一、投資人持有房地產，須注意房屋稅的課徵：
在台灣民眾的房屋自有率非常高，但仍有少部分人沒有自有房屋，少數學者就撰文表示台灣的房屋持有稅較低，導致有錢人的游資就跑到房地產，導致房價攀升，害少部分人未能擁有自有房屋，進而要求政府要修改房屋稅的課徵方式，加重所有人之持有稅的負擔。
立法院已於民國103年5月20日三讀通過《房屋稅條例》的修正，總統也於民國103年6月4日修正公布；對於此一修正，房屋所有權人必須加以注意，並進行節稅規劃，俾免房屋稅的負擔過度增加。筆者願藉本文介紹此次修正，並提醒房屋所有人相關注意事項。
二、《房屋稅條例》第5條修正的規定：
首先提到此次修法，主要是針對該條例第5條條文，該條文原係規定「房屋稅的稅率」，修正後的條文為：
第一項：房屋稅依「房屋現值」按下列「稅率」課徵之：
1.「住家用房屋」：「供自住或公益出租人出租使用者」，為其房屋現值1.2％；其他「供住家使用者」，最低不得少其房屋現值1.5％，最高不得超過3.6％。各地方政府課稅所有權人持有「房屋戶數」訂定差別稅率。
2.「非住家用房屋」：「供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者」，最低不得少於其房屋現值3％，最高不得超過5％；「供人民團體等非營業使用者」，最低不得少於其房屋現值1.5％，最高不得超過2.5％。
3.房屋同時作為「住家」或「非住家用者」，應以「實際使用面積」，分別按「住家用」或「非住家用」稅率，課徵房屋稅。但「非住家用者」，課稅面積不得少於全部面積六分之1。
第二項：前項第1款「供自住及公益出租人出租使用」的認定標準，由「財政部」定之。
由上述規定，可知經修正後的房屋稅率，按其使用情形的不同適用不同的稅率，其不同的使用情形分為：
1.供自住使用；
2.供「公益出租人」出租使用；
3.其他供住家使用；
4.供營業、、私人醫院、診所或自由職業事務所使用之「非住家用」；
5.供人民團體等非營業使用之「非住家用」。
在上述「自住使用」與「供公益出租人出租使用」是此次修正新增的規定，其究何所指？分述之如下：
1.供自住使用：依財政部於民國103年6月29日訂定公布《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》（該標準自民國103年9月1日起生效）的規定，「自住使用」必須符合下列情形：
（1）房屋無出租使用；
（2）供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；
（3）本人、配偶及未成年子女全國合計「3戶」以內。
2.供公益出租人出租使用：依《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》的規定，乃指持有直轄市、縣（市）主管機關核發「公益出租人核定函」的「公益出租人」，將房屋出租予領有政府最近年度核發之「租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭」供住家使用者。
三、那些情形可以適用非屬「自住或公益出租人使用」之「其他供住家使用」？
瞭解《房屋稅條例》第5條條文的修正後，可知「供自住或公益出租人使用」之住家使用的稅率最低，其次則為「其他供住家使用」的房屋稅稅率；而何種情形可以適用非屬「自住或公益出租人使用」之「其他供住家使用」？筆者例舉如下：
1.本人、配偶及未成年子女全國合計有4戶以上的房屋，自第4戶起縱屬「自用」，仍屬「其他供住家使用」情形，而須按《房屋稅條例》第5條第1項第1款後段之房屋稅的稅率課徵。
2.「民宿」依財政部90年12月27日台財稅字第0900071529號函規定，如果是「鄉村住宅供民宿使用，在符合客房數5間以下，客房總面積不超過150平方公尺以下，及未僱用員工，自行經營情形下，將民宿歸為家庭副業，得免辦營業登記，免徵營業稅，依住宅用房屋稅率課徵房屋稅」（行政院觀光發展推動小組第34次會議決議）；此種情形亦按《房屋稅條例》第5條第1項第1款後段之房屋稅的稅率課徵。
四、房屋稅納稅義務人也要注意地方政府的規定：
又由於「房屋稅」是地方稅，所以《房屋稅條例》僅規定相關稅率的上下限，至於徵收率授權地方訂定。就以台北市而言，須適用《台北市房屋稅徵收自治條例》，依該自治條例第4條規定：1.供自住或公益出租人出租使用的稅率為1.2％；2.持有台北市非自住的其他住家用房屋在「2戶」以下，每戶均為2.4％；持有「3戶」以上者，每戶均為3.6％；3.非住家用房屋如係「供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用」稅率3％；如依「供人民團體及其他性質可認定為非供營業使用」稅率2％。
五、結語：
綜上所述，房屋稅稅率的課徵方式及比率已有極大之改變，房屋所有人必須注意並適當地予以規劃，才可以為自己「節稅」，俾免過重的負擔。
......................................................................................................
《房屋所有權人權益保障法律手冊》免費贈閱！
土地與房屋，是人民重要的財產權利，房屋對現代人而言，更是家庭生活起居的核心領域；身為「房屋所有權人」，在法律上有哪些權利、義務，您豈可一無所知？
永然聯合法律事務所所長，也是永然法律基金會董事長的李永然律師，其執業三十多年來，不乏處理因房地產糾紛而涉訟的案例，高度感受社會大眾對於房屋交易問題的關切及對相關法令知識之渴求，因此在推廣法治教育的路上，再次以房屋所有權人為對象，劃定「買賣」、「租賃」、「稅負」、「大樓管理」、「其他權益」等五個象限，作為《房屋所有權人權益保障法律手冊》的講述議題。
每一單元皆以讀者最熟悉的「問答」切入，篩選二十一道日常提問度最高的問題暨時事話題，六十四頁，不多不少剛剛好，讓您在快速閱覽之間，亦能飽嚐知識的豐盈。
本手冊由永然法律基金會捐印，永然聯合法律事務所台北所、桃園所、高雄所、永然地政士事務所策劃，永然聯合法律事務所專業律師群、地政士共同執筆；欲索取者，請來函附10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。
留言列表
