一、台商在大陸購房,須注意法律風險

  筆者近年來接觸大陸台商,他們常問到在大陸購買「二手房」,也就是購買「中古屋」的問題;筆者常提醒台商應加強法律認識,這樣才能保障自身權益,並避免不必要之糾紛發生。

  對於台商買受大陸中古屋時,常會碰到房屋上面已有「抵押權」的設定,台商究竟應有那些法律認識?筆者願藉本文予以剖析。

二、大陸《物權法》對不動產抵押權的規定

  首先談到大陸《物權法》對於「不動產抵押權」的規定;抵押權為「擔保物權」,必須經「登記」始生法律效力。按「抵押權」是指為擔保債務的履行,「債務人」,或「第三人」不轉移財產的占有,將該財產抵押給「債權人」,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時,債權人有權就該財產處分所得的款項優先受償的一種擔保物權(註1)。

  又進行不動產抵押設定,「抵押人」與「抵押權人」應簽署「抵押合同」,該合同中應明確記載抵押物的位置、房號、面積、所有權人……等;另還應將抵押的範圍、抵押權實現的條件……等,於「抵押合同」中約定並載明。簽署「抵押合同」後,隨即辦理「抵押登記」,目前登記機關為「房產管理局」(有些地方為「房產交易中心」),抵押登記完成後,不動產登記機關會將「他項權利證書」發於給抵押權人。

三、台商買受房產,須處理抵押權的問題

  其次談到台商買到的房子,如果房子仍處在按揭(即抵押)中,再次買賣,則須瞭解「二手房轉按揭」的規定。

  所謂「二手房轉按揭」,就是指對仍處在按揭中的房產進行再次買賣,該房產的買方仍須透過銀行貸款的方式,來償還該房產尚未清償的按揭房款的一種「按揭貸款」方式(註2)。

  由於轉按揭存在著較多的風險,所以銀行要接受,往往有較多的考量因素,在實務上必須符合下列條件,銀行才會接受,即:

  1.轉按揭的房屋產權明晰,無重複抵押、租賃等情形;

  2.轉按揭客戶已對房屋買賣事宜達成一致,簽訂了「買賣合同」;

  3.原借款人的資信良好,貸款未逾期,且無拖欠的情形;

  4.原借款人已取得有關房屋的權利證明;

  5.新借貸人(即買受人)的資信良好,符合貸款要求,且能提供相關的申請資料(註3)。

四、台商也應認識二手房購房貸款實務

  再者,台商如未採用上述「轉按揭」方式,一般也會向銀行「貸款」;所謂「貸款」,是銀行或其他金融機構,按一定利率和必須歸還等條件出借貸幣資金,借款人也應依約清償的一種信用活動形式。

  二手房買賣貸款,實務上的種類有「商業貸款」、「公積金貸款」(註4)、「組合貸款」;台商一般較常用的是「商業貸款」。

  台商於辦理「商業貸款」,與金融機構打交道時,要注意其申請條件,一般銀行至少會要求:

  1.房屋買賣合同;

  2.具有合法有效的身分證明文件;

  3.具有穩定的收入來源及償還本息的資金能力;

  4.已支付所購買房產的首付款證明;

  5.有「配偶」者,還要提供婚姻證明、配偶的身分證明;

  6.已取得所購買房產的「房屋所有權證」等。

  除上述文件以外,還須注意銀行或其他金融機構的其他要求。

五、其他應注意的法律問題

  台商購買二手房,「抵押權」只是應注意的問題之一,其他如該房屋是否有「承租人」;如有,即涉及「優先購買權」的問題(註5),買受人須要求出賣人加以處理,如:承租人放棄優先購買權等。一般買受人還要注意房子有無「瑕疵」存在,尤其是「物的瑕疵」,如:漏水、違章建築、違規使用……等。

  綜上所述,台商在中國大陸購置中古屋房產,一定要注意相關法律規定,尤其因「抵押權」甚為複雜,故必須特別留心注意,這樣才能確保權益,並避免爭訟。

  註1:富蘭德林事業群著:外商投資企業融資法律實務,頁60,2011年11月第1版,法律出版社出版。

  註2:張仁藏編著:二手房買賣法律實務操作指南,頁115,2012年1月第1版第1次印刷,中國法制出版社出版。

  註3:張仁藏編著:前揭書,頁116。

  註4:「住房公積金貸款」是指由各地住房公積金管理申心運用職工以其所在單位所繳納的「住房公積金」,委託銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的專門用於購買二手房的房屋抵押貸款。

  註5:「優先購買權」是指公民、法人在特定買賣的同等條件下,依法享有的優先於他人購買財產的權利。大陸《合同法》第230條規定,房屋承租人於出租人出售房屋時,享有優先購買。

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