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  依據民國103年12月25日自由時報A9版記「文創產業進駐 房價保值抗跌」報導,文創產業進駐,人潮湧進錢潮,順勢拉抬周邊店面及住宅行情。以松山文創園區來說,結合觀光、文創、展覽、電影院等空間,每年吸睛高達新台幣10億元,更帶動周邊住宅買氣表現,需求量大於供給量,屋主惜售,只漲不跌。台北市另一文創指標聚落華山文化創意園區結合一旁的中央藝文公園,兩區總面積高達10公頃,此園區以市民大道為交界,北邊為中山區,南屬中正區,在兼具商業機能與藝文商圈的居住條件下,5年內新大來房價行情每坪逾新台幣百萬元,老公寓每坪新台幣65至70萬元。台北市除了有兩大知名文創園區外,談到新北市的文創園區,就屬台灣電影文化中心最受關注,此建設位在新莊副都心,目標民國106年完工。據了解該中心所占面積2.7公頃,打造可容內3千人的豪華劇院,另有場地可舉辦頒獎典禮、首映會、電影展等,打造成為新莊地區的文創新地標。

  台北市松菸文創園區及華山文創園區所在位置甚好,皆鄰近板南線捷運站,並且附近有密集的商業活動,再加上文創園區給予的休閒空間,房價相對於其他地方也較為保值抗跌。而新北市也預計興蓋「文創園區」,筆者樂觀期待,透過不同文創園區的建置,不僅讓市民多一處休閒空間,更可以讓當地成為一個有特色、有文化的觀光景點。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為現代人越來越注重居住環境品質,居家環境如能配合「文創」,一方面有助於生活機能,且有益於居家品質,自然有助於房價,購屋時也可從這方面著手!

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  2014年12月31日上午9時30分,廣州市仲裁委員會在陳忠謙主任的率領之下,與團員王小莉、鍾小冬、鍾群、劉花玲、江嵐、張小建、馮國鴻、余蕊珍、葉路等一行10人及張耿銘、張凱評及來自香港蕭律師前來永然法律基金會及永然關係企業參訪,由本會董事長李永然律師及各級主管針對永然法律基金會及永然各企業體做介紹,陳忠謙主任也對廣州市仲裁委員會做簡介,雙方互動熱烈,李永然律師並代表永然法律基金會致贈與會參訪者每人一冊「仲裁法之實用權益」及茶葉一罐,以歡迎他們的來訪。

廣州仲裁委員會  


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一、身後遺產常是有錢人的煩惱

  「錢」是人類最偉大的發明,自古以來,「金錢」的誘惑力及影響力可以說是無人能擋、無遠弗屆。常人道:「人為財死,鳥為食亡」,足見金錢的誘惑力。

  企業家打拼事業固有其人生的志向與理想,但其中也涉及「金錢的累積」;一位成功的企業家到了晚年時,大皆累積了相當多的財富,有些甚至富得敵國。

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  依據民國103年12月22日經濟日報A11版記者蔡敏姿所撰「綠地砸千億 赴首爾蓋雙塔」報導,中國大陸地產商綠地集團與韓國首爾市政府簽約,綠地計畫投資逾人民幣200億元(逾新台幣1,000億元)興建首爾最高雙塔建築,作為中國大陸企業在韓國的總部基地。綠地集團是中國大陸第二大的住宅開發商,中新社指出,綠地此次再度大手筆投資韓國,是看好中韓自貿協定將帶來的市場前景,同時也是基於「綠地」在韓國首批項目投資取得成功的信心。證券時報報導指出,中韓自貿協議生效後,日益活躍的貿易流通、現代物流將推動更多中國大陸出口商在韓國開展業務,帶動韓國核心商業區商辦物業需求的成長;中國大陸赴韓遊客數量增加則將進一步推動韓國酒店需求、零售租金進一步增長。

