仲介人員應注意共有土地有無分管與建物有無約定專用！
李永然律師
問題：阿美在天天房屋仲介公司擔任仲介人員，其為客戶仲介土地如涉共有，應注意有無「分管」；如仲介公寓大廈則又應注意有無「約定專用」，究竟何謂「分管」？何謂「約定專用」？
解析：仲介人員為委託人提供居間的勞務服務，且收取「報酬」，自應負「善良管理人注意義務」；而我國《不動產經紀業管理條例》規定，不動產經紀業者，應指派「不動產經紀人」於「不動產說明書」上簽章；而不動產經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」與委託人交易的相對人解說（註1）。
而我國內政部地政司所頒之《不動產說明書應記載及不得記載事項》，針對土地的管理與使用情況，應說明「共有土地有無分管協議及其協議內容」；針對成屋的管理與使用情況，應說明「有無約定專用」（如有，請註明其標示範圍及使用方式）。既然如此，仲介人員自有明白「分管協議」及「約定專用」的必要。
首先說明「分管協議」，其又可稱之為「分管契約」，乃共有人就共有物的使用、收益或管理方法所訂立的契約；其成立，不以共有人「明示的意思表示」為限，共有人「默示的意思表示」也包括在內（註2）。就該部分須注意民國98年1月23日總統公布修訂《民法》物權編，增訂第826條之1，其第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、、之約定、、，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。、、」。
再者，說明「約定專用部分」，其乃指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第5款）；其須載明於「規約」，始生效力（參見《公寓大廈條例》第23條第1款）。
以上說明，供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。
註1、參見陳立夫撰「從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題」乙文，載台灣本土法學第87期，頁14，2006年10月出刊。
註2、參見溫豐文撰「默示的分管契約/最高法院98年台上1087號」乙文，載台灣法學第170期，頁200，2011年2月15日出刊。
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