目前日期文章:201508 (42)

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  2015年8月30日上午,李永然律師前往臺灣民主基金會,出席由臺灣民主基金會與上海東亞研究所合辦的「2015兩岸關係和平與發展研討會」,由專家學者針對目前兩岸形勢進行探討。

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  2015年8月30日上午8時,李永然律師前往國立體育大學內的林口體育館參加「國際供佛齊僧大會」,並供養華嚴經,現場有數萬人參加,場面莊嚴肅穆!

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  2015年8月29日下午2時,李永然律師受中華民國企業經理協進會之邀至「中華高階管理mini-EMBA班」第19期講授「大陸合同法」。

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  2015年8月27日晚間7時,李永然律師應台北市建築交集會之邀,前往演講「打房可以實現居住權的保障嗎?」,現場近70餘位會員,大家專注聆聽李律師的演講,李永然律師並贈送在場會員,每人一本「不動產交易所得稅.房屋稅法律手冊」做為參考。李律師演講內容如下:

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  2015年8月26日下午,李永然律師以「2015年中國大陸地區投資環境與風險調查」計畫執行委員身分,出席由台灣區電機電子工業同業公會、商周編輯顧問股份有限公司主辦的「兩岸平台展商機--2015年中國大陸地區投資環境與風險調查發表記者會」,針對此一計畫發表研究結果。

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  建物使用變更必成趨勢!觀光客量大、商業趨勢改變,偏遇不動產投資急凍,舊建物坪效低落,如何活用回春?唯有變更使用!想改變建物為投報率高、具發展潛力的安養院、旅館、套房、商場餐廳、短期倉庫,可以嗎?如何變更?申請變更使用執照竅門?小規模變更,可以不申請嗎?如何不違建?為協助學員開發活用閒置建物或活用,永然特開課「建物活用與變更使用實務」,頂尖變更專家王建築師精闢指導,定於9月7日起每週二晚共4堂,內容包括:建物容許使用與變更項目、無障礙設施、各類型變更、微變更、免辦變更、案例、常犯錯誤等。

報名請洽:永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍,或上網http://www.law119.com.tw

欲了解本課程完整內容,請點擊入內:

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  從事土地開發、仲介、買賣必修。「農業用地興建農舍辦法」修正後,農舍申請將不易,但因應觀光設施、休閒農場及安養院……等趨勢升溫,需求量正快速增加中,深具潛力。永然特於9月4日舉辦研習會「都市及非都市農地變更開發實務」,即針對此類新型態農地變更使用之需求,深入解說、教導其開發商機、規劃及申請實務重點。併同傳授全國區域計畫修正後有關土地仲介、買賣及變更開發,應認知之54種查詢項目。

報名請洽:永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍,或上網http://www.law119.com.tw

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這樣買房子最安全  

  家是最溫暖的歸宿,每個人一生之中,都會想擁有一間屬於自己的房屋,「買房子」是人生中的大事,但房屋價格不斐,若沒有小心謹慎,往往容易誤觸陷阱或是買到不合自己期待的房子,造成遺憾,甚至可能威脅到自己本身及家人的生命財產安全,故不得不小心。曾慶正技師從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等工作經驗長達30餘年,是房屋的結構安全方面專家,將其經驗整理後,分享於「這樣買房子最安全」一書(樂樂文化出版,2010年11月第1版)中,提供大眾購屋時的參考,是一本實用的工具書!!

  首先購屋之前,應該先做功課,若是購買預售屋風險較高,作者較推薦新成屋,除了價格較預售屋便宜外,購買後不會有實際情形和期待相差太大、建商倒閉跑路的問題,若是購買預售屋也要注意監工的問題。而中古屋的購買則是要注意產權是否清楚,有無設定抵押,將來過戶也要確保之前沒有積欠水電、電話、瓦斯、管理費等相關費用。

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  依據民國104年7月31日蘋果日報A26版記者陳怡妏所撰「搶觀光財 日本老樓變膠囊旅館」的報導,經統計2014年共1341萬人次外國遊客赴日本旅遊,創下史上新高,今年可望更上一層樓。日本政府希望在2020年東京奧運前,達成每年2千萬人次赴日觀光的目標,以提振經濟,但東京地區僅有10萬間客房,未來3年內也只會新增7600間房,無法滿足市場需求,不動產業者於是將腦筋動到閒置的老舊辦公大樓,花點小錢改裝成膠囊旅館賺錢。

