目前日期文章:201503 (79)

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  民國104年3月24日中國時報B2版記者陳芃「10中繼宅基地曝光,可供8千戶」的報導稱:台北市政府各局處陸續推出「百日新政」,台北市政府都發局規畫出22處公辦都更,和搭配的10處中繼住宅。台北市政府都發局局長林洲民在臉書透露,除了已知的明倫、忠義國小校地,還有南港小彎段、內湖瑞光市場用地和北投士林科技園區的T17用地等,都規畫作中繼住宅。根據資料估算,10處至少可提供7000-8000戶的存量。因應「東區門戶計畫」,都發局在南港區規畫2處中繼宅包括小彎段、向陽國小預定地旁,估計可蓋約340戶;及日前啟動改建的東明公共住宅,預計700戶。信義區同樣有2處,包括陸保廠原址的A、B兩區,和廣慈博愛院舊址。內湖則選定瑞光市場用地,現況是計程車休息站和停車場。大安區華光社區的都市計畫變更案原就有規畫蓋公宅,預計提供800至900戶。

  筆者認為50年前的國民住宅及舊房屋,迄今仍住在裡面的住戶都存在著陰影,因為過去每任市長都說過,也都允諾要都更,牆上的新希望早就斑駁,結果却全部都跳票。目前新上任市長又積極打造「社會住宅」,提出一堆公辦住宅用地,住戶們過去幽暗的惡夢是否能擺脫,也不希望政府只用講的,盼政府對社會住宅的努力應該馬上積極的將建設藍圖說明給民眾知道,先完成一件「公辦都更案」,讓台北市民相信這一次是真的要改變台北市貌,而不再只是講講,讓民眾失望而已,台北加油,台灣已由亞洲四小龍之首,變成四小龍之末,台灣要急起直追了,不能再內耗,政治人物更要用心,人民對你們有期待!


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  2015年3月27日中午,李永然律師應邀出席由中華民國不動產代銷公會全國聯合會、台北市不動產代銷公會合辦的新春聯誼會,各地不動產代銷公會的理事長均出席同歡,李永然律師也與各地會長及會員們愉快餐敘

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  2015年3月26日晚間,李永然律師出席如意讀書會月會,本月研讀的圖書為《地上權開發策略與法律實務》,由同為作者之一的李永然律師與田欣永律師共同引言,希望會員們藉由閱讀本書,能夠了解「地上權」開發與實務運用上的箇中要領。

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  民國104年3月24日工商時報記者蔡惠芳「甲山林、興富發 攜手登陸」的報導稱:台灣建築業「營收王」興富發建設,代銷業「天王」甲山林機構,將遠離台北市,聯手「登陸」。甲山林機構董事長祝文宇表示,政府打房打到大家對房市都沒信心了,如果台灣的限制那麼多,業者也會去找新方向,現在房市不是「反轉」,而是「改變方向」,甲山林已跟興富發攜手到中國大陸上海收購不動產。

  甲山林機構董事長祝文宇表示,現在台灣財政部搞不清楚稅改方向,竟然搞成這樣,台北市也猛打懲罰性的富人稅、大幅提高房屋稅持有成本,等到民國104年5月份大家接到房屋稅稅單就會一片嘩然。甚至,美河市案、台北大巨蛋案等,政府都在帶頭違約、仇富,所以沒有人敢參與台北市的案子了。民國104年期間鄭欽天、祝文宇攜手到越南、柬埔寨、馬來西亞等東南亞國家實地考察,祝文宇坦言,看了住宅、飯店、辦公等項目,發現當地環境很差、可是價格早被炒得很高,所以決定還是先去中國大陸上海,收購「有高租金報酬率的收益性不動產」。

  筆者認為台灣不動產業者會出走最大的原因,就是政府一直無法拿出一套有效打房的政策來,讓民眾與企業增加稅賦,無發展投資空間,隨意讓一群有偏見的學者治國,「頭痛醫頭,腳痛醫腳」的政策亂扣帽子,使民眾與企業對台灣政府失去信心,盼政府應該多聽、多吸取一些實務上有利政策企業與民眾的建議,用「實務」與「理論」結合,研擬對台灣有幫助的政策,否則企業出走後,再制訂政策請企業回流,效果上是有限的,與其如此為何不先想辦法讓他們留在台灣,再創台灣的經濟奇蹟!

