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  於2015年10月30日出刊的旺報,李永然律師接受該報記者針對中共五中全會拍板「十三五」規劃目標一事發表看法,李永然律師呼籲大陸當局應考慮讓台商參與規劃,並給予台商享同等待遇。

  全篇內容如下:「參與十三五 台商應享國民待遇」 (請點擊閱讀)

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  2015年10月28日,中華領袖知識經濟關懷協會黃禎祥理事長等一行四人前來永然聯合法律事務所拜訪李永然律師,雙方相談甚歡,黃理事長並力邀李永然律師前往演講以推展法律知識。

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  建地難得,購地決策必須快、準、穩!決策2大關鍵:一是這塊地要買嗎?二是要出價多少?土地的發展潛力、開發許可、使用管制各異,建築師、代銷、代書、仲介……等專業夥伴,應配合建商團隊作業,發揮專業價值以搶得購地先機,精準評估以確保投資效益,奠定推案成功的基礎!永然特於11月4日舉辦研習會「土地開發於購地階段2大關鍵決策」,由王老師傳授購得好地的2個秘訣,研習內容包括:初步篩選、後續調查、概估及精算,對於土地條件、開發限制及以房價反算地價之概算方式、精算成本利潤程式……等,精要易解讓學員學會。

報名請洽:永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍,或上網http://www.law119.com.tw

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  2015年10月26日上午9點30分,中國大陸南開大學朱光磊副校長率團參訪中華人權協會,同行包括南開大學醫學院向榮院長、港澳台事務辦公室種健副主任、董霞小姐。李永然律師以中華人權協會理事長身分和該會李本京常務監事、葛雨琴監事、查重傳常務理事、袁易副主委、劉佩怡老師與南開朱副校長參訪團一行進行意見交流與簡單對談。會後雙方致贈禮物並期許未來彼此能有更密切之人權工作交流與對話。

20151026南開參訪團  

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  2015年10月22日晚間,李永然律師應台北忠信扶輪社之邀前往演講,講題為「當您遇到民事糾紛如何解決?」,以現今社會大家愈來愈有法治觀念,因此當糾紛發生,常會想以訴訟來爭取自身權益,李永然律師以其個人經驗和社員們分享,除了訴訟之外,如何利用其他「紛爭解決途徑」如:律師協調、和解、調解、仲裁......等方式來釐清雙方紛爭,把問題解決。精彩的演講內容,讓在場社員們對於糾紛解決有了更多認識。

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  依據民國104年9月18日工商時報A4版記者方明所撰「房市新氣象-法拍競標 老宅比豪宅夯」的報導,名模洪曉蕾與丈夫王世均的豪宅「禾康世家」,日前進行二拍,拍賣底價新台幣1億9,757萬元,但進入第二拍仍無人投標而以流標收場。不過,台北市忠孝東路五段236巷1間屋齡32年的華廈進行第三拍,拍賣底價新台幣1,983萬,卻吸引高達24標競標,最後有一位吳姓自然人以新台幣2,772.9萬元取得,溢價率高達39.8%。

  台灣房屋復興南京特許加盟店副總施光明表示,「禾康世家」因屬早期豪宅,屋齡已有18年,車位屬於機械式非平面,產品本身條件無法與周邊「仁愛吾疆」及「仁愛帝寶」相較。另外,信義區忠孝東路五段屋齡32年的華廈,權狀35.8坪、底價新台幣1,983萬,第三次拍賣有24標封數競爭,最後以溢價39.8%拍出,脫標價甚至高於二拍時底價新台幣2,477萬元。台灣房屋信義安和捷運特許加盟店東廖德欣分析,因受到政策影響,買方多半期望能買到行情以下的產品,因此轉向法拍市場撿便宜並不意外,該案能造成那麼多人競爭,應是法拍業者強銷,而案件地點與房屋條件本身不錯,所以造成多人搶標。

  筆者認為由於台灣的不動產交易急凍,又受到「房地合一稅」或政策面的影響,許多民眾多採觀望保守的態度,除非價格非常低或有自住需求,才有可能進場購屋,畢竟在房市低迷的情況下,除非購買者非常喜愛,不然在法拍市場或正常交易市場都不容易成交。

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  依據民國104年9月18日蘋果日報B7版記者鄭婷方所撰「浮洲合宜宅 驚見網路轉售」的報導,新北市板橋區浮洲合宜宅,再傳爭議!《蘋果》接獲爆料,竟有A6區承購戶,公開在Apple House房屋平台轉售,24坪房屋加1個車位,開價800萬元,房屋單價從每坪新台幣19萬元,漲到每坪新台幣33.33萬元,價差將近1倍。內政部營建署回應,若查證屬實,將以85折價格買回。

