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  國稅局持續對不動產業查稅,明年1/1起並開始課徵房地合一稅,業界經營小疏失恐釀連環災難!營造財稅結構特殊,競爭激烈、利潤微薄;而其會計及稅務處理特殊,與一般行業有別,從業人員常因不熟悉法令規定,致遭補稅處罰,讓經營更增壓力,業者一定要熟悉規定!永然開辦「房地合一後營造業財會稅務實務」課程,聘請建設營造專業鄭會計師主講,針對營造業特有的成本、收入與損費認列、發票開立、特殊會計處理、結算申報等做指導解析,目的在提升業界之會計、稅務專業能力、了解房地合一的影響,期能達到管理會計、合法節稅、創造產業利潤。本班自10月7日起每週三晚上開課共3堂。

報名請洽:永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍,或上網http://www.law119.com.tw

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  2015年9月29日晚間,李永然律師出席由財團法人海峽交流基金會舉辦的「2015大陸台商秋節座談聯誼活動」,馬英九總統及吳敦義副總統均出席,活動由海基會林中森董事長、陸委會夏立言主委先後致詞,藉由此次活動與台商們同樂共渡中秋佳節。

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  李永然律師長期關注兩岸事務,對於維護台商的權益不遺餘力,此次獲財團法人海峽交流基金會聘為第十一屆台商財經法律顧問,由海基會董事長林中森頒發聘書,希望藉由李永然律師的法學專長,對台商的權益維護更為周全。

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  2015年9月26日及27日,李永然律師參加台北忠誠扶輪社舉辦的旅遊活動,和社友及眷屬們一起同樂,享受快樂的休閒時光。

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  2015年9月25日下午2時,李永然律師前往世界宗教博物館,出席「愛與和平-書藝創作特展」開幕茶會,茶會由心道法師致歡迎詞、臺灣海尾藝術學會李義弘教授介紹展覽特色。

  李永然律師以宗教博物館董事身分代表致詞表示:促成這次展覽的推手,除了是因為心道法師的願力之外,也是因為李義弘教授、以及各位書藝家的參與,才能讓會場有如此精采的表現。走進展場中,被多幅表現形式變化萬千的作品包圍,深刻地感受到各個書藝家深厚的學養,以及發自內心對社會充滿的關懷,每一幅作品對身為律師的我來說,都像是提醒要化解衝突與不協調,達到一份人世的愛與和諧,以及遠離喧囂,進入到內心的寧靜。

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  2015年9月24日晚間,李永然律師應台北市地政士公會之邀,前往台北英雄館演講,講題為「台灣人民如何在中國大陸繼承?」,內容包括:中國大陸《繼承法》所規定繼承權的主體、客體;中國大陸《繼承法》所規定繼承的順序及關於「應繼分」的規定、於繼承權喪失的規定、繼承糾紛的訴訟時效;台灣人民在中國大陸繼承時對不動產登記應有的認識;《台灣地區與大陸地區人民關係條例》關於繼承的相關規定;台灣人民在大陸繼承之案例解析及兩岸繼承法制之比較。

  現場數百位地政士專心聆聽,並與李永然律師進行提問交流,演講直至晚間9時40分順利結束,台北市地政士公會李孟奎理事長並致贈紀念琉璃盃一座,感謝李永然律師前來演講,和地政士們分享法律知識。

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  2015年9月23日晚上7時,李永然律師受邀至台灣不動產投資協會(CCIM)演講「從租稅公平原則,評《房屋稅條例》之修正」,李永然律師認為:台灣因五年來房價漲速太快,引起民怨,政府藉「打房」及高舉「居住正義」之大旗,修改《房屋稅條例》,提高房屋稅稅率、囤屋稅…等,然此次修正不妥之處甚多,現台灣房市已急凍,「房地合一稅」亦將於在2016年1月1日起施行,政府應檢視房屋稅稅率不合理及違反量能課程、平等原則之處,進而予以修改,方不致造成人民之負擔,間接地使人民辛苦努力所購屋之房屋財產權受到不合理稅負之侵蝕。

  現場聽眾對於演講內容反應熱烈,李永然律師並贈送現場聽眾每人一冊「繼承法律.稅務實用手冊」,台灣不動產投資協會(CCIM)邵揚威理事長並致贈琉璃紀念盃一座,感謝李永然律師前來演講。

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  2015年9月21日晚間,李永然律師以中正高中校友會理事長身分,出席並主持第一屆第六次理監事會議,會中聽取各項會務的報告及未來會務的進行,李律師並與各位理監事合影。 

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  2015年9月22日中午,李永然律師出席忠誠扶輪社例會,並致答詞,歡迎忠美扶輪社組團來訪。

