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  依據民國104年10月15日經濟日報A17版記者陳美珍所撰「出售廢徵地 申報奢侈稅從寬」的報導,取回原被徵收嗣後因故廢止徵收的土地,如再將之出售者,財政部從寬解釋,計算所有權人的持有土地期間,可回溯至徵收前取得土地之日,且徵收期不中斷,至出售土地時合計超過二年,即免課徵特種貨物及勞務稅(奢侈稅)。這項措施與因「區段徵收」領回抵價地持有期間計算原則一致,即區段徵收領回的抵價地,持有期間長短也是自所有權人原取得被徵收土地之日起算。

  舉例來說,甲在2013年1月買入A土地,2014年1月編列為學校用地而被徵收,2015年1月因都市計畫變更廢止徵收並將土地發還給甲,甲持有A土地的期間,即是由2013年1月起算;假設甲在取回被廢止徵收的A地後,在2015年2月出售,因持有期間已逾二年,可免課徵奢侈稅。財政部表示,土地廢止徵收是指,政府就徵收取得的用地,因原徵收目的已喪失,而廢止原徵收處分,並將被徵收土地發還給原所有權人。

  筆者認為關於不動產之特種貨物及勞務稅部分,持有期間的認定對民眾權益影響甚大,依照財政部解釋:出售廢止徵收地回溯至原土地所有權人徵收前取得土地之日,而非發回土地登記之日,此解釋較為合理。不過民眾在出售持有未免兩內之不動產,建議還是先詢問地政士或專業的律師,確認無誤後再行簽訂買賣契約,較有保障。

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  依據民國104年10月22日經濟日報A7版記者郭珈爾所撰「抵押物拍賣 優先抵充利息」的報導,財政部中區國稅局沙鹿稽徵所表示,抵押權人拍賣抵押物或者參與分配時,所獲得的價款原則上應該先用來抵充利息。若是納稅義務人主張要先抵充本金,則必須提供相關證明文件如允諾書。中區國稅局沙鹿稽徵所補充,依照《民法》第323條規定,清償人所提出的給付,應該要先抵充費用、次充利息,接著再充原本。但財政部1966年曾經發布函令,指出《民法》第323條並非強行規定,其所定的費用利息和原本的抵充順序,得依當事人的契約內容變更。

  因此,稅捐機關對於此情形而課徵綜合所得稅時,仍然可判定先行支付利息。納稅義務人如果對此不服,應該依照規定檢附證明文件(如允諾書),在法定期間內申請復查。沙鹿稽徵所提醒納稅義務人,如果債務未獲清償,想主張獲配款項先行清償本金者,應該在聲請時一併陳報利息和債權原本的抵充順序,以免遭國稅局認定利息收入已實現、課徵個人綜合所得稅。

  筆者認為此部分民眾可以注意,因抵押權人實行抵押權時,拍賣所獲得之價金,「利息」是優先抵充本金,因此抵押權人會產生利息所得,須申報於綜合所得稅之中;除非在聲請時一併陳報利息和債權原本的抵充順序,才得以優先抵充本金。

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  依據民國104年9月25日工商時報A25版記者王怡君所撰「健康標章宅 住出好品質」的報導,健康是現代人生活追求的極致,與時俱進連住宅也追求建築健康型態,其中智慧、耐震與綠能建築成為健康住宅的新指標,養生不是口號而是體現在居住品質每個環節中。台灣自1989年引進智慧建築觀念,至今已近30年,智慧、耐震與綠建築是高品質精緻住宅基本該具有特色。專家學者一致同意,標章的設置除了鼓勵建築業與設計師齊心為好宅努力,建築標章也應內化為選購高品質住宅的指標。

  要吻合標章住宅物件標準,除了取得官方認證較為困難,且在土地成本高的現況下,取得標章所需墊高的人力與開銷都會直接反映在房價上,因此一般建商反映,要積極投入標章認證章有其執行難處。根據內政部統建築研究所資料顯示,綠建築等級由合格至最優等依序為合格級、銅級、銀級、黃金級、鑽石級等五級,而該分級評估制度除與國際趨勢同步,也是提升綠建築水準的有效策略,同時我國的「綠建築」可重新定義為「生態、節能、環保、健康的建築物」。台灣目前鑽石級建築為數不多,仍以大型公共建築為主。

  筆者認為政府真的要大力推廣「綠建築」,尤其台灣近幾年空氣汙染、電力不足等頻率越來越高,唯有透過政府的鼓勵、補貼或減稅等措施,讓建商更願意投如興建綠建築,民眾也願意購買綠建築,才能讓台灣的生活環境越來越好!