  筆者認為全球化的環境,加速人才、技術及資金的流通,透過適度地開放,可以促進國家經濟發展,但在保護與開放的界線間,政府必須拿捏清楚,因為開放資金或外商進駐往往會造成國內產業的排擠,而延遲開放往往也讓其他競爭國捷足先登。如何吸引對岸的資源,在有效監督的控管下,以利國內經濟發展並讓人民安心,是政府仍需加強之處。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸由原來吸引外資,歷經三十年的經濟改革開放,經濟成長,搖身一變成為對外投資國,這是很不簡單;反之,台灣陷於早期的「外省、本省之省籍對立」,到「藍綠政黨對立」,到現在「貧富之階級對立」,一直內耗,經濟發展停滯相當可惜。李律師盼政治人物能拿出「良心」,大家一起「用心」為台灣的發展而努力,台灣才能「向上提升」,而不再「向下沉淪」。

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  依據民國103年12月23日工商日報A11版記者賴湘茹所撰「綠大陸不動產 將統一登記」報導,中國大陸公布《不動產登記暫行條例》,2015年3月1日起,各級不動產信息將統一納入大陸國土部主導建立的信息管理平台;分析認為,政策一旦開跑,有利於資訊透明,及大陸後續的房產稅、遺產稅開徵,不過在反腐的氛圍下,將影響房市投資。事實上,《不動產登記暫行條例》已歷經7年時間運作,一度陷入停滯,背後主要原因是目前大陸的不動產登記零散,相關的登記部門就有土地管理部、房產管理部、農業部、林業局9大部會,管理單位分散,讓不動產統一登記,在入法過程面臨部門利益以及權職再分配等難題。

  對此,中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍分析,不動產統一登記將摸清房產數量,為房產稅、遺產稅的開徵奠定基礎,對於規範房地產市場和房地產調控有重要意義。中原地產首席分析師張大偉指出,過去灰色資金購買的房產可能轉變投資形式,灰色資金進入房產的可能性在未來也將降低;正常投資房產的活動則可能因對未來稅費提高的預期(房產稅、遺產稅)而減少房產的持有量。

  筆者認為不動產採登記制,無論在土地政策的執行、稅捐徵收及人民土地所有權的保障將更佳完善,尤其中國大陸土地遼闊,管理不易,如有妥善的土地登記制度並加以執行,可以加速土地資訊的透明化,日後如欲購買大陸不動產,也將會更有保障。

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一、人一生要有成就必須修行

  近年來台灣島內發生不少事件,尤其有些從事食品加工業者,昧著良心製造假油、飼料油供人食用,賺取黑心錢,損及國人健康。從這些事件中,我們可以看到生意人賺錢如果不憑「正道」,不憑「良心」,既不能得到人們的尊敬,而且還會惡名昭彰,甚至有牢獄之災。

  佛家常言:「萬般帶不走,唯有業隨身」;人一生中所為有「善業」、「惡業」,如果盡做惡事,則造惡業,未來還有「因果報應」,將會「自作自受」;所以,人的一生還是要提醒自己,不是只有不擇手段的賺錢,而必須回歸生命的真實意義就是修行;人能修行,才不會枉費一生,未來才能為人所欽仰,而不遭人唾棄!

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一、普羅調查結果分析

  103年度普羅調查結果顯示:有關經濟人權的保障程度,認為「非常好」的占2.6%,認為「好」的占16.9%,合計有19.5%的民眾給予經濟人權正面的評價,此一比例與102年度的19.4%差不多。

  至於民眾認為經濟人權保障程度「不好」的比例是29.9%,「非常不好」的占35.3%,合計有65.2%民眾給予負面的評價,此一比例低於102年度的69.1%。但普羅調查結果顯示:民眾對於經濟人權給予負面評價的百分比和往年一樣,依然是所有人權指標中最高的。

