永遠自然─李永然律師部落格

作者序

　　國有土地是公有土地的一種，而公有土地為公法人即國家、直轄市和縣市擁有的土地；國有土地又有國有公用土地和國有非公用土地之分。公用的國有財產，一般作為機關用地、公園和停車場等一般公眾之使用；而非公用的國有土地，則作為非公眾使用的用途，必要時，得由需要的機關撥用為公用土地。

　　我國對於國有土地的經營管理，雖然在法制上有《國有財產法》，並訂定了「標售」、「標租」、「放租」、「放領」等經營管理方式，但似乎還未能就有限的土地做有效的利用。除了土地利用效率不足，時常有荒廢閒置的情形之外，許多非公用國有土地位居都市地區的精華地段，過去曾經以「標售」的方式增進國庫收入，近年來，因為台灣土地稀少、土地價格高漲，這樣的行為反而惹來政府帶頭炒房、圖利財團、賤售土地等等負面的批評。

　　財政部在民國99年1月7日發布了最新的《國有非公用土地設定地上權作業要點》，此後也陸續調整相關規定以因應社會需求，將國有非公用土地設定地上權予以制度化，延長地上權的存續期限、開放分割、部分讓與等等，期盼能夠藉此活化非公用的國有土地，並且藉由地租的收入來增加國庫收入。

　　「地上權」雖於我國《民法》物權編早有明文規定，更於民國99年間修正時加入「區分地上權」之概念，但因為先前一直沒有被廣泛運用，不動產市場也少有「區分地上權」的相關案件，致民眾對於「地上權」的概念較為陌生。近年來，由於政府致力於國有土地的活化，並且在精華地區紛紛釋出大量的國有非公用土地設定地上權，使業者逐漸開始將目光轉移到地上權開發市場，也陸續推出地上權商辦大樓、地上權住宅等產品，雖然目前市場對於地上權開發案件的接受度還有待時間檢驗，但相關開發案確實越來越多，顯然已經成為國內不動產市場的新趨勢。

　　有鑑於目前市面上專門介紹地上權的書籍著實不多，故有出版本書的想法，而本書中關於「國有非公用土地設定地上權解析」一章中，筆者爰將「國有非公用土地設定地上權」相關規定及「國有非公用土地設定地上權契約書」的內容逐一剖析，期盼讀者們能夠透過閱讀本書，對於國有非公用土地設定地上權的權利義務有更深一層的認識，並介紹若干案例，供讀者酌參，盼讀者們日後在選購「地上權」相關不動產商品時，能夠有更清楚的認識。由於學植不深，訛誤難免，尚祈各界不吝指正。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　李廷鈞地政士

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2014年3月26日

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   地上權開發策略與法律實務

 作者‧李永然、田欣永、黃振國、黃隆豐、李廷鈞、張能政

  出版日期‧2014/04 初版　書號‧1I30　定價．280元

  　　地價飆漲，國民所得與不動產價格的差距日益懸殊；不動產所有權的取得亦復困難重重，使「地上權」的開發案逐漸受到重視。近年來，政府積極促進民間參與公共建設，以設定地上權方式釋出土地，一方面減輕政府財政負擔，另方面也為民間業者帶來商機；但由於社會大眾對地上權制度仍感陌生，在判斷是否投入地上權商品的交易或投資時，常顯得猶豫不決。
　　本書集結不動產全方位的法律、地政、稅務、估價專家，逐章解析「地上權」開發與實務運用上的箇中要領，冀望一掃投資商與消費者心中的疑慮！