目前「都市更新」在台灣是一個極夯的話題，而都市更新實施的方式中有一種所謂的「權利變換」；「權利變換」在《都市更新條例》中是重要的核心制度之一；透過此一制度，可將地主「更新前的權利，變換到更新後」，故稱之為「權利變換」（註1）。筆者擬透過本文讓參與都市更新者訂「權利變換」能有一基本認識。現分以下三點敘述之：
一、《都市更新條例》對「權利變換」的定義
其乃指「更新單元」內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或「實施者」（註2），提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於「都市更新事業計畫」實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金（參見《都市更新條例》第3條第6款）。
二、辦理「權利變換」，可將土地所有權人分成三種人
依《都市更新條例》第31條第1項規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達『最小分配面積單元』，無法分配者，得以現金補償之。」依前述規定，土地所有權人依情形的不同，可分「願參與分配者」、「不願參與分配者」及「無法分配者」三種。
三、不願參與分配者，得以「現金補償」
土地所有權人若選擇不參加重建的權利變換計畫，而願意接受現金補償，該「現金補償」應該屬於其原有之權利變換前的「地價交換」（台灣高等法院台中分院96年度上易字第207號民事判決）（註3）。
又不願參與者的現金補償數額應以權利變換前的權利價值計算，無須扣除「共同負擔」（內政部90年9月27日台內營字第9085560號函）；但須於領取現金補償前，於程序上需就申報土地移轉現值及查欠，並繳納相關的土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅（參見《都市更新權利變換實施辦法》第7條之第1項）。
至於都市更新會成立後費用、更新會成立前的管理費用（含換地費用）與更新會之臨時會員大會所為不參與重建者應回饋捐贈金等費用，不願參與者是否需負擔較為複雜，筆者日後另撰文加以探討。
註1：參見江中信編著：都市更新法規與實務，頁121，2009年12月初版一刷，詹氏書局發行。
註2：係指依《都市更新條例》規定實施都市更新事業的機關、機構或團體（參見《都市更新條例》第3條第4款）。
註3：參見何彥陞、曾義權撰：「都市更新條例中關於不參與權利變換者之現金補償相關判決探析」乙文，載「全國律師雜誌」2008年9月號，頁124。
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