永遠自然─李永然律師部落格

一、政府為打房修訂《房屋稅條例》

　　近年來台灣最夯的話題就是「居住正義」、「打房」，儼然敢高唱「居住正義」、「打房」，就是代表關心社會弱勢者的「居住權」；殊不知保障人民的「居住權」是有賴落實《住宅法》的實施，實現「人人有屋住」的理想，而不是一昧「打房」、「仇富」，導致胡亂修法，而殃及無辜，甚至侵及人權之保障。

　　在政府的打房措施中，有一項即是修訂《房屋稅條例》第5條，由於該條例中針對「住家用房屋」、「非住家用房屋」，訂有容許各地方政府得透過自治條例之訂定的方式而決定其稅率。竟然出現於郝龍斌前市長主政時之台北市政府提案於台北市議會通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，該條例已於民國103年7月1日施行，實施迄今僅年餘，就引來相當多之爭議，迫使繼任之柯文哲市長不得已提出《台北市房屋稅徵收自治條例》之修正草案，並已於台北市市政會議通過。筆者藉本文透過與台北市以外其他縣市房屋稅徵收自治條例之規定的比較，剖析《台北市房屋稅徵收自治條例》之違憲，盼能藉此引起各界之正確認識。

二、稅法訂定必須符合「租稅公平、量能課稅」之租稅正義

　　在探討《房屋稅條例》之修正及《台北市房屋稅徵收自治條例》的修訂之前，筆者先介紹「租稅公平、量能課稅」之租稅正義。

　　由於我國是一法治國，《憲法》為人民權利的保障書，而稅法是具體化的《憲法》，正義既是《憲法》所蘊含的理念，因而「稅捐正義」是確保《憲法》所保障之基本人權的有效實踐，租稅的立法與課徵，即正義的實踐，必須以正當的稅法推行正當的稅政，才能實現民主法治的憲政理想（註1）。既然如此，稅捐課徵的原則首重「公平」，同時應兼顧「水平公平」及「垂直公平」（註2）。

　　又由於租稅欠缺具體的對待給付，因此所有納稅義務，必須以「平等負擔」或「量能課稅原則」作為其正當性的基礎；亦即納稅義務人所擔的納稅義務是基於公共利益之平等犧牲義務；而稅捐課徵的精神也在於實現稅課的平等（註3）；不僅稅捐立法受此規範，進行租稅法的解釋時，也應使其能夠符合租稅平平的原則（註4）。

三、《房屋稅條例》第5條的修正

　　瞭解了稅法訂定必須符合「租稅公平、量能課稅」之租稅正義後，接著談到《房屋稅條例》第5條的修正。

　　按「房屋稅」是「持有稅」，是人民之勞務努力所得納稅後之金錢，用以購置「財產」，此一「財產權」應受我國《憲法》第15條：「人民之…財產權應予保障」的維護，政府訂立《房屋稅條例》時所訂定的「稅率」不得違反《憲法》第7條平等原則及第23條比例原則，俾免人民之「財產」透過政府依過高「房屋稅」的課徵，而侵蝕人民之「財產」。
　　立法院於民國103年間三讀通過的《房屋稅條例》第5條修正案，並由總統於同年6月4日公布的條文內容為：「Ⅰ、房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數 訂定差別稅率。二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民 團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。三、房屋同時作住家及非住家用者:應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。Ⅱ、前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。」。

　　茲將修正條文之前後內容說明並列表比較如下：

　　在此次《房屋稅條例》修正前，房屋稅率分成「住家用」、「非住非營」及「營業用」，修法後多了一項「是否自住」作為稅率調整的變數，並且新增當房屋超過3戶以上，住家用稅率最高可高達到3.6%，與過去住家稅率1.2%，相差達3倍。下列表格為修法前後的比較差異表：　　　

