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  2016年9月30日下午1時30分,李永然律師前往中華人權協會,出席該會會務會議,聽取會務人員對於會務近況的報告及了解各項事務的進行情況,並慰勉會務人員的辛勞。


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                           文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年9月24日中國時報工商時報B2版記者張潼所撰「內湖海砂屋都更案 終盼回家曙光」的報導,歷時16年,內湖區「聯邦合家歡富貴區」海砂屋都更案昨天舉辦動土典禮,將興建地上15樓、地下2樓的住宅,預計2019年完工。當地住戶「自組更新會」,終盼到「回家」曙光,北市副市長林欽榮也說,此案也帶給市府教育意義,日後要提升行政效率,不只做公辦都更,也要協助民辦都更加速。合家歡富貴區原有8棟建築物(共250戶),2000年經台北市土木技師公會認定為海砂屋,2003年被北市府畫定為更新地區,直到2014年才通過「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」,並領得建造執照。

  因仍有少數不同意戶,2014年住戶陸續搬出等待拆除時,仍有幾棟無法拆除;市府介入後,2015年7月建管處才依《建築法》第81條強制斷水電及瓦斯,完成拆除工作。林欽榮副市長表示,此都更案是由社區住戶自組更新會,歷經整合共識、處理相關流程,可望成為其他海砂屋社區的範例,且目前市議會通過的《台北市高氯離子善後處理自治條例》明文規定,海砂屋住戶可向建管處申請每戶新台幣20萬的拆除費用補助款。

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                            文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年9月21日蘋果日報工商時報A8版記者劉朱松所撰「全台首例 台中採BOT模式蓋社會宅」的報導,全台首例採用興建營運移轉(BOT)模式辦理的台中市西屯區惠來厝段社會住宅興建案,台中市政府第2度公告招商,將興辦社會住宅300戶,最低民間投資金額為新台幣11億元,特許年期53年(含興建3年、營運50年)。台中市都發局長王俊傑希望國內建商及壽險等公司踴躍遞件投標。另在附屬事業經營部分,市府允許投資廠商在符合都市計畫土地使用分區管制規定下,發揮自身創意,構思附屬事業的經營形態,如旅館、租賃權住宅,及老人養生村等。至於土地租金訂有「酌減機制」,其營運權利金,將視業者每年營運收入狀況,按一定比例計收,市府希望給予投資者適當且合理的投資利潤。

  為讓潛在申請人有較充裕的備標時間,台中市市府公告招商時,為鼓勵業者投標,市府曾拜訪包括新業建設、龍寶建設,及南山人壽等多家知名企業,徵詢各家公司的投標意願與看法。因台中市府規畫社會住宅的附屬事業經營形態,是以全聯量販店的經營模式,來評估其經營坪效,不少業者認為,台中市府的評估附屬事業經營坪效,過於樂觀。此外,部分建商也認為,包括特許年期太長,將增加經營風險、實際出租率高低,恐影響租金收入,及考量設施損壞的維修成本,都會直接影響業者的投標意願。

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  2016年9月28日下午4時30分,李永然律師以執行長身分列席王月蘭慈善基金會董事會,董事會由王文洋董事長主持,各董事皆出席,了解並討論會務現況!


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                                     文◎李永然律師

案例:

  甲欠乙新台幣3百萬元,甲並以房子設定抵押權予乙;乙向甲催討欠款,甲另向友人丙商借週轉的新台幣3百萬元還乙,丙該如何確保將來甲對丙的還款?

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  2016年9月26日晚間新聞,談及新北市土城一位曾小姐,花了1500萬買了一間30年老屋,住進去後突然有一天白蟻傾巢而出,原來天花板、地板都已經被白蟻啃食蛀空,破洞塌陷,必須再花錢拆除進行驅蟲,而賣方和仲介卻稱其不知情,究竟前屋主是否能以不知道而不需負責?東森新聞記者林君舫今日以電話採訪李永然律師談其中的法律責任,李永然律師表示:如果出賣人(賣方)主張他當時不知道,這並不影響出賣人必須要付物的瑕庛擔保責任。
 

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                                                                                        文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年9月16日蘋果日報A8版記者張欽所撰「門前鋪石 市府沒拆 法院判拆」的報導,前三軍大學退休日文教師左秀靈,其位於台北市通北街某社區一樓住家,一旁緊鄰社區花圃,他18年前將陽台女兒牆開了扇門可直抵花圃,並於花圃加設石塊化身步道,後雖遭台北市建管單位查核但沒被拆,不料,鄰居以佔用社區法定空地,提告要求回復原狀,台灣台北高等法院判左翁敗訴,台灣台北地院日前並裁准強制執行移除門檻前磁磚及花圃石塊。

