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                           文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年11月22日經濟日報AA2版劉懿慧記者所撰「預售屋一賣一買 要分開稅」的報導,因預售屋買賣未辦理產權登記,加上獲利空間頗大,許多民眾以短期間買賣預售屋方式賺取高額利潤,但北區國稅局提醒,出售預售屋的獲利屬於「財產交易所得」,應申報「個人綜合所得稅」,且個人出售預售屋後,又再購買另一預售屋時,不得視為同一筆交易去計算財產交易所得。

  財政部北區國稅局表示,依《所得稅法》第14條規定,財產或權利若原本是從出價取得,以交易時的成交價額,減除原始取得的成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付的一切費用後的餘額為「所得額」。因購買預售屋是取得不動產「預定買賣權利」,故出售預售屋的財產交易所得,應以該「權利」的成交價額,減除原始取得成本及必要費用來計算。

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                             文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年11月22日自由時報AA2版郭安家、張凱翔、陳紜甄記者所撰「推田園城市 柯:下一步產業化」的報導,市長柯文哲即將就任滿兩周年,北市府昨辦田園城市政策成果記者會,宣布利用公有土地、公有建物、校園等空間規劃綠屋頂及市民田園,自民國104年至今面積已達九.二萬平方公尺(二萬七千八百三十坪),柯市長也指出下一步則要讓綠屋頂政策產業化,民國105年12月會在花博園區辦綠屋頂展示。據了解,北市教育局也評估,全市國小女兒牆要設堆肥菜園。

  談到「田園城市政策」,柯文哲市長表示,將分學校、公家機關、產業三階段;特別是小學沒有升學考試壓力,小孩子較容易參加活動,國小是鎖定對象。但他坦言很多學校屋頂沒有女兒牆,以前怕危險未開放,現在要求學校屋頂能不能改成比較安全的空間推廣食農教育。另外,要開闢公家機關屋頂,讓附近民眾可上樓使用,台北市府將列下階段目標。他還說,還要把綠屋頂產業化,讓整個台北市每戶屋頂都綠化,台北市府算過,一戶成本大概新台幣十萬到十五萬元,因此民國105年底會在「花博園區」有一個專門做綠屋頂展示區,民眾可以去那裡挑不同造型,由專人幫忙設計。

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  2016年11月29日晚上7時30分,李永然律師以中正高中校友總會理事長身分,在數位校友及簡菲莉校長的陪同下,前往欣賞中正高中舞蹈班的演出,在這群學弟妹的表演中看到年輕人的熱情與活力。


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  2016年11月26日一早,李永然律師參加了由美生會舉辦的南投杉林溪之旅,和社友們一同利用週休假期,享受山中美景、美食,吸收芬多精,洗滌忙碌疲憊的心靈。27日早上又和社友步行至溪頭大學池,雖然天公不作美,但雨中的風景也有另一種美感,結束兩天一夜行程,大家帶著愉快的心情回到台北,繼續為工作努力!

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  2016年11月25日下午6時30分,李永然律師參加三陽扶輪社19週年授證典禮,和社友一同歡慶。

 

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  2016年11月24日下午6時30分,李永然律師出席如意讀書會月例會,本次研讀的作品是 《艋舺千帆再起》 乙書,由凃代書等二人擔任主持人, 一同領略艋舺的百年風華興衰 !

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文◎李永然律師.沈曉玫律師

【問題】

  某甲有一自創品牌,卻苦惱於是否要申請商標註冊?又如欲申請時,要如何申請?

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                          文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年11月20日工商時報A2版蔡惠芳記者所撰「高難度、高風險、高房屋稅 北市都更申請 今年剩不到1/4」的報導,都市更新案在高難度、高風險、高房屋稅的「三高」壓力下,已從過去炙手可熱、建商搶破頭的大熱門,淪為人人避之惟恐不及的燙手山芋,根據調查,民國105年台北市都更申請案件截至10月31日止累計僅36件,連民國104年全年申請件數146件的4分之1都不到;有些都更案甚至在市場上兜售,解約、停擺更時有所聞。

