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問題:

  為因應《勞動基準法》的適用規定,快樂大樓管理委員會對於聘用老王為管理員一事,依法須置備的文件與記載事項有哪些?

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問題:

  快樂大樓管理委員會於民國90年成立並完成報備,對於社區管理及保全事務,早期是委任專業的「公寓大廈管理公司」及「保全公司」處理,後來經區分所有權人會議決議,從民國100年起,改為「自聘」,且當時即聘用老王擔任該大樓的專任管理員。快樂大樓管委會與老王的僱傭契約於每年6月底到期,請問:自民國103年7月1日起,快樂大樓管委會若想再與老王續約,雙方的權利義務關係有什麼要特別注意的地方?

解析:

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一、參與自辦都市更新,須瞭解權利變換:

  台灣的都市已相當老舊,為了市容及防災,誠有進行「都市更新」的必要,台北市政府必須有貫徹執法的決心,不要受「文林苑案」、「永春案」的影響,這樣才能改變台北市的市容;台灣的其他城市也是如此。

  台灣目前的都市更新,主要是採取「自辦」,而自辦有「協議合建」及「權利變換」之分;由於採用「權利變換」時,享有減徵土地增值稅及契稅的優惠(參見《都市更新條例》第46條第3款)依「權利變換」方式申請。

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一、珍惜人身,努力修行

  只要親近佛法的人,一般會聽到「六道輪廻」。人之所以要修行,即因有六道輪廻,人如墮入三塗(註1)惡道(地獄道、餓鬼道、畜牲道),無所出期,則痛苦難耐;所以,也興起「恐怖心」。

  又人身難得,今生既有機會在「人道」中,就要把握聽聞佛法的機會,而努力修行。世人修行者多,成就者少,乃因佛法難聞、佛法難信、佛法難行;所以,如果修行要有成就,就必須透過聞思修,由「十信」、「十住」、「十行」、「十回向」,進入「賢聖位」;再由「歡喜地」進入「法雲地」,成為「登地菩蕯」;最後達成「等覺」、「正覺」、「無上正等正覺」。可是一般人要由「凡位」進入「賢聖位」,想「超凡入聖」,皆已不易;更何況成為十地菩蕯,甚至達到「阿耨多羅三藐三菩提」(無上正等正覺),成佛的「大圓鏡智」。

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2014年9月27日,我隨著所屬的兩岸經貿交流權益促進會前往宜蘭舉辦會員秋季一日遊活動,行程包括宜蘭大同鄉的泰雅族松羅部落步道、祥語有機農場、手工炒茶DIY等。

步道沿著松羅溪而行,林蔭蒼蒼,溪水淙淙,沿途植物茂密繁盛,於小徑中漫步欣賞豐富的原生植物、聆聽潺潺流水聲,並接受芬多精的洗禮,真是一大享受啊!步道全長2公里,來回需2~3小時,我們多數人因為時間關係無法全程走完,甚為可惜,未來若有機會,我必再前往一遊。

 

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  依據民國103年9月24日自由時報 A12版記者陳炳宏所撰「落實居住正義 巢運邀總統夜宿仁愛路」報導,「巢運」團體在總統府前公布一九九九年無殼蝸牛運動十週年時夜宿忠孝東路活動,當年的台北市長馬英九到場與民眾坐在一起。巢運團體呼籲如今還在口口聲聲要追求「居住正義」的馬總統,應在「一○四、夜宿仁愛路」巢運活動中,回娘家參與民眾夜宿活動,落實「讓青年住得起台灣」。巢運並且發表五大訴求,包括「居住人權入憲,終結強拆迫遷」、「改革房產稅制,杜絕投機炒作」、「檢討公地法令,停建合宜住宅」、「廣建社宅達五%,成立住宅法人」及「擴大租屋市場,制訂租賃專法」。

  筆者認為政府應當正視「公營住宅」或「社會住宅」興建,從供給面著手,讓營建業或建築業參與興建,來創造出內需並且帶動經濟;而非只知從「稅賦」或「利息」作需求面的控管,以避免傷害了經濟發展及從業人員的就業機會。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為巢運沒必要再舉行活動了,因為行政院院長已經具體回應要廣建「社會住宅」,而且目前台灣的房市已急凍,政府只要認真執行現有的「稅務政策」及《住宅法》,而不避再浪費社會資源!