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  以前曾經有一段很長的時間,台灣律師每年錄取人數僅有十位數甚至是個位數,一旦考取者,便是擁有名副其實的金飯碗,律師工作不僅能夠讓一家人溫飽,更能迅速累積財富,使得「律師行業」成為眾多法律系畢業生入行的第一志願,但此等榮景已成僅能追憶的似水年華。因民國78年以後,律師錄取名額開始逐漸放寬,讓有意願成為執業律師的法律系畢業生有適當的出路,不致望洋興歎,並使台灣律師實務界的供需不平衡情形,也能得到紓緩。

  近年來,律師更是以每年約九百餘人的速度快速增加。在市場過於飽和,面臨粥少僧多的情況,這對於新加入的律師朋友而言,現實執業環境已不再如往昔般順利,有些難免會有懷憂喪志、徬徨無助的情形,對此,筆者認為,新進律師不應過度擔憂,面對市場的激烈廝殺,是否保有「競爭力」才是重點。

  律師業的本質即是「服務業」,不僅要在法律專業能力上表現,更要在服務質量上獲得當事人信任,自可在眾多的律師當中脫穎而出。而新進律師在獲得執照後,該如何提升競爭力?筆者淺見如下:

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  依據民國104年9月7日經濟日報A5版記者郭及天所撰「大直每坪280萬 躍頂級豪宅區」的報導,大直豪宅「宜華國際」高樓層最高成交價估約每坪新台幣280萬元以上,與「帝寶」、「皇翔御琚」並列台北三大豪宅。房地產業者認為,大直躋身新興豪宅區段,大安、信義計畫區與大直三大頂尖豪宅區段成形。依據土地登記謄本資訊顯示,以總樓高42層的「宜華國際」辦理過戶的戶別來看,已出售最高樓層為39樓,其中39樓面河戶別包含五個平車位權狀面積200.18坪的買主,為一水果貿易商企業主,以其向銀行擔保債權設定新台幣2.496億元(另有向建商設定第二順金擔保新台幣6,000餘萬元)、貸款成數五成推估,其成交價約每坪新台幣279萬元。

  依規定預售屋必需等到完工交屋後才會申報預售時的成交價,「宜華國際」最近揭露的價格是早在2013年下半年興建階段時的成交價格,經換算,其高樓層價格每坪逾新台幣280萬元,直逼台北市區大安、信義精華區的豪宅行情,且此價格也出乎房地產業者意料。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,大直房市在宜華國際豪宅加入後,已經成為市中心以外的豪宅聚落,特別是水岸景觀豪宅有別於市中心的豪宅視野,讓房價擁有一定支撐。

  筆者認為有景觀的建案,通常價格會遠高於沒有景觀的建案,如位在大安森林公園旁的建物價格通常會較市價高,台北市政府曾定義豪宅要件,其中一要件為:景觀甚好(鄰近公園、林蔭大道、水岸、山景或建築基地整體規劃良善等),也因此造就此類型的房屋課稅現值較高,持有民眾需要繳納更高額的房屋稅負。

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  依據民國104年9月9日聯合報B1版記者邱瓊玉所撰「北市愛心房東 房屋稅擬降為1.5%」的報導,為鼓勵「愛心房東」,台北市政府擬修正《台北市房屋稅徵收自治條例》,只要房東願意將閒置空屋出租給符合社會住宅承租資格者,其非自用住宅房屋稅,最高將從3.6%降為1.5%。稅捐稽徵處表示,市政會議已通過修正草案,將送台北市議會審議,最快民國105年5月適用。

  民國103年「囤屋稅」開始徵收後,發現不少「誤殺」的情形,像是部分公立學校的學生宿舍,採BOT方式興建經營,但因持有者是建商,慘遭徵收3.6%;另有部分企業的員工宿舍,也是同樣情形,因此北市府再提出修法,放寬房屋稅率,降為1.5%。另外,為增加愛心房東的數量,因此也計畫調降愛心房東的房屋稅率,以增加誘因。

  筆者認為北市府調整囤房稅的適用稅率,的確可以降低持有人房屋稅稅負,但房屋稅課稅的稅基,房屋公告現值才是真正讓民眾繳交高額房屋稅的原因,北市府應提出更多房屋稅率或房屋稅基減免或優惠規定,以避免讓愛心房東或非志願性持有較多房屋的民眾繳納高額稅負。

