文◎永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國105年4月11日聯合報A7版記者林榮芳所撰「地租屋糾紛層出不窮 五大地雷要小心」的報導，租屋糾紛層出不窮，「崔媽媽基金會」統計2015年所接獲的租屋糾紛案件，高居排行榜前五名的分別是「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」及「提前終止租約」並分別說明如下：
(一)要退租了，房東不肯退還我押金，怎麼辦？
入住前繳給房東的「押金」等同「擔保金」，目的是擔保「租金給付」及「損害賠償」。原則上，租賃期滿後房東就應將押金全額退還給房客；但如果房客在居住期間如果有租屋債務未清償，如房租等該付的費用沒付，房東可優先拿押金扣抵；若扣抵後仍有剩餘，建議房東應在房客退租點交後立刻返還押金。
(二)房屋有問題該修了，誰來負責？
按照《民法》，原則上應由出租人修繕，除非租約已另外規定由房客負責，或是依情形部分由雙方分擔。若房東應修繕卻遲不著手或屢修不好，房客應先(1)以方便存證的方式催告，如存證信函、email、手機簡訊等，限期對方著手修繕；若逾期仍無動作，則(2)再催告一次，告知房東將自己僱工修繕，並且所需費用由次期租金扣抵。房客千萬不可用拒繳租金甚至片面終止租約來抵制。
(三)房客不按時繳房租，出租人要怎麼自保？
按時繳租是房客的義務，但是總免不了有房客因故而遲繳或積欠租金，這時房客就必須拿出誠意向房東說明，並協商補足租金的計畫；而房東遇到這種狀況時，應先(1)以存證信函等方式通知房客，要開始以押金折抵租金了，若押金抵滿後房客仍再積欠滿2個月，房東才能夠(2)以上述方式再通知一次，告知將終止租約。
(四)其他費用該誰付？欠繳的話怎麼辦？
租屋生活費用的爭議，最常見的是「電費誰該繳、繳多少」，尤其是多人同住一戶的分租房，通常租約大多寫明每度電房客要繳多少元，每間房並以獨立電錶計度。入住後若有一方想調整電費分攤，都應先與對方協商，雙方合意後再加註在契約上才行。此外其他的租屋生活費用分擔，例如管理費、有線電視費、自來水費、網路費用等，也一定要在契約裡規定清楚，若有任何應繳的費用未繳，另一方也必須依法定程序（例如：以存證信函等催告對方）要求繳納。
(五)房客讓我的租金收入曝光被國稅局追稅了，怎麼辦？
多數自然人房東都沒有繳納租賃稅賦的習慣，若房客打算申請租金補貼或將租賃支出報稅，勢必讓租屋行為曝光在政府面前，當房東被政府追討相關稅金，房客便常被索求「損失補償」甚或被趕出。內政部最近增修的「房屋租賃定型化契約之應記載及不得記載事項」中，規定「不得約定應由出租人負擔之稅賦若較出租前增加，其增加部分由承租人負擔」，故房東在訂定契約時，不得不思量及注意。
(六)終止租約是對方提早說了算嗎？
要預防提前終止的爭議，最好在契約中訂定提前終止租約的條款，清楚規範欲終止租約的一方，須給對方「違約金」(通常是一個月租金)。此條款務必寫明締約雙方都適用，以互相約束。除下列各種法定情況下，雙方才真正有權片面終止租約。房客可片面終止租約的情形：1.租屋處有瑕疵危及安全健康時。2.房東該修繕房屋，經催告後仍不修繕。3.租屋處已不堪租賃目的(居住)。4.因第三人主張對租屋處的權利，導致無法繼續租賃時。房東可片面終止租約的情形：1.房客非法使用租屋。2.房客非法轉租當二房東。3.房客擅自拿取租屋處的房東物品。
筆者認為承租及出租不動產，雙方當事人一定要在締約時針對租賃契約的條款多加留意，許多民眾喜歡用文具店所購買的租賃契約範圍作為締約的契約書，但往往因為標的物不同或承租條件不同，而其條款應該做適當調整，這樣才足以保障雙方權益。
永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋租賃涉及出租人、承租人雙方之權益，訂立租約用以規範雙方的權利義務，當事人如對契約不瞭解時，應請教專業律師，這樣才能確保權益！
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