永遠自然─李永然律師部落格

2018年9月4日永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士接受三立新聞採訪談【省仲介費因小失大  揭惡代書話術陷阱】，他表示在房屋買賣契約簽定的時候，若有比較專業的人士先看過合約的內容，對買賣雙方是比較有保障的。

2018年7月16日永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士接受東森財經臺採訪談【六都地價指數出爐 北市跌最大】，表示雙北市這幾年缺少重大建設和議題發酵，使得房地產交易價格緩步下滑。六都中，相較投資趨於保守，自住的需求還是有，像台中和台南的重劃區、南科新廠，導致地價有上漲的空間。

文◎李永然律師

　　案例：老王死亡時，遺留一間房子，該房子由老王的兩個兒子王甲、王乙共同繼承，王甲、王乙乃成為該房子的「分別共有」共有人。王甲不想再與其弟王乙保持「共有」的形態，王甲可以向王乙要求將該共有物的分割嗎？

　　解析：如有王甲、王乙二人共有該「房子」，沒有「契約」約定「不分割的期限」，王甲隨時可以向王乙請求分割共有物(《民法》第823條第1項）

日前才有房屋賣家指遭買家及地政士聯手詐騙，在尚未交付尾款前即過戶，並辦理高額的貸款，昨日又有其他受害者出面指稱遭到相同手法騙取房屋，引起社會重視，執業多年的永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士在2018年5月15日接受民視新聞採訪時表示，一般地政士在處理買賣房屋過戶時，都會等買方找到願意貸款的銀行並完成對保，再將銀行的設定文件跟過戶契約書送至地政事務所完成過戶。

2018年5月14日永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士接受東森財經臺採訪【尾款未到已遭借貸 賣家悔沒簽履約保證】，針對日前一位民眾在取得頭期款後就將房屋過戶給買家，結果買家拒不見面又不付尾款，甚至將房子拿去借貸一事，表達其在一般房屋買賣交屋時的做法。

2018年5月10日永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士接受東森財經臺採訪【靠爸媽！ 全台首季房屋遺贈數增5.5%】，針對父母贈與子女不動產的節稅與風險表達看法。

2018年2月12日，李廷鈞地政士接受東森財經新聞採訪【房子回暖北市百坪屋交易量年增14%】，並對房地合一稅率對房市景氣的影響發表看法。

　　2017年11月15日蘋果日報地產中心《【買房問蘋果】共同買房　1人申貸2人都登記》一文採訪永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士

【買房問蘋果】共同買房　1人申貸2人都登記 (新聞連結,點擊入內)

　　2017年11月13日蘋果日報地產中心《【買房問蘋果】持分房屋像寄宿　怎麼保障？》一文採訪永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士，提供意見。

【買房問蘋果】持分房屋像寄宿　怎麼保障？ (新聞連結,點擊入內)

文◎永然地政士聯合事務所 劉芝容地政士

　　依據民國106年9月14日自由時報A11版黃建豪記者所撰「北市獎停空間私用 再不改年底強拆」的報導，台北市建管處統計，北市共有1280件領有使用執照的獎停案件，其中491件違規，直到105年12月仍有41件未改善，北市府發文要求限期改善後，截至今年九月，仍有25件未改善。

文◎永然地政士聯合事務所 劉芝容地政士

　　依據民國106年9月12日經濟日報A3版蘇秀慧記者所撰「贈與稅倍增 搶搭舊制末班車」的報導，財政部於9月11日公布8月稅收，贈與稅實收台幣45億元，創歷年單月新高，年增111%，主因大額稅款入帳；其中單筆贈與稅額超過台幣1億元高達九件，都集中在台北國稅局轄區內，其中，若以舊制單一稅率10%計算，最高額一筆贈與金額逾100億元台幣。

　　主要是因為民國106年5月遺贈稅新制上路，富人為避免未來財產移轉須負擔較高稅負，搶在新制上路前贈與子女，使得近期贈與稅大幅增加。

　　2017年9月15日永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士接受蘋果日報地產版「同戶豪宅多次轉售反映房市漲跌」一文訪問，談房地合一稅上路後，豪宅多次轉售的現況。

　　地政士李廷鈞指出，去年房地合一稅上路後，主要抑制短期持有的炒房族，若1年內轉售將課45%重稅，但如「贊泰花園廣場」平轉，或其他虧損賣出，就免課房地合一稅，也確實讓房價逐漸回歸市場。

文◎永然地政士聯合事務所 劉芝容地政士

  依據民國106年9月7日工商時報A18版蔡惠芳記者所撰「台北豪宅年跌6.5％ 全球倒數第三」的報導，國內房市熄火，豪宅市場也沉寂了3年，台北市豪宅價格近一年再跌6.5％，表現在亞洲吊車尾、全球排名倒數第三。不過，豪宅市場有望否極泰來，預期政府最新稅改方案可望吸引富人資金回台，加上明年房屋稅下降，2018年有機會利空出盡，放量成長。

文◎永然地政士聯合事務所 劉芝容地政士

　　依據民國106年9月2日中國時報A12版王超群記者所撰「俞大維故居都更將拆 爭翻案」的報導，位於北市溫州街22巷內的「俞大維故居」，已進入都更程序，建商取得拆除執照和建照，卻於近日被民眾提報為「古蹟」，向外界呼籲「保存」，文資委員於9月1日現勘後，將提送文資大會決策。