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  2014年9月26日下午3時,李永然律師前往中華救助總會,參加該會第29屆第11次理監事聯席會議,會議由張正中理事長主持,理監事李永然、簡漢生、徐少萍、朱鳳芝、黃書瑋......等人均出席聽取會務報告,會中並贈送每位理監事一本由該會出版的「回眸--大陸配偶心情手札」,李律師表示將利用時間來好好閱讀本書。

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李  序

  我國自民國84年6月9日立法院三讀通過《公寓大廈管理條例》,總統於同年6月28日公布施行以來,該條例對於台灣公寓、大廈社區的運作起了極大的作用。

  該法律歷經數次修正後,益臻完善,余執行律師業務,長期關注此一法律及相關法令的制定與實務運作,並協助地方政府舉辦公寓大廈法令宣導,無非希望台灣的公寓大廈社區能更健全地發展。

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  2014年9月19日下午5時,李永然律師以兩岸經貿交流權益促進會理事長、中華人權協會理事長、永然聯合法律事務所創辦人身分出席了由國立台北大學兩岸四地法制研究中心及中華民國台灣法曹協會共同主辦的「兩岸經貿及台商權益保障與司法救濟」座談會,並擔任引言人,出席的人士包括兩岸的專家學者,台灣方面有:江藍、李念祖、李永然、張松鈞、陳彥良、陳榮傳、陳嘉琪、黃紫玉、蔡碧松、鄧岱賢及魏艾;大陸方面則有:于鳳英、李新京、鄧建生、王淑賢、郭衛、陳平、安鳳德、辛振興、樊文禎、楊玉杰、尹振東、張朝陽、王慧及呂卉等人.針對此一議題加以討論,會議至下午6時30分順利結束。


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  李永然律師獲聘為中華民國企業經理協進會第三十二屆「國家傑出經理獎」法務經理類複審評審委員暨召集人,並於2014年9月23日上午10時,與蔡明誠教授、黃日燦律師並同出席該會第三十二屆「國家傑出經理獎」選拔複審會議,評選法務經理類得獎人,會議至上午11時順利結束。

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  2014年9月24日上午10時,李永然律師出席財團法人台灣民主基金會第四屆第五次董事暨監察人聯席會議,會議由王金平董事長主持,林永樂、楊進添、葉金鳳、葉毓蘭、劉文雄、高育仁、李永然......等董監事均出席,聆聽各項會務報告及會務討論項目。


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  2014年9月23日晚上7時,李永然律師出席台北市國際傑人會第25屆第1次會員大會,了解討論會務並參加為會員舉辦的慶生會。

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  依據民國103年9月11日經濟日報 A14版記者陳美珍所撰「買建築改良物 登記才退稅」報導,營利事業購買建築改良物,必須在辦妥所有權移轉登記之後,才可以申請退還屬於固定資產部分溢付的營業稅。依據《加值型及非加值型營業稅法》第39條第1項第2款規定,營業人申報因取得固定資產而溢付的營業稅,應由主管機關查明後退還。財政部台北國稅局表示,由於「取得」不動產產權,依據《民法》規定,不動產非經登記不生效力,因此營業人在購買建築改良物,申請退還溢付營業稅款時,必須俟辦妥建築改良物所有權登記,取得建築改良物後,才符合退稅資格。反之,在未辦妥所有權移轉登記前,國稅局認為並不符合「取得」固定資產的要件,無法申請退還溢付營業稅款。

  筆者認為國稅局針對退稅的案件都採取實質審查,民眾如要申報退稅,一定要熟悉相關法令以及退稅的要件,缺一不可,以避免申請退稅時因條件不合,而遭致駁回,也建議民眾辦理相關手續前,先詢問專家來避免日後無法退稅的窘境。


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  依據民國103年9月11日中國時報 A8版蔡百蕙執筆:「魯爾驚豔:工業城變文化之都」報導,德國魯爾區是世界知名工業區轉型典範,面積廣達4千多平方公里(相當8分之1個台灣)的「重工業區」,從破敗荒廢的高汙染土地,轉變為生態綠地,並以新能源與創意產業,取代傳統工業,最後一座礦廠將於西元2018年關閉,屆時老舊工業將完全走入歷史。西元1850年代發現高品質煤礦礦脈的魯爾區,曾是歐洲最大工業區,全盛時期有高達250座礦廠。西元1970年代末期,魯爾區鋼鐵廠與煤礦廠陸續關閉,大量工人失業,加上百年來重工業的汙染,生態環境瀕臨毀滅的邊緣,逼得不得不轉型。西法倫邦政府於西元1989年做了一個有遠見的決策,成立「國際建築展覽公司」(IBA),以10年時間用國際比圖的方式,收集民間各種提案,這個廣徵創意的作法,奠定了魯爾區轉型成功的基礎。