  蔡英文總統於民國105年11月14日在執政政策協調會拍板政府將全力推動都更,對於都更3問題~誘因、資金及互信,要求行政部門在1個月內提出明確獎勵規範、減免賦稅等方案;並要求內政部、財政部、經濟部和金管會設專責機構及金融機構參與,協調整合推動。淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰表示,想在1個月提出具體獎勵方案,要很拼!且文林苑事件引發部分都市更新條例違憲必須修法,但目前法案還躺在立法院,政府要建商或民眾參照什麼法規來推行都更呢?再加上政府觀念還停留在1坪換1坪、都市更新不只是權利變換而已,未正視現在高額房屋稅的問題,其實光是房屋稅就足以卡死都,目前的困境是在高難度、高風險、高稅負的「三高」壓力下,許多都更案都紛紛停擺。

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                                      文◎李永然律師

一、大陸台商須注意商品房買賣合同糾紛的發生與預防

  台商在中國大陸買商品房者不在少數,最近這段時間大陸房地產又掀起飆風;台積電公司赴江蘇南京設廠,南京的房地產價格就開始漲;日前在江蘇杭州舉行G20會議,又帶動杭州房地產價漲升,同時還使杭州市由「二級城市」擠入「一級城市」。

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文◎李永然律師

案例:

  張三有一房子信託於李四名下,該「信託契約」中明訂以張三的獨子張乖為「受益人」;該信託契約明訂由受託人代為管理房屋出租,租金扣除稅費後的餘額支付受益人張乖。受益人張乖對此究竟要具備那些法律認知?

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月21日中國時報A7版呂雪彗記者所撰「祭誘因 容積獎勵及降房屋持有稅 都更條例擬提一次性修法」的報導,為因應《都市更新條例》民國105年11月23日在內政委員會排案審議,行政立法協調會將研商策略。據了解,行政院傾向下會期將提出一次性修法,不採分段進行;另祭出「容積獎勵及「降低房屋持有稅負擔等誘因,加速老舊住宅的都更改建。其中租稅優惠除前4年減半徵收外,第5年起擬採逐年遞減方式再延長至8年,內政部未來將提出加速都更推動方案。

    據了解,研議中不動產持有稅負的減免除前4年減半優惠外,考慮自第5年起再延長優惠,優惠期間可能從4年拉長至7或8年。而減免額度,第5年起逐年遞減稅額優惠,例如1-4年均減免50%,第5年起可能只減免25%,第6年減免額度再降,8年後就恢復全額課徵。官員說,財政部對此提議原則同意,但房屋持有稅是「地方稅,關鍵在地方政府態度。另容積獎勵傾向要增獎勵項目內容,官員說,目前都更案審議多只取得25-35%容積獎勵,增加項目後盼實質拿到法定容積上限50%的獎勵;未來中央及地方政府皆可設都更專責法人機構,官員說,「專責法人機構」不一定是「行政法人」,包括「公司組織」或「基金會」皆可。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月17日經濟日報A15版林潔玲記者所撰「捐地抵稅 訂成本計算標準」的報導,財政部發布個人以《非現金捐贈列報扣除額計算標準》,若未提出實際取得成本證明,土地、房屋分別依捐贈時的公告土地現值、房屋評定標準價格,按捐贈時消費者物價指數調整至土地、房屋取得年度的價值計算。至於公設保留地、公眾通行道路地則依捐贈時公告土地現值16%計算,可逐年檢討。由於過去曾有案例為高所得者,以低價購入公共設施保留地捐贈政府,但按高於實際取得成本的公告地價列舉扣除,因此財政部在民國105年7月27日修正法源,增訂《非現金財產捐贈列報扣除金額計算及認定標準》,並於11月16日發布子法,規定若未提出實際取得成本證明的計算標準。

    若納稅義務人捐贈非現金財產要列報扣除,須提出實際取得成本為證明,但若未提出證明者,各項目有不同計算方式,以土地、房屋來說,是按捐贈時的公告土地現值、房屋評定標準價格,依照最新公布的消費者物價指數回推至取得年度計算。個人對政府的捐贈土地金額最高在民國92年最高,財政部並在同年頒布解釋令,限制個人以非現金財產捐贈列報扣抵金額,最多只能抵土地公告現值16%,使捐地抵稅行為大為減少。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月18日聯合晚報A14版邱瓊平記者所撰「新版訂房契約 臨時退房恐沒收全額房價」的報導,現行旅宿業訂房定型化契約規定旅館、民宿若受理消費者訂房,可不收取訂金,若收取訂金最多不得超過總房價的三成,卻可能有消費爭議。觀光局將修正相關規定,新版契約有三種選擇,除原有規定,增訂消費者預訂三天以上連假住宿,業者可收五成訂金,也可收取房價總額。
消費者取消訂房退費原則也一併修改放寬,若收取房價總額,只要消費者若在預定住宿日前三天前取消,業者須全數退還。