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  依據民國104年10月2日經濟日報A14版記者郭珈爾所撰「房屋無償出借營業 要稅」的報導,財政部南區國稅局表示,民眾若將房屋無償借給他人使用時,若他人將房屋當做營業用途,則應該參考當地一般租金的行情,用以計算租賃收入,繳納綜合所得稅。根據《所得稅法》第14條第1項第5類第4款規定,將財產借給他人使用,除了經查明是無償且非營業使用外,應該參考當地租金的一般情況,計算「租賃收入」,繳納所得稅。該局補充說明,法規中所稱的「他人」,意指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。辦理綜合所得稅結算申報時,如果將房屋提供給他人做營業用途的情形。納稅義務人沒有申報租金收入,或是申報的金額偏低,稅務稽徵機關將依規定計算「租賃所得」,補徵綜合所得稅。

  筆者認為這幾年政府追稅非常積極,尤其在不動產交易延伸出的相關稅負,所以民眾舉凡在不動產交易或持有時的相關稅負,一定要按照規定申報,以避免補稅外另遭致罰鍰!

  永然聯合法律事務所李永然律師認為面對稅負,因為有租稅法定主義的適用,民眾一定要謹慎研究相關法律,除此之外,也需要注意財政部的解釋函令,這樣才比較不會有問題;不過也有些財政部的解釋函令是違憲的,如真有爭議;最後迫不得已則透過向大法官聲請釋憲的途徑,進行救濟!

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  依據民國104年10月8日聯合報B版記者林昭彰、郭逸君所撰「蘆洲聯開宅希望城市重新分配 協商無共識」的報導,享有總銷金額約新台幣200億元的捷運蘆洲站聯開宅「希望城市」雖已完工半年,但自新北市美河市案被監察院糾舉即被勒令不得銷售。北市府去年重新鑑價後,要求將當年合約權益分配,從市府分回39.5%,改為66.5%,雙方仍在協商尚無共識。北市府捷運局周禮良局長坦言,捷運蘆洲站聯開宅權益分配問題相當棘手,但會盡快與建商談妥,找到雙方都能接受的分配方式。業者捷運都會建築公司高層對此不願多談,只說會繼續協調,希望找到令雙方都能接受的合理分配方案。

  主要因為民國103年間北市府再度鑑價要求重新議約,按民國103年9月25日「新頒權益分配須知」評估結果,堅持要求建商將原占60.5%分戶比率,大幅調降至33.5%。數度協商還沒解決,未來如何收場,被房地產界視為決定捷運聯開案命運的重大指標。周禮良局長強調,雖然在民國95年時約定北市府分回39.5%,但有備註在建商取得建照後,如果建築量體、設計有變更,仍可在投資人取得建照時,重談分配方式,民國100年建商拿到建照,去年北市府找鑑價公司,重談權益分配北市府要分回66.5%,建商不接受,未來將會繼續協商。

  筆者認為估價報告的金額,會因為估價時間及估價方法的不一樣而產生不同價格,如果台北市政府執意要求分配取回較高的分戶數量,導致建商沒有利潤甚至賠錢,未來政府的聯開案勢必都無法進行下去。

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  1/1房地合一課稅啟動,節稅規劃同時開動,避免被查被罰、買賣房子繳稅慘痛!準備好了嗎?如何因應?如何申報?如何做節稅規劃?新稅制如何運用、因應?詳細規定如何?先掌握實務重點,及早規劃因應策略!永然定於11/27舉辦研習會「房地合一查稅與節稅規劃、申報實務」,早上針對房地合一實價課稅之稅負影響及不動產交易之國稅局查稅實務,由鄭會計師舉例精闢解析;下午則針對新稅制之節稅規劃、申報實務,由黃總經理從個人、事業等不同投資對象舉案例套用新稅制,指導節稅規劃方向及申報實務,業界及買賣投資人必學~~

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  在房地和一課稅、房屋稅新制等重稅時代來臨影響下,協助客戶最新理財節稅規劃,業者必學!理財中遺產、贈與的規劃尤其重要,不僅金額龐大、牽涉之權益人多,還有重要的「稅負」問題!面對房地合一課稅新稅法,投資不動產該如何節稅?遺贈事務法規、爭議本就繁雜,如何做好規劃,更得學習再學習!家族、親人間贈與、遺產該如何規劃?擁地自重,變成繳稅大王?永然全新開課「新稅制後投資與遺贈節稅規劃實務」,訂於11/25晚起開課3堂,由財產稅專家黃總經理精闢指點,在新稅制下之節稅方式、過程中會面對的新問題,如何規劃、避免出錯!

