目前日期文章:201410 (48)

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  根據民國103年10月24日中國時報AA2版記者陳宥臻「二千萬新屋770萬砸在公設」、經濟日報A6版記者陳美玲「公設比新高,雙北淪為蝸居」、聯合報A8版記者江碩涵「公設比34.5,嚇!台北人住鳥籠」、自由時報A19版記者林美芬「雙北人均住6坪多,僅高於香港」、蘋果日報A23版記者洪安怡「北市買屋,公設比升破34%」103年10月25日中國時報B2版記者陳芃「張金鶚:公設應明確標示」等報導,根據業者統計,近10年來大台北新建案公設比不斷上升,從25%一路增高到30%以上,甚至有些小基地建案公設比高達40%,台北市平均公設比約34.5%來看,花一千萬買房子有新台幣345萬都是拿來買「公設」。

  住展雜誌企研室經理何世昌也分析,大台北建案公設比年年增加,除了有些建案透過增加閒閒設施來提高賣點之外,建築法規修訂何近年來建築基地縮小也是原因。由於可興建的土地面積小、戶數少,建案還是得維持一定比率的梯廳,因此公設比就被拉高。

  103年台北市有多達14個建案公設比都超過40%,甚至有建案公設比高達53%,公設比超過40%的建案基地規模多半在100坪以下,但是因為總價和精華地段的因素,台北市買方對於「高公設比建案」的接受度還是高於新北市。

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  李永然律師長期關注臺商的權益,於2014年10月15日出刊的「臺商張老師月刊」182期中,特別撰寫《工資集體協商制度對台商的影響及台商的因應》一文,提供臺商們參考,全文如下:

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工資集體協商制度對台商的影響及台商的因應

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  2014年10月27日蘋果日報A12版記者洪安怡「活化眷村 邀民眾免費住」的報導,提到隨著歷史腳步走過,台灣眷村的作用不再,這些房子老舊毀壞而閒置,所以各縣市政府提出「以住代護」的計劃,讓民眾免費住宿,也可以租借劇組拍攝,邀請藝術家進駐,利用眷村美食來保留眷村文化的歷史軌跡,且創造新風貌,透過這些老舊眷村的活化,讓台灣歷史痕跡被看見,培育台灣的文化底蘊。

  筆者認為台灣的眷村固然有他的時空背景,歷史的痕跡,但走過後就完全被遺忘。老兵凋零,眷屬遺孤被迫遷移,眷村房舍隨著風吹雨打而破舊不堪,歷史古蹟保存不易,政府無經費管理與修繕;唯有訂定計畫開放委外來管理並保存活化該文化資產,讓各個不同眷村呈現不同風貌,但未來是否能持之以恆完全管理,不被外力所收買而破壞變質,因此須建立完善不同眷村的「租借契約」,有一套完整的管理規約,成立單一眷村管理部門,設立稽核流程,依照規約確實執行,才能避免弊端產生,也才能完全讓眷村文化活化、完全改造保存。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來一些公有地閒置土地,建物紛紛活化,現連老舊閒置的「眷村」也已被注視,這是一個好現象。老舊閒置眷村加以有效修復管理,結合「文創」,也是一旅遊、觀光的亮點,政府一定要積極起來,讓台灣各方面都能「轉型升級」,重視台灣的經濟活力!

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  由江西省犯罪學研究會與兩岸經貿交流權益促進會共同舉辦的第六屆贛台法學論壇暨江西省犯罪學研究會2014年學術年會,已於2014年10月16日舉辦完成,此次將收錄的57篇論文集結成冊,由李永然律師及李雲龍會長共同主編,《第六屆贛台法學論壇文集》內容並收錄了李永然律師所著「落實人民居住權保障,創造和諧社會」及李永然律師與張顥璞律師合著「台灣自由經濟示範區法律研究初探」兩篇論文。

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  依據民國103年10月17日中國時報B2版記者陳芃所撰「保護區審議委員 納入公民團體」報導,北市約50%的土地都屬於保護區,近年陸續有開發案出現,引發外界對環境品質的關注。為此,北市府都發局研擬「全市性保護區處理原則」,為了廣納各界意見,按照都市計畫組織規程,會議確實可聘請其他專家參與,未違背組織章程,最後決議通過,讓兩位公民團體代表成為最新的專案小組委員。專案小組同意長期關心相關案件的公民團體推派2位代表,作為小組成員,最後由樹黨發起人潘翰聲、內湖保護區守護聯盟常務理事洪美惠出任。

