２０１０年１１月３０日，我赴南德扶輪社演講「與仲介公司打交道的法律須知」。
民眾或投資人在購買房產時，常常必須與仲介公司打交道，而如何選擇仲介公司，在交易過程中以保自身權益，就必須了解相關法律。
與仲介公司打交道的法律須知
一、在台灣仲介公司林立
投資不動產常有中介的角色，早期的「暗賣」，迄今的證照仲介制度，已有相當大的轉變。
由於不動產投資的活動相當頻繁，而台灣賴此維生的仲介公司也四處開設。知名品牌如：信義、永慶、住商、21世紀、台灣房屋、東森……等等，不一而足。
而投資者如何與仲介公司打交道？瞭解相關法律是不二法門，以下將相關之法律予以介紹。
二、瞭解委託契約的法律性質
不論是為出售或出租委託仲介公司時，一定要簽「委託契約書」，而且於簽訂後，經紀業方得刊登廣告及銷售（參見《不動產經紀業管理條例》第21條第1項）。而「委託」其法律性質如何？學者見解不一，有「居間契約說」、「居間與委任之混合契約說或無名契約說」及「居間與委任之聯立契約說」；不論何者，均與「居間契約」脫離不了干係；所以，委託人務必認識《民法》居間契約相關規定。
三、慎選仲介業者
委託時一定要慎選仲介公司及經紀人員，「專業」、「誠信」、「服務態度」、「居間報酬」均是委託時必須加以考量。
優良的仲介業者可為自己帶來「利潤」；反之，惡劣的仲介業者恐將為自己招惹是非、麻煩！
四、注意委託銷售契約的訂立
五、注意不動產說明書的填載
六、認識仲介業者的義務
《不動產經紀業管理條例》是為了管理「不動產經紀業」特訂定之，依其規定，仲介業者負有下述義務：
（一）不得收取差價或其他報酬的義務：
經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬；其經營仲介業務者，並應依「實際成交價金或租金」按中央主管機關規定的報酬標準計收（參見《不動產經紀業管理條例》第19條第1項）；違反前述規定，承擔下述責任：
1、民事責任：其已收之差價或其他報酬，應於加計利息後「加倍」返還支付本人。
2、行政責任：對「經紀業」者，處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰；對「經紀人員」，應予6個月以上3年以下停止執行業務處分（參見《不動產經紀業管理條例》第19條第2項、第29條第1項第2款、第31條第1項第2款）。
（二）廣告及銷售內容不得與「事實」不符的義務：
經紀業或經紀人員進行銷售或廣告必須本於「委託契約書」及「不動產說明書」，且須與「事實」相符；如有不實，除涉《公平交易法》第21條、《消費者保護法》第22條外，尚須負損害賠償責任（《不動產經紀業管理條例》第21條第3項）。
（三）負有於相關文件上簽章的義務：
為釐清經紀業或經紀人員的相關責任，下列文件依法應由「經紀業」指派「經紀人」簽章：（1）不動產出租、出售委託契約書；（2）不動產承租、承購要約書；（3）定金收據；（4）不動產廣告稿；（5）不動產說明書；（6）不動產租賃、買賣契約書（參見《不動產經紀業管理條例》第22條第1項）；違反前述規定，對「經紀業」得處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，對「經紀人員」得處6個月以上3年以下停止執行業務處分的懲戒（參見《不動產經紀業管理條例》第29條第1項第2款、第31條第1項第2款）。
（四）負有保守秘密的義務：
經紀人員對於因業務知悉或持有他人的秘密，不得無故洩漏（參見《不動產經紀業管理條例》第25條）；違反之者，恐將另涉《刑法》及《民法》相關的法律責任！
（五）履行委託契約的義務：
如因可歸責於經紀業的事由，而不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任（參見《不動產經紀業管理條例》第26條第1項）。
（六）要約書與斡旋金的處理
七、結語
投資不動產與仲介公司打交道，因業者及經紀人員良莠不齊，倘不幸遇上惡質者，致自己權益受損，此時唯有掌握證據，本於事實及相關法律，追究法律責任，才是確保權益之王道！
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