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房地合一課稅立法,提高課稅率!實價登錄交易價格資料開放,政府查稅更快速,預售屋及豪宅交易、店面租賃等逃漏稅,無一僥倖!步步影響不動產業,但實施與適用問題仍待釐清,如:持有成本如何認定?盈虧如何互抵?時期劃分、奢侈稅停課與接軌、所得額計算、免稅範圍,實務如何操作?個人及營利事業交易,賣房、推新建案,如何因應?房地合一課稅出爐!除提高稅率,外資課稅加重,仲介業推展業務不得不謹慎因應!此時唯有掌控推案效率及把握因應要點,及早規劃因應策略!

     因應新法,永然舉辦研習會7月3日已額滿,緊急再加場7月23日研習會「最新房地合一稅及不動產查稅實務」1日,由不動產稅務專家鄭會計師、黃總經理主講,業界必學!

 

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   今年房地產稅制大改革,房地合一稅、房屋稅、豪宅稅鉅變中,買賣投資不動產莫因稅金反虧大,不動產財產稅金驚人,善於規劃、學習新知、為客戶省荷包,是專業的地政士、理專及仲介等不動產業人員應具備的能力,以往不動產買賣,除價格、標的無瑕疵、交易過程順利外,最容易被忽略卻影響重大的就是稅賦問題,現今房屋稅修法大增稅率、房地合一課稅立法,自10511日起徵,主管機關得以實價課稅資料勤於查稅,業界更須學會不動產節稅。永然於79日起每週四晚上開課「最新不動產節稅規劃實務」共4堂,由財產稅專家黃振國設計整套專業訓練,協助學員將不動產移轉理財業務快速上手,規劃客戶財產稅,包含房地合一睡、地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅、遺產稅、贈與稅,解析七大稅之規劃策略及列舉案例說明,讓學員熟悉作業流程,以提升執業技術能力,投資人、新科地政士、金融理專、不動產業者必,充分了解不動產移轉及節稅之相互影響,實際為客戶或自行規劃財產稅。

報名請洽:永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍,或上網http://www.law119.com.tw

欲了解本課程完整內容,請點擊入內:

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  2015年6月30日午時,李永然律師前往圓山飯店,出席台北忠誠扶輪社新舊社長交接典禮,李律師為忠誠扶輪社創社社長,特應邀上台致詞,祝福忠誠扶輪社未來社運昌隆。

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  2015年6月29日上午,李永然律師前往中華人權協會,以理事長兼TOPS團長身份接見自泰緬邊境返台述職的TOPS駐泰工作隊林鈺珊領隊,勉勵她在泰緬邊境工作的辛勞,與會者尚包括查重傳副團長、連惠泰副執行長、副秘書長李佩金、專案秘書葉靜倫等人。

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2015年6月29日中午,李永然律師與友人石賜亮丶林孟洲餐敘,老友相見,格外開心!

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  2015年6月28日上午10時,李永然律師應喬大文化基金會之邀,為該基金會舉辦的第140期讀書會演講,講題為「生活法律面面觀」,喬大文化基金會並致贈紀念品,感謝李律師的出席。

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  李永然律師擺脫法律的嚴肅,以家庭、工作、生活中的例子,輕鬆簡潔的和聽眾們分享,演講全文如下:

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  2015年6月26日下午4時,由上海市閘北區前來的貴賓,包括上海市閘北區人民代表大會常務委員會馮璐副主任、上海市閘北區人民檢察院丁嘉檢察長、上海市閘北區人民代表大會常務委員會陳韻如人事代表工委副主任、上海市閘北區司法局凌淑蓉局長、上海市閘北區人民檢察院李惠明檢委會專職委員、上海市閘北區人民政府張勇辦公室副主任、上海市閘北區人民代表大會常務委員會辦公室陶欣秘書科科長及上海市閘北區人民代表大會常務委員會辦公室王建華專職幹部一行八人,前往永然聯合法律事務所參訪,由李永然律師及永然文化周美君總編輯招待,會中除介紹永然關係企業外,也針對兩岸制度的差異進行研討,永然法律基金會並贈送每位貴賓圖書「像我這樣的法律人──蔡文斌律師的精彩人生」及馬英九特別費案有多特別?──彭小奎的天堂筆記」各一冊及《利用修行精彩活出生命手冊》、《不動產交易所得稅•房屋稅法律手冊》。

  參訪行程歷時一個小時,最後所有的貴賓與李永然律師一同合影留念,結束今日的參訪行程。

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  2015年6月26日下午2時至4時,中原大學財經法律系永然就業學程學員一行16人在林春元助理教授帶領下,前往永然關係企業參訪,李永然律師出席和同學們座談,並由張柏涵律師講述法律人的經驗談,將求學、考試及就業的歷程與同學們分享,提供同學們未來考試就業參考。

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  林春元助理教授也代表永然就業學程致贈紀念品予李永然律師,感謝李永然律師一直的支持與付出,最後所有學員與李永然律師一同合影,結束今日的參訪行程。

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  2015年6月25日晚間,李永然律師出席台北忠信扶輪社社長交接典禮,並與現場忠誠扶輪社丶忠美扶輪社社友合影留念! 