  據都北市府發局統計,保護區內已建築面積以「士林區」最多、占39.26%,其次是「北投區」的15.43%。北市共有38處屬保護區內的建物密集區,總樓地板面積超過37萬平方公尺。專案小組召集人黃書禮整理出實質討論前的幾項原則;包括既有保護區內未開發的土地,以不變更為原則。第二是區內既有建築要變更為非保護區,必須不位於環境敏感區才能考慮。以及保護區變更案的重點將放在邊界處,和陽明山管理局時代取得建照的房屋,未來可以改建、重建等。

  筆者認為在不違反《都市計畫法》的規範下,保護區審議委員的成員邀請兩位公民團體代表,這代表北市府願意納入其他不同的聲音,是一個好的開始,也能讓人民直接監督政策的擬定與執行,希冀政府未來在許多重大政策的擬定,也能讓許多關心社會議題的民眾加入,得以發出多元的聲音,制定的政策也不至於背離民意。

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  依據民國103年10月13日中國時報A4版記者蔡百蕙所撰「忽視水震雙災 土地開發埋禍害」報導,近年台灣飽受地震、颱風、土石流等多重災害威脅,英國風險顧問公司Maplecroft公司於民國103年年最新報告指出,以曝露於天然災害風險程度看,台灣的經濟脆弱度高居全球第三。銘傳大學都市計畫與防災學系主任吳杰穎分析,全台人口最密集的台北市和新北市,包括板橋、新莊等地區,屬於地震和水災的雙重災害潛勢區,也是近年來房價高漲的重點開發區,居民必須做好防災準備。綜合國家地震工程研究中心模擬台北山腳斷層中段位置、發生規模芮氏6.2地震結果,以及經濟部水利署淹水潛勢資料,以每日降雨量450毫米,淹水達50公分範圍內居民總數推算水災潛在威脅,發現雙北市的板橋、蘆洲、三重、新莊、士林、五股等,皆為雙重災害潛勢區。

  前國家災害防救科技中心主任陳亮全說,「宜居都市要確保安全,能開發的地方不要超量開發,不過,我們現在做了很多事是超量在做。」他批評,「全台都在瘋都更,卻沒有看見危機。」以新北市副都心新莊為例,5年來人口增加1萬多人,房價漲幅超過5成,商業區每坪飆到新台幣280萬元,然而,這裡先天上地勢低窪,極易淹水,且土壤液化度高,抗震力相對較弱,是雙重災害高風險區。要增加城市的防災能力,陳亮全建議,應該提早公布水災和地震潛勢圖,限制災害潛勢區的開發強度,「要把這樣的概念跟土地利用結合,現在是這些概念都沒有,問題將愈來愈大。」

  筆者認為隨著氣候變遷,極端的驟雨近年頻率陸續提升,對本屬於低漥的台北盆地更容易發生水災,又台灣位處歐亞大陸板塊交界處易發生地震,所以政府在著手進行「土地徵收」、「市地重劃」或「都市更新」,應該考量該區先天使用上的限制,以防災概念應為核心,才展開土地利用的規劃,以避免氣候的驟變為台灣帶來重大災害。

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  依據民國103年10月14日經濟日報A9版記者任中原所撰「未波克夏招牌 將授權歐亞房企」報導,有「股神」之稱的波克夏公司(Berkshire Hathaway)執行長巴菲特,計劃把「波克夏」的公司名稱,授權給歐洲與亞洲的房地產代理商使用,以使他掌理的這家備受尊敬企業,能進一步成為消費者品牌。金融時報報導,波克夏在多年來投資好幾家全球最有價值的品牌後,今年已開始擴大使用公司名稱,把公司名稱加持在旗下公用事業、房地產代理商及新收購的汽車經紀商之上。波克夏旗下美國住宅服務公司及HSF協力公司,2012年起已把既有的經銷網全都換成現在的「波克夏住宅服務公司」品牌。HFS協力執行長艾爾.李說,全美使用「波克夏住宅服務」品牌的不動產代理商明年春季前將增至接近1,400家,「誠信」、「顧客服務」及「長壽」,是人們在做人生中最大一筆財務投資時會喜歡的重要特質。

