永遠自然─李永然律師部落格

不動產共有人的法律須知

壹、前言─不動產為人民重要的「財產權」

一、《憲法》第15條：「人民之……財產權，應予保障。」

二、「不動產物權」及與「不動產相關的債權」

（一）不動產物權

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 分別共有

　　　　　　　　　　　　　　　 共有─　

        　完全物權─所有權─         　　　  公同共有

                　　　　　　單獨所有

物權                             　  　　　　　　質權

                       　　　　與動產有關　─

           　他項權利─                　　　　　 留置權

                                       　　　　　　　　地上權

                      　　　　 與不動產有關─ ─農育權

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　典權

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　抵押權

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動產役權

貳、共有土地可以投資嗎？

一、有人專買土地持分：

筆者有一位當事人自其父親繼承了數十筆土地，筆者問這位當事人說，何以你父親有這麼多土地？他回答說：他父親有時會買一些「持分」共有地，再拼成一塊完整的土地。

筆者心想這位當事人的父親確實聰明，因為共有土地的應有部分（持分）常常可以用較低價格買入，再將之拚成一單獨所有的土地，價值自然有所不同，且「利在其中」！

二、買受前先瞭解該共有地有無不分割的約定：

共有物原則上共有人可以隨時請求分割共有物，除法令另有規定外，或因「物之使用目的不能分割或契約訂有不分割的期限者」（《民法》第823條第1項）。

所以買受共有物的持分，最好先瞭解該共有土地是否有不分割期限的約定。由於不分割的約定如於不動產登記簿上有「登記」，即具有「物權效力」（參見《民法》第826條之1）；所以，買受「持分」（應有部分），一定要先查明是否有「不分割的約定」，這樣才可以明白取得所有權後，可以處理的法律途徑。

三、取得共有物持分，可以請求分割：

其次，買受共有土地的應有部分，買受人如不願保持共有，可以考慮分割共有土地。

進行分割時，可以先與其他共有人協議，如共有人全體同意，即成立共有物分割協議，此具有「債權契約」的效力，並須經「登記」後，方生分割效力。而為此協議，仍應注意以下兩點：

（一）此一協議須經全體共有人同意，如共有人中有「未成年人」時，尚須有其法定代理人的同意；

（二）共有人進行分割登記，如有不願配合的共有人，他共有人具有履行協議分割契約的請求權，此一請求權為「債權請求權」，有《民法》第125條「消滅時效」規定的適用；如已逾15年時，而遭提出「消滅時效」的抗辯時，則應另向法院起訴請求裁判分割（《民法》第824條第2項前段）。

四、共有人無法協議，可以向法院請求分割：

又如上所述，共有人可以協議分割，但如協議不成，則應進而向法院訴請裁判分割。由於我國《民法》第824條第2項規定：分割的方法不能協議決定，或於協議決定後因「消滅時效」完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人的請求，命為下列分配：

（一）以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物的分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

（二）原物分配顯有困難時，得「變賣」共有物，以價金分配於各共有人；或以原物的一部分分配於各共有人，他部分「變賣」以價金分配於各共有人。

筆者執業30餘年，曾處理相當多的共有物裁判分割的案件，於進行裁判分割時，宜注意以下六點：

（一）共有物分割之訴是「形成之訴」法院判決分割，則該判決為「形成判決」；

（二）共有物分割之訴是「固有必要共同訴訟」，對於全體共有人必須合一確定，原告、被告須包括全體共有人，方不致於「當事人不適格」；

（三）由於共有物的分割，屬於「處分行為」，如共有人中有死亡而由其繼承人繼承，須完成「繼承登記」後，才能分割（《民法》第759條）；所以，起訴時，如共有人未辦繼承登記，原告可以先行或同時請求被告辦理「繼承登記」，再為裁判分割；而不得逕自訴請分割共有物（參見最高法院69年台上字第1134號判決）註1；

（四）原告起訴請求法院判決分割，原告、被告均可對分割方法表示意見，但何種方法為適當，法院有自由裁量之權，而不受任何共有人主張的拘束；

（五）法院依法進行自由裁量時，須以適當方法為之，而且要斟酌各共有人的意願、共有物的性質、價格、分割前的使用狀態、經濟效用、分得部分的利用價值及全體共有人的利益等有關情狀，而定出公平適當的方法進行分割註2；

（六）共有物判決變賣時，共有人可以買受，如果法院進行變賣，而由共有人以外之人為「買受人」時，共有人可以依「相同條件」優先購買註3，有二人以上願優先承買者，以「抽籤」定之（參見《民法》第824條第7項）。

參、土地共有人的分管的法律須知！

一、土地共有可分「分別共有」與「公同共有」

按土地的所有權形態有「單獨所有」及「共有」之分，而共有又可分為「分別共有」與「公同共有」；前者指共有人按其「應有部分」（持分）對於土地有所有權（《民法》第817條）；至於後者則係依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一土地（《民法》第827條）。

二、共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」

我國《民法》第819條第2項規定：「共有物的處分、變更及設定負擔」應得共有人全體的同意；「共有物的處分、變更及設定負擔」不同於「共有物的管理」。

我國《民法》第820條所規定之「共有物的管理」是指共有物的保存行為及改良、利用等行為，現分述之如下：

（一）保存行為：乃指以防止共有物的滅失、毀損或其權利喪失、限制為目的，維持其現狀的行為，包括「事實行為」或「法律行為」註4；

（二）改良行為：乃指不變更共有物的性質，而增加其效用或價值的行為；

（三）利用行為：乃指以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物的性質，決定其使用收益方法的行為，例如：將共有土地出租或出借。

