令資訊、增長法學知識,讓本所的每位當事人都能獲得正確之法律意見。

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  李永然律師於2014年7月27日,前往上海出席「變遷局勢中兩岸關係的機遇與挑戰研討會」,會議由上海東亞研究所所長章念馳主持,討論的議題包括:反服貿運動後兩岸關係及東海與南海爭議下的兩岸關係,李永然律師並主持下午場的自由討論。出席的包括兩岸專家學者:章念馳葉金鳳、李文輝、胡淩煒、辛翠玲、童涵浦、黃偉偉、蔡瑋、鐘焰、嚴安林、宋燕輝、蔡鵬鴻、王冠雄、李永然、黃德福、劉文雄等人。20140727_090025

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  近來,「買不起房子」成了台灣各大媒體討論的話題,於是各種專家學者們開始強調「居住正義」,要求政府建立打房政策,壓低房地產價格,社會上逐漸形成了一種「仇富」的氛圍,認為不動產價格的居高不下,都是有錢人的炒作與壟斷;然而大眾在討論國內居住問題時,只將「居住正義」淪為空泛的口號,並沒有實質的探討目前不動產市場和民眾購屋所真正面臨的困境。其實在民國100年12月13日經立法院三讀通過,並於民國100年12月30日公布的《住宅法》,即是有鑑於國內住宅供需失調,價格起伏波動過大,以及住宅市場資訊匱乏,民眾對於提升居住環境品質與各項居住需求,有殷切的期望而立法。

  《住宅法》第一條開宗明義地指出:「為健全住宅市場,提供居住品質,使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境。」,希望藉由立法,結合政府與民間資源,在健全的住宅市場、合宜居住品質之規劃下,達到依國民所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化等不同條件,均能擁有適宜且有尊嚴之居住環境之目標。

  《住宅法》的制定,預期能達到的效果包括:(一)將只租不售的「社會住宅」法制化;(二)提供住宅補貼方式;(三)激勵民間主動興辦社會住宅;(四)訂定基本居住水準;(五)住宅市場資訊健全化及(六)確保民眾居住權利。若能徹底實施住宅法,則民眾住的權利即可得到應有的保障。

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  依據民國103年7月24日自由時報A8版記者林美芬所撰「房地持有稅率 台東老宅比北市豪宅高」報導,財政部召開首場房地合一座談會前夕,今週刊與參玖參公民平台合作,邀集學者、專家,昨提出不動產稅制的改革建議;他們質疑,財政部「房地合一實價課稅」稅改方向,只限定在資本利得稅及土地增值稅上,仍忽略房地產持有稅制不公、投資客囤房持有稅過低等問題。

  今週刊舉實例,台東一間五十坪的三合院,市價約新台幣(以下同)七百萬元,其每年地價稅三千元、房屋稅三千五百元,合計繳交六千五百元,每年持有稅的實質稅率(稅額除以房價)約○.○九三%;但一戶位於台北市中正區豪宅,市價約一.三億元,就算加上豪宅稅,每年房屋稅、地價稅等持有稅約九萬元,實質稅率僅○.○六九%。台東老宅租稅負擔竟比台北市豪宅還高!學者楊松齡分析,包括公告地價、公告現值及房屋評定現值等,都跟實際市價差距太大,也就是這樣「假」的稅基,漲價歸公已變成「漲價歸私」;全國不動產估價師公會全聯會理事長陳諶更直言,決定這些假稅基的主要是地方官員、民意代表及不動產開發商共組的評議委員會,如此充滿政治角力的制度,根本不在乎市價。

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  依據民國103年7月22日聯合報B2版記者邱瓊玉所撰「北市免費老屋健檢,加碼200名額」報導,北市府為讓民眾了解自家住宅的「健康」狀況,民國103年續辦「免費老屋健檢計畫」,200個名額推出不到3周,全數申請一空。為此,北市府建管處決定103年年下半年度再增額200件,預計民國103年8月起開放申請;並且為讓更多小型社區有機會參與健檢,大型社區以不超過20棟為原則,有意申請的民眾,可得把握機會。

  北市府建管處推測民國103年申請踴躍,是因為北市府更新處民國103年推出「都市更新整建補助案(老屋拉皮計畫)」申請審核作業中,只要是經老屋健檢認定需改善建物,可優先列入補助範圍。根據統計,12行政區以大安居多,總計55件申請案,其次為萬華區48件、內湖區32件、文山區31件,其餘行政區的申請件數僅1至8件不等,南港區則掛零。詳情可電洽1999,或上建管處網站http://www.tccmo.taipei.gov.tw/mp.asp?mp=118021。

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H108  

  都市更新政策及實務運作現況如何?《都市更新保障權益法律手冊》給您最新解答!