  IBA更新案重視生態環境永續,以及工業歷史文化的傳承。以杜伊斯堡(Duisburg)改造為例,當地居民希望在兩百公頃的廢地上,有一座都會景觀公園,於是,在保存既有資源原則下,廢工廠成為主題展覽館;鋼鐵廠房混凝土外牆,改造成攀岩訓練場;舊瓦斯槽變成潛水及救難訓練場;削掉一半鐵皮的廠房,也變成一個露天音樂舞台,一個個舊空間注入了新生命。在相同概念下,礦區內許多舊廠房,陸續變身為博物館、藝廊、劇場、高級餐廳、電影製片場和工業設計展覽中心等等,大多數礦工轉行服務業。在保留舊工業歷史的情況下,發展出蓬勃的新工業文化,魯爾區於西元2010年獲選為歐洲的文化首都。誠然,台灣要參考魯爾經驗,不應只侷限於空間的改造過程,讓魯爾區轉型的民間創意收集方式,以及改造案表現出的智慧與遠見,能夠更長遠地思考這塊土地對國家未來的意義所在,更值得深思與借鏡。

  筆者認為台灣也開始懂得如何運用過去工業建物做為文創藝術空間,例如台北市華山藝文中心、松山文創園區,高雄市的駁二特區,每到假日都會吸引許多民眾或觀光客前往看展或拍照。事實上台灣仍有許多可以大規模開發利用的工業區舊址,以魯爾為借鏡,塑造出屬於台灣自己的文化之都。

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  依據民國103年9月15日經濟日報 A15版「稅務問答/繼承人互贈農地 免課遺產稅」報導,萬里區吳先生問:繼承之農業用地五年內贈與同順序繼承人需補繳遺產稅嗎?北區國稅局淡水稽徵所答覆:繼承人將繼承五年內之列管農業用地贈與其他繼承人,並繼續作農業使用,可免追繳遺產稅。舉例說明,被繼承人甲之繼承人為子女乙、丙、丁等三人,乙於繼承兩年後欲將遺產稅免稅列管之農地無償移轉給丙,丙並繼續作農業經營使用,則因丙亦為被繼承人甲之繼承人且該農地繼續作農業使用,可免補追繳遺產稅,惟仍應自繼承日起繼續列管五年;倘繼承人丙未繼續將該農地繼續作農業使用,則須追繳遺產稅。

  台灣有許多農地稅賦優惠的法律,無論是在《農業發展條例》、《遺產及贈與稅法》或《土地稅法》都有規定,筆者建議民眾如有移轉農地、耕地或農舍需求,可以先行詢問地政士或專業的律師,以避免喪失減輕稅負的優惠待遇。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為目前國內的稅務機關大力追稅,民眾在處理不動產時,稅務問題一定要斟酌考量,才不會誤入陷阱;近來這類案例頗多,民眾一定要更保守、更謹慎!

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  依據民國103年9月13日經濟日報 A1版記者陳美珍所撰「房地合一免稅 將訂排富條款」報導,財政部初步決定房地合一課稅制的改革方向,都還在研議,不到定案階段。不過,有部分原則接近確立,據指出,財政部目前規劃的免稅對象,是指本人、配偶及未成年子女名下只有一戶房屋的家庭,出售的自用住宅價格在新台幣3,000萬元以內者,其房產利得享有免稅。不過,由於各地房地產售價高低不一,以售價「排富」可能不是唯一要件,免稅門檻也可能再變動。

  張盛和部長表示,現有重購退稅的優惠仍將保留不變,若是基於換屋目的,出售無法享有利得免稅的高價自用住宅者,未來仍可透過二年內重購退稅機制,享有形同間接免稅的待遇。至於出售非自用住宅,以及售屋時名下擁有超過一戶以上房屋的家庭,在房地合一按實價課稅時,除非符合長期持有的條件,否則利得並無減免的優惠。並且房產交易利得合一課稅,偏向採取「分開計稅」制。也就是房產交易的獲利,考慮與薪資、股利等其他所得分開計算所得稅,不會合併累進課稅。房地合一課稅的稅改方案,立法推動時程訂在民國104年上半年,確定施行年限要視立法進度而定。財政部表示,在房地合一實價課稅制施行前已持有的房地產,只要是在新制施行後出售者,需改按新制課稅。

  筆者認為財政部對現行不動產稅制如有需修法之處,應儘速完成修法,以避免造成民眾對持有或移轉不動產的不安感,也造成相關從業人員的困擾,政府應維持法律的安定性,避免造成社會的恐慌,也避免民眾因為誤解新修法的內容而繳納高額的稅負!

