永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師

一、認識「都市更新」與「更新地區」

　　最近在台灣的都會區房子，常聽到有人談「都市更新」、「危老重建」；尤其遇到地震較為強烈，造成房子倒塌時，住在老舊社區的住戶就開始煩惱是否要「都更」或「危老」。

文◎李永然律師

一、民眾在都市的危險老舊房屋打算重建，須瞭解法律

　　目前台灣都會區最夯的話題不外是「都市更新」、「危險老舊房屋重建」，筆者在這兩方面過去對於「都市更新」著墨較多，但鑑於民眾常有「危老重建」的問題向筆者諮詢，筆者本文打算針對「危險老舊房屋重建」的法律進行探討。

文◎李永然律師、盧孟蔚律師

　　為促進都市計畫內老舊建築物之開發利用，再加上臺灣位處地震發生高危險地區，因而為復甦都市機能，改善民眾居住環境品質，並提升老舊建築物結構安全以因應未來潛在災害風險，政府早於民國（下同）87年11月11日即制定公布《都市更新條例》（以下簡稱《都更條例》），以作為民眾、建商及政府機關在都市計畫範圍內參與及進行都市更新程序之依據。不過，後續因102年4月26日之大法官釋字第709號解釋（針對文林苑案、新北市土城區大慶信義福村案、陳氏萬隆與彭氏永吉等都更計畫有關的變更與審核爭議），認為舊《都更條例》部分條文違憲，因而促成新修正《都更條例》全文88條，並於108年1月30日公布施行。

　　由於依《都更條例》進行之都市更新程序要件繁雜、過程冗長緩慢，對於具有危險及老舊瀕危建築物之加速重建，緩不濟急，因而為鼓勵民眾對於危險及老舊瀕危建築物進行重建，總統於106年5月10日公布施行《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱《危老重建條例》），明定於危險及老舊瀕危建築物進行重建計畫範圍內之建築基地，得視其實際需要，給予適度之建築容積獎勵，且為利建築容積獎勵之計算方式明確化，內政部並於106年8 月1日以內政部台內營字第1060811278號令訂定發布《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》，以鼓勵危險及老舊建築物加速重建。為使民眾對於老舊建築物若想進行重建，則究係採都市更新程序或是採危老重建，有初步了解，以方便其能選擇最符合自身利益的程序，因而本文僅就此兩種程序應有的基本認識及注意事項予以剖析。

文◎李永然律師

一、都市更新與權利變換

　　按「都市更新」是指依《都市更新條例》所定程序，在都市計畫範圍內，實施「重建」、「整建」或「維護」措施(註1)。在進行重建的「都市更新」，可以採用「協議合建」(註2)，也可以採用「權利變換」。

文◎李永然律師

一、目前台灣「危老」、「都更」正夯：

　　台灣都會區的老舊房屋很多，每當地震一來，民眾就擔心自已的老舊房屋，因耐震力不足而倒塌，致生人命、身體、財物之損失。政府為落實人民之「居住權」的保障，除大力推動「都市更新」外，近年來又有「危老重建」；導致目前報章雜誌、媒體、網路，常見「危老」、「都更」的報導或探討。「都市更新」有「自辦都市更新」及「政府主導都市更新」之分；而自辦都市更新又有「自主都市更新」（組織都市更新會）、「委託實施者」實施…等之不同。

文◎李永然律師

一、危老重建比都市更新熱門

　　台灣都會區老舊房子太多，且早期「公寓」沒有電梯，老人家上下樓梯苦不堪言，對於老舊房子政府原本努力推「都市更新」，後來受「文林苑」案影響，遇上釘子戶，都市更新即進入牛步化。

文◎李廷鈞地政士

　　「老芋仔社區」是三十年以上四層老舊公寓，住戶想透過危老條例申請重建，現已取得住戶100%同意，基地約一百五十坪，欲整合併鄰地數宗土地共約二百五十坪基地共同申請危老重建，是否有面積限制？如與相鄰基地連接部分寬度不足，是否受限制？

　　本案爭點在於符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》建物依同法第3條規定，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理重建，該法第3條所稱「合併鄰接之建築物基地或土地」，可多筆土地合併計算面積嗎？是否有最小鄰接寬度之限制？

文◎李文嬌站長

　　「台北市危老重建工作站內湖AIT站」的危老重建推動師團隊已舉辦無數次的「危老重建說明會」，依社區形式不同如獨棟透天一戶或雙拼透天的二戶或公寓雙拼的十戶，或連棟的透天，或排屋的公寓，人數從一位到五十位以上不等，不管人數多少，身為推動師的我們，總是一樣要重複地重複地來說明解釋有關的「危老重建條例」及其獎勵辦法，更因住戶各個的教育程度及年齡不同、背景不同，致使推動師們不僅耗費體力、心力及耐力，更常因一戶或兩戶不同意，致使為社區的重建工程的努力皆前功盡棄！推動師若要單靠成就重建案來生活那是相當不容易的。