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  2015年11月15日上午9時許,李永然律師伉儷前往台中市,出席祥和文教基金會舉辦之「頒發104年優秀獎助學金、弟子規徵文佳作獎暨致贈台中市政府青少年法律手冊儀式」,永然文化多次接受祥和文教基金會所邀,協助製作青少年法律手冊,以推廣法治教育,李永然律師特上台致詞,並與祥和基金會許幸惠董事長一同合影留念。

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  2015年11月14日上午8時30分,李永然律師回到高中母校中正高中參加52週年「52中正  我愛洛城」校慶活動,感受到年輕學弟妹活力無限、熱情洋溢。

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  接下來於11時出席中正高中校友總會第二屆第一次會員大會,除頒發在校同學獎助學金,也頒發感謝奬予傑出校友,另外李永然律師在第一屆理事長任內,廣受校友推崇,因此連任中正高中校友總會第二屆理事長,繼續為中正高中校友及在校同學服務。

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一、大陸台商死亡,在大陸的遺產繼承適用大陸的《繼承法》:

  台商赴中國大陸從最早開放迄今已有30年以上,有些台商在台灣、中國大陸均有財產,台商因病或老邁而死亡,其「遺產」在台灣的適用台灣《民法》繼承編的規定;至於其在中國大陸的遺產,則適用大陸《繼承法》的規定!

  近年來筆者之律師事務所有些台商的家屬來所委託辦理在大陸之遺產的繼承;台灣民眾一般對中國大陸的法律甚為陌生,筆者擬藉本文就大陸《繼承法》對於「繼承權喪失」的規定。

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一、台商在中國大陸可運用遺囑處理遺產

  人總是要面對死亡,就一位企業家努力一輩子,累積不少財產,而這些財產如何在生前妥善規劃,讓自己於身後不要有爭議。

  就台商在中國大陸處理大陸的遺產,可以運用大陸《繼承法》所規定的「遺囑」,而遺囑究竟如何訂立?訂立之後可否修改?筆者願藉本文予以剖析。

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  和經濟發展速度相比,中國大陸的人權問題仍有改善的空間,但隨著一些國際人權公約的簽署,及美國不斷地對中國大陸之人權公開針砭,「人權」議題也開始在中國大陸境內受到關注,中國大陸之「北京人權論壇」也應運而生。這個平台提供了世界各地和中國大陸學者專家針對「人權」互相溝通交流的機會,而台灣的人權專家也屢次獲邀,今年由中華人權協會理事長李永然律師率領協會三位學者一同出席,分享台灣的人權經驗。

藉由「北京人權論壇」平台,與各國專家學者切磋人權經驗

  中華人權協會(原名:中國人權協會)是台灣第一個民間人權組織,身為理事長的李永然律師更是長期關注國內外及兩岸的人權議題,他自民國94年間首次擔任中華人權協會理事長時,即積極與國內外人權團體進行互動,也展開了與中國大陸之「中國人權研究會」的交流,多次受邀參與在北京市舉行的「北京人權論壇」,針對兩岸人權議題進行研討。

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  依據民國104年11月4日經濟日報A15版記者郭珈爾所撰「欠房地交易賠錢 也要申報」的報導,財政部中區國稅局提醒民眾,民國105年房地合一課徵所得稅的新制實施後,原則上納稅義務人在所有權移轉登記,或房屋使用權完成交易的次日起算30天內,應該要申報個人房屋和土地交易所得並繳納所得稅。即使是房地交易有虧損,仍然應該在規定期限內完成申報。中區國稅局強調,在房地合一課稅新制下,只有特定情形可以不用辦理申報,例如符合《農業發展條例》規定免繳土地增值稅的土地,被徵收或被徵收前先協議價購的土地,以及《都市計畫法》指定、尚未被徵收前移轉的公共設施保留地。