文◎永然地政士聯合事務所 劉芝容地政士

　　依據民國106年9月3日工商時報A7版黃惠聆記者所撰「有Buy有保庇 凶宅險銷售超預期」的報導，富邦產險在民國105年推出市場首張「凶宅保險」，推出沒有半年就賣出近2千張，之後投保件數還是持續增加中，截至目前為止，投保張數已近萬張。

文◎永然地政士聯合事務所劉芝容地政士

　　依據民國106年8月29日工商時報A15版劉懿慧記者所撰「非自願售共有房地 適用20％稅率」的報導，依房地合一稅制規定，出售房地是以持有時間決定課徵稅率，但若與他人「共有」房地，恐因持有時間點不同，導致非自願出售者適用較高稅率，有失公平。因此，財政部近日預告核釋，若發生上述情況等非自願交易，房地持有未滿2年，也可適用較低稅率20％。

　　而現行非自願因素共有五大類型，分別為：

文◎永然地政士聯合事務所劉芝容地政士

　　依據民國106年9月1日自由時報A18版鄭淑婷記者所撰「3條命凶宅屋主凶手 判賠死者妻小761萬」的報導，屋主楊男是在第2起命案後接收這間「凶宅」，不到2年就在厝內殺死債主，變成凶宅殺人案的凶手；台灣桃園地院最近判決楊男應賠償死者家屬761萬元台幣。

　　這間位於桃園的透天厝原屋主是1名警員，2011年因心肌梗塞在家中猝死，警員妻子哀痛欲絕，竟於2年後在家中割腕死亡。警員的女兒後來向楊男借款，將這棟房屋過戶給楊男償債，沒想到過戶不到2年，變成自己向人借錢還不出而殺人。最近，台灣桃園地院最近判決楊男應賠償死者周男家屬761萬元台幣。

文◎永然地政士聯合事務所劉芝容地政士

　　依據民國106年8月22日經濟日報A5版游智文記者所撰「包租代管 房仲業新戰場」「借鏡日本 提供多方服務」的報導，立法院內政委員會民國106年5月初審通過《租賃住宅市場發展及管理條例》草案，明文規定將房子委託給包租、代租代管業者經營，租金收入台幣2萬元內可免納或少納綜合所得稅，地方政府並得適當減徵地價稅及房屋稅，等於鼓勵房東委託專業公司包租代管。

　　東森房屋王應傑董事長指出，包租需投入大量資金，回收得等到相當規模，預料不會有同業冒險投入，代租方面，仲介人員過去賣一間房子服務費動輒數十萬、上百萬元台幣，大餐吃習慣了，要他們改吃小菜，每月只收幾千、幾百元，恐怕沒什麼興趣。而代管市場有商機，但找不到人，商機看得到吃不到，東森未來考慮和其他企業合作，以「二度就業的人口」為主，另外找一批人投入這個市場。

文◎永然聯合地政士事務所劉芝容地政士

　　依據民國106年8月9日中國時報A13版柯伶穎記者所撰「獎勵容積到手 後續維護沒法管」的報導，臺北市政府為了讓綠建築可以普及，祭出容積獎勵的誘因，雖然建商需要提撥綠建築維管基金，但未規定基金實際使用項目、也沒有維管機關，相當於建商拿完綠建築獎勵容積，後續就沒有責任，綠建築日後恐「不綠」了。

　　大部分建商為了取得容積獎勵，都會積極取得綠建築認證。而《都市更新建築容積獎勵辦法》有規定，申請綠建築或智慧建築的單位或建商，必須在完成後提撥押在地方縣市政府的保證金5%，移到公寓大廈管委會的「公共基金」中，作將來綠建築設備維護保養之用。

文◎永然聯合地政士事務所劉芝容地政士

　　依據民國106年8月7日自由時報A1版王定傳記者所撰「一塊神主牌 引爆鶯歌老街2億土地爭奪戰」、B1版王定傳記者所撰「住戶控 律師組集團吞2億地」等的報導，日治時代過世的黃姓苦力（工人），在新北市鶯歌老街留有440坪精華土地，日前有85歲老翁黃曦奕自稱是苦力的養孫，拿日治神主牌等向新北地院提「確認繼承權存在」訴訟，勝訴後將土地以一億多賣掉；建商接手後要土地上的陳姓等住戶拆屋還地，陳家人反制，指控黃翁偽造神主牌，以詐術辦理繼承登記；新北地院認為神主牌、過繼承嗣（指過繼約定書）及賣地流程有問題，判黃翁繼承權不存在，土地回復登記在黃姓苦力名下，等同宣告這塊精華地所有權還不知歸誰？

　　土地上住戶陳家人稱，苦力生前一直都是苦力的侄子照顧，苦力死後，其侄子因非直系親屬無法辦理繼承登記，卻是土地實際所有權人，並於1957年售給陳家長輩，但政府至今仍將土地登記在苦力名下，程序有瑕疵，他們有購買證明，且已占有近60年。並指控黃翁的律師為首的集團覬覦土地，以偽造繼承文件及相關證物、訴訟詐欺辦理繼承登記賣出，獲取暴利。而賣出的土地價款，黃翁只拿新台幣550萬元，剩餘款項幾乎都流向黃翁的律師。