  波克夏公司看中不動產服務的商機,透過品牌授權的方式讓歐亞的不動產仲介公司可以使用該品牌,作為行銷銷售的工具。筆者認為單一品牌的授權雖能讓該公司知名度廣為人知,但「不動產仲介服務」的關鍵還是在於服務的內容及消費者信賴度的建立,單靠品牌授權僅能收到短期之效,並不是企業長期經營之道。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產仲介服務是專業服務,專業服務有賴服務人員的專業能力、誠信、熱誠及對法令的遵守;「知名」商標的授權固有利於知名度的快速提升,但前述的專業能力內涵則不可少,兩者相互依託,才能確保快速成功!

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  投資房地產致富是許多人的夢想,但是真正能透過投資房地產賺錢的人,始終是少數,許多人買房投資往往因為失誤選擇了不正確的地點或不正確的投資標的,造成被套牢甚至慘賠出場。「投資買房零失誤的10堂課」這本書(先覺出版公司出版,2014年8月初版),由CCIM美國國際認證不動產投資師有「紅色子房」之稱的蘇明俊和25歲不花一毛錢當包租婆的小資Oma兩人合著,以專業不動產投資者的角度讓大家知道如何對不動產投資做一個正確的判斷。

  首先本書先介紹各種不動產投資的類型,包括「預售屋」、「新成屋」、「中古屋」和「問題屋」,風險和獲利各自不同,難度也不一,投資必須選擇適合自己預算的不動產類型,並且勤比較才能找到合適的物件。

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  20141027(星期一)下午630分,永然聯合法律事務所田欣永律師,暨永然地政士事務所黃興國地政士於永然聯合法律事務所李永然律師之邀請下,偕同到台北科技大學參與「建築不動產法律專題」課程的講授,田律師及黃地政士分別針對「地上權之法令解析與應用」及「如何申報不動產財產交易所得」向同學做專題說明,同學皆專心聆聽這場與實務息息相關的課程講授,結束後同學提問非常踴躍,討論也非常熱烈。


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  近來出現許多科技大廠的員工跳糟至大陸相關企業,而遭到台灣公司提起告訴,李永然律師於2014年10月16日接受聯合晚報記者訪問,提到相關的法律問題。李永然律師表示:憲法保障人民有可以選擇工作的自由,但被挖角的跳糟人才一不小心可能觸犯的法律包括:最低服務年資及違約金條款、競業禁止、營業祕密、妨害電腦使用罪、背信等法律,輕則賠償違約金,重則觸犯刑法將處有期徒刑。

  李律師也提到:被挖角員工在新公司不能洩露原公司的機密,不能將知悉的協助別人重置行為,否則就會觸犯著作權、妨害電腦使用罪,甚至背信罪,除了要罰金更有刑責。

  李永然律師認為台灣人才只要不侵害前雇主,就沒有法律上的問題,且憲法保障我國人民有選擇工作的自由。

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  民國103年22日A19記者葉家銘的「助街友 援貧戶, 建商募資扶弱」的報導,該報導稱:「人生起伏難測,許多街友際遇是難以想像的。當他們面對困境,若適時伸出雙手協助,社會問題減少,他們的心也溫暖了。」社會上有許多慈善團體適時的伸出援手,幫助弱勢家庭、溫暖社會角落上遊民街友!

  筆者認為,「社會助街友 援貧戶」企業的關懷從未間斷,但成效也未見有改善,現階段大環境的景氣差,慈善機構團體經費有限,要如何來幫助目前社會上的街友與貧戶,首先是要政府及企業共同來推行,了解街友、遊民為何會越來越多,是因為遭家庭遺棄或經商失敗躲避債權人,沒有去了解原因却盲目地給予協助,不正視問題所在,只一再從旁給予協助,也只會衍生更多的社會問題!如能針對問題給予協助再教育,定能改變他們未來人生!政府要不斷的推廣如何脫離貧窮,如何自立更生的宣導,經常訪談弱勢家庭,結合企業來給予工作機會,最終才能減少街友遊民,社會問題也會減少,他們的心也才會有溫暖,也才能真正的符合原來的初衷!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為建商近十年來賺錢不少,能夠回饋助人士值得肯定的,這也盡了企業的「社會責任」。但對於街友、遊民政府必須有一套積極的作為,而不是消極的助貧。如能有積極作為,使街友、遊民奮起,運用原有的一技之強,在社會上發揮積極作用,這也讓街友、遊民對未來更有希望,台灣社會也能更和諧!