  產經建築最近把位於秋葉原的35年舊辦公大樓,改裝成谷瑞斯青年旅舍(Grids Hostel),每床每晚收費才3300日圓(約838元台幣)。不動產投資公司B-lot副總經理坂井悠二說:「辦公大樓改建旅館可賺更多錢,因以後到日本玩的外國人會越來越多。」B-lot2014年將築地魚市附近的28年辦公大樓,改建成頭等艙旅館(First Cabin Hotel),現在著手將新宿30年辦公大樓改成旅館。產經建築的佐佐木坦言,這些改建的膠囊旅館最後還是會拆掉改建公寓,「但若日本觀光依然熱門,也可能改建成新的飯店。」

  筆者認為台灣的情況也類似於日本,受惠於大陸來台觀光人數增加,許多老舊大樓或店家,都紛紛改成飯店旅館來增加營收,但業者仍要小心擴張營運據點及規模,如果大陸經濟不景氣或兩岸關係氣氛稍微緊張,很可能造成陸客減少,旅館飯店業將會首當其衝!

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  依據民國104年7月17日聯合報A6版記者陳乃綾所撰「防陸資炒作 陸人買房 不自住就得賣」的報導,大陸人士來台取得不動產,將有嚴格的事後控管機制。內政部通過修正草案,加強陸資在台購買不動產的審核和管理,未來可強制要求違反「住宅用」規定的陸資不動產要限期轉手賣掉,或由地方政府代為標售,最遲於民國104年底前上路。

  依照過去《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》規定,陸資來台買房只能「住宅用」。但經各縣市地政機關調查,發現其中有百分之十案件是拿來出租或開店使用,明顯違法,但只能道德勸說。內政部本次修正辦法,未來陸資買房沒有作住宅使用,稽查發現將撤銷或廢止購買許可,並要求限期轉手賣掉;屆期仍未賣掉,地方政府直接標售處理。為避免敏感身分大陸人士來台置產,過去陸資申請購屋僅要求檢附身分證明,新辦法中則要求必須檢附可看出身分、工作的「大陸地區常住人口登記卡」,了解是否為中共黨政軍人士。

  筆者認為政府針對大陸人民購買台灣不動產管制相當嚴格,因此大陸人民購買不動產時,相關從業人業一定要了解相關辦法規定,以及使用上的限制,以避免交屋後衍生出不必要之糾紛。

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中正all  

  2015年8月25日上午9時45分,身兼中正高中校友總會理事長的李永然律師前往母校中正高中,為860位新入學的高一新生演講「青年如何邁向成功」,一個小時的演講過程中,同學們都很專心的聆聽,看到他們認真的模樣,李律師更堅定要將校友會辦好,以為這些新進的學弟學妹們提供更多更好的資源。李永然律師演講全文如下:

青年如何邁向成功?

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  為了培養高中在校同學的法律知識及未來對於選擇大學就讀法律科系能有所了解,永然法律基金會於每天寒暑假都會舉辦「永然高中法律生活營」,今年(2015年)於七月份結束了「永然第13期高中法律生活營」,又於8月19至22日順利完成「永然第14期高中法律生活營」。

  本次活動邀請到優秀的講師群:李永然律師主講「法律人的生涯規劃」課程,希望藉由課程內容,讓同學們了解,成為一位法律人的可有的選擇與出路,並了解律師業的現況;台灣台北地方法院黃傅偉法官主講「法官現身說法──刑事法與審判之初探」;台灣高等法院檢察署張熙懷檢察官主講「認識自我.認識法律──進入法律殿堂」;法學雜誌出版社陳建宏總編輯主講「為什麼要讀法律系」;永然聯合法律事務所張柏涵律師主講「法庭上的攻與防──以民事案件為例」;法律主題的電影欣賞,則由永然智慧財產權中心召集人陳宜鴻律師帶領學員們分析討論「正義辯護人」電影中的法律課題;還有兼任永然基金會副執行長的永然地政士事務所李廷鈞地政士以他研讀法律的經驗和擔任地政士的經歷與同學們分享「過來人的經驗談」及永然聯合法律事務所執業律師高嘉甫律師的「追求真相──律師在刑事訴訟中所扮演的角色」,每位優秀的講師都能帶給同學對法律更深的認識;此外也安排參訪「台灣台北地方法院」及「永然聯合法律事務所」,希望透過這些課程內容與參訪行程,能讓同學了解基本的法律概念,並學習到課本以外的相關知識。