　　無怪乎身為推動師的我們常要以「做功德」的心態，來努力做好這份馬拉松式的危老重建推動工作。只因為這可以讓我們的都市更美好、更安全！也難怪政府會感謝「危老重建推動師們」立大功，因為推動師讓更多民眾打開智慧，了解老屋問題，推動師也解決了不少老屋危機。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然 律師

　　106年8月2日最高行政法院判決台北市政府敗訴確定，這案是「永春都更案」，該案已延宕十餘年，很多人房子已拆除，等候都更重建，現有這判決一出，讓許多以配合都耕的房屋所有權人受到莫大打擊！

　　我們政府正努力推動「都市更新」，然而《都市更新條例》修正案仍然在「立法院」，未完成修正；現「永春都更案」又出現這種結果，政府的「公信力」盪然。

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月15日工商時報A13版記者孫彬訓所撰「華銀挺政策 要增20件都更案」的報導，華南金控吳當傑董事長表示，華南金民國106年全力響應政府三大政策，包含加強五+2新創產業放款與投資、在新南向目標的國家設立更多據點及增加授信，並且辦理都市更新業務，其中都更案更以新增至少20件為目標，力拚都更進入前三名。其中華南銀行預計，民國106年至少有1～2個成功案例，像是華南金位於土城頂埔工業區的土地都更、興建新資訊大樓，有機會在近期取得建照，將以業務風險零中斷為目標，未來華銀新資訊大樓樓層數為地上12層、 地下3層，總面積5,652.37坪。

    至於五+2新創產業，吳當傑董事長表示，目標是今年至少成長新台幣100億元。「新南向政策」的融資則以新台幣90～100億元為目標，此外也將加速於菲律賓馬尼拉分行，預計第民國106年2季成立，以擴大在新南向國家的授信服務，同時也積極於緬甸設立仰光代表人辦事處。另外，華銀將全力強化法治與風險的銀行基本功，健全內部稽核、法令遵循相關機制運作，以穩健體質贏得長期發展，規劃成立「海外查核專案小組」，並制定「查核海外分支機構工作要點」，以確保華銀內部稽核查核海外分支機構的品質，並督促海外分支機構檢查意見的改善及持續維持內部控制作業的有效性。華銀也將另外建置「稽核資料庫暨稽核抽樣系統」，提升整體內部稽核的查核效率及品質。

文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年12月1日經濟日報A4版記者邱金蘭所撰「政院推都更 面對釘子戶問題」的報導，掃除都更障礙，內政部將強化釘子戶處理機制，包括政府主動協議換屋或到社會住宅等，讓住戶參與估價者的選任，並評估設立都市更新專業法庭，專門處理都更爭議案件。官員表示，有些老舊住宅可能有安全疑慮，如果釘子戶不同意，導致無法改建而有公共安全之虞時，政府就可主動協議相關安置措施，例如到社會住宅或價購等。除此，為讓住戶權益更有保障，對於估價者的選任，現行規定是由都更實施者（多數是建商）選任三家估價者，未來將改為由實施者推薦估價者，再由「權利人」共同選出三家。

　　另外，都更的「權利人」包括都更實施者、公家地主及私人地主，因此，改由權利人共同選出估價者，等於讓住戶有直接參與選任估價者的機會。此外，也可洽商估價師全聯會推派估價者，或請地方政府協助連繫估價師全聯會，這些作法都可以讓估價更透明化。為解決都更案件的糾紛，內政部也規劃協調司法院，研議設立都市更新專業法庭的可行性。官員表示，都更案件若建商跟住戶間簽訂的契約，雙方有爭議時，目前可回到地方政府審議會處理，審議會也會找專業人士諮商，曾有學者建議成立都更專業法庭，讓爭議案件的處理程序更嚴謹。

永然文化吳旻錚

　　為加速推動老舊公寓住宅的更新，蔡英文總統於11月14日召開執政決策協調會議，指示執政團隊儘速針對都市更新研擬修法、成立專責單位，並要求於月底前提出都更規劃方案。長期關注都市更新議題的永然聯合法律事務所李永然律師為此特別指出，蔡總統此項政策是明智，且是正確的。

　　李永然律師與陳曉祺律師為永然法律基金會捐印「都市更新權益把關法律手冊」為序。

序言

　　2014年10月4日下午1時，李永然律師出席由社團法人中華都市更新全國總會主辦的「都市更新高峰論壇－－都更已死？如何重生？」，由王文杞副理事長擔任主持人，論壇分為二個議題：都市更新的困境與突破及都更的未來－－政府與民眾何去何從？