  《都市更新條例》於民國87年11月11日公布施行初期,土地開發尚未飽和,辦理都更難度甚高,另方面對「實施者」缺乏誘因,實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速,土地開發面臨飽和,空地日漸減少,目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS風暴過後,房地產景氣開始復甦,同年修正《都市更新條例》,將協議合建之同意比例降低為十分之八;民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正,簡化審議流程並放寬容積獎勵,各地方政府之配套規定亦日漸完善,開發商在空地難尋、都更誘因增加之情形下,都市更新開始蓬勃發展。

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  依據民國103年7月21日工商時報A11版記者劉朱松所撰「台中自辦重劃區地價 看漲」報導,備受矚目的台中市8個整體開發自辦市地重劃區,台中市地政局長曾國鈞表示,包括台中市的單元1、單元2及單元8等三處自辦的市地重劃區,目前均已陸續完成重劃,且重劃後的土地行情,已悄悄地漲價,已成為建商推案或企業購地的重點新興區域。

  單元1市地重劃區由「安和重劃會」自辦,總面積55.88公頃,由寶成國際集團主導開發,民國101年7月20日已重劃完成,目前單元1臨台灣大道(原中港路)的土地行情,每坪喊價上看新台幣(以下同)150萬元,其餘區域每坪喊價40萬至70萬元之間。單元2市地重劃區由「黎明重劃會」自辦,總面積186.74公頃,民國102年1月重劃完成,每坪喊價也高達7、80萬元。單元3土地由「永春重劃會」自辦,總土地面積53.95公頃,目前轄下第一、二工區,已驗收接管完竣,並已開放通行,此五權西路附近土地,每坪行情約60多萬元;花市附近土地,每坪行情約30多萬元。單元8由「中科經貿重劃會」自辦,總面積90.59公頃,民國103年3月3日重劃完成,已陸續辦理土地登記中。因單元8的土地,比鄰水湳的大宅門特區,土地行情看漲,因而已吸引建商或大企業砸下巨資大規模獵地,目前當地每坪行情喊價75萬元。

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  依據民國103年7月19日經濟日報A4版記者吳佳蓉所撰「土地使用分區 手機就能查」報導,為避免民眾誤租或誤買違反土地使用分區的房屋,台北市都市發展局推出台北市土地使用分區查詢App,即日起上架,民眾可隨時隨地用手機及平板電腦輕鬆查詢正確的土地使用分區資訊。台北市都發局表示,過去也曾推出網路版的「台北市都市計畫土地使用分區查詢系統」,但只能用地號或門牌查詢,一般民眾有時根本連地號多少都不知道,雖也可用門牌查詢,但遇到預售屋這種連門牌都還沒有的情形時,只能大費周章向北市府申請查詢。

  為方便民眾查詢,北市府都發局開發的台北市土地使用分區查詢App,除網站現有地號、門牌查詢功能,還首創加入GPS定位查詢及Google地圖點選查詢功能。民眾只要站在想查詢地點前使用手機定位,或利用Google地圖找出自己想查詢地點,輕輕鬆鬆就可以查詢。不但查詢方式增加,查詢內容也不僅限於土地使用分區,包括地籍套繪圖、歷年周遭地區都市計畫案件都可一次掌握;協助民眾快速掌握該地屬於哪類土地分區、可做哪些用途、是否位於專用區內或有哪些土地利用限制。

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  依據民國103年7月18日聯合報A10版記者呂開瑞、楊德宜所撰「83歲翁欠稅管收…被關難耐熱 願繳千萬元」報導,83歲黃姓老翁抗繳新台幣2000多萬贈與稅及罰鍰,被拘提管收,7天後耐不住酷熱,老淚縱橫要兒孫替他籌繳新台幣1100萬頭款「贖身」。黃姓老翁民國93年賣掉一筆土地,他將新台幣3700贈與兒女卻未申報,之後被北區國稅局查獲,核課贈與稅及罰鍰共新台幣2100萬元,他堅持抗繳。行政執行署桃園分署追查,黃名下有存款及2筆土地,認為他隱匿財產,將黃拘提到案,但黃不肯分期繳款,桃園分署只好向法院聲請管收。

  筆者呼籲民眾如有「不動產」或「動產」的贈與行為,仍應主動向戶籍所在地的國稅局申報「贈與稅」,未申報、漏報或短報除了罰鍰外,也可能會依《行政執行法》規定管收或依《稅捐稽徵法》遭限制出境處分;建議民眾如要贈與財產,事前先與相關專業人士諮詢節稅方式,如有稅負也依法誠實申報,以避免日後遭致罰鍰或其他處分!