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  依據民國103年12月21日蘋果日報A18版記者郭安家所撰「張金鶚談房市 稅改高舉輕放」報導,張金鶚副市長於民國102年4月1日,背負大眾對房市改革的期待跨入政壇,推動預售屋稽查、緊盯廣告不實的業者。「理想要堅持,作法要務實,專業要尊重。」張金鶚副市長表示,推動預售屋稽查、經紀業者不得膨風、調高非自用住宅稅率,都是值得驕傲的政績。但他也承認,有些改革最終版本,和他預期有不小落差。「房市政策都是高高舉起,輕輕放下。」此部分略帶遺憾地說,政府兩稅合一、囤房政策的態度都不夠積極,雖台北市帶頭調漲非自用住宅稅率,但還不夠高。3戶以上才算「囤房」,直說:「3戶有點多。」關於預售屋稽查、工業住宅等,雖有罰鍰,但也不多。他指出,市府受限法令,不能想罰多少就罰,導致罰則像沒牙齒的老虎,嚇嚇人而已,因此選擇公布建商名單,希望建商能顧及商譽,遵守規範。從學界踏入政壇,又將重回學界,張金鶚副市長表示,從政後對實務了解更多,也知道其限制。他也說:「知識份子就是看到不合理的事情要說,如果卸任後就不再批評,有失責任。」未來不論回到學界或民間,都會持續針砭時事,發表建言。

  筆者認為學術與實務間有所差距,張金鶚副市長從學術界進入政壇,對未來的房市政策的規劃及執行,相信一定會帶來更周全有效的房市政策;而近年來房市交易轉為冷清,在一昧思考如何壓制房價時,也需要思考該如何提升房屋的供給以及健全居住的環境,如此才能真正解決民眾居住問題。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為人民居住權的解決,不是靠打壓房市,如果打壓房市把相關行業打垮,影響從業人員的生計及工作機會,這不是政府應當的積極作為。其實政府最大的責任是廣建「社會住宅」,釋出公有地,讓無法購屋者解決居住環境的問題,這才是正確的。另外,台北市政府最嚴重的「違章建築」,與頂樓違建,也沒有看到台北市府有何積極作為,這對居住環境,都市景觀的改善是有欠缺的,台北市政府加油吧,讓台北市民有感!

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  依據民國103年12月18日自由時報A14版記者郭安家所撰「507戶松山健康公營宅 2017完工」報導,松山健康公營宅預計興建五○七戶,規劃公辦民營托嬰中心等設施,預計二○一七年完工。雖然郝市府卸任前僅二七四戶公營住宅完工,但計算已規劃、施工中的公營住宅,預計二○一八年要達到九千戶存量目標。健康公營住宅規劃套房型三六○戶、二房型一○○戶、三房型四十七戶,分為兩區四棟,其中一區有兩棟十四層樓,二區有十六層、十五層共兩棟;至於租金,將以周邊松山區健康路、三民路口房戶行情七折計算;入住條件以廿歲至四十六歲設籍北市者,且家庭年收入在四十%分位點以下(民國一○三年度為新台幣一一九萬元以下)等。健康公營住宅基地面積達二九二九坪,過去是眷村婦聯新村,後來搬遷閒置,軍方釋出土地,由北市府興建公營住宅。工程由九典聯合建築師事務所設計、新亞建設施工,規劃有托嬰中心、老人日間照護中心及老人服務中心,完工後將達到綠建築鑽石級及智慧建築銀級標準。

  筆者認為北市府興建「公營住宅」,增加房屋供給確實能解決民眾居住的需求,只租不售也能抑制投資客炒作歪風,北市府除了松山健康公營宅地興建,也已在大龍峒等許多地方興建「公營住宅」,期待其他各地方縣市政府也能興建,讓居住問題不再是台灣的社會問題。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府在台灣施行《住宅法》之後,積極推出「公營住宅」,這對人民「居住權」保障的實現是有幫助的,這值得肯定。但這只是踏出第一步,希望能端出更明確的「住宅計畫」,並宣導且大力推動,台北市才更可以提升居住品質!