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  2015年3月24日晚間,李永然律師出席中華民國仲裁協會春酒晚宴,與其他會員共聚餐敘。

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  2015年3月24日中午12時30分,李永然律師及忠誠扶輪社社友及寶眷一行人前往考試院參訪,由考試院副院長高永光親自接待,並由專人對考試院進行簡介。

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  依據民國104年3月13日中國時報A13版記者林宜嫈所撰「上市櫃建商加重小宅比例,可售總額破千億」報導,政府搬出房地合一及囤房等稅來平抑房價,特別是豪宅及高總價產品首當其衝。為了因應房市變局,上市櫃建商已不再堅持推大坪數及高總價的產品,以低總價產品即「小宅」為推案的主流,根據好房網調研中心統計,目前上市櫃建商增加推出小坪數為主力的建商有19家、建案達32個之多,加總的可售總金額高達新台幣1021億元,等於是超過329檔全台推案量新台幣3092億元3分之1的量體。以往推出大坪數換屋族甚至豪宅產品為主力的大型建商,包括遠雄建設、長虹建設、國泰建設及麗寶機構等一線建商,受限於當前房市局勢,而不得不紛紛加重推「小戶型」的建案比例。

  筆者認為政府針對高總價豪宅祭出豪宅稅,並調高房屋現值,使房屋稅大幅暴增,造成高總價或大面積的建案購屋需求將受影響,因此建商調整建案戶數與銷售客群,將小戶型的推案比例拉高,讓消費者購屋後不至於受到房屋稅調高的影響,但需要注意小面積的建案貸款或申請政府優惠房貸可能會受到限制,購屋前一定要先行評估!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為確實在台北市16坪~20坪的小宅紛紛出籠,有些建商甚至透過「變更設計」,變更建照執照,改成小坪數的建案,這種情形下去必然影響居住的品質,形成不正常的扭曲現象。盼大有為的政府多用心,把經濟弄好,不要讓台灣陷入「仇富」的氛圍,這樣才有助台灣經濟發展及社會和諧!

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  依據民國104年3月13日聯合報A10版記者饒磐安所撰「6樓墜亡 他家非凶宅 買主敗訴」報導,林姓男子於民國102年在新北市購買一棟大樓的六樓,入住後才得知有人從陽台跳樓自殺,他認為前屋主、房仲員及房仲公司隱瞞凶宅事實,向法院起訴要求減價新台幣兩百萬元。法官認為死者是從六樓陽台跳下,並非陳屍住處,認定六樓非凶宅,且林姓買主未舉證房價因此減少,判林姓買主敗訴,本案仍可上訴。

  法官認為,「凶宅」是指曾發生凶殺或自殺死亡的房屋,影響房價甚鉅,屬房屋交易的重要資訊。此案的死者自六樓墜落一樓地面,送醫急救兩個多小時後不治,六樓住處不是陳屍處,並非「凶宅」,房仲公司及前女屋主因此不必負房子的瑕疵擔保責任。原告原本聲請不動產估價師估價,但因估價費用過高而撤回,無法舉證房價減損。

  筆者認為一般認定為「凶宅」,是該不動產有發生「非自然身故事件」,從該案例可以得知死者到醫院前仍有生命跡象,因此該建物一樓及六樓不應被認定為凶宅;建議消費者在購屋時確認是否為凶宅,可以上網查詢「凶宅網」,並且詢問鄰居、里長及鄰長,來確保自身權益。