  民眾莊先生表示,在Apple House房屋交易平台看到該案出售,直呼浮洲合宜宅明明有承購戶10年內不可買賣移轉的規定,現在竟有人要轉手,懷疑可能透過法拍或其他模式,賣房賺價差,抗議實在太荒謬。內政部營建署管理組則表示,承購戶購屋時,都簽署「預告登記同意書」,載明10年內不可出售、出典、信託、交換等,若該違反規定的出售房屋行為查證屬實,會以85折價格買回房屋,且浮洲合宜宅承購戶的地籍謄本同樣登記該規定,即使順利賣出,地政機關也不可能放行移轉過戶。日勝生公司發言人周惠玉則回應,當初簽約都照內政部營建署規定,有預告登記的限制,承購戶都很清楚轉賣不可行,轉讓無效,但一直都有耳聞這樣的狀況,不過,一切都要照合約走。

  新北市板橋區浮洲合宜住宅雖有10年的預告登記,無法在地政機關辦理買賣或贈與登記,即無法作物權變動,但仍可以透過買賣契約約定日後移轉或先租後售方式,筆者認為政府在這方面僅作登記的控管過於簡單,應當連使用人都該嚴格管理,以避免日益良善的「社會住宅」,被人作為投資生財的工具。

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  依據民國104年9月15日經濟日報A14版記者郭及天所撰「法拍屋交易 沉到今年谷底」的報導,根據統計,民國104年全台各法院釋出的法拍屋待拍及成交件數均縮小,主要是因為雖然房市不佳,但利率仍維持低檔 。值得注意的是,法拍屋接手意願低落,民國104年8月成交率以4.1%創今年新低,民國104年的加價率較民國103年減少逾12個百分點,顯示市場不佳、投標縮手的情況。

  觀察市場接手法拍屋的成交率加價率,近期都達新低,特別在民國104年6月「房地合一稅」宣布實施後, 104年7、8月法拍屋成交率驟減至4.4%及4.1%。相較於民國90年至93年間全台房市最低迷階段,全台法拍每年普遍有30萬件次、約3萬至4萬多件法拍拍定,目前法拍市場供給與成交規模均是近年來最低點水位。寬頻房訊認為,目前利率維持2%左右的低檔,不少財務出現困難的房屋可能在進入法拍市場前就有人接手、或銀行階段就先處理,以致法拍屋市場規模仍持續縮小。此外,市場對整體房市的看法悲觀,預期未來會有更多標的釋出,因而買盤縮手。

  筆者認為房地產市場持續衰退,因為預期心理的效應造成許多民眾不願購買不動產,甚至連法拍屋市場也受到影響,這代表無論在正常交易市場或法拍市場,不動產都令人乏人問津,如再持續下去,對台灣的經濟影響將只會日趨嚴重!

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  2015年10月21日晚間,李永然律師出席美生會月例會,會中邀請到大師房屋李信忠總經理演講「談房稅合一」,大家獲益良多。

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壹、 前言
      和平不是衝突的不在,而是正義的出場
                      --馬丁路德.金恩

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一、政府為打房修訂《房屋稅條例》

  近年來台灣最夯的話題就是「居住正義」、「打房」,儼然敢高唱「居住正義」、「打房」,就是代表關心社會弱勢者的「居住權」;殊不知保障人民的「居住權」是有賴落實《住宅法》的實施,實現「人人有屋住」的理想,而不是一昧「打房」、「仇富」,導致胡亂修法,而殃及無辜,甚至侵及人權之保障。

  在政府的打房措施中,有一項即是修訂《房屋稅條例》第5條,由於該條例中針對「住家用房屋」、「非住家用房屋」,訂有容許各地方政府得透過自治條例之訂定的方式而決定其稅率。竟然出現於郝龍斌前市長主政時之台北市政府提案於台北市議會通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案,該條例已於民國103年7月1日施行,實施迄今僅年餘,就引來相當多之爭議,迫使繼任之柯文哲市長不得已提出《台北市房屋稅徵收自治條例》之修正草案,並已於台北市市政會議通過。筆者藉本文透過與台北市以外其他縣市房屋稅徵收自治條例之規定的比較,剖析《台北市房屋稅徵收自治條例》之違憲,盼能藉此引起各界之正確認識。

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  依據民國104年10月12日工商時報A12版記者劉朱松所撰「台中市 首批社會住宅700戶 後年起完工登場」的報導,在台中市政府宣布推動8年共興建1萬戶社會住宅之後,台中市都發局已確定包括太平區育賢段、大里區光正段,及豐原區安康段等3處的社會住宅案,民國105年共編列設計監造費及工程費的預算,共約新台幣1.21億元,將由市府發包興建,預定民國107、108年完成後,可提供700戶的優質好宅。

  台中市都發局長王俊傑表示,他期盼上開3個社會住宅的預算,能獲得台中市議會支持,等全案通過後,該局會逐年編列興建經費共計新台幣17億元。另外,台中市府近期新增可無償撥供開發的國有土地西屯區惠來厝段,與豐原區火車站後站都更案等多元方式所取得用地等,預估未來4年內約可興辦5,098戶的社會住宅,可逐步落實市府推動社會住宅政策的承諾。

  筆者認為興建社會住宅,增加房市的供給,是立意良好的政策,而非透過稅負、利率來控管不動產的需求,讓過多的干預造成經濟衝擊過大,既不能解決民眾住的需求,另外還造成台灣經濟成長的衰退!

