目前日期文章:201502 (59)

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  依據民國104年2月19日經濟日報A4版記者邱金蘭、陳美君所撰「柯文哲打房說 財金部會搖頭」報導,台北市長柯文哲拋出新議題引發討論,他建議第二戶房子不准貸款,以抑制房價。有決策權的財金部會並不準備埋單,中央銀行、財政部和金管會都不贊同,認為規定過嚴、衝擊銀行過大;不利中產階級換屋,將招致民怨。財政部長張盛和表示,規定過嚴、可行性不高,也會衝擊銀行業務;金管會主委曾銘宗則說,對中產階級換屋影響很大,健全房市不能用單一藥方。就連「房市空頭總司令」張金鶚也認為過於嚴苛,有些民眾買第二棟房並非炒房、而是有自住需求。中央銀行官員也說,認為柯文哲的建議將增加民眾換屋、替小孩置產的困難,且政策太過強硬,恐招致民怨。

  筆者認為第二戶不准貸款,不僅第二戶如何認定,以及影響層面甚大,目前銀行利率逐漸攀升、又已經限制第二戶貸款六成之規定,已對房市造成衝擊,如果在放款部分持續限縮,房地產業將會無止盡的衰退;政府打房仍應以短期炒作者為目標,並廣建「社會住宅」,才能有效解決民眾居住問題!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府柯市長一上任有各種異於郝前市長的作為;但政府不論如何的作為,切勿忽略《憲法》所保障的基本人權,這樣才不會讓人民未蒙其利,反受其害。

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  依據民國104年2月17日經濟日報A2版記者郭及天、吳佳蓉所撰「北市桃園宜蘭 囤房稅最重」報導,依據財政部定義,本人及配偶合計全國持有三戶以內房屋,只要是供自己或由直系親屬居住時,即列入「自住房屋」,稅率維持1.2%;第四戶以上視為「非自住房屋」,將被加重課徵房屋稅,稅率從1.5~3.6%,並鼓勵地方政府根據囤房數,訂定差別稅率。財政部統計,截至民國104年2月初,訂定差別稅率縣市包括台北市、桃園市及宜蘭縣,採「三級制」課稅,第四、第五戶房屋,稅率2.4%;第六戶以上稅率3.6%,是抗囤房最積極縣市。連江縣也採差別稅率,但訂定稅率較低,第四、第五戶稅率1.6%、第六戶以上2%。其餘縣市針對非自住房屋,則均採單一稅率,都採最低稅率1.5%課稅,僅有新北提高至2.4%,但方案仍待市長朱立倫核定及議會通過後才可確認。整體來看,預估大台北地區囤房者所受的影響將大於中南部地區,而台北市新落成、符合高級住宅定義及擁房四戶以上的囤房族,所受衝擊將最大。

  筆者認為房屋稅區分成自住及非自住分級課稅,持有3房以下者,只要符合自住要件,皆可適用1.2%的房屋稅率,而持有第4房以上各縣市政府的房屋稅率就不盡相同了,因此擁有四房以上民眾一定要注意各地方政府規定的稅率,來配置其自住的房屋,以降低房屋稅稅負。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府在打房的作為已經混亂,其實囤房稅是違反「租稅平等原則」,現在既已修改《房屋稅條例》,未來一定會有爭議發生。盼政府打房一定要回歸正途,切勿越走越偏,未來將傷害台灣人民的「賦稅人權」!

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  依據民國104年2月19日自由時報A11版記者金仁晧所撰「不動產銷售天后 涉逃稅256萬」報導,曾在遠雄集團賣出逾新台幣(以下同)一百三十億元不動產「金獎銷售天后」戴明珠女士,民國九十五年時所得高達一千七百七十萬餘元,卻利用捐贈靈骨塔、土地方式低買高報,再拿發票及政府給的感謝函扣除稅額,共涉嫌逃漏二百五十六萬餘元。檢方調查,戴女為逃漏高額稅捐,透過掮客以每座十五萬元價格購買二十三個靈骨塔塔位,匯款三百四十五萬到元清的帳戶,開出發票後再退款約七十%現金,平均每座實際花費不到四萬五千元,戴女再持塔位權狀向嘉義縣中埔鄉公所辦理捐贈。戴女為避免同類的捐贈額過高,引起查稅人員注意,又委託林女,以其姊姊的名義在台北市北投、士林地區以一百八十二萬元購入土地,戴女再灌水衝高買進成本,以四百九十二萬元購買其中二分之一,後續便以相同手法拿回現金,將土地捐贈給台北市政府,等隔年要申報綜合所得稅時,便備妥感謝函、發票等證明,向北區國稅局辦理扣抵,總共逃漏二百五十六萬餘元。檢方認為,戴女賺取高額收入卻不誠實納稅。

