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  2015年5月28日下午1時30分,李永然律師出席由金橋娛科有限公司舉辦「玩天龍抽套房」抽獎活動,並擔任該項活動的見證律師。

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  2015年5月27日晚間,李永然律師出席忠美扶輪社月例會,和社友們歡喜聚會。

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1432779036-1395276395                                               永然地政士事務所 李廷鈞地政士

  現代人買賣、租賃房屋頻繁,往往依靠房屋仲介提供買賣資訊,或是委託房仲出售,然而因為與房仲發生糾紛所衍生的法律爭議也不少,一般民眾要如何在面對房仲的時候能夠自保?除了請教專業人士之外,如果能夠多一些房屋買賣相關的法律生活知識,能讓自己在透過仲介買賣房屋時更能夠提高警覺。推薦大家由房屋顧問專家陳恭奕所著的《黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱》(智言館2011年8月出版)一書,其中內容針對房屋買賣常見的盲點、問題和糾紛做了精闢的分析與解說,讓買賣房屋的民眾能夠有多一層的法律知識、多一層的法律保障。

  該書第一部分,介紹的是「買屋時,房仲不會教你的『市場潛規則』」,幾篇文章道出一般買房子容易忽略的盲點,像是公共設施、明星學區、捷運公共宅、萬坪公園,這些仲介常用來吸引顧客買屋的點,往往暗藏玄機;契約審約期、履約保證等制度更應該妥善運用,買屋之前契約千萬不能亂簽。

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  李永然律師受財團法人喬大文化基金會之邀,將於2015年6月28日上午10時出席該基金會舉辦的第140期讀書會,分享「法律與生活」一書,歡迎有興趣的民眾到場聆聽。

  時間:2015年6月28日上午10時至11時30分(9:30開放入場)

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  2015年5月26日上午7時30分,李永然律師出席由台灣區電機電子工業同業公會舉辦之「2015年中國大陸地區投資環境與風險調查」期中審查會議,會議由郭台強理事長主持,李永然律師等委員出席,由計畫主持人呂鴻德教授進行「2015年中國大陸地區投資環境與風險調查報告--兩岸平台展商機」期中簡報,李永然律師長期關注兩岸事務議題,一手創辦永然兩岸法律事務中心,以自身對於兩岸事務的經驗擔任此一研究計畫的委員,此次會議在各委員交互意見後,至早上9時30分順利結束。

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  黃錫薰先生因遭檢察官以涉嫌違反《貪污治罪條例》第4條等起訴案件,委託本法律事務所李永然律師、陳淑芬律師、簡嘉宏律師擔任選任辯護人進行辯護,該案歷經臺灣臺北地方法院刑事庭審理三年有餘,終於在民國104年5月25日下午2時30分宣判黃錫薰先生無罪。本法律事務所對於此一判決結果甚感欣慰,由於本案不論依「監察院調查報告」或「行政院公共工程委員會出具鑑定意見書」,均認定黃錫薰先生並無違法圖利之虞,本法律事務所在此呼籲臺灣臺北地方法院檢察署切勿再上訴,藉以維黃錫薰先生權益並免浪費司法資源。

                                 永然聯合法律事務所

                               中華民國104年5月26日

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一、面對繼承,所有繼承人都希望節稅

  國內一有企業家往生,媒體就開始關注該企業家的遺產數額及其應納之遺產稅的數額;至於其繼承人們則關注如何申報,而能少繳遺產稅。

  由於遺產稅的計算,依我國《遺產及贈與稅法》第13條規定:遺產稅按被繼承人死亡時,依《遺產及贈與稅法》規定計算的「遺產總額」,減除同法第17條、第17條之1所規定的「扣除額」及同法第18條所規定之「免稅額」後的「課稅遺產淨額」,課徵10%。

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  2015年5月24日下午2時,李永然律師前往天元宮,與中華民國中小企業總會陳瑞宏副理事長一同演講「如何打開內心的世界」,和大家分享修行的心得。李律師演講內容如下:

如何打開內心的世界

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  2015年5月15日晚間,李永然律師出席台北市忠誠扶輪社舉辦的「授證16週年紀念暨愛的旋律之夜」,並發表專文於台北市忠誠扶輪社授證16週年紀念特刊中。

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  依據《所得稅法》第17條第1項第2款第3目之1規定「財產交易損失」:納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失,其每年度扣除額,以不超過當年度申報之財產交易之所得為限;當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,得以以後三年度之財產交易所得扣除之。財產交易損失之計算,準用第14條第1項第7類關於計算財產交易增益之規定。因此財產交易所得或損失的認定,是以出售時的成交價額,減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額,餘額為正數就是所得,餘額為負數就是損失。

  申報扣除財產交易損失時,需要檢附相關證明文件,以憑核認,做為報稅時列報扣除的憑證。包括:有原始買賣契約書(即俗稱之私契)、收付款的紀錄證明、契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、土地增值稅等,相關費用可以參考財政部83年2月8日台財稅第831583 118號函的解釋。因此建議民眾在支付這些費用時,相關收據和憑證都要妥善保存,如沒有單據,是無法主張列舉扣除相關費用的。