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  2014年10月20日上午8時,李永然律師前往台北市立南港高工,與嘉祥法律事務所陳兆瑛律師共同出席由中華雯馨心靈教育協會舉辦之「送書到校園心靈系列--品德教育公益講座」,永然法律基金會贊助此活動法律圖書「鐵窗霸主也溫柔」150冊,李永然律師以永然法律基金會董事長身分參與贈書儀式,由南港高工江校長代表接受,希望藉由法律圖書的閱讀,能在校園中深耕法治與品德教育。

  中華雯馨心靈教育協會特頒發感謝狀,感謝永然法律基金會對此次活動的贊助。

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  民國103年10月19日A6版記者郭及天的「中小坪數自用宅 躍居主流」的報導,其稱近期房市成交量縮,除了買賣雙方價格有差距外,市場的產品供需亦呈現不同的落差,房屋待售賣方「中大坪數」比例較重,而買方或成交買賣案件則明顯以中小坪數比重較多。政府未來實施房地合一政策傾向成交總價3,000萬元以上就課「囤房稅」,使高總價的房屋買方減少,過去被認為的豪宅型住宅熱門產品,也已完全失寵。

  據調查多家房仲業者均發現「委售待售的物件以大坪數居多多,但市場需求的卻以中小坪數房屋為主」如此的落差現象。成交量也以20坪至40坪物之間房屋居多數,且提供該類產品房屋出售的佔市場比例也不多!

  筆者認為,隨著政府未來目前實施房地合一稅務政策,並且也傾向大房屋成交總價3000萬元以上就課稅,目前政策也逐漸明朗化,民眾觀望態度也慢慢改變,因此在政府政策實施前有三戶以上非自住的「多屋族」為了因應「囤房稅」,就會先釋出部分房屋以減少自己的稅額負擔及趕快獲利了結,也會從投資型而走向自住型,目前房價的居高不下,年輕族群也大多為三人小家庭,想購置自用住宅也傾向「兩房一廳」小坪數者居多,房屋價格也較負擔得起!將來市場投資型產品也會較疲乏,不會再像以往一窩蜂的炒房,房市也會較趨緩!希望政府能提供些有利於年輕族群的優惠政策,使他們對未來的社會更具有信心!

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  民國103年10月18日蘋果日報記者陳千聿「社區物業健檢,北市免費上路」報導,台北市副市長張金鶚表示:北市府已訂定《台北市103年公寓大廈物業管理健檢執行計劃》免費服務,於103年10月15日起至12月31日「免費專業健檢」,為提升公寓大廈的居住管理品質,北市府推出「物業健檢」免費服務預計受理100件。北市府《公寓大廈物業管理健檢執行計畫》,可分為「自主健檢」及「專業健檢」方式兩種。自主健檢部分,由建管處網站提供自主健檢表格供社區使用;「專業健檢」則是提供物業管理健檢專業平台,由都發局委由建築師、機械電機技師、物業管理專業人員組成「健檢小組」,進行社區物業健診,其結果僅提供社區參考,不對外公開。

  筆者認為台北市政府推出《物業管理健檢計劃》,出發點對台北市的都市發展方向是正面的,但這只是對北市已有立案的「公寓大廈管委會」才能申請,台北市有太多舊公寓住宅且尚未立案,這些住宅也都存在比有立案的住宅還岌岌可危的危險,如也能將這些舊公寓列入健檢,更能全面化照顧到居民安全,住宅品質也相對的能增加附加價值,民眾買房品質價值與安全也較安心!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為公寓大廈的居住品質及「居住權」,台灣的《住宅法》規定也包括居住品質,台北市政府的此一計畫符合《住宅法》保障居住權的精神!

