永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師、鍾亦庭律師

一、政府打房房市萎縮，致購屋斷頭增加

　　數年前，房市交易活絡，許多投資客、自住戶紛紛將資金投入房市，但近年來，物價不斷上漲，但人民的薪資所得卻未隨之提高，導致人民可支配所得減少，房市交易大幅萎縮，投資客欲將預售屋脫手變換現金，自住戶也因貸款負擔沉重不堪負荷，而無法如期繳納買賣價金。

文◎李永然律師

　　預售房屋買賣，建設公司使用「定型化契約」與買方訂立合約，買方付了數期價款後，未再支付，賣方即建設公司以買方違約為由，解除雙方所訂立的「預定房地買賣契約」，並沒收買方已付價款，買方該怎麼辦？

　　由於房屋預定買賣契約書，採用「定型化契約」，適用《消費者保護法》，內政部頒布「定型化契約應記載及不得記載事項」，在「應記載事項」中，針對「違約處罰」規定賣方雖然於買方違約，可以沒收買方已付期款，但最高不得超過房地總價款百分之十五。一般建設公司於買方違約，建設公司解除契約沒收款項，超過總價百分之十五的部分都會依約退還。

文◎李永然律師

案例：

　　甲將房子出租予乙，乙僅是位承租人，乙因手頭吃緊，心生一計，冒充自己是房屋所有權人甲，而出售房子，丙不疑有他，付了頭期款新台幣120萬元，乙得款後逃之夭夭；買受人丙發現被詐欺，丙該怎麼辦？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　甲向天天建設公司購買該公司所興建的預售屋，出賣人天天建設公司何種情形下對買受人構成「給付不能」？又何種情形下構成「不完全給付」？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

　　契約履行中的「債務不履行」，包含「給付遲延」、、等；「給付遲延」乃指債務已屆履行期而給付可能，而因可歸責於債務人之事由未為給付（註）。

　　就不動產買賣，買受人如未依約給付價款，或出賣人未依約履行在契約中所承諾的事項，如：未如期完工、交屋、、等，即構成「給付遲延」！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　甲、乙、丙、丁及戊五人共有一筆土地，各有持分（應有部分）五分之一，甲、乙、丙三人欲將土地全部出售於A，共有人丁、戊不同意，他們有售優先購買權？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　共有土地中的共有人出售持分，《土地法》第34條之1規定「法定優先購買權」究何所指？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

案例：

　　甲向乙購買房屋，雙方訂立「房屋買賣契約」，價款分三期給付，買方甲已付第一期款，因政府「打房」，買方甲反悔不買，不願再履約，出賣人乙乃依約催告買方甲，進而以甲違約為由而發出解除買賣契約，並沒收買方甲已付的價金，買方甲該怎麼辦？

　　案例：

　　甲將房子出售予乙，雙方訂立「房屋買賣契約」；在契約中約定價款分四期支付，乙支付兩期之後，即未再依約支付第三、四期款；出賣人甲該如何救濟？

　　解析：

　　2015年8月27日晚間7時，李永然律師應台北市建築交集會之邀，前往演講「打房可以實現居住權的保障嗎？」，現場近70餘位會員，大家專注聆聽李律師的演講，李永然律師並贈送在場會員，每人一本「不動產交易所得稅．房屋稅法律手冊」做為參考。李律師演講內容如下：

　　家是最溫暖的歸宿，每個人一生之中，都會想擁有一間屬於自己的房屋，「買房子」是人生中的大事，但房屋價格不斐，若沒有小心謹慎，往往容易誤觸陷阱或是買到不合自己期待的房子，造成遺憾，甚至可能威脅到自己本身及家人的生命財產安全，故不得不小心。曾慶正技師從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等工作經驗長達30餘年，是房屋的結構安全方面專家，將其經驗整理後，分享於「這樣買房子最安全」一書(樂樂文化出版，2010年11月第1版)中，提供大眾購屋時的參考，是一本實用的工具書！！

　　首先購屋之前，應該先做功課，若是購買預售屋風險較高，作者較推薦新成屋，除了價格較預售屋便宜外，購買後不會有實際情形和期待相差太大、建商倒閉跑路的問題，若是購買預售屋也要注意監工的問題。而中古屋的購買則是要注意產權是否清楚，有無設定抵押，將來過戶也要確保之前沒有積欠水電、電話、瓦斯、管理費等相關費用。

　　面對網路時代，線上議價購屋平台興起，然而面對這種新興形態，又該注意什麼？李永然律師於2014年10月30日接受蘋果日報記者採訪時，特別提醒民眾，交易資訊是否充分揭露，對產品有無瞭解，都是網路購屋要注意的地方。

全篇新聞如下：線上議價購屋，回饋15萬

李廷鈞地政士

    俗話說「有土斯有財」，擁有一間屬於自己的房屋，是每個人的夢想，但是不動產相關法規多如牛毛，相關稅費又是令人頭痛的一件事情，坊間關於房地產的專業書籍不少，但是始終缺少一本淺顯易懂、平易近人，讓一般大眾可以輕鬆易讀的房產知識書籍。