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  依據民國104年3月17日聯合報AA2版記者蕭韻純所撰「豪宅交易急凍 最新揭露僅10件」報導,政府鎖定豪宅交易查稅,讓豪宅市場急速冷凍,根據最新的實價登錄資料顯示,台北市億級住宅揭露僅10件,扣除掉完工交屋的部分,只剩下4筆。顯見台北市高總價豪宅實際交易市況相當低迷,且未有創新高價的案件揭露。同時,財政部宣布,民國104年將下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻,擴大豪宅實價課稅範圍。由原先雙北市新台幣(以下同)8000萬元、其他地區5000萬元以上,下修為台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上即視為豪宅,就要納入實價課稅對象。

  業者表示,去年政府持續針對高總價產品加強查稅與管控,市場氛圍讓創高價成交更顯困難,加上雙北市政府近二年積極調整房屋稅基與稅率,豪宅持有成本大幅增加;同時在買賣交易時的契稅也連帶倍增,預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑,價格有機會明顯修正。

  筆者認為除了豪宅交易量急速下滑外,其他不動產交易量也嚴重萎縮,政府如持續運用課稅手段來提高不動產交易成本及持有成本,不動產交易量應該會持續往下探底,將會影響更多的從業相關人員,盼政府應評估相關產業所帶來的負面影響,該採用較為緩和的方式!

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  民國104年3月20日工商時報A23版記者曾麗芳「小家庭當道 中小坪數建案成主流」的報導稱: 根據主計處民國103年公布的調查顯示,受戶內人口減少等因素影響,國人平均每人居住空間為13.5坪,僅僅較21年前增加5.2坪。隨著人口結構改變及居住觀念的不同,近年來新建案朝中小坪數發展已成趨勢;就連國內知名學者也疾呼,全球出生率普遍降低,「別再蓋大坪數豪宅了」!

  無論國內趨勢或世界潮流,人口結構都趨向減少,大坪數豪宅已不符實際需求。國內知名學者、逢甲大學執行副董事長高承恕就疾呼:「別再蓋大坪數豪宅了!」他說,西班牙無論是車站、知名大學、市議會等處,都呈現「建物很美但空蕩蕩」的景象;且並非西班牙獨有現象,日、美、德、英等國家,人口高峰都已過去。,依內政部統計,全國出生人口數由1992年的32萬1,632人,降至2013年的19萬9,113人;因為家庭型態的改變,以往國人購屋會考慮和兒女同住,但現在許多兒女獨立後,不和父母同住,「不少擁有百坪豪宅的人是過年時全家團聚熱熱鬧鬧,過年後豪宅就冷冷清清」,顯示大坪數豪宅已非居住主流。

  精銳建設副總經理吳秋凉表示,人口結構改變,需要大坪數居住空間的三代同堂已不多見,有不少人連兩代同堂也不想,坪數過於大的室內空間反而不切實際,順勢帶動「中小坪數」建案興起。不過,坪數縮小,不代表居住品質變差!吳秋凉表示,人們對居住品質要求愈來愈高,不再追求把所有空間都留在室內,而是希望有多一些戶外空間,與大自然共處,「舉例來說,以往人們喜歡買的屋子坪數都在室內,現在則是買10坪,希望6坪在屋內、4坪在室外,讓親近戶外的機會更多!」