  財政部中區國稅局補充,房地合一課稅的新制施行後,土地增值稅維持現狀,但在合併計算房屋和土地的所得稅時,土地部分的漲價總數額可從房地收入中扣除。房地交易所得的計算,是以成交價額減掉原始取得成本和費用,再扣除土地漲價總數額。費用包括購入房屋前支付的必要費用,例如契稅、印花稅、代書費、仲介費和向金融機構借款的利息,以及為了取得、改良和移轉房地而支付的相關費用。

  筆者認為不動產財產交易損失無論在新法(房地合一)、舊法制度下,都需要申報,但財產交易損失可以抵扣3年內不動產財產交易所得,民眾可以稍加注意。

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  依據民國104年10月28日蘋果日報A2版記者張沛森、石明啟所撰「欠稅900萬 炒房大戶遭管收」的報導,桃園一名炒房大戶,近年炒房獲利被檢舉逃漏稅,財政部北區國稅局要求男子補稅新台幣900多萬元,炒房大戶不僅拒繳,還將名下價值逾新台幣3000萬元的房產及高爾夫球證變賣脫產,事後仍住豪宅、高爾夫球照打,過著奢華生活,國稅局向桃園地院聲請管收獲准,欠稅大戶似乎早打定主意拒繳,對管收一臉不在乎。法務部行政執行署桃園分署表示,管收一次為期三個月,若有新事證還可向地院申請延長三個月,管收期間無法折抵欠稅,管收結束後積欠的稅款仍存在,無法一筆勾銷,欠稅者名下只要有財產就會被扣押抵稅,也會被限制出境。

  行政執行署桃園分署約談蕭男到案,蕭男堅稱豪宅是跟朋友借來暫時居住,打高爾夫球也是向他人借球證,然後雙手一攤說:「我沒有現金、沒有房產,也沒錢繳稅!」執行官見他毫無還款意願,逕向桃園地院聲請管收後獲准,並立即送到桃園看守所附設「管收所」執行管收。

  筆者認為民眾對所被稽徵的稅額有意見,建議採取查對更正、複查、訴願、行政訴訟等相關管道,盡量不要用消極態度面對,以避免遭致管收或被查封相關不動產,得不償失!

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  依據民國104年9月22日經濟日報A2版記者陳美君所撰「談房市 管制措施將再鬆綁」的報導,中央銀行業務報告指出,金融機構不動產授信風險已有改善,房市投機炒作減少、交易趨緩,房市漸趨穩定,因此,中央銀行民國104年8月中首度鬆綁管制,刪除六個特定地區,並調整部分受限戶的貸款成數,未來將持續檢視措施執行成效、適時調整。亦即房市管制措施,未來仍有機會鬆綁。

  中央銀行自民國99年6月起陸續推出一系列不動產貸款控管措施,央行認為,實施以來已見成效,不動產貸款集中度下降,特定地區房貸、新承作土地抵押貸款、豪宅貸款等成數降低,貸款利率也上升。因此在民國104年8月13日央行常務理事會決議,鬆綁部分管制措施,包括將新北市八里、鶯歌,以及桃園市桃園、蘆竹等六個區域自管制區域裡刪除,並將豪宅、公司法人購置住宅、自然人第三戶購屋的最高貸款成數升至六成。

  筆者認為中央銀行鬆綁房市管制,讓不動產交易回歸市場機制,是合理的措施,但不動產交易量近期已顯著下降,政府應當減少更多房市管制或刺激經濟成長的措施,來讓不動產交易回歸市場面。

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  依據民國104年10月17日經濟日報A12版記者韓化宇所撰「以房養老重啟 合庫、土銀挺」的報導,老齡人口活化資產的「不動產逆向抵押貸款」政策,決定捲土重來,銀行公會重啟研究並列為民國105年工作重點。據了解,目前合庫、土銀等房貸業務量大的銀行,有非常高的承作意願,業務性質會從現在偏公益性,轉向偏商業性。金管會主委曾銘宗提醒,逆向抵押貸款的觀念,跟一般民眾對貸款及房屋產權的觀念,有很大的差異,需要時間來教育宣導。金管會官員預估,開辦初期量不會太大,等到民眾慢慢熟悉了解產品後,相信量會出來。