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  依據民國103年10月18日經濟日報A15版記者藍怡珊所撰「保障私有既成道路地主權益 營造三贏」報導,全國80多萬公設地地主組成的全國地主自救會,對於政府推動「容積銀行、繳代金」制度上路,有其建言訴求,期望政府能將制度內容調整,如「發行公債」方式,以市價徵收全國新台幣7兆多元已開闢未徵收補償的道路用地。全國地主自救會秘書長李奇昱表示,對於政府的容積移轉政策有其三項建言。一、營建署不得濫用修改行政命令:應尊重地主權益,由於都市計畫容積移轉辦法涉及《憲法》第15條之財產權,和《都市計畫法》83-1條與大法官400號解釋令,以容積移轉方式給予地主補償的立法精神。二、建議台北市應將容積銀行,改採回饋金制度,應廢除容積銀行代金制度,不應由政府做莊來壟斷自由交易市場,應改採建商繳交公告現值1至2成的回饋金制度,建設老舊社區及改善容積移入地區的環境;且開放建商購買15公尺以下的道路用地,用於增加都市更新區的容積,增加供給,抑制房價。三、政府收購價格最低應保障為土地公告現值140%以上,不應強迫地主以公告現值15%賣給政府,以保障地主的權益及市場機制。

  筆者認為政府早期為了規劃都市市容,而將部份土地劃分為道路用地,卻又因為預算問題無法徵收土地;現在北市府又與民爭利自行開設「容積銀行」,破壞「道路用地自由交易市場」;政府應當重視道路用地地主的權利,廣納各方建言,不要一方面表示沒預算徵收,另一放又用「容積銀行」來與民爭利。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府的措施沒有瞄準正確方向,台北市政府必須努力「都市更新」、「拆除違建」、「安置遊民」、「廣建設會住宅」、「活絡經濟」,才能對得起台北市民;而不是建立「容積銀行」,可是現已建立,盼台北市政府能將「容積銀行」的收益,運用在「社會住宅」的興建上!

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  依據民國103年10月15日蘋果日報A19版記者洪安怡所撰「法拍屋成交率 連降3季」報導,依據寬頻房訊統計,法拍建物從民國103年第1季2262件、第2季2299件、第3季2411件,待標物件量逐季緩步上升,但成交率卻連3季下降,從第1季51.9%、第2季51.8%,下滑至本季42.92%,建物成交比率不到5成。山水資產副總經理丁建生認為,在大環境不利投資的狀況下,買方縮手,不見過去法拍單價比市價低就有人進場的狀況,「粥多僧少,成交量還是不會有起色。」;若民國104年初有機會物件再增加,提高買方興趣,才有可能再帶動法拍的另一波榮景。投資客呂先生說,現在房地產市況不好,政府政策稅改方向不利投資,買法拍屋較不會追高加價,但若要購買,會以大安區等雙北地區精華區的房屋為主,屋主普遍資金充足,少有讓價拋售情形,就算將來房價下跌,精華區跌幅有限,相對保值。

  政府近年祭出許多不動產稅賦制度如:「奢侈稅」、「豪宅稅」、「囤房稅」……等,並作為現階段查稅重點,使得近期不動產交易量急速萎縮,目前市場混沌不明的情況下,買氣的確下降不少,但筆者認為民眾如有自住需求,仍可以考慮進場購置不動產,如法拍屋供給量增加,也不失為另一個購房管道。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為法院拍賣也具有之標作用,一旦法拍屋增加,就是市面上房產交易開始轉淡,且價格不如「市價」,有意者可利用之並進行「淘寶」;不過,想投入此一市場一定要做足功課,才不會上當或套牢!

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  依據民國103年10月18日聯合報AA2版記者蕭韻純所撰「未來買氣急凍 國產署標售高價宅僅1封投標」報導,國產署標售32戶位在北市中正區的高價住宅「千荷田」,總價從新台幣(以下同)5860到7681萬,底標單價從84.9到100.5萬。不過,僅有1封投標單,標脫率僅3%,溢價0.14%,顯示高總價住宅買氣降到冰點。根據實價登錄資訊,民國103年以來千荷田成交單價約落在每坪85~92萬。國產署這次待標的總銷金額達21.64億元,換算單價大致落在每坪85~100萬元。但僅第14標順利標脫,投標人以6018.9萬元順利得標,比起底價多出約8萬元,每坪標脫單價約為89萬元,與實價行情接近。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房市的投資買盤縮手,自住客也不著急,即使價格接近實價行情,也未能吸往民眾投標,反映買方的心態相對保守。