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  民國104年3月19日中國時報B2版記者陳芃「北市智慧公宅 東明將成首例」的報導稱:台北市政府宣示8年內要興建5萬戶公共住宅,都發局民國104年18日邀請資訊與通信科技(ICT)業者,舉行「公共住宅與科技智慧應用座談會」。台北市副市長林欽榮表示,104年9月辦理工程發包的東明公宅,應會是台北市政府打造的第一處「智慧社區」,除了節水節電,還可能納入遠端照護、智慧電動車,民國104年3月18日台北市政府邀請華碩、宏碁、大同、台灣松下、中華電信、台達電、中興保全、亞旭等約20家公司代表,公共住宅必須是智慧社區,目前一般住宅每平方公尺的樓地板面積用電量,每年為230至250度,公宅希望做到170至150度;用水量為每人250公升,未來也要降低,在社區設置智慧電表、水表等。東明公宅的興建工程預計9月發包,屆時就會納入各種智慧設施,除了基本的節電、節水,還可能視情況有遠端照護、智慧停車、智慧電動車等。位於南港路的東明公宅是要拆除原台肥出租國宅改建,完工後預計提供700戶,也會納入老人長照機構、托嬰中心等,「希望提供民眾負擔得起的科技」林欽榮說,後續動工的公宅、中繼住宅,也會比照辦理;計畫總造價的1%投入社區公共藝術,3%至5%放在智慧科技上。

  筆者認為全球都在提倡「綠色環保建築」,台灣也不例外,政府近年來針對公共住宅推行「智慧建築標章」,提供市民優質的居住空間,盼政府踏出科技智慧城市第一步同時,日後應協助更多建商打造更優質與環境友善的智慧公共住宅,永續導入環保智慧策略,才能讓台灣的綠色建築環境更進步,才能給予市民更優質的環境,更符合《住宅法》,確保人民居住品質的精神!


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  2015年3月21日晚間,李永然律師出席由中正高中校友組成的震撼管樂團所舉辦的春酒,團員們相聚一起,吃喝談天,共享美好的夜晚,甚為快意!

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  李永然律師自民國74年12月18日成立永然聯合法律事務所台北所後,即秉持建立「專業化」、「聯合化」、「國際化」、「數位化」法律事務所的理念,與所內同仁共同致力於法律專業的精進,帶領本所不斷朝向「追求最高品質的法律服務」目標前進。

  有鑑於桃園地區是台灣國際門戶、工商蓬勃,新竹地區擁有大批國外內廠商投資及興盛的高科技產業,為提供桃竹地區鄉親及公司行號最高的法律服務品質,永然聯合法律事務所乃於民國91年在桃園市區成立桃園所,以就近服務桃竹地區鄉親及公司行號。桃園所成立迄今已邁入第14年,桃園所律師團隊李永然律師(本所所長)、林雯澤律師(本所副所長)、許淑玲律師(本所主任律師)及林其玄律師等律師,長期來以成為當事人權利最佳守護者為己任,所提供的法律服務品質,已深受桃竹地區鄉親及公司行號肯定。

  而基於實現律師社會責任之理念,桃園所的律師團隊除提供法律爭端之服務外,並戮力於法律知識推廣與學術合作,不定期地發表法律相關文章、從事法律講座以推廣法律知識,並提供中原大學財經法律系在學學生法律實務的實習機會。

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  「買屋租屋不受騙之Q&A大全」一書是由「陳志偉」律師所著,創見文化出版(2007年8月出版),本書作者為執業律師,相當熟稔不動產糾紛處理相關方式及權益該如何保障;因為在民眾財產交易中,不動產金額占相當大的金額,又因為房屋糾紛態樣多元,因此無論在購屋或購買居住後,都很容易遇到法律上的問題,

  本書作者將全書分成四篇,每篇都以案例方式來做最為開端,讓讀者能輕鬆了解作者所要表述的糾紛情形,藉由案例情節的剖析,並將讀者帶入相關法律規定,如《民法》、《公寓大廈管理條例》等規定,讓讀者能輕易吸收,並能更加瞭解法律運作方式。

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  依據民國104年3月15日蘋果日報A16版記者于靜芳所撰「新推案擴建 還沒賣就強制拆」報導,台中市民國104年1月公告367間違建,民國104年3月底前須全數拆除,不少新推案因建商二次施工擴建,遭政府強制拆除,其中台中市西屯區長安路二段131巷,由生活家建設新推的別墅建案,因擴建1樓車庫、2樓露台,還未出售,104年1月底已遭市府強制拆除,建商統計損失近新台幣3000萬元。