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  2015年6月25日下午,台灣物業設施管理協會顏世禮祕書長前往永然聯合法律事務所拜會李永然律師,就相關議題進行交流,並與李永然律師及永然地政士事務所李廷鈞地政士合影留念

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  2015年6月24日,李永然律師接受民視新聞採訪,李永然律師認為:

  保障居住權,不是政府所謂的打房,因為打房的結果,會傷害到原本從事房地產工作者的工作機會,如果不合乎租稅公平原則,不合乎量能課稅,就是違返平等權,真正的居住正義,應該是該人人有屋住,而不是加稅打房,沒有能力買得起房子的民眾,政府透過住宅法,應該要興建社會住宅,進行租金補貼,這才是所謂的居住正義。

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  2015年6月24日晚間,李永然律師出席忠美扶輪社月例會,和社友們相聚歡喜餐敘。


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  2015年6月24日下午,李永然律師與永然聯合法律事務所桃園所許啟龍律師一同前往台北市進出口商業同業公會「國貿學苑」授課,講題為「商務契約的訂立與糾紛解決」。

  目前社會上無論買賣、僱傭、承攬、租賃等交易運作當中,一般人皆傾向以訂立契約明文表示其意思表示及要求,如此將來若雙方發生爭議時,可以契約內容維護自己之權益,故契約定立時之條文如何約定即變得非常重要,如何訂出雙方皆能滿意之契約,往往需要雙方多次諮商及一定之法律專業,此亦為目前社會大眾亦須注意的課題及必備常識。此次「商務契約的訂立與糾紛解決」,由許啟龍律師針對:契約自由與限制、契約之種類契約成立之要件商務契約之基本條款簽訂商務契約應注意事項如何降低契約風險及買賣契約與爭議等加以解說;而李永然律師則講解:保密契約與爭議租賃契約與爭議僱傭契約、勞動契約與爭議智慧財產權契約與爭議及爭議解決之途徑與法律須知。

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中台灣人權論壇 聚焦居住家庭司法

(中央社記者葉子綱雲林縣23日電)「中台灣人權與政策論壇」今天在雲林縣舉行,聚焦居住正義、婚姻與家庭、司法等人權議題。

  「2015中台灣人權與政策論壇」上午在環球科技大學登場,專題演講「從租稅公平原則評《房屋稅》之修正」談居住人權、實現居住正義;下午將發表2場人權論文,聚焦在「婚姻與家庭人權」及「司法人權」。

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  2015年6月23日上午10時,李永然律師出席由中華人權協會、台灣公共事務發展協會、環球科技大學及永然法律基金會主辦的「2015中台灣人權與政策論壇」,李永然律師以中華人權協會理事長身份與台灣公共事務發展協會許舒翔理事長共同主持開幕式,隨後李永然律師並於10時30分至12時發表專題演講,主題為「從租稅公平原則,評《房屋稅條例》之修正」。

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  2015年6月22日下午2時30分,上海市徐匯區司法局參訪團一行10人至永然聯合法律事務所及其關係企業參訪,成員包括徐匯區區委李新華、徐匯區人民調解會名譽會長徐文泉、徐匯區法律援助中心主任方豔、徐匯區司法局楓林社區司法所所長萬籟嗚、徐匯區司法局康健社區司法所所長陳永松、徐匯區司法局天平社區司法所所長景海蓉、徐匯區司法局虹梅社區司法所所長潘靜芳、徐匯區醫患糾紛調解委員會副主任王鴻歌、徐匯區司法局法制宣傳科科長盧駿躍、徐匯區司法局律師公證科科長于晟等人。

  李永然律師與兩岸經貿交流權益促進會祕書長張菁雯小姐接待,同時邀請永然文化出版公司總編輯周美君與會。會中,李永然律師針對公寓大廈糾紛調解進行報告,主題為「公寓大廈爭議事件調處委員會之調處程序」,永然法律基金會並贈送所有與會者「公寓大廈管理法律一本通」、「馬英九特別費案有多特別?──彭小奎的天堂筆記」各乙本,雙方針對該內容討論兩岸現況之差異,互相交流,氣氛熱烈,並於下午4時結束精彩座談。