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  依據民國104年8月14日中國時報B4版記者黃琮淵、王玉樹所撰「救經濟 央行鬆綁房市管制」的報導,救經濟,中央銀行彭總裁出手!中央銀行無預警宣布,從104年8月14日起鬆綁房貸信用管制措施後,房貸管制區將於即日起剔除新北市八里、鶯歌區,桃園市桃園、蘆竹、中壢及龜山等4區;修正之後,台北市、新北市15個行政區仍列管,桃園市全部撤銷,管制區內民眾第二套房貸仍維持最高6成。此外,包括民眾第三套、高價住宅(豪宅)及公司法人房貸成數也從5成回復至6成。其中豪宅認定標準為台北市新台幣7000萬元以上、新北市新台幣6000萬元以上、雙北市以外為新台幣4000萬元以上。此措施是房貸信用管制實施5年來首次鬆綁。

  中央銀行副總裁楊金龍說,房貸管制實施後,銀行不動產授信集中度下降、房貸成長平穩、特定地區及高價住宅的貸款成數下滑,顯示金融機構已審慎控管不動產授信風險,有助金融穩定的效果已經達到。對這項鬆綁,房市業者多認為有助於被打趴的房市。全國不動產總經理石吉平認為,此時放寬,可望活絡房市。住商不動產總經理陳錫琮指出,雖然只是局部鬆綁,但預估能讓買氣逐漸回流,至於豪宅、公司法人購屋等將鬆綁一成,影響有限。

  筆者認為僅放寬部分地區房屋貸款限制,影響層面仍為有限,僅收杯水車薪之效,政府如要刺激不動產交易市場,無論從稅賦制度到房屋貸款,都應該通盤檢討,僅開放部分地區及產品的房屋貸款,對刺激經濟成長影響有限。

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  依據民國104年8月19日經濟日報A14版記者吳佳蓉所撰「遺贈稅跨區申辦…北區ㄟ通」的報導,北區國稅局副局長姚世昌表示,轄內縣市如新北、花蓮幅員廣大,民眾申報遺產稅及贈與稅時,常耗時耗力跑回戶籍所在地辦理,為化解困擾,北區開辦「跨區申辦」服務,包含新北、桃園、花蓮、宜蘭及金門、馬祖等地區皆可適用。

  姚世昌副局長指出,花蓮縣內可申報遺產稅及贈與稅的地點花蓮分局及玉里稽徵所,「感覺起來像在隔壁,但其實地理位置差了快100公里,」為使民眾報稅更便利,因此發想開辦跨區(限同一縣市內)服務,讓縣內民眾不管在哪個稽徵所或分局送件,都可直接受理申報,審查、發證。他指出,跨區服務從民國103年9月1日率先在花蓮實施,之後陸續擴及金馬及宜蘭地區,由於備受好評,加上稽徵人力可負擔,民國104年8月1日起更擴大服務至人口稠密的新北及桃園市,服務涵蓋北區轄內83.9%的人口數。

  筆者認隨著資訊科技發達,稽徵機關透過資訊設備及網路連線的提升,讓申報民眾可以省去舟車勞頓之苦,過去遺產稅及贈與稅申報因無法跨區,多用郵寄方式來申報,卻增加作業期間,今新北國稅局開放跨區申報,可以加快作業期間,便利民眾與相關從業人員!

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  依據民國104年8月23日中國時報A8版記者張立勳所撰「社區公共基金 隨賣屋轉移」的報導,購屋時所繳公共基金,將作為社區修繕用,就算賣屋搬家也不能索還。多年前購買新屋時繳交給建商的公共基金,搬家後到底能不能要求管委會返還?有屋主售屋後要求管委會返還遭拒,仍質疑公共基金應改由新屋主負擔才是,認為管委會不返還不合理。對此,崔媽媽基金會公寓大廈事務顧問徐源德指出,根據《公寓大廈管理條例》規定,房屋所有權人對於公共基金的權利,會隨著房產讓售給新屋主,也從原屋主轉移給了新屋主,因此原屋主不能要求管委會退還公共基金。

  另徐源德顧問也提到,若屋主購屋時間點在《公寓大廈管理條例》上路之前,則相關公共基金問題則改以《民法》論之,依《民法》精神,新屋主也繼受公共基金權利,原屋主不該要求退還。另有些投資客炒短線,不願意繳納公共基金,假如未繳,管委會也可循法令途徑強制執行,請房屋所有權人繳納,新屋主不用太擔心原屋主未繳公共基金的問題。至於對公共基金的收支狀況有疑問時,也可隨時向管委會調閱帳冊察看。

  筆者認為在實務上的確會遇到公共基金該由誰負擔繳納,或原所有權人想要取回該公共基金之案例,但依照相關法令是不能主張取回,如賣方很堅持時,建議在與買方搓合價格或在締約階段時提出,買賣契約簽訂後,除非買方同意負擔,否則該公共基金仍無法取回。

