永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師

一、房屋仲介的法律性質

　　購買成屋，不少人是透過仲介，而仲介是運用「廣告」銷售房屋，購屋者如遇上仲介公司在廣告不實，致權益受損，能否向房屋仲介公司有所主張？這需先說明「仲介」行為的法律性質。

文◎李永然律師

一、買賣房屋透過房仲公司，有時會與房仲公司發生糾紛

　　國人買賣房屋透過房屋仲介公司者有逐漸增多的趨勢，有時出賣人售屋透過房屋仲介公司，而買受人也有透過房屋仲介公司代為覓尋房屋。

　　在專業服務與政府各項政策推動下，民眾普遍對於房仲業信任度有所提升，也已習慣委託房仲業買賣、租賃房地，對支付仲介報酬亦有共識，為的就是獲得安心與方便，省卻與買方或賣方磨合的時間與精力。但房屋的買賣除了屋況良窳是否雙方認知一致外，交易的過程是否符合雙方期待，都可能因而引發糾紛。彙整房仲業牽涉的法律層面相當廣泛，除了《民法》之外，《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》、《公平交易法》、《公寓大廈管理條例》或《土地法》的規定，其中任何一條文都可能是不動產經紀人在面對客戶時加分或神經為之緊繃的課題。

　　法律雖多如牛毛，但絕非深澀難懂，房仲業者經常遇到的問題，如：買賣雙方對「不動產說明書」的認知不一致、房屋銷售廣告誇大或不實……等等，其實都有法律實務案例可供參考解決。業者越是熟稔相關的法律，越能贏得客戶的信任與委託，錢自然賺得順手，消費者付費也開心。

                                               永然地政士事務所 李廷鈞地政士

　　現代人買賣、租賃房屋頻繁，往往依靠房屋仲介提供買賣資訊，或是委託房仲出售，然而因為與房仲發生糾紛所衍生的法律爭議也不少，一般民眾要如何在面對房仲的時候能夠自保？除了請教專業人士之外，如果能夠多一些房屋買賣相關的法律生活知識，能讓自己在透過仲介買賣房屋時更能夠提高警覺。推薦大家由房屋顧問專家陳恭奕所著的《黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱》(智言館2011年8月出版)一書，其中內容針對房屋買賣常見的盲點、問題和糾紛做了精闢的分析與解說，讓買賣房屋的民眾能夠有多一層的法律知識、多一層的法律保障。

　　該書第一部分，介紹的是「買屋時，房仲不會教你的『市場潛規則』」，幾篇文章道出一般買房子容易忽略的盲點，像是公共設施、明星學區、捷運公共宅、萬坪公園，這些仲介常用來吸引顧客買屋的點，往往暗藏玄機；契約審約期、履約保證等制度更應該妥善運用，買屋之前契約千萬不能亂簽。

　　2015年1月18日蘋果日報A18版「簽帶看約，拒售判賠28萬」一文中，李永然律師接受張琬聆記者採訪，針對此一案件表示：「民眾如果不同意房仲賣地，為什麼會讓房仲帶看呢？如果只想請房仲帶看，應寫清楚房仲的報酬代價，而不該提及成交價；若不同意賣地，應直接拒絕訂金，『提供匯款帳戶，會給人同意賣地的感覺』，民眾簽任何契約應更審慎。 」

　　全文如下：「簽帶看約，拒售判賠28萬」

　　李永然律師於2014年12月7日A17版，接受蘋果日報記者採訪，談房仲業者賺價差的法律責任，李永然律師認為：房仲業者只要施用詐術使他人陷於錯誤而交付財物的意圖，即構成《刑法》339條的詐欺罪，不要以為金額很小就不以為意，這是不法也是不道德的。

　　全文如下：房仲被控賺價差，坑10萬

李序

　　永然文化出版公司從事「法律平民化教育」推廣以來，出版過的叢書類型相當多，其中尤以「不動產法律」為大宗。身為這項龍頭產業的「外圍小產業」，二十餘年來，仍從不動產書市的榮枯景況，約略窺得這段房地產市場的興衰起落史。