  筆者認為無論收入的多寡都應誠實報稅及納稅,尤其現在資訊科技更為發達,稅務人員在勾稽資料時更加便利,因此民眾切勿聽信小道消息或逃稅手法,避免日後需繳納更多的稅額外,如有運用「不正當方法」逃漏者則還涉及《稅捐稽徵法》第41條之罪,且將遭到刑事處罰。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾可以「節稅」,但不能有逃漏稅的行為;且節稅應運用正當方法,才能為稅捐稽徵機關所接受!

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一、房屋稅的課徵依《房屋稅條例》:

  我國早已實施《房屋稅條例》,該條例是作為徵收「房屋稅」的依據;我國《房屋稅條例》於第1條明文規定:「房屋稅之徵收,依本條例之規定;本條例未規定者,依其他有關法律之規定」。

二、房屋稅的課徵對象:

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一、房屋稅已提高了!

  近年來,台灣彌漫在政府打房的氛圍中,台灣民眾的房屋自有高達80%以上,但都有些人以「居住正義」為口號,推動仇富的氛圍;政府也基於民氣可用的情形下,藉機增加稅種,如「奢侈稅」…;並提高稅率,如「豪宅稅」、「囤房稅」…。台北市民眾對於「房屋稅」已提高的事實必須有所認識,因法令已修改了;所以,今後應更加注意如何合法「節稅」,俾免增加稅負!

二、台北市民對房屋稅的基本認識:

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  民國104年2月14日蘋果日報A22版記者洪安怡「法拍交易量 桃園砍半」的報導稱:據內政部統計,去年法拍移轉量不到6000棟,年減26.8%,更僅為2003年5.7萬棟的10分之1。業者認為,去年房市盤整,可能會反映在今年法拍市況,今年法拍移轉量將微增。法拍市場跌至谷底,全台法拍移轉量史上最低!

  法拍量為房市「反指標」,景氣愈好、量愈少。內政部統計全台法拍移轉棟數發現,數量逐年下滑,從2003年SARS期間的5.7萬棟,一路下降,2009年因金融海嘯影響,年增15%,接著逐漸量減,去年5922棟則創下統計以來新低,較2013年的8093棟減少26.8%。

  筆者認為法拍市場近期的遞減最大原因還是政府打房政策奏效,實施奢侈稅、貸款成數降低利率提高,投資環境條件越來越趨嚴格,市場空屋率高,選擇條件多,所以法拍市場能轉手獲利的已不如往常,多數自住客的進場後,投資客變得謹慎又無利可圖情形下選擇逐漸退場,筆者盼政府打房的同時能多想想一般平民百姓,對買房的渴望,不用為了「一老鼠屎而壞了一鍋粥」,全盤的制定政策讓真正想自住買房的民眾再一次的受到傷害買不起房子,讓所提的居住正義真正的落實,不要都只聽樓梯響,未見人下來,台灣政府應積極地落實《住宅法》,讓房市穩定發展,才不至影響經濟層面!

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  民國104年2月16日工商時報A13版記者記者顏瑞田「高雄陸海空5大眷村 資產活化」的報導稱:國防部眷改基金管理的高雄5大眷村區,包括大寮眷村、岡山大鵬九村、鳳山黃埔新村、鳳山工協新村、以及左營明德、建業、合群等眷村,高雄鳳山、左營、岡山等我國建軍基地的陸海空5大眷村,將由國防部和高雄市政府跨局處合作,進行資產活化,將國軍以前居住,現在清空的170公頃眷村用地,透過都市計劃手段,釋出110公頃住宅用地,並結合各地區的產業聚落和文化特色,規畫成全新的產業、文化特色生活住宅圈。

  高雄市政府都市發展局長李怡德指出,大寮眷村鄰近高雄捷運橘線大寮機廠,交通便利,附近並有經濟發展局規畫開闢的和發產業園區和既有的大發工業區,因此,開發完成後除可望成為鳳山和大寮新鎮發展腹地,也將是產業、住宅、和捷運交通動線串連的產業生活圈,另外鳳山黃埔新村在我國陸軍的建軍歷史上,極具歷史文化意義,由於陸軍眷戶目前已搬遷,因此,文化的保留成為最高考量,高雄市政府文化局已將面積7公頃的黃埔新村,其中的5公頃,劃設為文化景觀保存區,其餘的,才規畫為住宅發展區。

  筆者認為高雄眷村的釋出土地,將帶動高雄另一波商業契機,但是否會能完美的實施,過去政府大筆釋出土地後,常被冠上圖利財團之名,也因有前車之鑑,由政府自行規劃興建,盼這次高雄國防部透過都市計畫釋出的土地能如計畫時的古蹟保存、景觀保存而資產活化,另作為住宅用地的土地,也能確實的落實《住宅法》精神,讓該台灣的土地真正做到符合「居住正義」!

