重劃區內之土地的承租人如何確保租賃權益？
李永然律師
問題：張大有一筆土地，該土地為建地，可供為建築使用，其出租於李四，而該租賃租期未屆滿，卻進行「市地重劃」，承租人李四的承租權是否會受影響？
解析：在市地重劃區內的土地，關於租賃可分「耕地租賃」及「耕地以外的租賃」，進行「權利清理」時，法律也有不同的規定；本問題所涉及的是「耕地以外的租賃」。
對此，我國《平均地權條例》第63條之1規定：「前條以外之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。其因重劃而增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。」（註1）；前述規定賦予承租人「法定終止權」，係以該土地「因重劃而不能達到原租賃的目的」為前提。
而何謂「因重劃而不能達到原租賃之目的」？相關法令並無具體規範，解釋上，只要因市地重劃實施結果致無法達到租約原承租之目的均屬之，例如：重劃後原土地所有權人未分獲分配土地，致無土地可供繼續出租即是；或原出租作為「養殖」使用，但「魚池」因重劃整地工程被填平，致無法繼續作養殖使用等（註2）。
又一旦有上述情事發生，承租人也終止租約，即得向出租人請求相當一年租金的償；且不問所餘租期的不同而有區別。承租人的此一補償請求權，應於重劃分配結果確定之次日起算「二個月」內為之（參見《平均地權條例》第65條）。
如果承租人未終止租約，或無《平均地權條例》第63條之1前段的情事時，租約存續，但卻因重劃而增減其利用價值，「出租人」或「承租人」均得向對方請求變更租約及增減相當的租金。此一請求權的行使依法也應於重劃分配結果確定之次日起「二個月」內為之（參見《平均地權條例》第65條）（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。
註1、「前條」即指《平均地權條例》第63條。
註2、參見莊仲甫著：市地重劃實務全輯，頁475，永然文化公司出版，民國98年10月出版。
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