  判決指出,該花圃是社區法定空地,《建築法》對法定空地如何留設,與左翁否有權使用該花圃無關,且違建查報屬行政命令,不得作為有權如何使用該花圃的依據,兩者之間,亦無特別法與普通法的適用。而左翁另指他住一樓,有權可專用屋前花圃,但法官認為,社區規約無此約定,左翁亦無法舉證,社區住戶大會曾授權他可專用此花圃。

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                            文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年9月20日經濟日報A13版記者劉懿慧所撰「房屋無償出借營業 仍須報稅」的報導,個人自有房屋若是無償出借給他人使用,供營業或執行業務者使用,應參照當地一般租金行情,計算「租賃收入」,並繳納綜合所得稅。財政部南區國稅局表示,將財產無償借與他人使用者,應由雙方當事人訂立「無償借用契約」,經雙方當事人以外的二人證明確實是「無償借用」,並依《公證法》規定辦竣公證,且非供營業或執行業務使用,就可免申報租金收入。而「他人」意指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。

  舉例來說,若是甲君將自有房屋無償提供給兄長居住,且其兄長未用於營業或執行業務,則毋須申報租金收入;但若其兄長將該房屋改造為民宿,供他人住宿並收取費用,即使甲君未收取租金或押金,也應該依照《所得稅法》之規定報稅。因此,若是將房屋無償借與配偶或直系親屬以外的他人營業或執行業務使用,不論實際上有無收取租金,均須申報租賃所得。另外,若是將自有房屋供公司設籍使用,即使沒有營業行為,實務上稽徵機關仍得設算租賃收入。

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                          文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年9月16日經濟日報A14版記者林潔玲所撰「預售屋先賣後買 別算錯所得」的報導,由於購買預售屋是取得不動產「預定買賣權利」,出售預售屋的財產交易所得應以該「權利」的成交價額,減除原始取得成本及必要費用計算。但個人出售預售屋後又購買另一預售屋,計算財產交易所得時,不得視為整體交易扣除成本。

  財政部官員指出,先購的房屋及後購的房屋的預定買賣權利,分屬不同交易標的,縱使申請人將出售前屋預定買賣權利的價款,用以購買後屋預定買賣權利,該價款是屬於後屋預定買賣權利的成本,而非前屋預定買賣權利之成本,自不得於售出價款中予以減除。財政部官員又提醒,買賣預售屋與買賣成屋不同,買賣預售屋並無土地交易所得免納所得稅的適用,因此,買賣預售屋如有獲利,應全數申報財產交易所得,但若買賣不同預售屋在計算財產交易所得時,不可視為整體交易。

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                                   文◎李永然律師

案例:

  甲於民國70年5月間向乙借貸500萬元,並將不動產設定普通抵押權予乙,並約定於民國71年5月即應清償。甲一直未清償,嗣後甲於民國90年間死亡,前開不動產由丙繼承,並登記為前開不動產的所有權人,丙可以要求抵押權人乙塗銷抵押權嗎?

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  2016年9月24日下午,結束滿月圓國家森林遊樂區健行活動,李永然律師與同仁轉往南僑桃園觀光體驗工廠,體驗親手做蛋塔,並由接待人員帶領大家參觀南僑各事業工廠,了解肥皂、油品等的製造流程,直至傍晚才結束一天愉快的行程,帶著滿滿的收穫回家!

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  2016年9月24日上午,李永然律師出席永然職工福利委員會舉辦的員工旅遊活動,和同仁一同前往滿月圓國家森林遊樂區健行,在暖暖秋陽中,呼吸芬多精,並欣賞沿途美景!


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  2016年9月日21日晚間,李永然律師以副會長身分出席美生會九月份例會,由張日炎會長主持,會中邀請到歐晉德先生演講,內容十分精彩。

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  2016年9月17日中午,李永然律師在台北市信義計劃區中找到一間素食餐廳,享受其美味午餐,餐點簡單有特色,不用加工素材,讚!


