永遠自然─李永然律師部落格

李  序

　　我國自民國84年6月9日立法院三讀通過《公寓大廈管理條例》，總統於同年6月28日公布施行以來，該條例對於台灣公寓、大廈社區的運作起了極大的作用。

　　該法律歷經數次修正後，益臻完善，余執行律師業務，長期關注此一法律及相關法令的制定與實務運作，並協助地方政府舉辦公寓大廈法令宣導，無非希望台灣的公寓大廈社區能更健全地發展。

案例：

美麗灣大廈管理委員會在公布欄、電梯將住戶黃美麗在區分所有權人會議提案之會議紀錄予以公告，又同時公布住戶王大頭欠繳管理費事宜，並標明他們住家的門牌號碼，請問美麗灣大廈管理委員會是否違反《個人資料保護法》？

解析：

　　一、公寓大廈懸掛廣告受法令規範
　　台灣人超愛懸掛廣告招牌，很多公寓大廈的商家或社會團體為顯示自己的營業場址或會所所在會懸掛廣告招牌。
   　按懸掛廣告招牌涉及法令規範，懸掛時務必注意法令規範，俾免受罰。而相關法令諸如：《建築法》、《廣告物管理辦法》、《公寓大廈管理條例》、《消防法》......等，這些都是廣告物的設置人須事先加以注意者；因而筆者願藉本文介紹懸掛廣告的法律須知。

問題：

　　老張有一位妻子阿嬌，兩人感情甚篤，兩人膝下無子女，老張名下有四間房子，老張身罹疾病，打算將全部房子移轉至妻子阿嬌名下，藉以避免自己往生之後，妻子阿嬌必須承擔「遺產稅」，試問：老張的想法是否確實？

問題：

　　美好社區內有40位區分所有權人，老張是其中一戶，老張因其住家就在一樓，竟將自家門口前的「法定空地」劃出兩個停車位，自己停放自家的汽車，美好社區管理委員會要求老張回復原狀，老張卻置之不理，美好社區管理委員會依法該如何是好？

李　序

我國自民國84年6月9日立法院三讀通過《公寓大廈管理條例》，總統於同年6月28日公布施行以來，該條例對於台灣公寓、大廈社區的運作起了極大的作用。

該法律歷經數次修正後，益臻完善，余執行律師業務，長期關注此一法律及相關法令的制定與實務運作，並協助地方政府舉辦公寓大廈法令宣導，無非希望台灣的公寓大廈社區能更健全地發展。

　　根據民國102年4月17日蘋果日報A5版記者黃揚明、吳苡辰的報導，立法院於民國102年4月16日三讀通過《公寓大廈管理條例》修正案，增列「兒童防墜條款」，該條款規定未來公寓大廈住戶家中若有十二歲以下兒童，只要符合不妨礙逃生、不凸出外牆，可以在外牆、陽台設置「隱形鐵窗」等防墜設施，無須經過「管委會」同意。

　　提案的立法委員王育敏指出，民國101年台灣共發生12起兒童墜樓事件，不少家長避免兒童墜樓加裝隱形鐵窗，卻遭到社區管委會以會影響房價、美觀等理由而制止，她希望透過修法有助於兒童防墜意外。

　　根據現行的《公寓大廈管理條例》第八條第一項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」依據新修正通過的《公寓大廈管理條例》之規定，若家中有12歲以下的兒童，則不在此限，不需要受到區權人會議或公寓大廈規約的限制。

2012年9月16日晚上6時，我前往天成飯店，與來自日本的公寓大廈學者們餐敘。9月17日上午11時，則前往位於中壢市的「南方莊園」，參加「中日公寓大廈法令制度與管理實務交流」研討會，我負責報告「公寓大廈住戶欠繳管理費之法拍及繼受問題」。永然法律基金會及王月蘭社會福利慈善基金會均協辦該活動，用完午餐後，我就返回台北。

　　從過去農村社會，守望相助的樸實生活，進入到都市化的高樓大廈林立，人與人之間的距離被每日匆忙的生活，在無形中拉開彼此之間的情感。現在的居住型態與條件改變了，選擇好的居住環境品質是非常重要，俗云：「遠親不如近鄰」，鄰居亦是重要考量之一。今日透過此法律講座，就是希望提供資訊，讓大家有機會多累積法律知識。法律是保護懂法律的人，無事最悠閒，但若真的碰上問題時，基本的法律概念就可以派上用場，避免喪失本身應有的權益。
　　於中華民國一○○年一月八日 （星期日）下午二時，準時於群真會館三樓舉行「天元生活系列法律講座」，首先由陳宜鴻律師開場說明。︽公寓大廈管理條例︾於民國八十四年設立施行，此條例係為加強公寓大廈之管理維護、並提升居住品質，條例規範的重點是住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等事項。但是，在實際管理上仍存在諸多缺失，如：規約、公共安全、財務管理、硬體管理等，沒有一定的規定，所以常產生許多糾紛。因為與我們居住生活息息相關，希望藉此主題與聽眾說明，期望可降低社區爭議之發生。
　　區分所有公寓大廈分為三種關係：物權關係、管理組織、規範基礎，其中物權關係中的建築物分為兩大部份：專有部份及共用部份。專有部份，可以再區分所有權人專用及約定共用部份；共用部份如：樓梯間、地下室、停車場等。

公寓大廈社區的居住型態在台灣已處處可見，自《公寓大廈管理條例》公布施行後，「管理委員會」如雨後春筍般地成立，管理委員會如何合法運作，兼顧社區與住戶權益的保障，已成為一門顯學。

２０１０年１０月２日上午１０時，我到達板橋市重慶國中，與永然聯合法律事務所溫藝玲律師一起出席福容麗池第一次區分所有權人會議。