　　不動產產業要創造蓬勃發展的榮景與延續可長可久的命脈，非有「銷售端」的協力不可。房地產若是委由他人代售，一般係透過「代銷」與「仲介」兩種管道，前者著眼於預售屋及新建成屋的銷售，後者則為一般成屋的代理租售。「仲介」一詞，早期被稱為「中人」或「掮客」，多由代書、地方仕紳等擔任，靠的是「人脈關係」；到了民國74年，直營、加盟兩種體系的店面式房仲公司崛起，發展至今，已成了百家爭鳴的局面。期間，房仲業自民國87年4月起，納入《勞動基準法》的適用範圍，民國88年2月3日以後，又受《不動產經紀業管理條例》公布施行的制約；至此，房仲從業人員的權利、義務更加明確且具有保障，但隨著不動產景氣低迷、經營成本墊高、銷售難度增加的影響，房仲業乃朝向「品牌化」發展，公開、透明、專業的服務品質，成了日後各品牌強化、競逐的重點。

2011年6月30日，我應台北市高峰扶輪社之邀，前往晶華酒店4樓參加該社例會，並演講「與仲介公司打交道的法律須知」。

經紀人員的疏失行為，仲介公司是否要連帶負責？

文◎李永然律師

問題：甲在旺旺房屋仲介公司服務，乙委託旺旺房屋仲介公司出售房子，並由甲提供服務，該房子存在陽台外推的違章情事，甲卻未詳盡調查，讓買受人丙誤以為無違章而買受。買受之後竟遭報拆違章，丙能否向甲及甲所服務的旺旺房屋仲介公司請求損害賠償？

仲介人員對欺罔或顯失公平行為的認識！

文◎李永然律師

問題：阿美服務於旺旺房屋仲介公司，其從事仲介活動，除應注意《不動產經紀業管理條例》的規定外，對於《公平交易法》也要注意，而阿美想瞭解《公平交易法》究竟如何規範「欺罔或顯失公平行為」？

現今大眾信賴「專業服務」，所以服務業的連鎖店面於街頭林立，尤其是買賣標的金額高的房屋仲介業者。依據內政部統計，全台灣不動產經紀業備查家數已突破五千家，房仲人數也超過三萬人，可見房仲業在台灣蓬勃發展的盛況。

民眾普遍對於支付仲介費用均有共識，為的就是安心與方便，省卻雙方磨合的時間與精力。但，房屋的買賣除了屋況良窳是否雙方認知一致外，交易的過程是否符合雙方期待，都可能引發糾紛；彙整房仲業牽涉的法律層面相當廣泛，除了《民法》之外，《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》、《公平交易法》、《公寓大廈管理條例》或《土地法》的規定，甚至是最新立法的《特種貨物及勞務稅條例》，其中任何一條文都可能是不動產經紀人在面對客戶時加分或神經為之緊繃的課題。

法律雖多如牛毛，但絕非深澀難懂，本人執業律師三十多年，所經驗之房仲業者經常遇到的問題，如：買賣雙方對「不動產說明書」的認知不一致、房屋銷售廣告誇大或不實……等等，其實都有法律實務案例可供參考解決。可以這麼說，業者越是熟稔相關的法律，越能贏得客戶的信任與委託，錢自然賺得順手，消費者付費也開心。本人集結房屋買賣仲介過程中應熟知的法律問題，以淺白易懂的文字做解答，在內容上力求明白完整。在手冊尺寸大小上，也採取輕薄短小的設計，以便於時常外出服務客戶的房仲朋友們攜帶，隨時閱讀。

仲介公司對仲介報酬的法律須知！

文◎李永然律師

仲介人員應注意共有土地有無分管與建物有無約定專用！

李永然律師

問題：阿美在天天房屋仲介公司擔任仲介人員，其為客戶仲介土地如涉共有，應注意有無「分管」；如仲介公寓大廈則又應注意有無「約定專用」，究竟何謂「分管」？何謂「約定專用」？

２０１０年１２月２９日下午２時，我與永然聯合法律事務所主任律師陳淑芬一同赴聯合報演講《與仲介公司打交道的法律須知》。台灣房產市場回溫，民眾在購買房產時，該如何與仲介公司打交道，是一值得關心課題，我與同仁陳淑芬律師此次即針對此作一說明。

演講者：李永然律師、陳淑芬律師

２０１０年１１月３０日，我赴南德扶輪社演講「與仲介公司打交道的法律須知」。