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  依據民國104年9月9日中國時報A8版記者張立勳所撰「北市擬下修囤屋稅降為2%」的報導,台北市於民國103年修正《房屋稅徵收自治條例》,將建商1年內未銷售的房屋稅調高至3.6%,被視為打房;而台北市府市政會議於民國104年9月8日審議通過修正該條例。其中,減徵數額以建商新屋占最大宗,建商1年內未銷售的房屋稅由3.6%降為2%;非自住的住家持有3戶以上者,例如公校BOT的學生宿舍、企業或公營事業的員工宿舍,及房屋出租符合租用社會住宅者,其房屋稅由3.6%降為1.5%;公同共有人因持有不及一戶,房屋稅率由3.6%降為2.4%。台北市財政局發布新聞稿,強調房屋興建後待售期間,難以認定建商有「囤房動機」,為避免影響市場,決定將1年內未銷售的稅率由3.6%降為2%,待議會通過後實施。

  筆者認為北市府提出將低建商持有房屋稅率,是合理的做法,因為建商經營目的為興建房屋,房屋則為建商銷售的商品,未售出者應視為「商品存貨」,政府本不應該規定建商持有越多自身興建的房屋,需要繳納更多房屋稅額,明顯不合理。如果某製造商因製造過多產品而增加存貨,政府卻因該製造商持有過多該產品,要求增加繳納稅額,豈不讓人感到匪夷所思!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為囤房稅是針對囤積房屋,能賣出卻待價而沽,故意不賣者;現台灣房市低迷,建商賣不出的房子,用「囤房稅」加重課稅,令建商雪上加霜,這不符合「租稅公平」,也不符合「量能課稅」原則!

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李  序

  按佛教有所謂之四聖諦義理──苦諦、集諦、滅諦、道諦(又稱四諦),此為佛教之基本教義。「諦」字原義是審知事物的內在含義或意義,即為「真理」,則「四諦」也就是四個「真理」。

  釋迦牟尼佛言:苦諦應遍知,集諦應永斷、滅諦應作證、道諦應修習。世間有情皆是「苦」;「集」是苦的根源,主要是貪、瞋、癡三毒,應斷除苦因;想要離開煩惱痛苦,就要「滅」苦之因,從生死輪迴轉向解脫;「道」是修行方法,使人去惡向善,使苦不再積聚,乃至於滅壞。四聖諦就代表著佛教對於世間凡塵及修行的看法,若能依此修行,就能斷除煩惱,成就聖道。

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自序

  在盛夏時刻整理著散亂的稿件及圖片,身體不自覺的隨著圖檔上漾開的花朵而清涼。境由心生。讓人燥熱又戰慄的、殘留在腦海中的敘利亞難民哭泣的晨間新聞畫面,逐漸平息。

  在我們居住的東亞這一端,最近的不平靜焦點已轉移到經濟下滑與自然災變上,這是民生問題;遙望大陸的彼端,由中東至歐洲,戰亂延燒著龐大的人道議題,這是生存問題。人類從來不平靜,戰爭向來是悲劇。大家都知道和平的重要,但爭與鬥卻沒停過,如何解釋?只能謂之歷史,謂之芸芸眾生。

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  違章問題緊急!9/1起北市適用《遏止新增違章建築處理措施》,開啟買賣糾紛?證明範圍?責任?違建問題多,北市對違建開砲,可預期的各縣市也對違建將逐步規範。現今有多少種類違建?新成屋移轉時面臨什麼問題?違建問題從北市於今年3月通令違建戶限期主動拆除起,引爆戰火,現今更公布9月起適用《遏止新增違章建築處理措施》,針對新成屋於領得使用執照時,需檢附建築師出具之無違建證明,含括範圍廣及夾層、屋頂、法定空地……等,再度成為業界注目焦點,細項如何?哪些會成為違建?須修繕嗎?取得無違建證明應注意事項?交屋如何順利移轉?交易將出現什麼問題?永然特於10月15日舉辦一天研習會「最新違建買賣規定與管制範圍、因應實務」,邀請專家及建築師解疑,業者與買屋人須面對的違建問題,本研習會直擊!

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  李永然律師將以中華人權協會理事長、台灣民主基金會監察人身分於2015年9月19日上午10時出席並主持由台灣民主基金會主辦「地方治理的經驗與傳承系列講座:臺東崛起-深化臺灣民主」,本場講座邀請到台東縣縣長黃健庭先生於國家圖書館演講,分享深耕地方的民主經驗。

  詳細活動訊息請參考:臺東崛起-深化臺灣民主:地方治理的經驗與傳承系列講座


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