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201609211731_0001                    文◎永然地政士事務所李廷鈞地政士

  隨著政府打房力道越來越猛,近年來已經陸續通過了《奢侈稅》、《實價登錄》、《囤房稅》、《豪宅稅》等不動產稅改新制,一步步邁向實價課稅,期盼實現居住正義。隨著時序進入2016年,不動產奢侈稅停徵之後,取而代之的,就是《房地合一稅》的上路,但因為房地合一稅課徵範圍並非全面,且又因為持有期間長短而有不同的稅率,常讓人摸不著頭緒。本書作者是東吳大學法律系畢業的知名資深地政士黃振國,同時也是永然法律研究中心長期授課的講師,憑藉著其多年稅法鑽研,理論與實務經驗俱豐,讓讀者能了解今年最新上路的房地合一所得新制的眉眉角角。

  該書的第一篇「實例解析房地合一課稅、申報書表填寫運用」,主要說明有哪些情形出售房屋、土地應該要依照新制辦理房地合一的個人房屋、土地交易所得稅申報,有哪些情形還是按照舊制隔年併入綜合所得稅申報,依照取得或持有的期間而有所不同。同時提供完整的空白書表和填寫範例,用淺顯易懂的文字提醒民眾在申報時應注意哪些要點。此外,對於受贈取得、自住、自住房地先購後售、重購退稅、繼承取得、非自願性因素等不同的情形,一一說明如何申報、計算所得稅。

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  2016年9月22日中午12時,李永然律師應台北永康扶輪社之邀,至該社演講「信託法律知多少」,由社長Lily主持,到場社友對此法律議題都很感興趣,李永然律師並贈送每位社友一冊 《信託理財實用法律手冊》,希望藉由法律手冊的內容能傳遞更詳細的信託知識。


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                            文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年9月13日經濟日報B3版記者劉懿慧所撰「土地重劃期間使用 要稅」的報導,財政部指出,《土地稅減免規則》第17條規定,區段徵收或重劃地區內土地,於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,其地價稅或田賦全免;辦理完成後,自完成之日起其地價稅或田賦減半徵收二年,重劃主管機關於土地交接後30日內列冊送交該管稅捐稽徵機關依法減免,免由土地所有權人提出申請。

  財政部表示所謂「完成之日」,依內政部函釋,市地重劃部分依《市地重劃實施辦法》第3條之1規定,是指地籍測量、土地登記、工程驗收、實地指界及交接土地等各項工作均完成,土地所有權人能就新分配土地管理、使用、收益之日。財政部強調,若重劃地區內土地,雖於重劃期間不符合《土地稅減免規則》,但該土地於辦理重劃完成後,其地價稅仍適用完成之日二年內減半徵收的規定。另外,除了重劃期間若沒提供使用地價稅可以全免,以及市地重劃完成後地價稅減半徵收二年以外,重劃後如土地所有權移轉時,也有土地增值稅減徵的優惠。

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                                                                                       文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年9月5日中國時報B3版記者蕭博文所撰「3樓漏水 4樓屋主判賠210萬」的報導,台北市士林區某公寓3樓何姓住屋主不滿天花板頻漏水,導致出租金額遭砍價,向台灣士林地院起訴請求進入4樓修繕,並要求4樓陳姓屋主住處賠償租金減少損失。台灣士林地方法院採信台北市結構技師公會鑑定結果,認定3樓漏水肇因於4樓管線漏水,法院判決陳男應容忍何男入屋修繕,並賠償租金損與修繕費用共新台幣210萬餘元。

  該判決指出,何姓男子坐擁士林精華地段某公寓1至3樓,並出租予運動公司作為營業店面與辦公室,因3樓的天花板漏水,導致地板積水,租金遭對方砍價約新台幣5萬元,何男不滿多次與樓上陳姓屋主協調修繕遭拒,因此向台灣士林地方法院起訴。法官依《公寓大廈管理條例》規定,判決陳姓屋主應容忍何姓屋主入屋修繕,並負擔修繕費用新台幣105萬元,另賠償何男因漏水而損失的每月租金收入新台幣5萬元共新台幣105萬元,全案4樓屋主仍可上訴。

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  2016年9月21日下午3時至4時,李永然律師以常務理事身分出席並主持中華民國仲裁協會舉辦之「新南向政策概要說明會」,由總統府新南向辦公室主任黃志方主講,解說政府新南向政策之內容及發展方向。 


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  2016年9月20日晚間,李永然律師以前總會長身分出席台北市傑人會會員大會,大會由羅木會長主持,張正中前總會長也出席參與,會員們藉此機會互相交流。


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