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永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月11日工商時報A14版朱漢崙記者所撰「合庫以房養老 明年拚千件」的報導,合庫開國銀之先辦理以房養老,該創意也因而在上月讓合庫拿下這次由金融研訓院、財金公司、聯卡中心、聯徵中心所合辦的本屆菁業獎的最佳消金特優獎,為此合庫也再接再厲拍定新的行銷戰略擴大推動。上述的六大行銷管道,包括醫療體系、養生文化村、退休協會、社區大學,全台各村里長辦公室,以及其他的銀髮族商品店。

    由於現在「百歲人瑞」越來越多,合庫也有二大因應措施,作為基本上包括最高貸款成數7成、最長貸款以35年為限等兩大原則的「例外條款」,包括:1、首次貸款成數最高為7成,但若屆期辦理延長貸款期間者,貸款成數可增加1成至最高8成,若再超過8成,將授權經理部門核定;2、倘若屆期,但貸款人仍活著,合庫將延長貸款期間,不會讓借款人因為貸款期間因為達到35年而「斷炊」。

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                               文◎李永然律師.謝幼軒律師

【問題】

  甲公司之A系列角色人物貼圖於LINE通訊軟體大受歡迎,而陸續授權其他公司發表相關周邊商品,乙見中國大陸網路購物網站業者丙販售A系列角色人物之貼紙,其中丙保證其所販售之貼紙為真品,且外包裝上皆有雷射標籤紙,乙即向丙以低價購入A系列角色人物之貼紙至我國銷售,乙主觀上是否屬明知非真品而涉及販售侵害他人著作財產權重製物?

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文◎李永然律師

一、台商在大陸買房,也會遇上誇大不實的廣告

  在台灣不動產交易糾紛因廣告而引起者甚多,這種情形在中國大陸也是如此;中國大陸因「房地產廣告」引發的糾紛大量存在;房地產廣告中有關房地產項目或房屋本身的說明和允諸引起的糾紛,又占了房地產廣告糾紛的90%以上(註1)。如有台商在中國大陸購房,不幸遇上誇大不實的廣告,在法律上要如何維護自身權益,筆者願藉本文予予剖析。

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3480地區第12分區辦理法治推廣教育講座及聯合例會
                                                              文 3480地區台北原民社/胡寶茱

  2016年9月2日於台大國際會議中心舉辦3480地區第12分區扶輪社的聯合例會,會中特邀請永然聯合法律事務所李永然律師作精闢的演講:「從法律觀點談繼承權益」。參與的貴賓非常的踴躍。一則嚴肅的講題,李律師用風趣、輕鬆、生動的妙語,分析這重要的議題,對在座的每一位貴賓,可能曾經或未來都可能遇到的人生課題。父母在世辛苦的耕耘,身後將人生重要的資產留給下一代,是天經地義的事。身為後輩的我們,何來修得的福,可以憑白得善呢?難怪,李律師在整場演講過程中,一而再、再而三的叮嚀:「父母在世時,要好好孝順;人最好的投資,就是孝順!」。

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  2016年11月22日下午3時,李永然律師前往台灣民主基金會出席外交聯誼茶會,活動由徐執行長主持,與會貴賓也藉由茶會互動聯誼,增進情感


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                                             文◎李永然律師

案例:

  甲斥資買一塊土地,僅借用乙的名義登記,並仍由甲自己管理,甲如此處理有風險嗎?如有風險,則應如何處理較有保障?

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                                               文◎李永然律師

一、大陸台商買受預售商品房須注意「認購協議」的簽訂

  中國大陸近年來一線城市、二線城市的房地產猛漲,有些台商為了獲利,進而投資買受商品房,而中國大陸容許商品房預售,然大陸房地產開發商有些是與購房者簽訂「認購協議」,而不是直接簽訂「預售商品房買賣合同」;此種情形下,大陸台商於決定簽訂「認購協議」時,一定要了解何謂「認購協議」?其法律效力如何?又如何防範風險?如此方能確保自身權益,筆者願藉本文予以剖析,俾供購買預售商品房之大陸台商參酌運用。

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