生活營all1  

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  2015年8月22日,李永然律師前往南投中台禪寺,出席「夏安居報恩藥師圓滿法會護法總會暨護法會頒證大典」,途中巧遇友人李四端先生,兩人並合影留念。

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  依據民國104年7月15日經濟日報A1版記者郭及天、陳美君所撰「雙北桃園房貸成數 一路降」的報導,根據金融聯徵中心公布「購置住宅貸款統計資訊」,近六年來北台灣的房貸成數逐年下滑,新北市從2010年的71%跌至63%,減少8個百分點最多;台北市2015年第1季房貸成數只有60%,為六都中最低,且是2009年來的歷史新低。大型銀行主管指出,財經部會近年來聯手打炒房,抑制炒作風氣,特別是央行祭出房市選擇性信用管制,有效改善房貸集中度,有助降低房市信用風險。

  北台灣的貸款成數下滑趨勢,以雙北市最為明顯。銀行主管表示,央行自2010年6月起,對台北市與新北市等特定地區,採取房市選擇性信用管制,只要是同一名下、第二戶以上貸款,最高成數為七成,之後再度調降為六成,隨後央行也將豪宅、土建融等一併納入管制,藉此逼迫投資客出場。財政部後來也課徵奢侈稅,並啟動房地合一課稅議題,使房市反轉風險升溫,大型行庫紛紛緊縮貸款成數、提高利率以降低授信風險,進而導致平均核貸成數明顯下滑。

  筆者認為不動產持有除了稅負外,另一個負擔為利息費用,這兩者負擔都會減少民眾自身的現金流,因此民眾在購屋前一定要評估本身現金流是否能支付該負擔,如果中央銀行調高利率,更容易造成繳息不易,民眾一定要更加謹慎小心!

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  依據民國104年7月7日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「房產利得申報 留意新規定」的報導,房地合一課稅制2016年上路,財政部指出,新制施行時,舊制亦會同時存在,新、舊制將並行課稅,售屋民眾必須注意房產利得的申報時點,以免因延誤申報遭受處罰。財政部表示,個人出售房屋的財產交易所得歸屬年度,是以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準,這項原則通行於新、舊制。不過,新制(房地合一課稅)採分離課稅,房屋所有權移轉登記完成後次日起算30天內,就需向國稅局辦理房產利得稅申報並繳稅。

  相較於舊制(房地分開課稅),屬於房屋部分的交易所得,同樣是以房產移轉登記完成日為所得發生年度,但因舊制的房產利得非採分離課稅,而是與其他綜合所得如薪資、利息或股利等合併辦理結算申報,因此利得申報時點較新制為晚,適用舊制者,利得是在發生年度的次年5月辦理報稅。房地合一制施行後,財政部強調,目前房地分開課稅的舊制並未消滅,凡是在2014年1月1日以前取得的房產,或是2014年1月2日以後取得的房產,但出售時持有已逾二年者,都是舊制房地分開課稅的適用對象,其房產利得均採結算申報。

  筆者認為不動產財產交易所得申報是所有不動產稅賦中最為複雜,尤其在房地合一稅施行後,在不同的條件下,就有不同的申報方式及適用稅率,另還有適用新、舊制等問題,因此民眾之後要申報不動產財產交易所得時,建議諮詢地政士、會計師或專業的律師,以保障自身權益!

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  依據民國104年7月21日中國時報A5版記者湯雅雯所撰「山坡小木屋 大鑽法律漏洞」的報導,農委會和內政部聯手整頓台灣農舍亂象,但上有政策、下有對策。新竹及苗栗一帶山坡地,不肖商人大舉獵地,推出半農建案,1、200坪莊園,搭建夢幻小木屋,藉此規避農舍法令,記者直擊發現業者行銷話術天花亂墜,地方政府袖手旁觀,民眾權益和水土保育誰來管。

  內政部之前預告修正《農業用地興建農舍辦法》,未來真農民才可以買賣農舍。不過政府預告法令的同時,日前遭踢爆的農莊開發團隊,雖悄悄將網頁撤下、電話換掉,但仍然暗地裡進行銷售,記者實地前往新竹竹東一山坡地農莊直擊,
該處位於山坡地保育區,坡度相當陡,陡坡上小木屋都無固定基礎,只用H鋼打底,萬一颱風豪雨土石流一來,恐怕岌岌可危?但銷售小姐卻說,他們都有做排水設施,且過去全台70個銷售建案,也都沒有被颱風沖毀的案例。看似美好的半農田園生活,背後卻隱藏建商遊走法律邊緣,逃避管理的重大漏洞。除了居住安全沒人保證,開發商打著「非農民還是可以買農地!」的口號,一手賺進大把鈔票,另一手將違法責任轉嫁給消費者。