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  2015年2月24日上午9時,永然關係企業全體員工舉行新春團拜,在結束六天年假後,同仁們都神采奕奕的回到工作崗位,李永然律師以其在春節期間閱讀心得,以「引力法則」觀念,鼓勵大家正向思考,相信自己的能力,並祝福所有同仁都能身體健康,工作順利,最後所有同仁們互道恭喜並合影留念,期盼羊年事事順心,業務蒸蒸日上。

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  民國104年2月13日聯合報B版 記者黃驛淵、高宛瑜「第一波公宅鎖定4捷運聯開宅」的報導稱:台北市長柯文哲推動公共住宅有譜,第一波鎖定原本打算出售的捷運聯合開發案。北市府這波所推出的公共住宅,打破過去「只限台北市民」的條件限制,北市副市長林欽榮說,外縣市居民也可申請,但前提是須在北市就業,租金約市價行情7到9折,且將設遴選機制,採個案審查決定入住資格,新店機廠(美河市)、台北橋、龍山寺和港墘站,共4處1022戶,已拍板「只租不售」,因目前幾近完工,預計104年4月初開放申請,並隨大台北捷運系統擴張,目前116個捷運站將以TOD角度規畫,一方面可做只租不賣、租金比市場行情更優惠的公共住宅,另在北市多中心發展下,透過捷運延伸及聯開宅增加,帶動周邊產業、就業及創業發展。

  筆者認為推動台北市公宅打破過去的作法,對台北市民是一大利多,但推動的同時是否已萬全準備好,《國民住宅條例》時期,出現許多的弊端,《住宅法》訂定後推動居住正義,能讓人人有屋住,應先將制度規定建立完備,讓公共住宅能永續的經營與管理,並維護住宅的品質,不要再有過去掛人頭當二房東、單身假結婚、住宅大樓無管理與維護等問題!盼這次推動的公共住宅,真正的讓民眾對政府有信心!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為「公共住宅」與《住宅法》為了保障人民的「居住權」是有關聯的,而居住權的保障精神是讓人人有屋住;所以,政府必須讓「公共住宅」符合此一目的,北市府踏出這一步是正確的,台灣加油!

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  民國104年2月13日蘋果日報A24版記者陳書榕「老公寓2樓起設電梯 新北補助」的報導稱:雙北市近年大力推動老公寓增設電梯,但1樓住戶無電梯需要,導致推動困難。新北市都更處處長王玉芬表示,許多老公寓沒有電梯,現行電梯設置又需要約1坪空間,影響住戶既有空間,所以除現行的落地型電梯外,可選擇自2樓處設置落柱型或不落柱型電梯,維持1樓原有使用空間。

  老舊公寓想增設電梯,常因1樓住戶不同意,導致協商曠日廢時。新北市都更處首創公寓增設電梯多元方案,104年2月12日推出「落地型」、「落柱型」及「不落柱型」3種方式,可保障1樓使用空間,又能提供2樓以上住戶使用電梯,欲申請增設電梯的民眾,只要屋齡15年以上4、5層樓住宅,有適當空間符合電梯設置條件即可提出申請。

  台北市都更處工程科科長湯勇循認為,北市持續解決老宅更新與高齡住戶的居家安全問題,雖曾想過新北市的方案,但問題不在於技術,而是該類型申請案件會遇到取得使用執照,及是否能順利取得昇降機許可證的困難,因此即便民眾認同此類型的電梯新增方案,但申請成功的民眾,仍舊少之又少。

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  李永然律師接受「WE PEOPLE東西名人」雜誌專訪,登上本期雜誌封面人物,脫下律師袍,換上時尚裝扮,想了解李永然律師對訴訟的看法?想知道李永然律師的修行之路?精彩的專訪內容,請看2015年2月的「WE PEOPLE東西名人」雜誌,讓您認識律師袍下真實的大律師!