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  依據民國103年7月17日蘋果日報 A14版記者王筱君所撰「公設遭拆 竟掛布封路」報導,豪宅開放空間爭議頻傳,新北市板橋「画世紀」、「國家世紀館」住戶向《蘋果》投訴,指民國102年6月公設遭拆除後住戶只能在斷垣殘壁的泳池和夾層健身房中走動,1年多來未見改善,管委會還以塑膠透明布遮蓋開放空間、阻礙路人通行,如今建商又出售僅存停車位產權,住戶擔心建設公司根本不想處理後續維護工程,有脫產之嫌。

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  2014年7月16日中午12時,李永然律師前往中華企經會,出席中華民國企業經理協進會第25屆第7次理監事聯席會,由盧明光理事長主持,尤英夫、石賜亮、李永然、高長、郭智輝、劉偉澍......等理事及陳定國、高孔廉、黃光國、谷家恆、張廣博、劉水深......等監事出席,了解會務的執行狀況,會議在大家的討論中順利結束。


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  2014年7月21日上午11時30分,李永然律師前往台北律師公會,以中華人權協會理事長身分出席並主持中華人權協會第16屆第3次理監事聯席會議,會中理監事們針對會務現況進行了解,會議就在所有理監事們對會務的推動及人權的推展集思廣義之中,順利結束!

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  依據民國103年7月15日蘋果日時報 A5版記者潘姿羽所撰「房市看淡 解約糾紛驟增」報導,房市看空氛圍濃厚,愈來愈多民眾購屋後才後悔想解約,統計北市最新公布的民國103年第二季不動產交易糾紛發現,終止委售或買賣契約比率達百分之十八點八居冠,創下兩年來新高。台北市地政局公布今年第二季不動產交易糾紛,終止委售或買賣契約共九件,佔整體交易糾紛比率達百分之十八點八,和民國102年同期相比增加八點八個百分點,其次是隱瞞重要資訊百分之十四點六,而後才是交屋延遲、服務報酬爭議、漏水各佔百分之八點三。台北市政府地政局表示,實價登錄後,有些賣方認為賣低了,產生爭議,也有買方入住後對屋況不滿意想解約,但終止契約案例以買方提出的比率較高。內政部統計民國103年第1季全台不動產交易糾紛中,終止委售或買賣契約也達35件,佔比百分之八點五,僅次於房屋漏水54件、佔比百分之十三點一。

  筆者認為隨著政府不動產稅負提高、中央銀行緊縮銀行房屋貸款成數,勢必會對購屋民眾造成影響,尤其最近被中央銀行管制的區域,已簽立買賣契約的買方或許會因貸款受限而解除契約,未來政府只要每多一道「打房政策」,主張解除契約的民眾,或瑕疵爭議的案例只會更多,從業人員一定要更仔細做委託物件的產權調查,並且誠實告知買賣雙方,藉以避免衍生出更多糾紛!

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  依據民國103年7月13日自由時報 A8版記者游蓓茹所撰「古蹟轉型文創 屋況破爛考驗財力」報導,台北市文化局民國103年5月發起第二梯「老房子文化運動」,替北市文資建物媒合業主,改發展文創產業。針對這些建物,有民眾提出質疑,位於大安區的「錦町日式宿舍群」,其中兩棟木造房屋早已坍塌,簡直像「鬼屋」,土地與建物管理者國有財政部財產署接手十多年卻任由風吹雨淋,如今靠台北市文化局媒合,得標業者得花數千萬才能改造這些「廢墟」,非一般文創業者所能負擔。