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  依據民國103年9月13日工商時報 A10版記者方明所撰「不動產奢侈稅 3年課逾90億元」報導,房地合一實價課稅有機會讓奢侈稅功成身退,統計奢侈稅從上路到民國103年5月底,不動產部分共核課1萬6575件、稅收為新台幣90億3323萬元,平均每件課稅新台幣54.5萬元;信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,奢侈稅稅率分10%、15%,對短期買賣的確有強大嚇阻效果;等於持有超過2年出售,屋主才可以省下總價10%~15%的稅金,以動輒好幾百萬甚至上千萬的房屋而言,都是一筆相當可觀的金額,因此大多數屋主若想售屋,多會持有滿2年,以免被課徵到奢侈稅。

  財政部已著手房地合一稅的規劃,預計會停徵不動產奢侈稅,但不廢止該條例,筆者認為在許多課徵奢侈稅的案例中,有許多民眾並無炒房意圖卻被要繳納高額的奢侈稅,造成賣主很大的負擔,如今財政部傾向停徵奢侈稅是美事一椿,但房地合一稅期望能有排除或豁免條款,以避免傷及無辜!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為《特種貨物及勞務稅條例》作為「奢侈稅」課徵的依據,該條例原為抑制房地產短期投機而訂,目前台灣的房地產市場已進入冷凍期,該條例也到了該退場的時候了,財政部應當慎重考慮,切勿食髓知味,這樣才符合「賦稅人權」的保障。如不退場,在適用條例規定課徵時,也要遵守「租稅法定主義」的精神,嚴謹適用!

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  依據民國103年9月7日自由時報 A16版記者何玉華所撰「海山國小校舍 無照先使用」報導,新北市板橋區海山國小老舊校舍整建工程接近完工,因開學趕著安置三千多名學生,還沒有拿到「使用執照」就先行使用,引發家長議論,校長蔡明若坦言學生無處可去「不得已」,校舍都已經通過消防安檢,只是因為工程還在進行,包商進出恐有路損,公所無法同意完工;另外是牆壁的圖樣要求結合七大領域課程的元素,與當初設計有出入,必須重新改設計圖樣、送審議,影響申請使用執照的時程,但保證建物安全無虞;新北市工務局施工科長曾維良表示,海山國小校舍有申請建照,也依法施工,並按規定進行各階段的勘驗,並非違建,而是未取得使照先行使用;未取得使照的原因,主要是現場變更與當初都市設計審議的內容不同、室內裝修面積與當初申請不同、空污費未結案等,都是程序上的問題。曾維良科長也表示,依《建築法》規定,擅自使用者將處以建物造價的五%罰鍰,並要求補辦程序;雙方都避談法令中「勒令停止使用」的規定,表示會盡快完成使用申請,讓學生、家長都能安心。

  筆者認為法治社會首重法律的程序,縱使該校舍無使用上的危險之虞,在尚未拿到使用執照前,仍不應該讓學生進入使用,若開此先例,是否其他學校或建商都可以按此方式辦理,先使用建物再補發使用執照,如此則《建築法》將形同虛設。

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  2014年9月21日下午2時,李永然律師前往師大附中中興堂,出席由厲耿桂芳議員主辦的《都市更新免費說明講座》,與永然聯合法律事務所陳曉祺律師、永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士共同主講有關都更程序、最新法規、訂立契約注意事項等議題,現場民眾反應熱烈,把握機會提問,李律師也仔細回覆讓民眾解惑。


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  2014年9月21日下午,李永然律師出席了由聯合國NGO世界公民總會(台灣)、太極門氣功養生學會、中華人權協會等單位主辦的《2014年「國際和平日」良心覺醒國際論壇》,並擔任論壇(二)良心覺醒民本之道PART1之與談人,本場由國立台北商業大學張瑞雄校長主持,李永然洪道子、楊瓊花、連福隆、王博仁、孫元勳、何國華、朱倚諒等人與談,整場論壇於當日下午6時30分順利閉幕。

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