 正路,行菩薩道--李永然律師專訪

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  依據民國104年2月10日自由時報 A16版記者徐義平所撰「真的假的?仁愛路價值20億地 只蓋3層樓」報導,在銀行限縮土建融資,且民國104年7月起容積獎勵縮水下,建商搶建怪象多。位於台北市仁愛路空總舊址對面、價值逾新台幣20億元區域地王「仁愛116」竟只蓋三層樓透天;這塊地去年已申請到建照,建照顯示僅蓋地上三樓建物,預計民國104年3月初完工。房產業者研判,位於台北市仁愛路地王竟只蓋三層樓透天應有多重考量。一是建照取得到開工有期限,先請照開工可保有原申請到的獎勵容積;二是先蓋低矮建物,等待都更條例母法修法,再與隔壁土地一起都更;三是將來如有其他建商或都更實施者想要進來整合土地,這棟三層透天可變身成「釘子戶」,待價而沽。

  筆者認為市價達新台幣20億元的土地,又位於台北市精華地段,卻僅蓋三層樓透天,是土地利用的浪費,期望土地所有權人還是能夠與其他鄰地所有權人合併開發,讓土地能做最有效的使用。


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  依據民國104年2月6日經濟日報 A16版記者陳美珍所撰「離婚夫妻房產持有期 准併計」報導,夫妻因行使剩餘財產差額分配請求權,取得的不動產,出售時計算特種貨物及勞務稅(奢侈稅)的二年閉鎖期間時,夫妻各自持有不動產的期間,准予合併計算,即出售時持有滿二年以上者,可以免課奢侈稅。

  舉例來說,甲、乙雙方因離婚,配偶因行使剩餘財產差額分配請求權,取得向甲請求而來的房產A一棟。在乙取得A房產之前,甲已持有A屋滿一年,乙在取得A屋後的一年半決定出售。此時,依據財政部規定,甲、乙持有A房產的期間可以併計之下,即乙出售A屋時的持有期間,除自行持有的一年半之外,還可以加計甲的持有期(一年),總計乙持有A房產時間至出售時已達二年半,符合免徵奢侈稅的條件。

  財政部日前規定,配偶因行使剩餘財產差額分配請求權取得的土地,再移轉給第三人時,如係取得後二年內出售,除符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定,土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶自用房地等要件者外,即屬應課徵特種貨物及勞務稅的範圍,但在計算持有期間時,他方於婚姻關係存續中的持有期間可准予合併計算。

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  依據民國104年2月6日自由時報A20版記者賴筱桐所撰「浮洲區段徵收開發案 居民痛罵市府沒誠意」報導,新北市政府近日召開「板橋浮洲地區開發計畫平台會議」,居民反對區段徵收開發,要求提高地上物補償金,其中大觀路一段二十八、二十九巷住戶拉白布條抗議,主張自辦都市更新或市地重劃;「二十八、二十九巷拒絕區段徵收自救會」發言人林俊岳表示:「土地是我的,房子是我的,為什麼市府要強拆我們的家?」,目前連署反對區段徵收的住戶已達千人,政府想盡辦法用行政手段把居民趕走,只為讓財團進駐蓋豪宅,令人無法接受。

  新北市地政局副局長李素蘭表示,大觀路一段二十八、二十九巷為建物密集地區,是否納入開發案,針對住戶所提安置、重劃或剔除計畫範圍等方案,皆會通盤考量。城鄉局副局長張溫德則表示,現階段彙整人民陳情案件,各種安置配套方案仍在研議,釐清問題,會再持續與居民溝通。

  筆者認為「區段徵收」是大面積的開發,有別於市地重劃及都市更新,並且在政府開發建設後,土地所有權人可以分回抵價地來自己運用安排,其立法目的為了改善舊市容,提高居住品質;但政府在執行法令時,真的需要多方協調及溝通,以避免居民認為自身權益受損大太,而不願意配合區段徵收。

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  2015年2月9日下午2時,上海市法學會前往世新大學參訪,由吳永乾校長接待,陳清河副校長、朱柏松客座教授、高思博副教授、葉雲卿副教授及李永然律師出席,上海市法學會則由施基雄副會長帶領,何品偉常務理事、楊宗貴、糜世峰、沃春芳、楊燁、阮山峰、湯征宇、耿玉瑩等理事及施梅玲主任科員出席,針對世新大學的設施及教學內容進行交流。

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  民國104年2月6日聯合報A8板 記者李順德、高詩琴所撰「政院拍板 空總全區保留,古蹟活化創新創業園區」的報導稱:交通部長毛治國民國104年2月6日下午拍板,原空軍總司令部應全區現狀保留,不會採取逕行開發的方式,而採古蹟活化的作法,作為孕育未來創新概念發想的基地,以符合世代正義。