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  依據民國104年6月9日蘋果日報A15版綜合外電報導「中國富豪揪團海外買小島」的報導,擁有30多個中國島嶼的「中國島主聯盟」發起人林東,計劃與其他島主到海外團購島嶼,預計投入約新台幣10億元幣赴南太平洋購島,他預測島嶼將成為未來中國富豪的身分象徵。《廣州日報》報導,現年42歲的林東,自1999年在廣東茂名老家附近的高州水庫租下第一個島嶼後,逐漸步上他的「玩島路」,16年來投入約新台幣1.5億元幣,前後「買」下30多個島,其中20多個為湖島,10多個半島和2個海島。「大的島有幾千畝,小的20多畝。」他自稱玩島的資金主要來自「炒股」。

  林東除開發部分島嶼種「沉香」、「龍眼」營利外,2006年起將位於廣東河源知名景點萬綠湖中的「迦蘭島」改造為私人遊憩區,設了碼頭並蓋別墅,不時邀友人上島度假、一起打獵。因中國禁止土地所有權私人擁有,林東與大部分中國島主「擁有」的中國島嶼,是透過租賃等方式,握有島嶼的使用權。林東與多名「中國島主聯盟」會員,近日將赴南太平洋上的斐濟、吐瓦魯以及大溪地等地,展開中國島主聯盟的第一次「團購」買島。

  筆者認為購買海外島嶼,需要考量很多風險,並且管理不易,島嶼很容易遭人占用,甚至產生治安問題,故不得不謹慎評估。

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一、做為債權人的台商,對賴帳的債務人可進行民事執行:

  台商在中國大陸被倒帳的事件頻傳,例如:賣貨收不到貨款、貸款給他人未獲清償......等,不一而足。面對這些問題,事先預防固然重要,如:進行徵信、要求債務人提供「擔保」(註1)、、等;倘不得已碰上,也要知道採取正確且有效的法律救濟途徑。

  在一般所謂的法律救濟,如:提起「民事訴訟」、申請「仲裁」......等;取得有利生效的法律文書之後,還要再運用「民事執行」,足見「民事執行」的重要性,筆者願藉本文將民事執行的進行程序,及執行進行中,債務人與債權人成立「執行和解」,其相關的法律問題,藉本文予以介紹。

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  依據民國104年6月9日蘋果日報B7版記者鄭婷方所撰「新店首見自力都更案」的報導,新北市再添一椿自力都更案,而且是新店區首案,目前所有權人同意的土地比率達76%、所有權人同意人數逾80%,目前僅成立更新會,最快2年後才能發包施工,房仲預計都更後每坪房價可望由新台幣30萬元漲至40萬元。

  依據《都市更新條例》第22條,只要更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3(約66.67%),並且所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4同意(約75%),便能申請都更劃定。新北市政府為鼓勵自力都更,訂有新北市協助民間推動都市更新補助要點,最多可補助新台幣280萬元經費。新北市都更處目前共收到15件自力都更申請案,分別位於三重、新莊、中永和、泰山、新店案等,其中4案已完工,其餘尚在審議。針對新店自力都更案,新北市都更處事業科科長程靜如表示,該案目前僅成立更新會,仍待申請人將事業計劃申請送件,目前事業計劃及權利變換計劃行政程序平均各約1年。

  筆者認為政府在《都市更新條例》於立法院尚未修法完成前,目前應該僅有「自辦都市更新」可以送審,其他類型都市更新方式僅能等待法條修改完成才能施行,對此還是希望政府能加速《都市更新條例》的修法,畢竟台灣許多地方的建物、街道過於老舊,是有都市更新之必要,僅靠自辦都更方式,恐怕緩不濟急。

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  依據民國104年5月20日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「馮侖愛台:不會撤資 2016後再看下一步」的報導,大陸地產開發商萬通投資控股董事長馮侖表示,萬通會繼續愛台灣不會撤資,而面對「登台」處女作「萬通台北2011」交屋龜速,他以三句話請大家放心:很正常、很開心、不會走,萬通公司會「繼續愛台灣」;不過,至於市場有耳語萬通公司要從台灣撤資?馮侖董事長則說:「如果我撤了,那台灣豈不是太悲慘了嗎?所以沒有這回事。」「因為台灣就剩我馮侖一個陸資在台灣投資,我不希望在台灣留下不好的回憶,如果我撤資,那不是我們所願。」,至於之後的投資會等到2016年台灣總統大選敲定後再看下一步。
馮侖董事長另外表示,「我跟台灣業界非常熟悉了,現在中南部都在看,確實台灣對陸資投資房地產是「關門」的;過去政策限制陸資在台購置不動產有「345條款」(即3年不得轉賣、每年最多居留4個月、銀行貸款限制5成)、現在又有10%集中度管制,聽說現在馬雲在台灣也不受歡迎了?!我不知道台灣還歡迎什麼?」

  筆者認為政府要善用大陸目前經濟崛起的實力,並帶動台灣的經濟,但也需要提供相關的管制配套措施,來避免台灣人民心生疑慮,擔心大陸人會來搶台灣的工作機會或不動產,因此政府在與大陸企業交流或制定政策時,一定要顧及台灣人的利益及感受。

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