　　根據民國102年1月23日聯合晚報A5版記者盧沛樺、游智文的報導，興富發建設位於新北市新莊頭前重劃區的「一品莊」建案地下室規劃的「樸邸KTV麻將招待所」為機車車位與車道，公平會於是依違反《公平交易法》第21條廣告不實的規定，處分建商興富發新台幣40萬元。公平會認為當初該建案核發建造時，核准平面圖為機車位，而非廣告中的招待所，廣告B1彩繪示意圖中，標示「樸邸KTV麻將招待所」有讓消費者認為購屋後可享有廣告中的公共設施。因此公平會認為該建案預售屋廣告確有虛偽不實或引人錯誤的違法情形，倘如建商依廣告內如詩作，可能有被強制拆除的風險，對消費者權益甚大，故處分建商興富發新台幣40萬元、代銷廣告公司20萬元。

　　筆者認為，在台灣建商於取得使用執照後「二次施工」的情形相當常見，尤其是機車停車位由於使用率不高，經常被建商改建成公共設施使用。消費者購買房屋的時候，最好能仔細研究平面圖，並向建商或代銷公司詢問清楚。建商如有「二次施工」的情形，也必須充分揭露給消費者知道，不得將其刊登於廣告，否則必須負擔《公平交易法》、《消費者保護法》的相關法律責任。

　　永然聯合法律事務所李永然律師也提醒建商及代銷公司於銷售廣告務必「真實」，且不得「引人錯誤」才不會招來法律糾紛！

    根據《民法》第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少期通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」違反物之效用或價值瑕疵時，買受人得依《民法》第359條之規定請求「解除契約」或「減少價金」，但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得減少價金，而不得解除契約。因此本案中，買受人程女因為該房屋四周有墳墓，嚴重影響該屋之價值，因此得解除契約，要求回復原狀。

    然而必須注意的是，該解除權依《民法》第356條之規定，買受人應按物之性質，依通程程序從速檢查所受領之物，如發現瑕疵應即通知出賣人，若買受人未檢查或於發現後未通知，則視為「承認其所受領之物」。又該「解除契約請求權」，依《民法》第365條之規定，自買受人依第356條之規定為通知後「六個月」不行駛或自物之交付後經過五年即消滅。本案中的爭點即在於該屋四周有墳墓是否為《民法》第356條所規定之「依通常之檢察不能發見之瑕疵」，法院認為該屋四周雜草叢生無法發現該瑕疵，故判決買受人程女勝訴，得解除契約不必支付價金給洪女。

    筆者認為，雖法院作出如此判決，但不代表相同情形法院或做出同樣判決，上回周杰倫媽媽的官司，法院就認為不構成解約理由。買屋時，還是必須除對房屋的權利狀況及各種瑕疵做完整的調查及檢查，四周的環境也必須仔細觀察，有無「嫌惡設施」(如：殯儀館、納骨塔、高壓電…等)，切勿輕率做決定，才是保障自己權益的不二法門！！

　　預售屋交易安全是國人房產交易市場非常重要的議題。購屋消費者原本滿心歡喜地構築新居夢想，一旦在交易過程中遇上糾紛，惱人的龐雜事務隨之而來，對購屋者及建商而言，皆是憾事一樁。

　　為了避免購屋糾紛，確保民眾之消費權益及居家安全，政府近年來也著手完善相關法令，就如「預售屋買賣契約書範本」暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，兩者最近一次的修正，係 民國100年3月24日 ，並自5月1日生效。以上規範，讓建商更加了解自身應擔負的銷售及安全責任，而消費者也能藉此明白，如何保障自身購屋權益及居住安全。

　　京漢國際建築經理股份有限公司長期耕耘營建不動產相關業務，對於預售屋交易制度及規範也相當關心，此次與永然聯合法律事務所、永然文化團隊合作，出版「預售屋安全手冊」，內容涵蓋履約保證制之實務面、合建與都更前的疑難解析、預售屋買賣安心術、運用預售屋新制確保不動產交易安全、購買預售屋常見問題與糾紛……等，對於欲購屋的消費者、相關產業人士及關注此議題的社會大眾，提供了詳細的購屋疑慮解答與資深建築經理團隊之經驗談。特藉此序感謝京漢國際建築經理股份有限公司，如此熱心推動並捐印此手冊之發行。

文◎李廷鈞地政士

問題：某甲地主和某乙建商於民國85年間簽訂合建契約，雙方約定甲方提供土地，由乙建商合作興建；為擔保乙方履約，乙則提供不動產作為擔保設定2000萬的最高限額抵押權，嗣後乙建商發生倒閉，未能順利履約，甲於民國101年持「最高限額抵押權設定契約書影本」、「合建契約」及「最高限額抵押權他項權利證明書」聲請法院拍賣，但拍賣後，法院卻以甲未能提出「最高限額抵押權設定契約書正本」而不讓甲領取拍賣後所得的價金？

解析：

文◎李廷鈞（中原大學財經法律學系碩士班．永然聯合法律事務所法務專員）

    　我國《平均地權條例》第47條原規定，於土地所有權移轉或設定典權時，權利人與義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約即有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報土地移轉現值。但此處所指之「土地移轉現值」係以訂約日或申報機關收件日當期之土地「公告現值」為準，並無法反映真實之「市場交易價格」。

我於101年6月6日下午1:30至3:30前往建國中學，為建中父母成長班演講，此次講題為「預售屋買賣法律知多少」，現場有100多位的學生家長與學生出席。希望能藉由此次的演講，讓大家了解一些買賣預售屋時會遇到的法律問題及解決方式，為平時不常接觸法律的學生及家長提供一些法律知識。
　　另外也介紹了兩本與預售屋有關的法律書籍「合建．預售法律實務」、「預售屋新制法律即時通」，想了解相關法律的民眾都可以參考。