文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年4月11日聯合報A7版記者林榮芳所撰「地租屋糾紛層出不窮 五大地雷要小心」的報導,租屋糾紛層出不窮,「崔媽媽基金會」統計2015年所接獲的租屋糾紛案件,高居排行榜前五名的分別是「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」及「提前終止租約」並分別說明如下:

  (一)要退租了,房東不肯退還我押金,怎麼辦?

  入住前繳給房東的「押金」等同「擔保金」,目的是擔保「租金給付」及「損害賠償」。原則上,租賃期滿後房東就應將押金全額退還給房客;但如果房客在居住期間如果有租屋債務未清償,如房租等該付的費用沒付,房東可優先拿押金扣抵;若扣抵後仍有剩餘,建議房東應在房客退租點交後立刻返還押金。

  (二)房屋有問題該修了,誰來負責?

  按照《民法》,原則上應由出租人修繕,除非租約已另外規定由房客負責,或是依情形部分由雙方分擔。若房東應修繕卻遲不著手或屢修不好,房客應先(1)以方便存證的方式催告,如存證信函、email、手機簡訊等,限期對方著手修繕;若逾期仍無動作,則(2)再催告一次,告知房東將自己僱工修繕,並且所需費用由次期租金扣抵。房客千萬不可用拒繳租金甚至片面終止租約來抵制。

  (三)房客不按時繳房租,出租人要怎麼自保?

  按時繳租是房客的義務,但是總免不了有房客因故而遲繳或積欠租金,這時房客就必須拿出誠意向房東說明,並協商補足租金的計畫;而房東遇到這種狀況時,應先(1)以存證信函等方式通知房客,要開始以押金折抵租金了,若押金抵滿後房客仍再積欠滿2個月,房東才能夠(2)以上述方式再通知一次,告知將終止租約。

  (四)其他費用該誰付?欠繳的話怎麼辦?

  租屋生活費用的爭議,最常見的是「電費誰該繳、繳多少」,尤其是多人同住一戶的分租房,通常租約大多寫明每度電房客要繳多少元,每間房並以獨立電錶計度。入住後若有一方想調整電費分攤,都應先與對方協商,雙方合意後再加註在契約上才行。此外其他的租屋生活費用分擔,例如管理費、有線電視費、自來水費、網路費用等,也一定要在契約裡規定清楚,若有任何應繳的費用未繳,另一方也必須依法定程序(例如:以存證信函等催告對方)要求繳納。

  (五)房客讓我的租金收入曝光被國稅局追稅了,怎麼辦?

  多數自然人房東都沒有繳納租賃稅賦的習慣,若房客打算申請租金補貼或將租賃支出報稅,勢必讓租屋行為曝光在政府面前,當房東被政府追討相關稅金,房客便常被索求「損失補償」甚或被趕出。內政部最近增修的「房屋租賃定型化契約之應記載及不得記載事項」中,規定「不得約定應由出租人負擔之稅賦若較出租前增加,其增加部分由承租人負擔」,故房東在訂定契約時,不得不思量及注意。

  (六)終止租約是對方提早說了算嗎?

  要預防提前終止的爭議,最好在契約中訂定提前終止租約的條款,清楚規範欲終止租約的一方,須給對方「違約金」(通常是一個月租金)。此條款務必寫明締約雙方都適用,以互相約束。除下列各種法定情況下,雙方才真正有權片面終止租約。房客可片面終止租約的情形:1.租屋處有瑕疵危及安全健康時。2.房東該修繕房屋,經催告後仍不修繕。3.租屋處已不堪租賃目的(居住)。4.因第三人主張對租屋處的權利,導致無法繼續租賃時。房東可片面終止租約的情形:1.房客非法使用租屋。2.房客非法轉租當二房東。3.房客擅自拿取租屋處的房東物品。

  筆者認為承租及出租不動產,雙方當事人一定要在締約時針對租賃契約的條款多加留意,許多民眾喜歡用文具店所購買的租賃契約範圍作為締約的契約書,但往往因為標的物不同或承租條件不同,而其條款應該做適當調整,這樣才足以保障雙方權益。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋租賃涉及出租人、承租人雙方之權益,訂立租約用以規範雙方的權利義務,當事人如對契約不瞭解時,應請教專業律師,這樣才能確保權益!

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