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  依據民國103年12月22日自由時報A13版記者賴筱桐所撰「新板特區開放空間 規劃6主題」報導,台北縣政府時期以容積獎勵鼓勵建商進駐新板特區,建置立體空中廊道及空橋,延宕多年未全數開通,部分建商心存僥倖,將未開通的開放空間封閉淪豪宅私用,遭市府強拆;新北市城鄉發展局民國103年檢討空廊及公益空間使用,規劃六大主題區,預計民國104年底完成指標系統串連全區,盼帶動區域發展。六大主題區包括「年輕潮流區」、「城市農耕區」、「築夢樂活區」、「全齡藝廊區」、「市政親民區」及「交通運輸區」。

  據統計,新板特區共有十五處開放空間社區,其中六處豪宅因二次施工違建,未開放一般民眾使用,已陸續被市府認定違章建築而強制拆除,但過程引來住戶不滿,質疑建商涉嫌詐欺、市府作秀,不過多數民眾表示支持,認為是「遲來的正義」。某社區管委會黃姓主委說,開放空間安全及管理維護沒有一個依據,萬一發生意外,究竟是社區還是市府負責?他擔心空橋系統全面開通恐影響住戶隱私權,引發管理上的困擾,希望工務局能協助社區界定公私領域並同意施工,確保住戶安全。

  筆者認為當初建商透過開放空間取得容積獎勵,應在銷售時詳實告知買方,以避免日後的紛爭;另外透過開放空間取得容積獎勵,是應當將該空間供給一般民眾使用,政府對此應加強執法,以避免造成許多建商起而效尤。

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  民國103年12月22日工商時報A8版記者張中昌「壽險業投資不動產,急凍!」的報導稱:依壽險業者表示,台北、台中、高雄壽險業資金投資國內不動產,明顯下滑許多,也創歷年來的新低。而受到金管會要求最低收益率2.875%限制,壽險業者今年投資國內不動產意願降低,業者更明顯轉往「非」大台北地區去尋找土地標的。然高雄、台中的土地價格比台北低,面積也相對比台北來的大,因此才會轉往「非」大台北地區投資。

  金管會開放可以投資海外不動產後,台灣大型的公司如國泰、富邦、新光等壽險也都紛紛鎖定東南亞、日本、歐洲地區主要城市的不動產!

  筆者認為從壽險業者統計數據來看,壽險業者在大台北地區投資冷淡的原因有許多,受限政府的相關規定,只是其中之一的因素,另外大台北地區大型土地的取得不易及單價高也有關係,所以相對會轉投資到價格地面積大的地區投資並預期未來的漲幅增值空間,金管會也開放海外不動產投資,而海外投資的租金投報率目前也比國內穩定,所以壽險業者的充裕資金無處去的情況下,而幫忙他們找到資金外流的管道!

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  許多客戶和我打招呼,第一句話是:「李律師,我看過你的書。」「我上過你的課!」當下,一股喜悅像暖流,振奮我心。知識的力量無邊無際,可以消弭無謂的陌生,在瞬間讓我和眼前的客戶有了共同的話題。

  永然,經營的就是法律知識的傳遞,整個事業體,有法律事務所、地政士事務所、文化出版公司,以及「永然法律研究中心」。進入永然,看到的是律師同仁和當事人談話、地政士在服務客戶、圖書部門有讀者在看書,是知識在時空裡流動。

  在其中,「永然法律研究中心」是一個獨特的部門,它讓我推動法律的腳步大步邁進,因為我直接把職場的社會人士送進教室,讓法律知識直接教、直接學。律師當老師,頗能收一兼二顧之效,我早期因為研究不動產法律,而成為不動產地政補習班的講師,更因為頻頻接觸地政士,而深知職場人士學習在職法律的渴望與需求,而這塊法律學習的園地,仍然荒蕪,待我開闢。因此基於教育訓練的理由,我成立了「永然法律研究中心」,它同時也是「永然文化出版公司」的延伸單位,均扮演著法律知識及不動產知識傳遞的角色,只是它更精於職場法律的耕耘。