  台中市政府都市修復工程科表示,該建案因1樓住宅空地已擴建置人行道共4米,超出違建2米標準,民國103年12月底已發函勒令停工,但建案仍持續施工,故通知拆除時間後,立即拆除違建部分。

  該案建商劉經理表示,由於無地下室空間,才規劃「二次施工」擴建車庫,拆除8戶約損失新台幣2500萬元,加上後續處理、重新設計成本,估計損失近新台幣3000萬元。建商二次施工常見車庫空間、增建夾層、露台或雨遮外推,台灣房屋加盟事業總部法務游璿樺表示,近期台中有不少建商二次施工遭拆除,引發買賣糾紛,民眾購屋應注意自己應有權益,二次施工常有拆除風險,最好不要購買。若建商涉廣告不實,民眾可依法提告。

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  依據民國104年3月16日聯合報A6版記者沈婉玉所撰「多屋族省稅 戶籍設哪差很大」報導,財政部提出的房地合一稅擬於民國105年上路,按規劃方向,民國105年後購買的房屋只要是自住、持有超過6年,且非總價逾新台幣4千萬元豪宅,賣屋就免稅。財政部官員表示,包括奢侈稅、土地增值稅、地價稅、房屋稅,以及規劃中的房地合一稅,都有自住優惠,「戶籍」是重要的認定條件之一。戶籍則是綜所稅房貸支出扣抵、子女學區學籍以及地方政府育兒津貼等福利津貼的認定的依據,民眾要仔細算清楚,千萬別為了省小稅,一慌張就亂遷戶口。必須注意的是,土地增值稅、地價稅、房屋稅等,只要本人、配偶或直系親屬設籍就算自住,但奢侈稅及房地合一稅規定除了本人、配偶外,必須是未成年子女設籍才算自住。官員說,民眾誤以為出售短期持有房屋但僅父母設戶籍的房屋可免奢侈稅,是常見的錯誤。

  筆者認為不動產稅務其實千變萬化,大部分的優惠稅率都已設戶籍為要件之一,甚至重購退稅及重購扣抵也都需要設立戶籍,所以民眾在處分不動產前,先行確立有無設籍,並詢問地政士或專業律師,以避免自身權益喪失。

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  「台北海外和平服務團TOPS」自1980年4月成立以來,轉眼已將度過35年的歲月,至於在泰緬邊境從事人道救援工作,也堂堂邁入第19個年頭。

  近幾年,整個泰緬邊境發生非常劇烈的改變,緬甸自2011年走向改革開放以來,國際社會過度看好情勢,紛紛將投注在泰緬邊境的人道援助資金撤離;實際上,緬甸境內各地仍持續發生大大小小的衝突,邊境上的難民朋友們對家鄉的和平毫無信心,根本不敢在短期內冒然返鄉。於是難民營內的各項援助資源需求仍在,供給卻已大不如前,導致泰緬邊境的難民處境堪憂。

  本會TOPS在如此的趨勢下,為履行我們對難民朋友與孩子們的承諾,目前仍持續駐守泰緬邊境,堅持推動我們在美拉、汶旁與努波難民營推動的「學前兒童發展計畫」,保障難民兒童在營中能接受到基礎教育,並享有快樂童年的權利,不因流落他鄉而遭剝奪。

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  2015年3月18日晚間,李永然律師出席美生會例會,和會友們共聚餐敘。

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  好友蘇一仲先生近日出版了一本「人生總有酸甜苦辣」,升格成為名作家,今日(2015年3月18日)巧遇,獲得到他親名簽名贈送的一本新書,甚為開心!

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  2015年3月14日,李永然律師出席了忠美扶輪社Gordon社長的宴請及忠誠扶輪社老饕會聚會,和兩個社的社友和家眷們聚會談天,享受愉快的週末時光。

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