  所謂的「逆向抵押貸款」,是指民眾將自身的房屋抵押給銀行,銀行每月支付一筆金錢給民眾,類似「年金」的概念。民眾過世後,銀行停止支付金錢,並將設押的房屋賣掉,償還本息。由於現金流向和先跟銀行借一筆錢、再每期償還的一般貸款相反,故稱之為「逆向抵押貸款」。據了解,銀行界近期出現一種看法,認為台灣逐步走向老齡化社會,加上薪資停滯不前,年輕人愈來愈沒有能力扶養老人,迫使老人要「自立自強」,「逆向抵押貸款」這種老齡化產品的需求,將逐漸被激發出來,現在正是推動的時機。

  筆者認為隨著台灣已步入高齡化社會,又趨於少子化,很多退休人員如退休金不足,而可以透過「逆向抵押貸款」方式以補足其生活開銷之不足,對於老人生活品質的提升甚有幫助,政府應當提出鼓勵或獎勵措施,讓銀行願意大力推廣。

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  依據民國104年9月25日聯合報B1版記者祁容玉所撰「避免窄巷高樓 新北容移有條件」的報導,建商常為了爭取最高額度的容積移轉,未考量開發基地條件,若基地不大或周圍巷弄狹窄,往往形成突兀的「窄巷高樓」,壓迫感大又影響防災,新北市都委會通過《容積移轉許可審查要點》修正,未來將先評點基地條件,再進行容移。新北市城鄉局表示,新北市都會區地狹人稠,建商為在有限基地內,蓋出最多坪數,常購買市府還未徵收的「公共設施保留地」,再捐贈給市府,這些「公設保留地」可換算成樓地板面積,蓋在將開發的基地上,稱為「容積移轉」,一般開發案容積移轉最高可到30%。

  新北市城鄉局副局長張溫德表示,過去容積移轉審查重視公設保留地審查,但接受容移的基地,只要大於300平方公尺並面臨8公尺以上道路,條件寬鬆,建商傾向取得最高額度容積移轉,未考量基地可能臨路不寬,或基地不夠方正,硬要灌入已取得的容積,就形成突兀的「窄巷高樓」。因此窄巷高樓除了視覺壓迫感大,還可能影響救災、逃生。新北市都委會於民國104年9月24日通過修正後的《容積移轉許可審查要點》,未來申請容積移轉的基地需在500平方公尺以上,並需先審查評點,確定基地適合容納多少容積,建商再購地進行容移,新制預定民國105年7月上路,建商有10個月緩衝期因應。

  筆者認為「容積移轉」的確需要考量地基大小,尤其地基小的建案常位於巷弄間,如透過「容積移轉」增加可以興蓋樓層,不只造成鄰戶壓迫感,對都市景觀也過於突兀,新北市政府城鄉局調整「容積移轉」的條件,對整體都市景觀與規劃相當有幫助。

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  由李永然律師與許啟龍律師、許淑玲律師、吳任偉律師、林其玄律師、高嘉甫律師、連世昌律師及李廷鈞地政士、黃興國地政士等法律與地政專業人士所合著的別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招一書,於2015年11月正式出版。

  與他人共有不動產不似單獨所有來得單純,其在處分、管理、使用、收益上,皆須取得共有人全體或過半數的同意,其間的法律細節相當多。別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招」一書即在詳解「分別共有」、「公同共有」不動產的法律規範與實務案例運作,是您活化共有不動產,實現地盡其利、物盡其用理想的必備指南。

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20151110085053877_0001

  2015年11月出版之「東西名人WE PEOPLE」雜誌,以專文 「深植人性的良善淨土」介紹中華人權協會為人權所為之努力,並致力慈善公益事業,全文如下:

 

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  2015年11月10日出刊的聯合報A9版,以專輯「宗教團體法草案,專家面面觀」一文,針對2015年11月9日於台中慎齋堂舉辦的「宗教團體法草案論壇」內容詳細報導,本場論壇由東吳大學法律系鄧衍森教授主持,中華人權協會理事長李永然律師、東大學法律系陳清秀教授、台中科技大學商學院戴錦周院長及前台灣高等法院台中分院庭長兼發言人吳火川先生擔任與談,政府部門派出行政院政務委員蕭家淇到場聆聽各界意見。

20151110085731321_0001    

李永然律師以中華人權協會理事長身分參與與談,其談話內容如下:

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