  筆者認為政府一邊打壓房價,另一邊又在高價標售住宅,令人感到困惑;政府現階段應當專注於「公營住宅」、「社會住宅」的興建,讓民眾「人人有屋住」,這才是政府現在最應該做的事,而非跟市場起舞,推波助瀾房價,增加了財政收入,卻又未解決任何居住的社會問題。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府一定要依《住宅法》訂立住宅政策,且須將之昭告天下,令人民充分認識,進而依《住宅法》的規定,進行住宅計畫及社會住宅的推動,才能平抑因房價推升所引起的民怨!

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  依據民國103年10月15日工商時報A16版記者陳美珍所撰「自宅改建出售 免奢侈稅」報導,拆除自用住宅後改建再出售,財政部規定,其自用住宅改建前持有年限未逾一年,改建後出售房地即須辦理營業登記,繳納營業稅及營所稅,但是,不論其出售時年限長短,均不課徵「特種貨物及勞務稅」(奢侈稅)。財政部指出,自用住宅拆屋改建後再出售,若在改建前持有的自用住宅年限不滿一年,會被視同是營業行為,其在改建後出售房地,必須辦理營業登記,並繳納營業稅及營利事業所得稅。

  筆者認為民眾如有拆屋改建的情形時,不僅要考量「建築執照」的申請,也須注意到相關稅賦問題,因涉及的法條與規則甚多,因此建議一定要多方詢問專業人士,或由他們代為規畫及申請,以避免自身疏漏與法律誤解,而造成自身的損失!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產的稅賦越來越複雜,民眾不論是售屋、贈與、繼承、合建…等,均難免涉及稅賦,事前一定要進行規劃,俾達成「節稅」的目的!

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  依據民國103年10月15日工商時報A16版記者林淑慧所撰「未全額申報奢侈稅 將補稅加罰」報導,財政部北區國稅局表示,民眾在買賣不動產時,如果買方有代賣方支付奢侈稅、修繕費或債務等情形,賣方應以所收取之全額價款,據實申報奢侈稅,以免被國稅局補稅帶罰,反而得不償失。國稅局官員表示,依據《特種貨物及勞務稅條例》規定,納稅義務人銷售或產製特種貨物或勞務,其銷售價格的計算,指的是在銷售時所收取的全部代價,包括在價額之外所收取的一切費用。北區國稅局轄區案例,賣方出售持有1年以上、未滿2年的不動產,奢侈稅適用稅率為10%。雙方在銷售合約中訂定銷售金額為新台幣100萬元。不過,由於賣方面臨申報繳交奢侈稅,因此要求買方要為其負擔奢侈稅,並載明在合約之中。在該案例中,出售不動產的賣方,依法原本只須繳交新台幣10萬元的奢侈稅,一旦賣方將奢侈稅轉嫁給買方,反而要繳更多稅,因為此時賣方必須加計費用申報奢侈稅,稅額反而上升為新台幣11萬元。

  筆者呼籲民眾賣方要求買方代為繳納奢侈稅外,包括土地增值稅或財產交易所得稅,皆為銷售時收取之全部代價;因此如賣方符合繳納奢侈稅要件,並要求買方吸收土地增值稅等相關稅負,記得一定要以成交價加計買方支付相關稅額作為奢侈稅納稅的稅基,以避免日後遭國稅局追稅!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為目前國稅局的作法相當不利於納稅義務人,納稅義務人仍須注意實務的運作。近年來奢侈稅的爭議案例很多,民眾如有買入後兩年內出售的不動產,一定要注意奢侈稅的相關問題,且應採取保守的態度,較不會有爭議發生!

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  一、 臺北市政府(以下簡稱本府)為有效查核臺北市(以下簡稱本市)預售屋銷售,促進預售屋買賣交易資訊透明化、維護交易秩序與消費者利益,減少交易糾紛,特訂定本規範。

  二、 本規範之主管機關為本府地政局(以下簡稱地政局)。

  三、 本規範名詞定義如下:

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