從表格中可以得知，住家用且自住的房屋稅率仍維持1.2%，但住家用未自住稅率調整至1.5%~3.6%；而目前自住房屋定義：為無出租營業，本人配偶直系親屬居住，並且本人、配偶全國以「3戶」為限；非住非營稅率從原本1.5％~2.5％調整到3％~5％。營業用稅率仍維持3％~5％，並未調整。

　　對於前述修法，筆者認為在「自住房屋」的稅率，未符合《土地法》第187條：「建築改良物為自住房屋時，免予徵稅」的精神，是一大遺憾！

四、《台北市房屋稅徵收自治條例》所修正的稅率及其與其他縣市自治條例之稅率比較

　　瞭解《房屋稅條例》第5條的修正後，接著探討《台北市房屋稅徵收自治條例》的訂立，及其與其他縣市自治條例之稅率的比較。

　　按《台北市房屋稅徵收自治條例》第4條～第6條、第9條、第12條及第14條修正條文，由台北市政府於民國103年11月3日公布,並自民國103年7月1日起施行。

　　條正後該條例第4條係規定：「Ⅰ、本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

　　一、住家用房屋：

　　（一）供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二。

　　（二）持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者，每戶均為百分之二點四；持有三戶以上者，每戶均為百分之三點六。

　　（三）公有房屋供住家使用者，除法規另有規定外，一律按百分之一點五計課。

　　二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，百分之三。供人民團體及其他性質可認定為非供營業用者，百分之二。

　　三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

　　Ⅱ、房屋之使用執照所載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變更使用，而改變為其他用途者，住家用按其現值百分之三點六課徵；非住家非營業用按其現值百分之二點五課徵；營業用、私人醫院、診所或自由職業事務所使用，按其現值百分之五課徵。

　　Ⅲ、房屋空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍，分別以住家用或非住家非營業用稅率課徵。」｡

　　該條例非但採「回溯自民國103年7月1日起施行」的方式，其在「住家用房屋」除提高房屋稅稅率外，還運用「囤房稅」，藉以達到「打房」之目的。台北市的特色還包括：

　　１、調高新建房屋構造標準單價，民國103年7月1日後拿到使用執照的新房皆適用，房屋稅將增加1至3倍。

　　２、修正豪宅認定標準，從過去的「棟」改為以「戶」認定。若被列為豪宅，一律以「1＋路段率」調整房屋現值，也將使房屋稅比原來多2至4倍。

　　３、調整路段率，民國104年今年共調高了99條路段，以台北市大安區調整22條路段最多，平均調幅為9％，共有6.6萬戶會受影響。

　　４、實施囤房稅，原本房屋稅是1.2％，但新規定區分「自住」與「非自住」，非自住房屋持有2戶以下者，每戶稅率提高至2.4％；持有3戶以上者，每戶稅率3.6％。也就是說，多屋族的房屋稅將增加2至3倍。

　　茲將《台北市房屋稅徵收自治條例》的規定，與其他縣市自治條例之規定進行表列之比較，即可見台北市非常突兀，導致目前台北市的房市已奄奄一息，危及不動產相關從業人員之生計及營業業者之營運。

資料來源：民國104年4月16日經濟日報A5版記者陳美珍報導

註：新竹縣、金門縣及彰化縣議會，皆尚未通過議會審查，其非自住的住家房屋稅率，尚未確定。

五、台北市柯市長執政的市府提出《台北市房屋稅徵收自治條例》的修正草案

　　由於台北市政府對於郝前市長時代所修訂的《台北市房屋稅徵收自治條例》並自民國103年9月1日起施行，與其他縣市自治條例的規定互相比較，及自「租稅公平、量能課稅」的租稅正義角度看來，已有多處違反《憲法》第7條、第15條及第23條之處；台北市柯市長執政的新市府提出該條例第4條、第13條及第14條的修正，歸納其要點，包括：

