永遠自然─李永然律師部落格

一、問題提出

    「市地重劃」，為「土地重劃」實施類型的方式之一(註1)，均屬《憲法》第143條第4項：「國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則，並規定其適當經營之面積。」有關土地政策目標的重要措施；要言之，國家或地方主管機關經由「市地重劃」等計畫實施，透過土地的交換分合與公共設施的開發建設，藉以達到促進土地的有效利用(註2)。然而，為了平衡兼顧「私人權益之保護」以及「社會公益的維護」，《憲法》第143條第1項中段也規定：「人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。」；司法院大法官則是在釋字第564號解釋理由書中明確表示：「對人民依法取得之土地所有權，國家並非不得以法律為合理之限制……如手段對於目的而言尚屬適當，且限制對土地之利用至為輕微，則屬人民享受財產權同時所應負擔之社會義務」。

    事實上，除了國家或地方主管機關之外，為了促進土地利用，擴大辦理「市地重劃」，《平均地權條例》第58條另以「獎勵」的方式，讓土地所有權人可以自行組織重劃會來辦理市地重劃；至於有關自辦市地重劃會的「組織」、「職權」、「重劃業務」以及「獎勵措施」等事項，則授權由中央主管機關定之(註3)。《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》(下稱：獎勵辦法)因此應運而生。如前所述，「市地重劃」制度在本質上，原本是屬於國家或地方自治團體必須辦理的公共事務，運作上理應由國家或地方自治團體自己來進行；但基於立法政策考量與事實上財政的需求，亦得在一定的法定條件下，由土地所有權人申請自行辦理「市地重劃」，國家或地方自治團體原則上只需負責必要程序的監督及審查職責。

　　深耕不動產業界的達永建設邀集永然聯合法律事務所眾律師之力，編寫《市地重劃權益法律手冊》，並隨冊節錄《平均地權條例》、《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》、《市地重劃實施辦法》，此次亦由協助編撰多本法律手冊的李廷鈞進行編輯作業，在他用心整理、分類及編輯下，完成了此本手冊，盼能給予大眾在此方面正確的認識，以利市地重劃之進行。
　　「市地重劃」是現今都市計畫中非常重要的土地開發項目，角色之重在於將都市一定範圍內之土地，全部重新加以規劃整理，並興辦各項公共設施；不僅可使都市健全發展、節省政府財政支出，還能促進土地最有效利用。然而在進行過程中，若建築物遭拆遷，其土地所有權人與用益物權人如何進行救濟？成立重劃會又應注意哪些事項？由於法規繁雜，如欠缺相關知識，恐難維護自身權益。相關人士應對市地重劃法規及流程有基本認識，做足預防準備，將可能發生的損害降至最低。
　　《市地重劃權益法律手冊》免費贈閱，有意索取者，請來函附10元中型回郵信封（16cm× 22c m以上），註明索取手冊名稱，寄台北市羅斯福路二段9號7樓永然文化收即可。洽詢電話：02-2356-0809。

用益物權人面對市地重劃的法律須知！

李永然律師

一、 土地的用益物權人與市地重劃

重劃區內之土地的承租人如何確保租賃權益？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　李永然律師

市地重劃如何清理耕地租約？
問題：甲的土地數十年前由乙簽訂耕地三七五租約，而甲的土地遭進行市地重劃。承租人乙的租約日後會被如何處理？
解析：市地重劃涉及「權利清理」，此即就重劃前土地已訂定的「租約」或已設定的他項權利或已辦竣的限制登記，對其於重劃後的存續或消滅及相關事宜加以處理（註）。

主管機關對市地重劃地區可以公告禁止或限制那些事項？

文◎李永然律師

市地重劃作業手冊

內政部編印‧內政部出版（民國92年1月出版）

民眾對於參與重劃時，想確保自身權益，一定要了解重劃的程序。

劃地半世紀‧開發全高雄

土地重劃相關法規彙編

內政部編印‧內政部出版

談到「土地重劃」，在我國可分成兩大部分，一部分是「市地重劃」，另一部是「農地重劃」。

市地重劃實務全輯

莊仲甫著‧永然文化公司出版

近年來，我所接觸的房地產爭議案件，常遇上「都市更新」，另外「市地重劃」也頗多的。

趙柏煌編著‧懋榮工商專業書店出版

1.市地重劃有自與公辦之分，而本書係以「自辦市地重劃」為主要的探討主題。

2.已有都市計畫地區內土地所有權人，如為促進該地區土地利用，得依《平均地權條例》的規定，自行組織團體，申請「自辦市地重劃」。發起人必須是「土地所有權人」，所以「自然人」或「法人」均得為之。

土地重劃

謝靜琪編著‧五南公司出版

1.土地重劃可分三類，一為「市地重劃」，二為「農地重劃」，三為「農村社區土地重劃」。