  台北市文化局第一梯次老房子文化運動共有二十處歷史建物或古蹟釋出媒合,但最後僅有十三處媒合成功。其中,「三井物產株式會社舊倉庫」及「鐵路局局長宿舍」,就因為所屬機關交通部台灣鐵路管理局疏於管理,三井屋頂破損、內部「爛得一塌糊塗 」、宿舍還有大樹盤踞,即便媒合成功,光單棟的整修費用就上看千萬元台幣,因而讓不少文創業者卻步。文化局文資科視察王秉五表示,這個計畫的原意是要幫北市「消滅廢墟」,宿舍群雖有兩棟倒塌,但可依照前面七棟的規格來丈量、修復。文化局坦言,這類媒合需要「可觀的費用」,並非一般小型文創業者能承擔,但不同業者仍可依房子的區位、屋況及投入成本考量是否投入。

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  依據民國103年7月13日中國時報 A8版記者黃天如、郭玲瑜與實習記者陳俐潔所撰「選對綠房子 用電省9成」報導,國內首座綠建築「台大綠房子」主持人韓選棠教授表示,關鍵不在冷氣,在於建材設計與選用;以這座使用雙層玻璃、雙層牆隔熱,以及內倒窗通風的綠房子為例,它不但冬暖夏涼,用電量更是同坪數住宅的1/10。韓選棠教授表示,綠房子的「祕密」,就是使用「冰棒盒原理」,利用大片搭配斷熱窗框的雙層玻璃,以及雙層牆壁隔熱,同時也隔離噪音;而刻意略向西方裝設的大片玻璃,還可以為房子引進足夠的自然光,白天根本不用開燈,自然可以省去大筆的電費。

  韓選棠教授強調,所謂的「綠建築」,真實的意涵應是「節能建築」,如果買不到現成的綠房子,民眾就應學習聰明投資,讓自家房子搖身一變為「節能屋」,接下來日積月累省下的電費,絕對值回票價。舉例說:住在公寓或大樓的民眾,可在自家內牆貼上5到10公分厚的保麗龍板,再以約1公分的木板或石膏板作修飾,有獨棟房子的民眾,則可在天花板做同樣的事;經費較寬裕者,也可以選擇在房屋外牆貼上隔熱磁磚,就能為房子打造「保溫效應」,讓夏天熱氣跑不進來,冬天也可隔絕冷空氣。

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  依據民國103年7月13日蘋果日報 A8版記者郭建伸所撰「窮婦賣屋 竟課210萬奢稅」報導,《特種貨物及勞務稅條例》民國100年間施行,原本是要課炒房大戶的稅,實務上也殃及窮人!單親媽媽惠如(化名)表示,因為生計困難,將僅有的房子賣掉度過難關,然而民國102年2月,收到國稅局稅單,必須課以新台幣210萬元的奢侈稅稅金,向國稅局申請複查,國稅局回覆指出,因受贈未滿1年脫手,加上期間房子有公司營業登記,不是「自住」,所以仍須課稅。依《特種貨物及勞務稅條例》,自持有房屋時間計算,未滿1年即售出,課交易金額15%,2年內則課10%。若屬自宅,則不必課稅;但房仲業者統計,新法甫上路時,無辜被課奢侈稅的案例不少,每月少說有4、5筆「受災戶」。 

  惠如表示,雖向國稅局提出證明,地址雖讓友人登記為營業場所,但根本沒有營業事實,還是遭駁回;因複查遭駁回就得訴願,但訴願要繳稅金的50%當保證金,這幾年她無法正常工作,收入不穩定,根本繳不出新台幣100萬的保證金,所以國稅局凍結了她的戶頭。林岱樺立法委員與國稅局協調時,就連國稅局官員都坦言,奢侈稅課到窮人的案例不只1個,足以證明該條例的瑕疵。

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  依據民國103年7月12日中國時報AA2版記者王玉樹所撰「贈與屋5年爆23萬棟 當心查稅」報導,房產「受贈族」要小心了!最新統計自民國98年調降遺贈稅至今,房屋贈與移轉數量5年共爆量達到23.1萬棟,民國102年5.17萬棟更創下23年新高。國稅局已盯上「受贈族」售屋,是否按規定核實申報,房仲業提醒,在節稅上多點考量,這樣才可避免補稅還要被罰鍰。

  不過近年政府查稅動作加強,「受贈族」取得成本低且易於稽查,出售時反而出現可觀的「財產交易所得」,加上實價登錄後有更多資料可參考,已有許多受贈族因不按規定核實申報被查稅並罰鍰。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提建議,「受贈族」可以用自用住宅重購退稅的規定,兩年內買賣自用住宅,只要重購自用住宅的房屋價格超過原出售價額,就可以自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

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