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  2014年12月24日上午,永然法律基金會董事長李永然律師出席由中華仲裁協會與中國國際經濟貿易仲裁委員會共同舉辦的「2014年兩岸仲裁人(員)講習」,中國國際經濟貿易委員會由于健龍副主任兼祕書長率領七位官員學者前來台灣參與此次講習。

  李永然律師並擔任此次講習講師,主講「台灣民事調解及調處制度之介紹」,介紹台灣調解制度,包括:《民事訴訟法》之調解、《鄉鎮市調解條例》之調解、《家事事件法》之調解、消費爭議事件之調解、政府採購履約爭議事件之調解、勞資爭議之調解、著作權議之調解、租佃議之調解、依《仲裁法》由仲裁機構進行之調解及台灣調處制度之介紹。

  李永然律師並代表永然法律基金會贈送所有與會者,每人《常用小六法》及《地上權開發策略與法律實務》兩本書及《房屋所有權人權益保障法律手冊》一本,希望藉此增進在法律上的認識與交流。

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  民國103年12月22日聯合報記者莊琇閔「都更條例修法慢,建商等到心冷」的報導稱:立法院《都市更新條例》遲未完成修法,影響建商都更意願,對台北市影響最大。台北市政府都市更新處統計,自民國103年4月26日起部分都更條例失效時,仍有上百件進行中的都更案件,因法令空窗過渡期,市府暫緩受理事業概要申請。

  由於都更事業概要原1/10的同意門檻的規定已因違憲失效,雖現行法令可跳過該步驟,直接提「都更事業計畫」,但同意門檻更高,建商必須先投入更多時間進行整合,加上相關法令未修法確定,降低建商參與都更的意願。影響現在都更停滯的主因,在於都更條例遲遲未完成修法。

  筆者認為「都更條例」的目的,是針對都市老屋翻新及改善台北市市容環境景觀而制定,但因未廣為宣導讓百姓知道「都市更新」的好處與目的,另外「都市更新」同意門檻過高而使得整合時間過長,建商投入時間長及現有屋主有豐沛的租金收入,改建意願不高,使得建商無法繼續協商整合,因此而降低建商投入的意願,另外經過「士林文林苑」及「松山永春案」的糾紛後,建商也改變調整改建方式,政府也開始對都市更新更條例法案做修正,但修正草案進入修法期間長,只要時間一長,建商都更意願普遍不高且轉而變成合建案,如此蓋出的房屋景觀上跟當初的原意也會有所改變,盼立法院對像都「市更新條例」這種民生法案的制定或修正時能加快腳步!

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  2014年12月23日上午,中華仲裁協會與中國國際經濟貿易仲裁委員會主辦「第十四屆海峽兩岸經貿仲裁研討會」,由李念祖理事長、于健龍副主任兼秘書長及梁國新董事長主持開幕式,邀請兩岸學者專家討論「兩岸仲裁實踐中,適用衡平、誠信及情事變更原則之問題「兩岸仲裁實踐中,仲裁程序之其他相關問題」兩大議題。

  2014年12月23日下午,李永然律師出席由中華仲裁協會與中國國際經濟貿易仲裁委員會共同舉辦的「第十四屆海峽兩岸仲裁機構聯合會議」,討論未來兩會的合作方式。

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  民國103年12月18日聯合報AA2版記者江碩涵、蕭韻純「房價M型化確立」的報導,指出根據住展雜誌統計,台北市20坪以下新屋每坪新台幣105.2萬元,71坪以上豪宅產品每坪新台幣110.9萬元,最小和最大的房子單價皆跳至3位數,令一般購屋族大喊吃不消。今年以來預售屋、新屋平均行情,已顯示大、小坪數房價皆高,房價M型化格局確立。30坪以下房屋今年漲幅最高,是因為台北房市以總價市場為主,多數購屋者預算有限,無力追逐高房價,只好降低購買坪數,小坪數新屋吸引不少年輕自住者購屋,同時間也吸引嗅覺敏銳的投資客搶進,才會拉高單價。