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  依據民國104年7月31日工商時報A1版記者方明所撰「明年公告地價漲幅 恐創20年新高」的報導,民國105年1月1日公告地價又將調整,由於過去3年土地公告現值調幅達38%,調升幅度相當高,加上政府傾向拉高公告地價的態度,明年公告地價調幅有可能創下民國83年以後、近20年來新高,未來每年繳交的地價稅勢必又將增加,對舊公寓、透天厝、地上權宅、商辦及地主影響最為明顯。

  民國105年又逢3年一次的公告地價調整,信義房屋統計,過去3年(2013∼2015年)土地公告現值調幅高達38%,若對應過去2次公告地價調幅,約是土地公告現值調幅45%估算,明年公告地價調幅可能寫下1994年後,近20年來新高。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,公告地價為地價稅的稅基,若民國105年公告地價大幅調整,受影響程度最大的,仍是土地持分較高且精華路段的房產,包括精華區的舊公寓、透天、商辦與純土地產品。此外,近年很夯的地上權住宅案,每年收取的地租則是按公告地價1%~5%計算,也會受到影響;而商業BOT案也將因公告地價調漲,繳交高額地租,進一步侵蝕已經偏低的投報率。

  筆者認為持有不動產的稅負為「房屋稅」及「地價稅」,近年來政府已針對房屋稅稅基做大幅調整,甚至修法調高房屋稅稅率;預計民國105年政府將大幅調高公告地價,進而提高民眾地價稅負。因此未來民眾購買不動產時,一定要謹慎評估持有房地的稅負,來避免增加自身負擔!

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  依據民國104年7月21日工商時報A17版記者林淑慧所撰「找親友當賣房人頭 難逃奢侈稅」的報導,財政部中區國稅局表示,有民眾利用名下無任何房產的親友,作為人頭登記買房,再以他人名義賣房以規避奢侈稅,被中區國稅局透過帳戶金流查到逃漏稅,補徵奢侈稅超過新台幣百萬元。

  中區國稅局近期查獲一個案,甲君於民國103年3月1日以其妹妹名義買下一棟房地產,並在同年3月20日以買賣方式,將房產登記在女兒乙君名下,再主張無償購買該房產給女兒,向稽徵機關申報贈與稅。不過,國稅局官員發現,乙君在受贈後一周,旋即將房地產出售給第三人,由於持有期間太短,引發官員注意,追查資金流向後發現,出售房地產的銷售額新台幣900萬元,從女兒乙君帳戶匯入甲君帳戶,稅局乃依實質課稅原則,核定甲君應補徵奢侈稅新台幣135萬元,並處以罰鍰。中區國稅局呼籲,納稅人切勿利用各種不當方式規避特銷稅,尤其以利用他人名義銷售房地,一經國稅局查獲,除補徵特銷稅外,最高還可按所漏稅額處2.5倍罰鍰。

  筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》關於不動產部分,往往課稅金額龐大,呼籲民眾不要用迂迴的方式來逃避奢侈稅,尤其現在資訊設備發達,國稅局勾稽資料更為容易,往往一被核定後,還將遭致罰鍰!

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  2015年8月19日晚間,李永然律師出席美生會例會,會中邀請王浩威醫師演講,所有會員都專心聆聽!

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  由永然法律基金會主辦的「永然第14期高中法律生活營」於2015年8月19日在台北市成功高中正式展開,始業式由永然法律基金會副執行長李廷鈞地政士主持,出席的貴賓有永然法律基金會李永然董事長、黃淑嬪董事、成功高中教務處游經祥主任、學務處郭佩菁主任、華湑有限公司孫鎮川董事長、瑪萱國際有限公司李蕙珍董事長及台北大學游志青教授等人,與會貴賓勉勵同學要好好保握四天的機會,不論將來是否走上法律這條路,都要懂法律,努力學習,成為將來社會的中堅份子。

  第一堂課由執業36年的本會董事長李永然律師與同學分享「法律人的生涯規劃」,同學們聽的津津有味,也積極舉手發問,好學的精神,讓李永然律師留下深刻的印象,下課時,所有的同學排隊和李律師合影留念,「永然第14期高中法律生活營」第一堂課就在熱烈的氣氛中結束。

  之後的相見歡,由小隊輔帶領大家相互認識,並藉由團康活動,增進同學們的向心力,為未來三天的課程一起加油!

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