  如果當年度沒有財產交易所得或財產交易所得額比財產交易損失少,還沒有扣除的財產交易損失餘額可以在以後三年度的財產交易所得中扣除。例如某甲在民國102年度有財產交易損失新台幣一百萬元,也有財產交易所得新台幣八十萬元,那麼102年度就可以申報扣除財產交易損失新台幣八十萬元,而另外剩餘的新台幣二十萬元可以在民國103至105年有財產交易所得的年度中申報扣除。

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終身學習的好榜樣

                                      文◎翁岳生
  文斌學棣因為回憶錄《精彩一甲子》由永然文化出版公司改編成《像我這樣的法律人》,列入〈法律人文館〉系列,索序於我,我謹以二○○一年六月為他的博士論文所寫的序充為本書序文。

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一、重購自用住宅扣抵稅額之意義

  重購自用住宅扣抵稅額,係指出售自用住宅房屋(指所有權人或配偶、受扶養直系親屬於該地辦竣戶籍登記,須檢附出售及重購年度之戶籍資料,且於出售前一年內無出租或供營業用之房屋)有繳納財產交易所得之綜合所得稅額者,自完成移轉登記日起二年內,如重購自用住宅之房屋,其價額超過原出售價額,得於重購自用住宅房屋完成移轉登記之年度,由納稅義務人檢附向地政機關辦理移轉登記之契約書(即貼印花之公契或經法院公證之契約)申報抵減應納稅額,但原財產交易所得如已自財產交易損失中扣抵者不在此限。其先購後售者,亦有其適用。

二、適用重購自用住宅扣抵稅額之條件

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   2015年5月14日,永然地政士事務所李廷鈞地政士接受中天新聞採訪,談及「東區名人巷土地遭盜賣,判國賠6.3億 」新聞事件中,相關的法律及地政問題。

  


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  依據民國104年5月13日聯合報A4版記者沈婉玉所撰「房租支出報稅 每戶最高12萬元」的報導,綜所稅結算申報的列舉扣除額項目中,包括房屋租金支出,每戶最高新台幣12萬元為限;全年房租支出新台幣12萬元以下者,則按實際支出金額扣除。租屋族準備好相關資料文件,就可享有節稅效益。

  租屋族申報房屋租金支出扣抵,必須符合自用、在中華民國境內、不能當營業用或執行業務使用,且租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬。需特別注意的是,房租支出與自用住宅購屋的借款利息,不能同時列報,所以同時有背房貸的租屋族,要仔細精算、擇優申報。

  租屋族申報租金支出時,需要檢附租賃契約書影本,房租付款證明影本及戶口名簿影本等供自住的設籍證明文件。租賃契約不一定要法院公證才可以報稅。但契約上一定要有房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址,及租金金額。

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  依據民國104年5月13日工商時報A4版記者方明所撰「節稅+避囤房稅 贈與移轉棟數衝高」的報導,一向被視為節稅手段之一的房屋贈與,如今在囤房稅推波助瀾下,贈與移轉數量逐年攀升,民國104年第1季全台贈與棟數達1萬5,985棟,創下單季歷史次高點;其中,六都中以雙北市的贈與移轉棟數最多,合計占全台贈與移轉棟數42.4%。

  太平洋房屋副總章克勤表示,不動產的贈與價值以公告土地現值及房屋評定現值為準,而非市價,稅基比直接贈與現金低,本就是國人喜愛的節稅方式,且自民國98年調降遺贈稅後,大量海外資金回流,全台的贈與移轉棟數因此年年增加。贈與移轉棟數增加除了不動產的贈與稅低外,多產族藉此降低持有成本也是原因之一,因為房屋稅等持有稅的增加,手中有多戶房產的家長會調整資產配置,將房子贈與給成年子女,以符合自住免稅標準。

  筆者認為民眾運用「贈與」不動產方式,來節省贈與稅或避免囤房稅的課徵,是目前很盛行的做法,但該受贈不動產如在出售時,其出售成本會以當初取得贈與成本為基準,無形中提高了「財產交易所得」,所以民眾在贈與不動產時,須謹慎評估財產交易所得的增加,省了贈與稅、囤房稅,但又日後出售又多繳了財產交易所得稅。

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  依據民國104年5月5日蘋果日報A12版記者藍竟圖所撰「無照民宿房型亂給 客掃興」的報導,消費者出遊找民宿要睜大眼,避免找到違法民宿,引發糾紛惹的興致不愉快。有消費者向位於台南市南區夏林路的「慢慢宅民宿」訂房,到現場才被告知入住的房間並非原本指定的房型,向《蘋果》投訴後,記者還查出該民宿無合法登記,是間違法民宿。對此,民宿業者坦承作業疏失及未經合法登記。台南市觀光旅遊局指出,違法民宿業者,最高可處新台幣三十萬元罰鍰。

