永遠自然─李永然律師部落格

                                                                                                                   文◎李永然律師

一、中國大陸已實施不動產物權登記

　　台商在中國大陸的資產有部分是「不動產」，如：辦公室、廠房、住家、國有土地使用權、、等，這些不動產物權因中國大陸早已實施不動產物權登記制度，而自2015年3月1日起更施行《不動產登記暫行條例》，使該制度更形完備；此由該條例第4條第1款規定：「國家實行不動產統一登記制度」，更易明瞭。

一、土地承包經營權已經制度化

　　中國大陸於2002年8月29日全國人民代表大會常委會通過《農村土地承包法》，該法並自2003年3月1日起施行，該法規範農村「土地承包經營權」；大陸自2007年10月1日起施行的《物權法》也於第十一章「土地承包經營權」章的規定，確立「土地承包經營權」；亦即農村集體所有和國家所有由農村集體使用的耕地、林地、草地以及其他用於農業的土地，依法實行「土地承包經營制度」。

二、土地承包經營權屬於「物權」

一、中國大陸將自2015年3月1日起實施《不動產登記暫行條例》

　　中國大陸對不動產的登記，關於土地部分是適用《土地登記辦法》，而對房屋部分則是適用《房屋登記辦法》，但因2014年11月24日《不動產登記暫行條例》的公布，並將自2015年3月1日起實施，將土地及房屋登記一併規定，這是極大的改變。　

　　大陸《不動產登記暫行條例》，其適用的標的客體是針對「不動產」，依該條例第2條第2款，其範圍包括「土地、海域以及房屋、林木等定着物」，皆必須由「不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿」中。

　根據民國102年6月24日旺報A9版記者洪肇君的報導，林姓台商在福建福清市投資養豬10年，最近因為政府減汙排放，欲拆遷他的6700平方公尺豬舍、倉庫，但是每平方公尺只補償100元人民幣左右，明顯低於市價，已經向海基會及大陸國務院提出申訴。

    　林姓台商表示福建省福清市漁溪鎮人民政府去年起通知沿岸養豬、養雞、養鴨戶，限期於2013年5月底前拆掉畜禽舍，每平方公尺依照補償標準建物種類補償90至125元不等，但林先生的豬舍未同意拆遷卻在4月19日遭到斷電，他拿出大陸《台灣同胞投資保護辦法》條文表示，政府需要拆遷台胞投資產業應依照「市價」補償，不該依照政府自訂的價位。

    　目前漁溪沿岸農牧畜舍還有三家拒絕接受拆遷補償，因為當地法令不全，大部分畜舍、禽舍都沒有登記，也導致公務機關難以提出其他補償辦法，但是林先生認為，至少機具設備要多一點補償金，這樣他才能家瘦。福清市台辦、台商會已經介入關心，但目前只能向地方政府「勸說」，而補償金多寡缺乏統一標準，往往牽涉到農戶的人脈關係，因此每個人數目都不同。

　根據民國102年6月12日經濟日報A10版記者曾迺強的報導，北京住建委公布最新的《預售資金監督管理辦法》，規定房地產企業應該將預售資金存入專用帳戶以阻止房地產泡沫危機，且新的規定將自2013年7月1日起實施。

    　專家並指出，應該要擴大預售資金監管制度試點範圍，避免房地產有泡沫化之虞的三、四線城市陷入危機。該預售資金監管制度可以有效防範房地產企業因為資金鏈斷裂出現的爛尾現象。北京建委網站公告指出，無論是全款還是貸款購買預售商品房時，開發商都不能直接向購屋民眾收取購房款，而是要讓購屋民眾將款項存入銀行專戶後，等到工程開工後，開發商才能依照完工比例提取工程建設款。

    　筆者認為，這樣的制度，類似我國近年來預售屋定型化契約應記載事項裡面的履約保證，建商在銷售預售屋時，對於預售屋的價款必須採取「不動產開發信託」或是其他替代性的履約保證方式，以免購屋民眾繳了預售款之後建商倒閉。

    根據民國102年3月15日經濟日報A14版記者何蕙安和工商時報A9版記者吳瑞達報導，大陸中央電視台於「315」專題節目裡面踢爆，大陸知名的企業「華華集團」使用不合標準的海砂混凝土，包括深圳第一高樓「平安金融中心」和深圳地鐵等知名建設均有可能受害。

    其報導中主要透漏廣東省最大的城市改造「華華大沖村」使用海砂混凝土，該建案大量使用海砂，由於海砂中超標的氯離子，導致樓房樓板開裂、牆體裂縫嚴重，每逢雨天滲水不止。據了解，由於深圳近年來發展快速，每年都有大量的房屋和公共設施在建，開發商為了追求利潤，大量撈採成本低廉的海砂，造成海砂屋橫行。

    根據報導，深圳市長許勤表示將要求展開地毯式排查，並於近日公布突擊檢查的結果。該大沖村改造案於2011年底動工的「都市更新案」，包括一座五星級酒店、兩座四星級酒店及一座超大購物中心，還有一座樓高300公尺的地標性商業大樓，為深圳「十二五」期間5大指標性「都市更新」專案之一。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師、李廷鈞地政士
　　一、大陸台商須注意「建設用地使用權」的用語
　　台商在中國大陸常接觸土地，而台商接觸土地主要是關於使用權，尤其是大陸《物權法》中所規定的「建設用地使用權」。

   文◎李永然．李廷鈞

一、台商建廠常須取得土地使用權

房地產開發流程

楊家學著‧法律出版社出版（2010年3月）

近幾年來，台商赴中國大陸投資房地產者甚多，我也因此常受委託處理這方面的案件；最近也有一件是赴廈門投資房地產。

房地產經營管理一本通

孫曉璐編著‧經濟科學出版社出版

過去因業務關係，常有當事人向我詢問大陸房產的法律問題，這方面書籍我也參閱過很多。

先前我赴北京時，在書店看到這本《外商投資房地產法律實務》，特別買下來好好研讀一番。