共有土地的管理，如共有人間未有分管契約時，如僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」，得由各共有人單獨為之（參見《民法》第820條第5項）；至於其他的管理行為，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（《民法》第820條第1項）。

三、共有土地的分管

由《民法》第820條第1項規定，可知共有土地的管理可以由共有人以契約約定，此即俗稱的「分管契約」。共有人全體就共有物所為分管約定，即為分管契約，「分管契約」是共有人全體共同的約定，其內容及方法自無限制註5。

而談及分管，除上述的「分管契約」，尚有「分管決定」及「分管裁定」，現將之分述如下：

（一）分管決定：共有人如採用《民法》第820條第1項以「多數決」的方式同意管理，此為「分管決定」，少數不同意或未表示意見者，仍受此「分管決定」的拘束。

（二）分管裁定：《民法》第820條第2項對於共有人以多數決即「分管決定」的方式，決定管理，倘有「顯失公平」的情形，「不同意的共有人」得聲請法院以「裁定」變更；法院因而所為的裁定，即為「分管裁定」註6。

對於「分管契約」、「分管決定」或「分管裁定」是否可以變更？依《民法》第820條第3項規定：因「情事變更」難以繼續時，法院得因「任何共有人」的聲請，以「裁定」變更之；這是「情事變更原則的具體化」註7。前述程序應適用「非訟程序」，此種規定乃為使共有物的管理得以順利遂行，促進資源效率的實現。

四、分管對於第三人的效力

最高法院48年度台上字第1065號判例原認為：「共有人於與其他共有人訂立共有物……分管之約定時，縱將其應有部分讓與第三人，其……分管契約，對於受讓人仍繼續存在」；但大法官會議釋字第349號解釋認為：「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違」，前述最高法院判例也不再援用。

不過對於分管（分管契約、分管決定或分管裁定）對於應有部分的受讓人或取得物權的人即第三人的效力如何？我國《民法》物權編於民國98年間修正、增訂第826條之1，依該條第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理……之約定或依第820條第1項所為之決定，於登記後，訂於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其向法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」；所以，分管於經「登記」後，即可對於第三人也有效力。

肆、共有土地之優先購買權

一、他共有人之優先購買權：

《土地法》第34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨在限制共有人人數增加，簡化或消滅共有關係，俾利共有土地之管理與利用。

（一）要件：

1、行使主體須為他共有人：鄰地所有權人、土地承租人、地上權人等因非土地之他共有人，自無本條項之適用。

2、須共有人出賣其應有部分時：

若非買賣則不得主張優先購買權，例如共有人因繼承、贈與等原因移轉其應有部分時，他共有人即不得主張。又所謂買賣包括強制執行之拍賣（《強制執行法》第102條）及準用買賣規定之互易《民法》第398條。

※問題1：買賣契約無效時，是否有優先購買權？

【解析】最高法院65年台上字第2113號判例：「土地法第34條之1第4項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。」。

※問題2：買賣契約合意解除時，是否有優先購買權？

【解析】最高法院84年台上字第2134號判決：「土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人『有效』出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該『合意解除』既在他共有人單獨為『優先承購』之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用﹖非無疑義。」。

3、須依出賣人與第三人所訂買賣契約之同一價格承購之：

依最高法院65年台上字第853號判例：「該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。」故《土地法》第34條之1第4項規定之「同一價格」即指「同樣條件」而言，始符合優先購買權之意旨。

4、須於接到出賣通知後「10日」內表示：

本項對於行使優先購買權之期限並無規定，依《土地法第三十四條之一執行要點》第11點2款規定，徵求他共有人是否優先承購之手續，準用《土地法》第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。於辦理土地登記時，實務之作法如下：

（1）應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄位記明，優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。

（2）於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議，並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。

（二）效力：

1、他共有人得主張優先購買權：

他共有人得單獨或共同主張，且他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，如優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，依前述內政部《土地法第三十四條之一執行要點》第11點9款規定：「其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。」。

2、例外無優先購買權之情形：

（1）共有人間互為買賣應有部分時：

最高法院72年台抗字第94號判例：「土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。」。

（2）建築物區分所有權連同基地所有權應有部分一併讓與時：

因適用區分所有建築物處分一體化原則（《公寓大廈管理條例》第4條第2項、《民法》第799條第5項），故不適用本項優先購買權之規定（《土地登記規則》第98條）。

3、此項優先購買權僅有債權效力：

最高法院66年台上字第1530號判例：「土地法第34條之1第4項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第104條第2項及耕地三七五滅租條例第15條第3項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許。」。

二、《土地法》第34條之1於公同共有之準用

依《土地法》第34條之1第5項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」；惟如何準用？其原則如下：

（一）公同共有土地或建物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，因準用同條第1、2項之結果，應以公同共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數之同意行之（最高法院84台上68），例如繼承人就遺產之應繼分、祭祀公業派下之房分，應合併計算。

《土地法》第34條之1第5項規定固優先於《民法》第828條第2項規定而適用，然《民法》第828條第1項規定仍優先於《土地法》上開規定而適用，是以成立公同關係之法律或規約另有特別規定時，自可排除該《土地法》之規定。

（二）公同共有土地出售時，反對出售之公同共有人之優先購買權：

如前述公同共有土地出售得依多數決為之，本於準用《土地法》第34條之1第1項規定時，公同共有人之潛在應有部分應合併計算之見解，不同意之他公同共有人宜解為得準用《土地法》第34條之1第4項之優先購買權。

伍、結語