　　１、為鼓勵私人多餘閒置住宅釋出，並減緩政府興建社會住宅的壓力，增訂出租予符合本市社會住宅承租資格者供住家用房屋的稅率為1.5%。

　　２、為鼓勵企業及公營事業提供勞工宿舍以照顧其勞工，參照《土地稅法》第17條第2項適用自用住宅用地優惠稅率的精神，增訂其適用的房屋稅率為1.5%。

　　３、為解決公立學校學生宿舍不足問題，並順利尋得民間機構參與學生宿舍的興建營運，參照《土地稅減免規則》第7條第4項規定的精神，增訂適用稅率為1.5%。

　　４、依《稅捐稽徵法》第12條後段規定，公同共有房屋未設管理人者，以全體公同共有人為納稅義務人，且其權利範圍及於公同共有的全部，因不易查得各公同共有人的潛在應有部分，並分別按其持有非自住房屋戶數多寡適用非自住的其他供住家用稅率，易致徵納雙方困擾，為簡化稽徵作業，爰明訂公同共有房屋除公同共有人就其潛在應有部分申請並審查符合自住者外，一律按本市非自住之其他供住家用房屋稅率2.4%課徵房屋稅。

　　５、房屋稅制改革除落實居住正義外，仍應符合課稅目的與合理性，起造人興建住宅房屋，主要目的在於銷售，可增加房產市場的房屋供給，又興建完成後的待售期間，尚難認定有囤房動機。為免因大幅調高稅率而影響房屋市場交易，又為促使起造人儘速釋出房屋，是就起造人興建住家用房屋，於取得使用執照後設立房屋稅籍起課房屋稅的1年內，如尚未售出而空置者，按2%稅率課徵房屋稅。

　　目前依台北市目前房市受影響的情況看來，台北市不僅上述規定應修正，其他還有如「囤房稅稅率」也有降低及條正的必要。因為資本主義下，房地產無法全然脫離自由競爭市場機制，政府固然可以藉由提高「囤屋稅」之方式，來達成房地產交易費用上升，進而降低房地場市場的投機，抑制房價不斷的攀升之目的；惟正常的房地市場交易主要仍是買賣雙方的博弈，雖然政府可以透過政策的調整來影響房地產交易市場，但僅能短期干預房價，根據都市經濟學理論，人類的群聚效益會促使城市進化，隨著城市進化，都市土地日益珍貴，都市地價上升無可避免，房屋價格自然也會逐步攀升。

　　台北市政府調高囤屋稅稅率，避免房屋掌握在少數人手中，立意固然良善，但持有非自住住宅達3戶以上，即課以最高限度的3.6%；相較於和宜蘭必須持有非自住住宅達8戶以上，始課予3.6%，台北市之房屋稅率確實高的驚人。

　　台北市政府調高囤屋稅稅率後，因持有房屋的成本大幅提高，民眾人心惶惶，寧願被扣高額違約金（預售屋按總價15％），也要向建商解除預售屋買賣合約，建商房子賣不出去無法償還銀行借款，最後可能造成倒閉，連鎖效應之下，下一波房地產海嘯恐再起。有購屋需求的人買不起房子，無殼蝸牛也住不起房子，原本囤屋稅希望達到「人人有房住」的目標最終則落空。

六、結語

　　由《台北市房屋稅徵收自治條例》的規定，自民國103年7月1日起施行，就遭到許多民怨，而且企業經營者也大呼受不了，這應驗了「苛政猛於虎」一語，柯市長能從善如流，勇於擔當而提出修正案，符切合實際及「租稅公平正義」，這是值得保障，宜由落實《住宅法》的施行，不要再與「房屋稅」之課徵混為一談，才不會造成台灣目前的亂象。

註1、黃俊杰著：稅捐正義，頁5～9，2002年12月初版，自刊本。
註2、黃俊杰著：納稅者權利保護，頁6，2008年1月2版第1刷，自刊本。
註3、黃士洲著：稅務訴訟的舉證責任，頁17，2002年8月初版，自刊本。
註4、林進富著：租稅法新論，頁41，民國88年4月初版，三民書局發行。