  70坪以上豪宅則因位於精華地段,加上富人群聚效應,房價才居高不下,而缺乏品牌與地段的「偽豪宅」則因整體市場冷清,賣得比較辛苦。至於一般中產家庭較偏好購買的30至50坪房屋,不僅房價漲幅不高,且市場推案量持續減少,使得台北市中間的坪數新屋愈來愈少。

  筆者認為:在全球化的趨勢下,財富快速攀升,隨著資源重新分配下,全球各地貧富差距拉大形成懸殊距離,台灣也是一樣,房地產的價格一夕之間暴漲,使得勞動階級與中產階級失去競爭力,購買不起高單價房屋,然而富有的人更富有,中產階級的人也逐漸變成勞動階級,政府也因為如此的差距拉大制定了增加「奢侈稅」、「富人稅」、「實價登錄」、「豪宅稅」、「囤房稅」等規定來緩和房價,盼民國在104年後台灣的房市能有一定的穩定市場!

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  民國103年12月19日自由時報C3版記者徐義平的「台北港土地標脫率42.1%」的報導稱:新北市地政局103年12月18日標售台北港特定區住宅地與商業地計19筆,最終標脫8筆,標脫率約42.1%,總標脫金額達新台幣18.04億元,每坪最高標脫單價約新台幣46萬元。其中太子建設砸下新台幣6.64億元買進兩筆,補進約1502.47坪土地,預計2016年推案,推案單價預計二字頭。

  台北港特定區屬於新開發區域,大部分的開發商對於此區較為陌生,加上市況表現平淡,開發商的態度也相對保守許多。

  筆者認為近年來新北市政府計畫八里地區有台北港優越的海運交通,先開通台64線快速道路銜接台61線快速道路至桃園國際機場的空運交通,另外由1號及3號國道接至全國各地,另外還有目前正在興建的淡江大橋與「輕軌捷運」重大建設,此優越的地理條件環境,勢必是造成各投資者的窺視而投入該地區投標,未來該地區將形成一個娛樂與經濟產業的專區而帶動八里洲子洋地區的經濟發展!

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一、勞動人權的相對表現:一般民眾隨機抽樣調查

  這次勞動人權在十一項人權指標中,仍與經濟、司法、文化教育及環境人權,同屬敬陪末座的人權項目之一。民眾對勞動人權表現持負面評價的比例(48.3%),僅次於經濟人權(65.2%)及環境人權(53.6%),仍高居負面評價的第三名。

  今年民眾對勞動人權的評價認為進步的比例持續增加。首先,前年持正面評價的比例是27.9%,去年提高到30.3%,今年更進一步上升到33.5%;而同時持負面評價的比例,去年是56.5%,今年減少到54.4%。簡而言之,正面評價的人數增加,負面評價的比例也持續減少,意味著在民眾的經驗與觀感中,勞動人權的確在改善。當然,此觀感與經驗是對應客觀勞動環境的改善,還是主觀期待放低所致?仍需深入探究。

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  2014年12月22日下午,李永然律師以中華民國仲裁協會常務理事身分陪同接待大陸國務院法制辦公室參訪團,大陸參訪團由國務院法制辦夏勇副主任領軍,左力、盧雲華、趙振華、宋秀娥、李秀群及佟自強出席,中華民國仲裁協會則由李念祖理事長、范光群顧問、古嘉諄常務理事、李永然常務理事及劉漢廷祕書長負責接等,雙方對於臺灣目前的仲裁制度加以了解,並進行合作交流。

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  2014年12月22日上午,李永然律師出席由臺灣民主基金會舉辦的「2014中國人權觀察報告期末總結報告協調會議」,並擔任第二場由周志杰教授報告「台商人權」之評論。

  臺灣民主基金會自2004年起,每年均會在專家學者及董事監察人的努力下,進行中國人權觀察報告,此次一樣針對:經濟環境人權、台商人權、司法人權、教育與文化人權、社會人權及政治人權等六個方面進行報告,並邀請專家學者進行評論,希望能藉此將中國大陸人權現狀加以呈現,讓民眾更加了解。

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