  對此,「慢慢宅民宿」回應,劉小姐訂房時,他們提供的房型連結有誤導致誤會,退房後有再接到消費者反映,經過溝通往來,已表示願退該房全額房價,但劉小姐不接受,要求賠償三倍訂金,雙方才未達成和解,承諾會改進,也坦言無合法登記,但僅表示會再處理。台中市政府消保官張百佑說,若業者提供的房間風格與約定的不符,消費者可拒絕入住,並將所衍生的損害,例如到其他同等級的旅館或民宿入住費用差價,向業者求償,若業者是故意,導致消費者受有損害,才可依《消費者保護法》要求損害額三倍的懲罰性賠償金,但須透過「訴訟」認定,建議可先透過協商處理。

  筆者認為現在民眾常使用網路來訂房訂位,業者常為了促銷消費者,會運用較多的折扣優惠或行銷文字讓消費者買單,但常常在文字中內含玄機導致消費者權益受損,建議民眾如遇到此類問題可以先行向財團法人消費者文教基會或地方縣市政府消費者服務中心消保官申訴,千萬不要息事寧人。

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  依據《加值型及非加值型營業稅法施行細則》第21條規定,營業人以土地及其定著物合併銷售時,除銷售價格按土地與定著物分別載明者外,依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例,計算定著物部分之銷售額。其計算公式如下:

  定著物部分之銷售價格=土地及其定著物之銷售價格×{〔房屋評定標準價格×(1+徵收率)〕÷〔土地公告現值+房屋評定標準價格×(1+徵收率)〕}

  定著物部分之銷售額=定著物部分之銷售價格÷(1+徵收率)

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像我這樣的法律人                                   文◎蔡文斌

  法律界,像我這樣的法律人,並不多見。

  中學階段,看了太多雜書,想像「莫負盈腔熱血少年頭」(高中國文老師邵永耀題贈書法),決心鑽研法律。又看過管歐教授的書,提及「讀書不讀律,置身堯舜總無術」,於是,很早熟地,高二就去參加高檢律師科的國家考試。

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  無論自然人或法人出售不動產,依《所得稅法》第14條第1項第7類財產交易所得規定,所得額為交易時之成交價額,減除原始取得成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額。所以自然人或法人之不動產遭法拍,不可以主張無須繳納財產交易所得稅。換言之,個人持有之不動產或公司營利事業的廠房,如遭致法院拍賣,仍會被視為個人或營利事業具有買賣性質的出售資產行為,即使拍賣價金全數用以償還債務及繳納稅費(如:土地增值稅、地價稅、房屋稅等),仍應計入「個人綜合所得」或「營利事業所得」總額,課徵「個人所得稅」或「營利事業所得稅」。而我國因為避免土地重複課稅,未對土地交易所得課徵個人所得稅及營利事業所得稅,所以法拍個人住宅或企業廠房、辦公室屬於「土地部分的價值增益部分」,可以免課徵個人所得稅及營利事業所得稅。

  由此可知,只要法院依《強制執行法》之規定,拍賣債務人的財產者,即具有「買賣性質」的銷售行為,「拍定價格」即為「出售價格」。縱使個人或公司將拍賣價金全數用於清償債務,仍須按拍定價格減除取得成本、未折減餘額及相關處分費用(如移轉產生的費用)後,再乘上房屋土地現值比例後,計算出「個人財產交易所得」,併入個人綜合所得申報,或「出售資產增益所得」,併入其他所得申報。因此,被法拍的民眾或企業務必依規定計算所得額主動申報,以免因漏報課稅所得遭補稅處罰。

  另外,提醒民眾,如因不動產遭致法院拍賣而產生「財產交易損失」(即出售時的法拍價額減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額為負數時),則該「財產交易損失」可以扣抵當年度的其他財產交易所得;如果當年度不夠扣抵,往後「三個年度」的財產交易所得都可以主張扣除。其次,因法拍該不動產而增加的財產交易所得扣除相關成本及費用,無論餘額是否為負數,民眾皆應主動申報,以避免因自身計算錯誤而漏報課稅所得,事後遭致國稅局追稅,甚至產生罰鍰。

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  依據民國104年4月12日蘋果日報A15版記者于靜芳所撰「雙北違建 頂加夾層最多」的報導,北市長柯文哲大刀闊斧拆違建,其他縣市跟進,但各地違建可說是五花八門。在雙北市常見頂加公寓、陽台外推,新屋則以「二次施工」、「夾層」最多,台中、高雄則以透天擴建最多,新建案則多二次施工擴建車庫、露台。專家提醒,購屋前應確認有無違建,以免花大錢買屋,卻被建管機關拆光光!

  台北市都發局違建處理科科長李松鶴表示,「頂加公寓」的結構有很大安全問題,只要隔3間以上就以違建列管,列為首要拆除案建;其次為二次施工擴建夾層或陽台外推,目前以台北市南港區、內湖區最多。他說,雖然違法夾層因位室內,較難察覺,也較無公安疑慮,但民眾若舉報施工中夾層,會立即拆除。

  台中都發局修復工程科黃科長則表示,北屯區施工中的建案多,舉報也最多,多是擴建車庫佔用縮小騎樓,或擴建佔防火巷使用範圍,多在領取使用執照3個月後複查,如果建商有二次施工或涉及廣告不實,民眾可舉發。

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