　　李永然律師擔任「議題一：都市更新的困境與突破」主講人，本場由王文杞副理事長引言，胡偉良博士及廖乙勇建築師擔任主講人及與談人。

　　李永然律師以整合面、法令面、新聞媒體、社運團體、執行面等五個面向分析都市更新當前所面臨之困境；並指出都市更新未來之突破方向有：一、增加公辦都市更新；二、加強都更相關知識宣導；三、增加誘因；四、加速及簡化申請審議流程；五、行政機關應落實代拆之執行；六、小面積基地之重建。

　　2014年10月出版之獨家報導第1146期，內文刊載李永然律師專文「都更地主未達分配面積，該怎麼辦？」，全文如下：

都更地主未達分配面積，該怎麼辦？　　文◎李永然律師　　

一、參與自辦都市更新，須瞭解權利變換：

　　台灣的都市已相當老舊，為了市容及防災，誠有進行「都市更新」的必要，台北市政府必須有貫徹執法的決心，不要受「文林苑案」、「永春案」的影響，這樣才能改變台北市的市容；台灣的其他城市也是如此。

　　台灣目前的都市更新，主要是採取「自辦」，而自辦有「協議合建」及「權利變換」之分；由於採用「權利變換」時，享有減徵土地增值稅及契稅的優惠（參見《都市更新條例》第46條第3款）依「權利變換」方式申請。

　　2014年9月出版的獨家報導第1145期中，刊登李永然律師撰寫「因都市更新參與權利變換,如何分配?」一文，供讀者參考。

因都市更新參與權利變換，如何分配？

問題：

　　張先生居住於台北市文山區面對公園四層公寓的三樓，建物二十七坪，土地十一坪。若依據台北市都市更新獎勵方案可以分配約三十二坪，對張先生而言，三十二的權狀坪扣除約30%公設，居住面積只剩二十二坪，比更新前還小，根本不敷使用，所以沒有參與更新的意願。後來本公司評估該基地可以通過申請「四、五層樓老舊中低層公寓專案獎勵計畫」提高容積獎勵至70%，這樣在更新後，張先生就可以分配約三十九權狀坪的新家，扣除約30%的公設，居住面積仍有二十七坪，外加一個獨立產權的汽車停車位。至此，張先生方才充滿希望地參與都更。

　　我國《都市更新條例》係於民國87年11月11日總統公布施行，然當時之時空背景，土地開發尚未達飽和，而辦理都更之難度甚高且對「實施者」缺乏誘因，故開發商仍以開發空地為主，實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速，土地開發面臨飽和，空地日漸減少，目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS過後，房地產景氣開始復甦，同年修正《都市更新條例》時新增第25條之1規定，將協議合建之同意比例降低為十分之八；民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正，簡化審議流程並放寬容積獎勵，而各地方政府之配套規定亦日漸完善，逐步落實容積獎勵、代為拆遷等制度，開發商在空地難尋及都更誘因增加之情形下，都市更新開始蓬勃發展。

　　然都更案件大增之後，原有法規及制度之不足之處亦開始浮現，衍生諸多爭議。民國101年3月間爆發文林苑事件，迫使政府及整個社會重新全盤檢視《都市更新條例》及現有制度之缺失，行政院及社會各界紛紛提出《都市更新條例》之修正草案，地方政府對於都市更新政策之推展及都更案件之審議態度趨於保守。嗣司法院大法官會議於102年4月26日以釋字第709號解釋宣告《都市更新條例》第10條、第19條第3項違憲，亦對於業界造成不小衝擊。由於立法院未能於大法官所訂之一年期間內完成修法，故目前《都市更新條例》第10條、第19條第3項已經失效，而未來何時能完成修法、修法結果如何，目前皆處於混沌不明之狀態，因此有許多業者及民眾感到相當不安。

　　永然聯合法律事務所、永然地政士事務所及永然法律基金會共同有感於社會大眾對於都市更新議題之高度關心及對於相關法律知識之渴求，特著手編纂此手冊，祈能讓社會大眾對於都市更新有更多認識以維護自身權益，也希望能對於都市更新政策之推行及市容的改善略盡棉薄之力。本手冊之完成特感謝關心台北市都更之福隆建設股份有限公司總經理趙恩廣博士能撥冗提供稿件，在此一併誌謝！

　　都市更新政策及實務運作現況如何？《都市更新保障權益法律手冊》給您最新解答！

　　《都市更新條例》於民國87年11月11日公布施行初期，土地開發尚未飽和，辦理都更難度甚高，另方面對「實施者」缺乏誘因，實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速，土地開發面臨飽和，空地日漸減少，目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS風暴過後，房地產景氣開始復甦，同年修正《都市更新條例》，將協議合建之同意比例降低為十分之八；民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正，簡化審議流程並放寬容積獎勵，各地方政府之配套規定亦日漸完善，開發商在空地難尋、都更誘因增加之情形下，都市更新開始蓬勃發展。