  行政院指出,以往政府對於大面積國有土地的釋出,大多朝向商業開發為主,但隨著房價高漲,民眾對於土地開發產生巨額利益,致使財富分配不均頗有不滿,擁有豐沛創意與創新能力的年輕世代,苦無成長與發揮的園地;政府面對此一現象,有必要重新思考大面積國有土地釋出或古蹟的活化運用,應以年輕世代及未來的需求為念。基於上述理念,各方所關注的台北市原空軍總司令部的未來開發運用,如果採逕行開發的作法,已不符合世代的需要,尤其是純以經濟利益為導向的開發,恐助長居住不正義趨勢。應該讓台灣的新世代人文與科技整合創新的舞台,讓空軍總司令部園區土地,成為這個舞台的亮點,不立即對這塊龐大的基地進行開發,保留給下一個世代選擇的權利,更符合跨世代正義。

  財政部國有財產署針對毛部長拍板的原則、方向,已著手規劃後續活化方案,遵守有關文化資產保護的相關規定,進行有限度的活化運用,於最短時間內,透過公開透明的方式,開放給社會各界具有關懷理念、創新理想與創業計畫的團體與人士共同使用。

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  民國104年2月102 聯合報B1 記者高宛瑜所撰「北市府租屋公司,年底成立」的報導稱台北市目前有約5900戶公共住宅,在明、後年約2000戶將完工,目前大多都由住宅服務科,依照《住宅法》,負責收租及建物設備修繕管理等,僅有少數交由物業管理公司管理。

  為了管理台北市市有出租公共住宅,台北市長柯文哲計畫成立「租屋公司」,都發局表示,未來四年預計新增2.5萬戶公有住宅,成立租屋公司將有系統性的培育制度,系統化管理,預計年底前正式成立。但將來公共住宅大增,局內現有管理人員不足,因此主張成立租屋公司,從根本體制來改革。

  至於會不會與民爭利?台北市都發局林洲民局長認為管理公共住宅太辛苦,根本不會有民間公司想做,所以打算會先成立籌備處,104年年底正式成立「租屋公司」,將來包含捷運局聯開案市府分回的空屋,和已出租的公共住宅,都交由租屋公司管理,現有約聘人員若有意願,將轉到公司,給予職業保障。

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防患未然,藉閱讀推廣法律

  提到「法律」,許多人總會搖搖頭說:「我又不犯法,用不到!」殊不知,日常生活中不論食、衣、住、行、育、樂,樣樣和法律脫離不了關係,人們總要等到遇上問題時,才發現自己的法律知識太少,想後悔也來不及。

  永然聯合法律事務所兼永然兩岸法律事務中心創辦人李永然律師執業30餘年,看過太多這類的案例,於是興起推廣法律知識的念頭,希望民眾能防患於未然,在平時就先具備法律知識,一來避免糾紛的產生,二來若不幸發生糾紛時也能了解如何處理,減少權益的損失。

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一、大陸台商最怕成為刑事被告

  在中國大陸的台商人數相當多,有些已身陷囹圄,其中罪名有涉嫌「合同詐騙罪」、「走私罪」、「偷稅罪」、、等,不一而足。

  台商面對刑事官司,所想到的第一件事就是「找律師協助」,但如果「律師」不稱職,既於事無補,且傷荷包;所以,筆者建議台商面對刑事官司時,一定要慎選律師,切勿病急亂投醫。

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一、前言

  兩岸經貿歷經20多年的交流過程,也衍生不少投資糾紛或爭端,依2009年《TEEMA調查報告》(即台灣電機電子工業同業公會)所載,從2008年到2009年,台商在中國大陸投資所面對的經貿糾紛類型中,以「勞動糾紛」、「合同糾紛」、「買賣糾紛」、「土地糾紛」、「債務糾紛」為前五大經貿糾紛類型,而上升的經貿糾紛則分別為「商標糾紛」、「合資合營糾紛」及「勞動糾紛」等,亦即,台商在中國大陸投資、經商或生活難免會發生除上開所提之民事糾紛,例如:廠商貨款未付、貨品有瑕疵、承租人拒付租金、房地產開發商所交付商品房有瑕疵、請求返還借款、股權爭議、人頭借用…等,不一而足。遇到這些糾紛發生時,難免困擾,有些簡單者可以自行解決,或影響不大者則隱忍不計較。如果影響不小,自己又無法解決,此時可以透過那些法律途徑,解決民事糾紛呢?

二、在大陸解決民事糾紛的法律途徑:

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