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  依據民國104年9月30日工商時報A16版記者劉峻谷所撰「社區中心違規蓋住宅 廣告不實挨罰50萬」的報導,麥特廣告公司為新店「敦揚」建案設計文案廣告,強調敦揚是台北夢想的家,廣告有房間格局和家具圖像,未標明敦揚是將只能當辦公室的社區中心用地蓋成房屋銷售,將來有遭拆除的風險。經公平交易委員會調查認為,悅揚建設委託麥特廣告製作廣告傳單,內容稱「如果每天回家都能經過一座花園,那該是一種難得的幸運」、「千金難買的幸福」、「在台北在東區,你想出走又想回家那這裡就是夢想的家」,附有客廳、餐廳、衛浴等住宅格局以及家具照片,沒有註明這是山坡地保育區丙種建築用地,只能蓋辦公室,不能蓋住宅,確有誤導購屋者誤認為一般住宅而購屋,依廣告不實,罰款新台幣50萬元。

  台北高等行政法院審理認定,關鍵是麥特的廣告沒有標示或點明建案是丙種建築用地,不能做為一般房屋使用,買屋後有可能遭建築管理機關勒令拆除、改建或停止使用、恢復原狀等風險,認定麥特的廣告不實,公平會對麥特開罰新台幣50萬元合法合理,日前判決麥特廣告敗訴;本案仍可上訴。

  筆者認為不動產買賣交易,賣方因儘量將標的資訊清楚透明傳達給買方,現在很多法律規定都要求賣方揭露標的資訊,切勿隱瞞或不告知,輕則遭致罰鍰或賠償,重則恐有詐欺之虞。

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  2015年10月20日中午,李永然律師出席忠誠扶輪社例會,會中邀請到李四端先生前來演講「重新認識我的家」,和社員們分享其自身經驗,內容十分精彩,李永然律師並與李四端先生合影留念。

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  2015年10月16日,由台灣省佛教會和中華佛教比丘尼協進會聯合舉辦「宗教團體法草案座談會」,針對立法院即將審議的「宗教團體法草案」進行討論,而李永然律師也以中華人權協會理事長身分應邀出席。兩千多位出家法師至現場聆聽攸關自身權益的法律疑問,並提出許多質疑。

  李永然律師表示,在立法之前,主管機關是否有真正研究出,台灣的宗教界存在著哪些問題?這些問題的存在是不是現行法令有所不足?如果是的話,對此做深入的規範,這樣才不至於疊床架屋,也才不會假制訂法令之名,而行干涉之實造成諸多的妨礙。

  此次的「宗教團體法草案座談會」新聞,於自由時報、聯合報及中國時報均有大幅報導。

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一、每個人都希望吉祥:

  在日常生活中,人們彼此間常會互道「吉祥」,所謂「吉祥」是指「稱心如意,美好祥瑞」;無怪乎人們會以「吉祥」向對方道賀!

  但在現今忙錄的高科技社會,生活壓力日益增加,競爭趨於激烈,究竟要如何才能讓自己有一「吉祥」的生活?釋迦牟尼佛於《吉祥經》中有所開示,筆者就藉本文從《吉祥經》談起。

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一、大陸台商之繼承案件逐漸增多

  台商赴中國大陸投資,距今已有長達30餘年的歷史,而這些年紀較大的台商一旦死亡,就發生財產繼承的法律問題。

  因台商在大陸有購置不動產,或在存款於大陸金融機構,或在大陸設立公司,這些財產如何繼承,即成為台商之繼承人必須加以面對的問題。筆者欲藉本文將其相關法律問題進行探討。

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  李永然律師長期關注兩岸議題,重視台商及其家屬在大陸的各項權益,此次受邀出席「第四屆兩岸和平發展法學論壇」,李律師率領永然聯合法律事務所之吳任偉律師及李廷鈞地政士一同前往,並發表「推進兩岸關係和平發展的法治思維──從正當法律程序及人身自由的制度性保障談起」論文,與兩岸專家學者互相討論切磋。

「兩岸和平發展法學論壇」為兩岸重要的法學盛事

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  李永然律師發揮愛心,參與憨愛公益,購買由憨農有限公司義賣之農產品,協助捐款台北市北區家扶中心,藉此關懷弱勢兒童少年,並獲義賣單位:憨農有限公司,受贈單位:台北市北區家扶中心聯名致贈感謝狀。

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  2015年10月10日,李永然律師應外交部之邀,以中華人權協會理事長身分出席中華民國104年國慶酒會,會中遇到許多友人,大家一同慶賀中華民國生日快樂!

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